ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06118 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PUIK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 NOVEMBRE 2022

Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

N° RG 15/02769

APPELANTE :

S.A.S. PRESPORT ET SANTE (anciennement dénommee ICTMS PRESPORT) prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.C.M. KINESPORT représenté par son adminisrateur provisoire Monsieur [J] [N] [L] prise en la personne de son adminsitrateur provisoire demeurant [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

substituant M^e Eric KOY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2003 et par avenant du 31 juillet 2007, la SAS ICTMS Présport donne à bail professionnel à la SCM Kinésport, pour les besoins de l’activité de kinésithérapie de ses membres, une partie des locaux situés [Adresse 4].

La société preneuse donne congé pour la date du 14 mai 2014.

Par ordonnance du 30 avril 2014, le juge des référés condamne la SCM Kinésport à payer à la société bailleresse une somme de 31.729,76 euros au titre des loyers du 1er trimestre de 2014 restant dus. Il se déclare incompétent pour statuer sur la demande de la bailleresse relative aux charges locatives de 2013.

Le 14 mai 2014, la présidente du tribunal désigne Me [J] [N] [L] en qualité d’administrateur judiciaire de la SCM Kinésport.

Par acte du 6 juillet 2015, la SAS ICTMS Présport assigne la SCM Kinésport en paiement des charges locatives de 2012 et 2013 ainsi que des loyers de 2014 restant dus, outre dommages et intérêts motivés par des dégradations locatives.

Aux termes de son jugement du 10 novembre 2015 confirmé par arrêt rendu le 7 mai 2018 par la cour d’appel de Montpellier, le tribunal judiciaire de Perpignan condamne la SCM Kinésport à payer à la SAS ICTMS Présport la somme de 31.109,88 euros au titre des loyers avec provisions sur charges pour la période du 1er janvier au 15 mai 2014.

Avant dire droit sur la demande relative aux charges définitives de 2012, 2013 et 2014, le tribunal ordonne une expertise afin de déterminer les éléments techniques variables prévus par le contrat pour fixer le montant de ces charges, ainsi que les désordres locatifs invoqués et leurs conséquences.

La SCM Kinésport est condamnée à verser à la SAS ICTMS Présport une indemnité provisionnelle de 100.000 euros ainsi qu’aux dépens de l’instance jusque-là exposés.

M. [E], expert désigné, dépose le 17 janvier 2018 le rapport d’expertise.

Les parties sont appelées devant le tribunal judiciaire de Perpignan, consécutivement à la lecture du rapport d’expertise de M. [E].

Le jugement contradictoire rendu le 7 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Condamne la SAS ICTMS Présport à payer à la SCM Kinésport, la somme de 63.170,49 euros ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate qu’aux termes du précédent jugement en date du 10 novembre 2015 les dépens de l’instance exposés jusqu’à ce jugement sont à la charge de la SCM Kinésport et dit que les dépens ultérieurs sont à la charge de la SAS ICTMS Présport.

Le premier juge retient un montant total des loyers et charges dûs de 2012 au 14 mai 2014 s’élevant à la somme de 474.258,45 euros, constatant que les charges relatives à la piscine, déjà incluses dans les calculs de l’expert judiciaire, ne doivent pas être ajoutées et que la société bailleresse n’apporte la preuve ni de l’inoccupation du lot de Mme [T] par celle-ci, ni de la réalité de charges complémentaires, ni des dégradations locatives qu’elle invoque. Il relève également que la taxe foncière de 2014 n’est due, s’agissant d’une charge accessoire à la jouissance des lieux loués, qu’au prorata de la durée du bail et non pour l’année entière, en l’absence de clause contractuelle contraire.

Il constate ainsi, au regard des paiements effectués par la société preneuse, l’existence d’un trop versé de 63.170,49 euros devant être restitué par la bailleresse, s’agissant d’un indu.

Il rejette les demandes au titre de l’abus de droit en ce qu’elles n’étaient pas suffisamment justifiées.

