Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21094 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYOE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 19/03128

APPELANTE

S.A. MMA IARD immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 440 048 882, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

INTIMÉS

Monsieur [L] [N] né le 04 Mai 1966 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Madame [E] [Y] épouse [N] née le 14 Octobre 1965 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Tous deux représentés et assistés de M^e Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat au barreau d’ESSONNE substitué par M^e Laurent GABET, avocat au barreau d’ESSONNE

Madame [A] [W] née le 24 Octobre 1976 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée et assistée de M^e Benjamin DARMON, avocat au barreau de PARIS, toque : B1054

Maître [V] [I] notaire associé de la SAS [I] & FOURNIER, titulaire d’un office notarial sis

[Adresse 2]

[Localité 9]

S.C.P. ROTH & ASSOCIÉS immatriculée au RCS sous le numéro 880 674 056,

[Adresse 6]

[Localité 13]

Tous deux représentés par M^e Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 assisté de M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

S.A.R.L. J.M.2.E. IMMO exerçant sous l’enseigne LAFORÊT IMMOBILIER immatriculée au RCS d’ Evry sous le numéro 443 246 673, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 24 janvier 2025 prorogé au 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [N] et son épouse, Madame [E] [Y], qui avaient confié à l’agence immobilière JM2E IMMO, exerçant sous l’enseigne LAFORET, la vente de leur maison d’habitation constituant le lot n° 4 d’un ensemble immobilier en copropriété horizontale, sis [Adresse 1] à [Localité 10], ont conclu avec Madame [A] [W], par acte sous seing privé du 28 janvier 2017, une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, en laquelle la superficie privative au sens de la loi CARREZ était indiquée être de 177,06 m2, conformément à une attestation de mesurage de la SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTIC IMMOBILIER (SMDI) établie le 21 janvier 2017 annexée à la promesse.

Suivant acte authentique reçu le 10 mai 2017 par Maître [K], notaire associé de la SCP ROTH Associés à [Localité 13], avec le concours de Maître [I], notaire à [Localité 9], les parties ont régularisé la vente, ledit acte mentionnant la même superficie, et ce moyennant le prix de 267 500 €, correspondant à hauteur de 264 500 € aux biens immobiliers et de 3 000 € aux biens mobiliers.

A l’occasion de la réalisation de travaux après sa prise de possession des lieux, Madame [W] a fait réaliser deux nouvelles mesures de la superficie du bien desquelles il résultait que la superficie privative était inférieure à celle mentionnée au titre, celle-ci étant d’environ 125 m2.

Par ordonnance de référé du TGI d’Evry en date du 18 mai 2018, étendue par ordonnance du 9 octobre 2018 à Maître [I], la SCP Roth Associés, l’agence LAFORET et la SMDI, une expertise judiciaire a été confiée à Monsieur [H] [O] avec la mission précisée aux dispositifs de ces décisions, aux fins notamment de vérifier la superficie du bien et de déterminer une éventuelle indemnité de réduction du prix.

L’expertise ayant été déposée le 25 mars 2019, Madame [W] a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire d’EVRY, par acte d’huissier du 2 mai 2019, les époux [N] en restitution d’une partie du prix de vente, lesquels ont appelé en intervention forcée et garantie, le 28 juin 2019, la SMDI et son assureur la MMA IARD, la SCP Roth et Associés et Maître [I], ainsi que la SARL JM2E IMMO.

Par jugement en date du 4 novembre 2021, le Tribunal Judiciaire d’EVRY, retenant un écart de surface de 13 m2 ou 7,9% de la superficie du rez-de-chaussée, a sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965:

condamné les époux [N] à payer à Madame [W] la somme de 20.895,50 € ,

condamné in solidum la SMDI et son assureur, MMA IARD, à garantir les époux [N] du paiement de cette somme, l’assurance étant fondée à opposer sa franchise contractuelle,

rejeté les demandes de garantie formulées à l’encontre de l’agent immobilier et des notaires,

condamné les époux [N], la SMDI et MMA à payer diverses sommes à Madame [W], les notaires et l’agence immobilière au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SA MMA IARD a interjeté appel de ce jugement à l’encontre des époux [N], de Madame [W], de Maître [I], de la SCP Roth et Associés et de la SARL JM2E IMMO, par déclaration du 1er décembre 2021, des chefs du dispositif portant condamnation des époux [N] au paiement de la somme de 20.895,50 €, de la SMDI et de la SA MMA IARD à les garantir du paiement de cette somme, ainsi que des condamnations au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par arrêt mixte en date du 7 avril 2023, la cour a statué comme suit:

— INFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 4 novembre 2021 en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à payer à Madame [W] la somme de 20.895,50 € au titre de la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure ;

— condamné in solidum la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et son assureur RCP, la SA MMA IARD, à garantir les époux [N] du paiement de cette somme ;

— condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD, à payer à Madame [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD à payer à Maître [V] [I] et à la SCP Roth ASSOCIES NOTAIRES la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD à payer à la Société JM2E IMMO la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD aux dépens ;

STATUANT A NOUVEAU,

— JUGE que la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) a commis une erreur de mesurage de la partie privative du lot n°4 de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 1] à [Localité 10] acquis par Madame [W] suivant acte authentique du 10 mai 2017 est de 13 m2 ;

— JUGE qu’il y a lieu d’inclure dans le calcul de la superficie privative du sous-sol du bien précité le coin lingerie et la réserve ;

— JUGE que la superficie au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à retenir est de 164,06 m2, représentant une surestimation de la superficie privative de 7,9 %, supérieure de plus d’un vingtième (5%) à celle exprimée dans l’acte de vente du 10 mai 2017 ;

— JUGE que dans le cas d’un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il convient de valoriser, afin de procéder à la ventilation du prix global de l’immeuble entre la superficie Carrez d’une part et les biens hors « Carrez » d’autre part, avant de calculer la diminution du prix à la moindre mesure.

— JUGE que le principe de l’obligation de restitution à la charge de Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à la suite de la diminution du prix prévue à l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 est acquis ;

AVANT DIRE DROIT SUR LE MONTANT DE LA DIMINUTION DU PRIX A LA MOINDRE MESURE,

— ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [Z] [B],

— ORDONNE le sursis à statuer sur la fixation du montant de la diminution du prix à la moindre mesure devant être mise à la charge de Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

— ORDONNE le sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice résultant d’une perte de chance, à défaut de la SMDI, par son assureur la SA MMA IARD, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, ainsi que sur la demande concernant l’opposabilité à Madame [W] de la franchise contractuelle;

— CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 4 novembre 2021 en ce qu’il a débouté Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] de leurs demandes à l’encontre de la SARL JM2E IMMO, de Maître [I] et de la SCP Roth et Associés ;

Y AJOUTANT,

— CONDAMNE Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à payer à Maître [I] et la SCP Roth et Associés la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de la SARL JM2E IMMO formulée au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— ORDONNE le sursis à statuer sur les demandes de Madame [W], de Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N], et de la SA MMA IARD, parties restant en cause, fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens dans l’attente de l’arrêt à intervenir après dépôt du rapport d’expertise.

Pour statuer ainsi, la cour a retenu, d’une part, sur l’étendue de l’erreur de superficie affectant le rez-de-chaussée, que la superficie à prendre en compte pour déterminer l’erreur de mesurage était celle résultant de la différence entre la superficie moyenne établie par les certificats de mesurage des sociétés DT I91 et HABITAT DIAGNOSTICS concernant le salon/séjour, seul affecté d’une erreur de mesure, et la superficie retenue par la société SDMI, et d’autre part que les deux pièces litigieuses en sous-sol constituaient bien un coin lingerie et une réserve, et non des caves comme soutenues par Mme [W], et devaient en conséquence être incluses dans le calcul de la superficie privative du sous-sol du bien, de sorte que la superficie à retenir au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 164,06 m2, soit une erreur de mesurage de 13 m2 représentant une surestimation de la superficie privative de 7,9 %, supérieure de plus d’un vingtième (5%) à celle exprimée dans l’acte de vente du 10 mai 2017.

Par ailleurs, au rappel que les dispositions du 1er alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2, , qu’en application de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres, et que dans le cas d’un prix fixé globalement comme en l’espèce, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte notamment qu’un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, la cour a retenu que le double garage de 45,32 m2, les surfaces hors loi Carrez de la mezzanine pour 21,80 m2, la terrasse, le terrain avec abri bois et le droit de jouissance exclusif du terrain de 400 m2 devaient être valorisés afin de procéder à la ventilation du prix global de l’immeuble entre la superficie « loi Carrez » d’une part et les biens hors « loi Carrez » d’autre part, avant de calculer la diminution du prix à la moindre mesure, et a ordonné avant dire droit une mesure d’expertise afin de disposer des éléments permettant de déterminer la valeur vénale des biens et droits précités.

