RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01951 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNZ2

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n° 11-23-000480, en date du 11 juillet 2024,

APPELANTS :

Madame [G] [K]

née le 10 Mai 1971 à [Localité 4] (Portugal), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Rémi STEPHAN de la SELARL WELZER, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur [Z] [K]

né le 04 Septembre 1971 à [Localité 5] (88), domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Rémi STEPHAN de la SELARL WELZER, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉ :

Monsieur [R] [Y]

né le 24 Juin 1985 à [Localité 5] (88), domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, chargée du rapport

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Isabelle FOURNIER,

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Octobre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2017, M. [R] [Y] a consenti à M. [Z] [K] un bail à usage d’habitation portant sur une maison sise à [Adresse 3], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 920 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 13 janvier 2023, M. [Z] [K] et Mme [G] [K] (ci-après les époux [K]) ont notifié à M. [R] [Y] leur congé des lieux loués.

Un état de sortie des lieux a été établi entre les parties le 17 février 2023.

Par courrier recommandé du 29 mars 2023 reçu le 4 avril 2023, M. [R] [Y] a mis les époux [K] en demeure de lui régler la somme de 25 798,35 euros, après déduction du dépôt du garantie, en réparation de dégradations locatives.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 avril 2023, les époux [K] se sont opposés au paiement sollicité ayant pour effet la remise à neuf du logement et ont mis M. [R] [Y] en demeure de leur restituer le dépôt de garantie.

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Par actes de commissaire de justice délivrés le 23 mai 2023, M. [R] [Y] a fait assigner les époux [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Epinal afin de les voir condamnés à lui payer en dernier état la somme de 25 798,35 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mars 2023, outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

M. [R] [Y] s’est prévalu de la dégradation et du défaut d’entretien du logement au départ des époux [K], évoquant notamment les effets de la fumée de cigarette.

Les époux [K] ont conclu au débouté des demandes, et ont sollicité la condamnation de M. [R] [Y] à leur restituer le dépôt de garantie, déduction faite du coût des travaux de remise en état de la porte de la chambre n°3 (sur facture fournie par M. [R] [Y]), outre le paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Ils ont fait état de l’état de vétusté normal du logement à leur départ des lieux loués.

Par jugement en date du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Epinal a :

— condamné in solidum M. [Z] [K] et Mme [G] [K] à payer à M. [R] [Y] la somme de 8 507,23 euros au titre des réparations locatives,

— débouté dès lors M. [Z] [K] et Mme [G] [K] de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [Z] [K] et Mme [G] [K] à payer à ' Mme [D] [V] ' (sic) la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Z] [K] et Mme [G] [K] aux dépens.

Le juge a retenu qu’il ressortait de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie l’existence de dégradations et d’un défaut d’entretien qu’il a évalués à hauteur de 9 427,23 euros au regard des devis produits par le bailleur (changement de cylindre pour 370,43 euros, remplacement de la moustiquaire pour 226,80 euros, nettoyage de la maison pour 450 euros, 99 euros pour les bondes mécaniques de la salle de bain, 99 euros pour la réparation de la vasque de salle de bain, 33 euros pour le remplacement du flexible, 99 euros pour le plan de travail de la cuisine, 11 euros pour l’ampoule du garage, 44 euros pour les lampes du miroir, 495 euros pour le bloc porte de la chambre n°3, ainsi que 7 500 euros au titre des peintures), dont il a déduit le montant du dépôt de garantie.

Il a rejeté les demandes de M. [R] [Y] tendant à la remise en état des détecteurs de fumée et du contact d’ouverture magnétique (185,64 euros), au réglage et graissage de la porte (55 euros), à l’entretien extérieur (2 550 euros), aux diverses réfections pour un montant de 1 303,50 euros (sur une demande totale de 2 183,50 euros), à la réfection des peintures de la maison pour un montant de 9 504 eutros (sur une demande totale de 16 554 euros), au nettoyage des dalles et descente de garage (1 237,38 euros), au nettoyage de toiture sur le pourtour de VMC (170,96 euros), et au nettoyage total de la maison pour un montant de 2 696 euros (sur une demande totale de 3 144 euros).