La SAS Présport Et Santé (anciennement dénommée ICTMS Présport), prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 16 septembre 2024, la SAS Présport et Santé (anciennement dénommée ICTMS Présport), prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Réformer dans toutes ces dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 7 novembre 2022 sauf en ce qu’il a débouté la SCM Kinésport de sa demande reconventionnelle ;

Débouter la SCM Kinésport de toutes demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCM Kinésport à verser au titre des loyers et charges arriérés, la somme de 96.479,75 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation introductive d’instance en référé ;

Condamner la SCM Kinésport à verser une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ;

Condamner la SCM Kinésport à verser une somme de 10.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCM Kinésport aux entiers dépens dans lesquels seront compris les frais d’expertise et de référé ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SAS Présport Et Santé sollicite la condamnation de la SCM Kinésport à lui verser la somme de 96.479,75 euros, affirmant la nécessité d’ajouter certaines sommes au montant de 55.978.29 euros figurant dans le rapport de l’expert.

Elle fait valoir que les charges relatives à la piscine n’ont pas été prises en compte par l’expert judiciaire en tant qu’élément extérieur à sa mission. Elle sollicite leur ajout à hauteur de 64 068.12 euros, en ce que l’intimé ne conteste pas l’absence de règlement de celles-ci, alors qu’en application du bail, stipulant que le paiement s’effectuerait directement soit auprès du bailleur soit auprès du fournisseur, il les lui a remboursés en sa qualité de fournisseur depuis 2003.

En outre, elle ajoute que la SCM Kinésport est la seule bénéficiaire de l’eau et de l’électricité constituant ces charges et soutient que l’intimé ne saurait se prévaloir de l’existence de surconsommations d’eau liées à des fuites, alors qu’indépendamment du défaut de leur justification, ce dernier était tenu d’en référer au propriétaire des installations.

L’appelant conclut à la nécessité d’intégrer au calcul des charges celles du lot 56 de Mme [T] pour un montant de 9.109,66 euros, alléguant qu’aux termes des engagements contractuels, le paiement des charges de l’ensemble immobilier incombe aux occupants. Il affirme que l’ordonnance de référé du 11 décembre 2013, portant résiliation du bail, ainsi que l’attestation certifiant de la reprise des locaux et de leur inoccupation, établissent cette inoccupation du lot par Mme [T].

La SAS Présport Et Santé sollicite le paiement de frais de remise en état des locaux, en ce que le constat d’huissier indique que certains éléments n’étaient pas en état normal d’usage et arguant qu’en vertu du bail la SCM Kinésport était tenue de leur remise en état. Elle réclame également la somme de 10.800 euros, invoquant un préjudice lié à l’inoccupation des locaux le temps de leur remise en état.

Elle fait valoir qu’il incombe à l’intimé de supporter la totalité de la taxe foncière de 2014, affirmant qu’en l’absence de clause prévoyant son imputation au prorata temporis, la SCM Kinésport en est redevable en sa qualité d’occupant au moment de son exigibilité au 1er janvier.

Dans ses dernières conclusions du 13 avril 2023, la SCM Kinésport, représentée par M. [J] [N] [L] ès qualités d’administrateur provisoire, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SAS ICTMS Présport à payer à la SCM Kinésport la somme de 63.170,49 euros,

Constaté qu’aux termes du précédent jugement en date du 10 novembre 2015 les dépens de l’instance exposés jusqu’à ce jugement sont à la charge de la SCM Kinésport et dit que les dépens ultérieurs sont à la charge de la SAS ICTMS Présport ;

Débouter la SAS ICTMS Présport de l’intégralité de ses demandes en l’état du dossier ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCM Kinésport de sa demande tendant à voir la SAS ICTMS Présport condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la SAS ICTMS Présport à payer à la SCM Kinésport la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En toutes hypothèses,

Condamner à titre principal, la SAS ICTMS Présport à payer à la SCM Kinésport la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La SCM Kinésport sollicite la condamnation de la SAS Présport Et Santé à lui restituer la somme de 63.170,49 euros, en ce qu’elle correspond à la différence entre le montant de la provision qu’elle a versée et la créance minimale estimée par l’expert à hauteur de 36.829,51 euros.