L’expert a déposé son rapport le 11 octobre 2023 aux termes duquel il indique que la valeur de ces biens et droit peut être fixée à 46.550 €, soit une diminution de prix de 16.000 € ( 217.950 € / 177,06 x 13 = 16.002,21 € arrondis à 16.000 €)

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 27 juillet 2024, la SA MMA IARD demande à la cour de :

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a,

— Condamné les époux [N] à payer à Madame [W] la somme de 20.895,50 € au titre de la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure,

— Condamné in solidum la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et son assureur RCP, la SA MMA IARD, à garantir les époux [N] du paiement de cette somme,

— Condamné les époux [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD, à payer à Madame [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné les époux [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD à payer à Maître [V] [I] et à la SCP ROTH ASSOCIES NOTAIRES la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné les époux [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD à payer à la Société JM2E IMMO la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné les époux [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILER (SMDI) et la SA MMA IARD aux dépens.

Statuant à nouveau,

Débouter Madame [W] de ses demandes supérieures à la somme de 16.000 €,

Débouter les époux [N] de leurs demandes formées contre la compagnie MMA en qualité d’assureur de la société SMDI, à défaut de preuve d’un préjudice subi,

Subsidiairement,

Faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu par les époux [N] de vendre au même prix avec une surface moindre et les débouter de toutes leurs demandes excédant ce juste pourcentage,

En tout état de cause,

Débouter les notaires de toute demande formée contre la société MMA IARD,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé la société MMA IARD recevable et bien fondée à opposer la franchise contractuelle d’assurance d’un montant de 3.050 €, et déduire cette somme de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre,

Condamner tout succombant à verser à la société MMA IARD, la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [N], ou subsidiairement Madame [W], à supporter les entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 janvier 2024, Monsieur et Mme [N] demandent de :

Vu les dispositions de l’arrêt rendu le 7 avril 2023 par la Cour d’Appel de PARIS,

Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur [Z],

Fixer le montant de l’indemnité susceptible d’être réclamée par Madame [W] au titre de la diminution du prix à la somme de 16 000 €.

Pour le surplus,

Condamner les MMA, assureur de la société SMDI à payer à Monsieur et Madame [N] en réparation du préjudice subi une somme équivalente à celle qui sera accordée à Madame [W] au titre de l’écart de surface, soit la somme de 16 000 € en l’état.

Pour le surplus,

Condamner les MMA à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner les MMA en tous les dépens lesquels comprendront le coût des opérations d’expertise confiées à Monsieur [O], d’une part et à Monsieur [Z] d’autre part.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, Mme [W] formule les demandes suivantes :

Vu les articles 1616 et 1617 du Code civil ;

Vu l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le rapport d’expertise du 25 mars 2019 ;

Vu les pièces versées aux débats ;

— CONFIRMER le jugement rendu le 4 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire d’EVRY en ce qu’il a :

o Condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à payer à Madame [A] [W] la somme de 20.895,50 € au titre de la diminution du prix afférente à l’erreur de mesurage du rez-de-chaussée;

o Condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS (SMDI) et son assureur RCP, la SA MMA IARD, à payer à Madame [A] [W] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N], la SARL SOCIETE DE MESURAGE ET DE DIAGNOSTICS (SMDI) et son assureur RCP, la SA MMA IARD, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande ;

Y AJOUTANT,

— DIRE que la franchise contractuelle de la société MMA IARD n’est pas opposable à Madame [W] ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à payer à Madame [A] [W] le montant de la franchise contractuelle de la société MMA IARD ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à payer à Madame [A] [W] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a ébouté Madame [A] [W] de sa demande au titre de la diminution du prix afférente aux pièces du sous-sol à exclure de la superficie privative ;

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Mme [W] demande dans la partie discussion de ses conclusions de « déclarer nul le rapport d’expertise déposé le 10 octobre 2023 », sans toutefois reprendre cette prétention dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Enfin, aux termes de l’article 480 du code civil, « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ' a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4. »

En l’espèce, l’arrêt mixte rendu le 7 avril 2023 a, dans son dispositif, tranché l’ensemble des contestations de nouveau élevées par Mme [W] dans ses dernières conclusions, relatives à l’étendue de l’erreur de mesurage fixée à 13 m2, et à la détermination des biens et droit exclus du calcul de la surface des parties privatives, soit le double garage de 45,32 m2, les surfaces hors loi Carrez de la mezzanine pour 21,80 m2, la terrasse, le terrain avec abri bois et le droit de jouissance exclusif du terrain de 400 m2, et dont la valeur vénale devait être déduite du prix de vente, afin de calculer la diminution du prix à la moindre mesure sur la valeur ainsi acquise.