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Le 4 octobre 2014, les époux [K] ont formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les époux [K], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer à M. [R] [Y] la somme de 8 507,23 euros au titre des réparations locatives, outre 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et les a déboutés de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

— de débouter M. [R] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— d’ordonner la restitution du dépôt de garantie aux époux [K], déduction faite des frais pour les travaux de remise en état de la porte de la chambre n°3, sur facture fournie par M. [R] [Y], avec intérêt au taux légal majoré,

— de condamner M. [R] [Y] à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance, outre 2 500 euros à hauteur de cour,

— de condamner M. [R] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les époux [K] font valoir en substance :

— que les prétendues réparations locatives relèvent en réalité de la vétusté normale pendant une occupation des lieux de près de six ans, qui est à la charge du propriétaire, même si aucune grille de vétusté (liée à l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments équipement dont est constitué le logement selon l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016) n’a été établie contractuellement ; que les réparations sollicitées correspondent à une remise en état totale de la maison construite en 2017 ; que le décret du 26 août 1987 retient au titre des réparations locatives les menus raccords de peintures, qui ont une durée de vie entre six à sept ans ; que le jaunissement de peinture (cuisine et séjour, WC, mezzanine), de même que l’empreinte de meubles sur les murs (chambre 1) sont des éléments normaux de vétusté ; que toutes les clés et télécommandes ont été remises lors de la sortie des lieux (7 clés et 4 télécommandes) ; que le dépoussiérage des lieux évalué à 450 euros est démesuré ; que la moustiquaire a été retirée par le bailleur ; que les éclairages de la salle de bain ne fonctionnaient pas car ils n’y avait pas d’ampoules ; que les bondes mécaniques de vidage dans la salle de bain et le flexible de la douchette (changé à plusieurs reprises) fonctionnaient parfaitement, bien que notés en état mauvais ; que la robinetterie et le vidage sont usés par l’effet du temps et que le syphon est en bon état ;

— qu’ils sont d’accord avec le désordre rencontré sur la porte de la chambre n°3 ;

— qu’il ne ressort pas de la comparaison des états des lieux l’existence de dégradations qui leur sont imputables.

Dans ses dernières conclusions transmises le 27 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [R] [Y], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation à 8 507,23 euros,

Statuant à nouveau,

— de condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme supplémentaire de 17 291,09 euros au titre des réparations locatives,

— de condamner solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— de condamner solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel,

— de condamner solidairement les époux [K] aux entiers frais et dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, M. [R] [Y] fait valoir en substance :

— qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que la maison neuve occupée pour la première fois par les époux [K] n’a pas été entretenue et que des dégradations sont constatées tant à l’intérieur qu’à l’extérieur ;

— que plus de six ans de vétusté ne saurait annuler toute réparation nécessaire concernant l’état des peintures qui résulte de l’usage de cigarettes dans les lieux ayant jauni l’ensemble des murs et plafonds, sans aération et sans entretenir la ventilation ; qu’il ne s’agit pas de l’usage normal du logement mais d’un comportement fautif qui a engendré sa dégradation, de sorte que la remise en état totale en terme de nettoyage et de peinture des sols et murs est justifiée pour un montant de 16 554,64 euros ;

— qu’à défaut de mention des équipements dans l’état des lieux d’entrée (détecteur de choc et d’ouverture magnétique sans fil et détecteur de fumée) ou de mention de l’état du jardin et des dalles lors de l’entrée dans les lieux, il convient de considérer qu’ils étaient en parfait état ; que le réglage et graissage des portes est justifié ; que le flexible de douchette d’origine fuyait, que la pomme de douche qui s’est décollée du plafond en raison d’un mauvais entretien est hors d’usage, que les bondes mécaniques de vidage et les éclairages muraux de la salle de bain ne fonctionnaient plus, et que les VMC n’étaient pas nettoyées ; que dans la cuisine, les éléments relatifs au détecteur d’alarme, la robinetterie (fuite basse et vidage), le syphon et la ventilation ne fonctionnaient pas ;

— que le nettoyage de la toiture sur le pourtour de la VMC est noté dans l’état des lieux de sortie ;

— que l’entretien des équipements était inexistant de la part des locataires (tartre sur l’ensemble des éléments d’équipements et VMC non nettoyé) ; que la maison a été restituée dans un état déplorable d’entretien (un centimètre de poussière jaunie était présent au dessus des portes, des chambranles et dans tous les placards, ce qui a donné lieu au démontage des meubles et placards) ; que la somme de 3 144 euros sollicitée au titre du nettoyage est justifiée.