Elle conclut au rejet de l’intégralité des demandes formulées par l’appelant, arguant qu’en s’abstenant de son obligation légale de lui communiquer des justificatifs et des décomptes détaillés, celui-ci ne peut justifier du montant exact de la dette qu’il réclame.

L’intimé soutient qu’il n’appartient pas à la SAS Présport Et Santé, au titre des charges locatives concernant l’entretien de la piscine, d’intervenir pour le compte de la SCI Immokine, tierce personne à l’instance avec laquelle il a conclu un bail professionnel. Il fait valoir par ailleurs, que les stipulations contractuelles dudit bail invoquées par l’appelant, ne font pas l’objet d’une limitation des charges locatives dues par le preneur, telle qu’exigée par la jurisprudence, en se cantonnant à transmettre à la SCI Immokine « toutes charges relatives aux locaux loués ». Il ajoute qu’en dépit du fait qu’il se soit engagé à payer les charges à la place de la SCI Immokine, des charges indues auraient été facturées par l’appelant à celle-ci, arguant qu’il n’y avait lieu à aucun règlement tenant l’absence d’obligation prévue en ce sens dans le bail à construction conclu entre ces dernières. L’intimé fait état d’une fuite d’eau, manifestement à l’origine d’une surconsommation, qui n’aurait pas été réparée en dépit de ses réclamations auprès de l’appelant.

Il fait valoir que le rapport de l’expert, comme le constat d’huissier, ne mentionnent pas que le local n’était pas en état d’usage médical et précise avoir effectué des démarches auprès de l’assurance concernant le bris de glace, indiquant qu’un remboursement est probablement déjà intervenu. L’intimé conteste l’existence d’une perte de chance de l’appelant à louer les locaux à nouveau, dans la mesure où M. [I] et Mme. [W], qui devaient reprendre les locaux après son départ, ont poursuivi immédiatement leur activité en leur sein.

L’intimé conclut au rejet de la demande d’ajout des charges liées au lot de Mme [T], en ce que l’appelant ne justifie ni de l’inoccupation du lot par celle-ci, ni de la réalité des charges complémentaires.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande :

Pour rappel, les parties sont liées par un bail professionnel signé le 22 septembre 2003 portant sur les lots 9 à 16, 47 et 48 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], prévoyant notamment la mise à la charge du preneur d’un loyer annuel indexé de 52.385,87 euros HT ainsi que des charges récupérables en contrepartie :

des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

des dépenses d’entretien courant (matériels nécessaires à l’entretien, chauffage, climatisation, gardiennage, agents d’entretien, préposé aux poubelles') et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

des impôts ou taxes locatives qui correspond à des services dont le locataire profite directement ;

Il est également prévu que ces charges récupérables concernant tant les parties privatives que communes sont calculées selon les modalités précisées à l’article 7 : montant des charges récupérables de la totalité de la copropriété x surface privative occupée par le preneur, le tout divisé par la totalité des surfaces privatives occupées, le montant des tantièmes de copropriété rattachées au local est de 24/1000ème, avec versement d’une provision trimestrielle de 6.980,41 euros HT avec régularisation annuelle lors de l’établissement des comptes.

Par avenant du 31 juillet 2007, les parties ont convenu de la location complémentaire du lot 17 moyennant une majoration du loyer pour une somme de 900 euros HT à compter du 1er octobre 2006.