De la même façon, il a déjà été statué par le même arrêt sur la demande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [A] [W] de sa demande au titre de la diminution du prix afférente aux pièces du sous-sol à exclure de la superficie privative.

Faute de pourvoi à l’encontre des dispositions de l’arrêt ayant tranché partie du principal, celui-ci a relativement à ces contestations, autorité de la chose jugée, les seuls points restant à trancher et sur lesquels il avait d’ailleurs été sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, étant la fixation du montant de la diminution du prix à la moindre mesure devant être mise à la charge des époux [N], l’opposabilité à Mme [W] de la franchise contractuelle et l’indemnisation du préjudice allégué par les époux [N] d’une perte de chance de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre.

— Sur la demande au titre de la diminution du prix à la moindre mesure

Aux termes des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. [ …]

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.

'

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure'"

La cour a jugé, aux termes de l’arrêt du 7 avril 2023, qu’il y avait un écart de surface de 13 m² ouvrant droit à diminution de prix proportionnelle, laquelle devait être calculée sur la base du prix de vente diminué de la valeur des biens et droits exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci devant être fixée par expertise judiciaire.

Il résulte des énonciations non utilement contestées par les parties que les biens « hors Carrez » soit le double garage de 45,32 m2, les surfaces hors loi Carrez de la mezzanine pour 21,80 m2, la terrasse, le terrain avec abri bois et le droit de jouissance exclusif du terrain de 400 m2 , sont estimés à 46.500 €.

Après déduction de cette somme du prix de vente, la diminution proportionnelle aux 13 m2 Carrez manquants doit être fixée à la somme de 16.002,21 € (264.500 € – 46.550 = 217.950 € x 177,06 m2 * 13 m2 ).

En conséquence, il convient de condamner les époux [N] à payer à Mme [W] la somme de 16.002,21 € au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente.

— Sur la demande des époux [N] à l’encontre de la SA MMA IARD

Monsieur et Mme [N] font valoir que la société SMDI a commis une faute (défaut de conseil) en s’abstenant d’attirer leur attention sur les difficultés que pouvait entraîner l’intégration ou non de la surface d’une partie des pièces situées au sous-sol et des conséquences qui pouvaient en résulter, et qu’elle devait à tout le moins s’interroger sur les motifs de l’écart existant entre la surface qu’elle relevait et celle qui avait été consignée lors de leur acquisition; qu’en réalité, leur préjudice est bien la conséquence directe des fautes commises par la société SMDI puisqu’ils subissent un appauvrissement absolument incontestable à savoir une diminution du montant des prix; que leur préjudice correspond au montant de la somme qu’ils seront tenus de régler aux acquéreurs, dans le prolongement de l’arrêt à intervenir de la cour, soit 16 000 € en l’état de l’expertise; que la jurisprudence considère que le préjudice indemnisable est non seulement celui qui peut résulter d’une perte de chance de vendre le bien au prix initialement envisagé, mais également au titre du préjudice financier qui en résulte.

Les MMA IARD s’opposent à cette demande aux motifs que le préjudice de perte de chance n’est pas automatiquement existant, et qu’il appartient donc aux époux [N] de rapporter la preuve de l’existence et du quantum de ce préjudice au regard des circonstances de l’espèce et des prix du marché pour des surfaces comparables à l’époque de la vente; or, en l’espèce, les époux [N] ne produisent aucun élément aux débats pour démontrer qu’au regard des prix du marché à l’époque de la vente dans le quartier litigieux, ils auraient eu une chance de vendre 164 m² au même prix que celui qu’ils avaient négocié pour 177 m²; que de surcroît, ils ont eux-mêmes commis une faute à l’origine de leur propre préjudice puisqu’ils avaient acquis le bien avec une surface plus faible que celle annoncée par la société SMDI et qu’ils auraient dû relever l’écart important existant entre leur acquisition et leur acte de revente, alors qu’ils n’avaient pas réalisé de travaux susceptibles d’avoir agrandi la surface du lot.