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie

Les articles 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire doit d’une part, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part, prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Au préalable, il convient de relever que l’absence de mention de certains équipements dans l’état de lieux d’entrée ne saurait présumer de leur délivrance, et a fortiori de leur bon état.

Aussi, M. [R] [Y] ne peut utilement se prévaloir à ce titre de la nécessité pour les locataires sortants de supporter le coût de remplacement d’un détecteur de choc et d’ouverture magnétique sans fil non mentionné dans l’état des lieux d’entrée et de sortie, tel que retenu par le premier juge.

S’agissant du détecteur de fumée, il est mentionné à la sortie comme étant en ' état d’usage ', avec le commentaire ' non nettoyé ' et ' jauni ', de sorte que son remplacement n’est pas justifié, comme relevé par le premier juge.

De même, le premier juge a retenu à juste titre qu’aucune précision n’a été portée sur l’état des lieux d’entrée concernant la pelouse ou la hauteur de taille des haies et arbustes du jardin, ni sur la teinte des dalles de l’allée avant de la maison et de la terrasse, de sorte que M. [R] [Y] ne peut utilement solliciter la prise en charge par les locataires sortants du coût d’entretien du jardin (taille des haies et arbustes et tonte de la pelouse), ainsi que du nettoyage des dalles à défaut de critères de comparaison possible.

Par ailleurs, le nettoyage de la toiture sur le pourtour de la VMC n’est pas justifié, tel que relevé par le premier juge.

En outre, les époux [K] ne contestent pas être redevables à la sortie des lieux du coût des travaux de remise en état de la porte de la chambre n°3 pour un montant de 495 euros, tel que retenu par le premier juge.

En revanche, les époux [K] s’opposent à devoir supporter la charge du coût de remplacement ou de remise en état des dégradations ou du défaut d’entretien des équipements suivants, contrairement à ce qu’a retenu par le premier juge :

— remplacement de la moustiquaire dans la salle de bain pour un montant de 226,80 euros,

— coût d’un cylindre avec trois clés pour un montant de 370,43 euros,

— réparation ou remplacement des bondes mécaniques de la salle de bain (99 euros), de la vasque de la salle de bain (99 euros), du flexible de douche (33 euros), du plan de travail de la cuisine (99 euros), d’une ampoule du garage (11 euros), des lampes du miroir (44 euros),

— remise en peinture des murs et plafonds de la cuisine et du séjour, de la mezzanine, de la chambre 1, des toilettes et de la chambre 3, pour un montant de 7 500 euros,

— nettoyage de la poussière, du tartre sur les équipements de la salle d’eau, de quelques carreaux dans la cuisine et des éléments d’équipement dans le séjour, la cuisine et les chambres, pour un montant de 450 euros.

Les époux [K] soutiennent que la moustiquaire de la salle de bain a été retirée par le bailleur, sans toutefois en justifier à hauteur de cour, à l’instar de ce qu’a retenu le premier juge, de sorte que la somme de 226,80 euros est à la charge des locataires sortants.

Les locataires sortants font également état de ce qu’ils ont restitué au bailleur toutes les clés (soit cinq clés de porte palière et deux clés de boîte aux lettres) ainsi que les télécommandes (quatre) remises lors de l’entrée dans les lieux.

Or, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, que six clés ont été remises aux époux [K] lors de l’entrée (avec la précision ' entrée, garage ') avec quatre télécommandes (porte de garage et alarme), et que seules ' cinq clés porte palière’ (avec la précision ' ensemble des portes de la maison ') ont été restituées à M. [R] [Y].

Il en ressort que les clés comptabilisées ne concernent pas la boîte aux lettres, tel qu’illustré par les photographies figurant à l’état des lieux de sortie conformes aux mentions susvisées.