Les parties se sont opposées sur le montant des charges due par la SCM Kinesport , celle-ci alléguant que les charges réclamées par le bailleur ne sont pas fonction de la surface occupée mais prennent en compte des surfaces non occupées entraînant de ce fait une augmentation des charges réclamées. Le preneur fait également grief au bailleur d’intégrer des charges pour des services dont il n’a pas l’usage tout en relevant que l’utilisation de la piscine est problématique dans la mesure où le bailleur n’a pas fait réaliser les travaux nécessaires à son exploitation occasionnant une perte de clientèle ainsi qu’une surconsommation d’eau qui lui est réclamé.

Ce différend a ainsi conduit les premiers juges, dans une décision du 10 novembre 2015 qui a condamné le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 100.000 euros à valoir sur les charges récupérables dues de 2012 à 2014, à ordonner une expertise judiciaire afin notamment :

« '

— d’établir un décompte précis et détaillé des charges dont la SCM Kinesport est redevable pour les exercices 2012, 2013, 2014 selon qu’il s’agisse des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, les dépenses d’entretien courant et des menues réparations, des impôts ou taxes locatives ;

— déterminer les sommes versées par le preneur ;

— proposer un apurement de compte

— décrire après avoir recueilli tous les éléments utiles l’état des locaux au départ des lieux de la SCM Kinesport, soit à la date du 14 mai 2014 et indiquer tout élément technique permettant au tribunal de déterminer le préjudice locatif qui a pu en découler »

Dans ce jugement confirmé par la cour d’appel, les premiers juges ont validé les modalités de calcul des charges retenant en effet que la condition mentionnée dans la clause n°7 du bail professionnel ne caractérise pas une condition purement potestative. Cette disposition est acquise aux débats.

En l’état du rapport d’expertise déposé le 17 janvier 2018, le premier juge a validé les conclusions de l’expert « qui s’est livré à un calcul détaillé des loyers et charges dus par la preneuse de 2012 à la fin du bail, le 14 mai 2014, en faisant application concernant les charges locatives, des critères liés à l’occupation variable dans le temps des surfaces occupées tels que prévus par les dispositions contractuelles ».

Considérant l’absence de preuve d’une erreur affectant les calculs de l’expert, il a validé le rapport produit et a condamné l’appelante à verser à la SCM Kinesport un trop versé de 63.170,49 euros en écartant :

le remboursement des charges d’eau et d’électricité pour les lots 18 et 18bis constitués par la piscine et l’espace balnéothérapie au motif qu’elles étaient déjà inclus dans les décomptes de l’expert ;

la répartition des charges dues au titre du lot 56 de Mme [T] sur le constat de l’absence de preuve que celui-ci a été laissé inoccupé ;

les coûts de remise en état des locaux et frais complémentaires au visa de procès-verbal de constat d’huissier révélant un état global d’usage ;

la prise en charge de la taxe qui doit être au prorata temporis.

sur le remboursement des charges d’eau et d’électricité pour les lots 18 et 18bis :

En appel, la SA Presport et Santé réclame l’intégration dans le solde dû par le preneur des charges correspondant aux lots 18 et 18 bis relatifs au local de balnéothérapie appartenant à la SCI Immokine, qui les a loués à la SCM Kinesport jusqu’au 14 mai 2014, soutenant en effet que la clause 8 du bail liant la SCI Immokine à la SCM Kinesport prévoit que le preneur paiera les charges afférentes à ces lots directement au fournisseur ou au propriétaire de l’immeuble justifiant ainsi que lesdites charges intègrent le solde restant dû par la locataire.

Interrogé sur ce point, l’expert indique que cette question est hors mission tout en soulignant qu’aucun élément juridique ou comptable ne confirme les relations contractuelles entre la SCI Immokine et la SCM Kinesport. Dans l’hypothèse où le bailleur justifierait de cette réalité, l’expert affirme qu’il conviendrait effectivement d’intégrer dans le solde restant dû les charges correspondant aux lots 18 et 18bis.

En appel, il est justifié que la société Presport a consenti un bail à construction à la SCI Immokine (pièce 15) qui a elle-même consenti un bail professionnel au profit de la SCM Kinesport.