Réponse de la cour

Il est constant que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu, de sorte qu’elle ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage, et partant de son assureur.

Il s’ensuit que le tribunal ne pouvant condamner in solidum la SMDI et son assureur, la SA MMA IARD, à garantir les époux [N] du paiement de la somme prononcée en condamnation à leur encontre au titre de la réduction du prix de vente, le jugement a été infirmé de ce chef par l’arrêt du 7 avril 2023.

Comme relevé alors par la cour, pour autant l’article 46 précité ne prive pas le vendeur d’un lot de copropriété qui a subi un préjudice à la suite d’une erreur de mesurage de son droit d’en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun en application de l’article 1240 du code civil.

Le vendeur peut ainsi se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Toutefois, il appartient au vendeur de rapporter la preuve de la réalité de cette perte de chance.

De plus, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procurée cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, si les époux [N] démontrent que la société SMDI a commis une faute, ce que cette dernière n’a jamais contesté, en réalisant une erreur de mesurage des parties privatives de la maison d’habitation de 13 m2, soit 7,9% de la superficie privative, ils ne produisent toutefois aucun élément permettant d’établir la réalité et la mesure d’une perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre.

La diminution du prix, destinée à reporter le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû percevoir compte tenu de la superficie du bien, ne constituant pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, l’argumentation des époux [N] tendant à faire admettre qu’ils subissent un appauvrissement, ou ont perdu la chance de conserver le prix de vente initial, n’est que l’expression de l’obligation dans laquelle ils se trouvent de restituer le trop-perçu par eux et n’a pas pour effet de créer un préjudice indemnisable.

Enfin, si la restitution d’une partie du prix, qui ne serait pas survenue sans l’erreur du professionnel, peut avoir généré des préjudices accessoires dont le vendeur est en droit d’obtenir réparation, encore faut-il que ceux-ci soient démontrés, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce, les époux [N] ne démontrant pas l’existence d’un préjudice distinct et se contentant de soutenir qu’ils subissent un préjudice financier consistant en un appauvrissement équivalent au montant de la somme qu’ils seront tenus de régler à l’acquéreur.

En conséquence, les époux [N] seront déboutés de leur demande à ce titre, et le jugement confirmé de ce chef.

— Sur l’opposabilité de la franchise contractuelle à Mme [W] et la demande de celle-ci de condamnation des époux [N] à lui payer le montant de la franchise contractuelle de la société MMA IARD ;

Ces demandes sont devenues sans objet dès lors que la compagnie MMA IARD n’est pas condamnée à garantir les époux [N] de la restitution proportionnelle du prix de vente, et seront en conséquence rejetées.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [N] succombent en leurs prétentions et doivent être condamnés en partie à supporter les dépens de première instance et d’appel.

La compagnie MMA IARD, assureur de la société SMDI ayant commis une erreur de mesurage des parties privatives du bien leur appartenant, à l’origine de la procédure engagée à leur encontre par Mme [W], bien que non condamnée à les garantir, devra néanmoins être condamnée à assumer partie des dépens, soit les 3/4, de première instance et d’appel.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande au titre des frais irrépétibles de la compagnie MMA IARD doit être rejetée, et cette dernière condamnée à payer aux époux [N] une somme de 6.000 € au titre de leurs frais irrépétibles.

Enfin, les époux [N] sont condamnés à payer à Mme [W] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Vu l’arrêt mixte de la cour d’appel de Paris en date du 7 avril 2023;

Constate que la demande de Madame [A] [W] formulée dans la partie discussion de ses conclusions de « déclarer nul le rapport d’expertise déposé le 10 octobre 2023 », n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions;

Dit que la cour n’est pas saisie de cette « demande »;

Condamne Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à payer à Madame [A] [W] la somme de 16.002,21 € au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente;

Déboute Madame [A] [W] de sa demande de condamnation des époux [N] à lui payer le montant de la franchise contractuelle de la société MMA IARD ;

Déboute Madame [A] [W] de sa demande de condamnation in solidum de la SA MMA IARD avec les époux [N] ;

Déboute la SA MMA IARD de toutes ses demandes;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés à hauteur d’un quart par Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] et d’e trois quart par la SA MMA IARD;

Condamne Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] à payer à Madame [A] [W] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SA MMA IARD à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [E] [Y] épouse [N] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,