Est ainsi produit en pièce 6 le bail à usage exclusivement professionnel portant sur des locaux vacants conclu le 1er octobre 2003 entre la société Immokine et la société Kinesport portant sur le lot 18 de l’ensemble immobilier lieudit [Adresse 6] à [Localité 7] comprenant un hall d’entrée, une pièce principale avec bassin et divers jets, vestiaire et autre pièce moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 31.361,76 euros.

La clause 8 dudit bail énonce que « le preneur paiera soit par règlement direct au fournisseur, soit par remboursement direct au bailleur sa quote-part des frais d’entretien services (sauf comptables et juridiques) et toutes charges relatives aux locaux loués y compris le chauffage majoré s’il y a lieu de la TVA.

Il règlera directement toutes les dépenses de fournitures de services : eau, gaz, combustible, téléphone, sécurité'».

L’appelante soutient qu’en application de cette disposition, les charges d’eau et d’électricité lui ont été réglées par la SCM Kinesport depuis 2003 sans que cela suscite aucune difficulté comme en atteste l’expert-comptable le 17 juin 2024 en pièce 21.

A titre liminaire, la lecture du rapport d’expertise révèle que les charges afférentes aux lots 18 et 18 bis n’ont pas été intégrées par l’expert [E] dans le décompte contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le tableau ne mentionnant nullement le lot 18.

Cela étant, la société appelante n’établit pas son droit à agir en application de la clause 8 prévoyant que le paiement des charges doit se faire soit par remboursement direct au bailleur, qui est la société Immokine, soit par paiement direct au fournisseur.

A cet égard, il n’est nullement justifié que la société Pré-sport Santé puisse revendiquer la qualité de fournisseur.

Aussi, la société Pré-sport et Santé, qui n’a ni la qualité de bailleur ni la qualité de fournisseur, ne justifie pas du principe de cette créance. C’est donc à bon droit que le premier juge n’a pas procédé à l’intégration de la somme revendiquée dans l’arriéré de charges.

Sur l’occupation du local 56 :

Les parties s’opposent sur l’inoccupation du local 56 par Mme [T].

L’appelante se prévaut d’une ordonnance de référé rendue le 11 décembre 2013 aux termes de laquelle a été prononcée la résiliation du bail à compter du 21 janvier 2012 pour en déduire que le local 56 est vide depuis cette date. Elle fait état dans ses conclusions d’une attestation certifiant la reprise des locaux et leur inoccupation.

En l’état, il est à relever qu’aucune attestation n’est mentionnée dans le bordereau de pièces ni n’est produite aux débats.

Par ailleurs, si la résiliation du bail a été effectivement prononcée par le juge des référés, aucun élément n’établit la libération effective des lieux à la date du 21 janvier 2012 ni d’ailleurs du 11 décembre 2013 alors que la lecture de l’ordonnance révèle que la société bénéficiaire du bail sollicite une suspension de la clause résolutoire avec l’octroi de délais démontrant ainsi l’occupation des lieux à la date de la décision judiciaire.

C’est donc à bon droit que le premier juge a tenu compte dans les modalités de calcul que le local était occupé.

Sur la remise en état du local :

Le premier juge a écarté cette prétention considérant que le bailleur ne justifie pas des dégradations locatives, relevant la présence de locaux en état d’usage.

L’appelante réclame au titre des dégradations susvisées la somme de 62.192,68 euros comprenant les frais de remise Athaner correspondant à une réfection de la peinture et du sol pour une somme de 38.393,68 euros, le remplacement des deux vitres fissurées pour une somme de 13.000 euros ainsi qu’une perte de deux mois de loyer à hauteur de 10.800 euros.

Le locataire est redevable des dégradations locatives qui sont établies au moyen d’une comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. En l’absence d’état des lieux d’entrée, il est à considérer que les lieux étaient en début de bail en bon état ce qui est le cas en l’espèce.

Est produit en appel un procès-verbal de constat d’huissier daté du 15 mai 2014 relevant les désordres suivants :

salle principale : peinture en état d’usage, plafond en état d’usage, traces équipements sur le sol gerflex ; deux vitre d’un châssis constituant un mur sont fendues ; plateau évier en mélaminé dont le formica est fendu et décollé, mur sous évier avec peinture décolorée et présence de moisi ;

box 1 : état usage sol peinture et plafond ; un spot est légèrement descellé ;

box 2 : état usage sol peinture et plafond ;

box 3 : état usage sol, peinture avec un mur comportant quelques traces et plafond avec traces d’humidité;

box 4 : état usage sol, peinture avec un mur comportant quelques traces et plafond avec traces d’humidité;

secrétariat : état usage sol peinture et plafond ; abattant cuvette cassé, lave-mains en bon état ;

coin secréterait : état usage sol peinture et plafond , rideaux métalliques fonctionnent ;

Ces désordres sont repris par l’expert et ne peuvent valablement être contestés par l’intimée.

Cela étant, si le sol et les peintures sont en état d’usage, il n’est nullement justifié que le preneur prenne à sa charge la réfection complète des peintures alors que les lieux ont été occupés pendant près de onze années.

Il convient en conséquence de prendre en considération un taux de vétusté et de condamner l’intimée à prendre en charge 10 % du coût global des travaux (peinture, sol), soit la somme de 3.839,37 euros, ainsi que le remplacement des deux vitres fendues (13.000 euros).

Enfin, la demande relative à la perte de loyers sera rejetée en l’absence d’élément établissant la nécessité d’immobiliser les locaux pendant une durée de deux mois rendus nécessaires par la réalisation des travaux de réfection ont immobilisés les lieux pendant une durée de deux mois.

En conséquence, il convient de dire que la société Kinesport est redevable de la somme de 16.839,37 euros qui sera déduite de la somme due par la société appelante telle que fixée par le premier à hauteur de 63.170,49 euros.

Sur la taxe foncière 2014 :

Le premier juge a considéré que s’agissant d’une charge accessoire à la chose louée, celle-ci n’est due qu’au prorata de la durée du bail et non pas pour la totalité de l’année 2014 ce que critique la société Présport.

Le bail professionnel prévoit à son article 7 que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, comprennent les impôts ou taxes locatives. Il en résulte que celle-ci est due au prorata de l’occupation des locaux comme l’a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef.

Sur les dommages et intérêts :

La société PréSport et Santé, qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions, ne justifie d’aucune faute imputable à l’intimée et sera donc déboutée de la demande présentée à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

En conséquence, il convient de condamner la SAS Pré-sport et Santé à payer à la SCM Kiné Sport, la somme de 46.331,12 euros.

2/ Sur la demande reconventionnelle :

La société intimée réclame une indemnisation à hauteur de 10.000 euros tenant compte de l’acharnement judiciaire du bailleur ainsi que du préjudice financier résultant d’un trop-perçu de 63.170,79 euros retenu par le premier juge.

Cette demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice financier et encore d’une faute imputable au bailleur, qui a pu légitimement croire être bien-fondé à solliciter le paiement d’un certain nombre de charges sans que cela ne révèle une intention malveillante, nue mauvaise foi ou encore une attitude dolosive.

3/ Sur les frais accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante sera condamnée aux dépens et à payer à l’intimé la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 7 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan sauf en ce qu’il condamne la SAS ICTMS Présport à payer à la SCM Kiné Sport, la somme de 63.170,49euros,

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS Pré-sport et Santé à payer à la SCM Kiné Sport, la somme de 46.331,12 euros,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SAS Pré-sport et Santé à payer à la SCM Kiné Sport la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Pré-sport et Santé aux entiers dépens de l’appel.

Le greffier La Présidente