Aussi, il y a lieu de considérer à l’instar du premier juge qu’un changement de cylindre avec trois clés doit être mis à la charge des locataires sortants pour un montant de 370,43 euros.

De même, les époux [K] exposent que les réparations des accessoires et équipements de salle de bain et de cuisine retenus par le premier juge ne sont pas justifiées en ce qu’ils étaient en état de fonctionnement, bien que notés en ' mauvais état ', et que cette mention résulte de l’usure du temps.

Or, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que ces accessoires ou équipements ont été délivrés aux époux [K] en très bon état ou neuf lors de l’entrée, et sont décrits en ' mauvais état ' à la sortie s’agissant du flexible de douche (33 euros), avec en outre le commentaire suivant ' ne fonctionnent pas ' s’agissant de la bonde mécanique des deux vidages (99 euros).

En outre, une ampoule du plafond est mentionnée à remplacer dans le garage (11 euros), ainsi que deux éclairages muraux dans la salle de bain (44 euros).

En effet, l’entretien desdits équipements en bon état d’usage incombe aux locataires qui doivent procéder à leur remplacement en l’absence de fonctionnement.

Par ailleurs, M. [R] [Y] justifie du coût de réparation à la sortie des lieux du plan de travail de la cuisine (présentant de petits accrocs sur les rebords ), de même que du coût de réparation de la vasque de salle de bain (présentant un éclat), tel que retenu à juste titre par le premier juge à hauteur de 99 euros chacun.

En outre, les époux [K] exposent que les travaux de mise en peinture des murs et plafonds de l’appartement correspondent à une remise à neuf des lieux loués qui ne leur incombe pas.

Or, il y a lieu de constater que le premier juge a retenu à juste titre que l’état d’usure résultant de la durée d’occupation des lieux du 4 mai 2017 au 17 février 2023 devait être pris en considération.

Sur le fond, le devis produit par M. [R] [Y] correspond effectivement à des travaux de remise en peinture des plafonds et des murs de toutes les pièces comprenant la révision des enduits, le ponçage et l’époussetage, avec application d’une couche de peinture fixateur de fond spécial pour forte présence de nicotine et de deux couches de peinture similaire à celle existante.

En l’espèce, le premier juge a retenu à la charge des locataires sortants le coût des protections diverses et nettoyage en fin de chantier ainsi que de traitement des déchets, de même que des travaux de peinture des murs et plafonds de la cuisine et du séjour, de la mezzanine, des toilettes de l’étage et de la chambre n°3 (mentionnés en mauvais état lors de la sortie des lieux), avant d’y appliquer un coefficient de vétusté pour l’occupation des lieux pendant six années.

En effet, il y a lieu de constater que les murs et plafonds délivrés en ' très bon état ' dans les pièces précitées ont été restitués en 'mauvais état’ avec le commentaire 'jauni nicotine’ ou avec des 'fissures’ et 'beaucoup d’écailles'.

De même, si les murs et plafonds sont décrits en état d’usage pour les autres pièces, il est néanmoins noté que plusieurs présentent un jaunissement par la nicotine.

Aussi, le premier juge a retenu à juste titre que les locataire sortants étaient redevables à ce titre d’une somme de 7 500 euros correspondant à la moitié du coût des travaux de remise en peinture des murs et plafonds de la maison (soit 15 086,04 euros HT /2), étant considéré que le logement était occupé depuis près de six ans et que la réfection des peintures d’un logement en usage normal doit intervenir tous les dix à douze ans.

S’agissant du coût de nettoyage des lieux à la sortie, le premier juge a relevé que la remise en peinture des murs et plafonds comprenait un nettoyage du chantier (excluant le coût de nettoyage des sols et murs avant chantier), et a évalué justement à la somme de 450 euros les travaux nécessaires de dépoussiérage et de nettoyage des éléments d’équipement (plus précisément dans le séjour, la cuisine et les chambres), d’enlèvement du tartre des sanitaires de la salle d’eau et de nettoyage des carreaux dans la cuisine.

Pour le surplus, le remplacement de la pomme de douche n’est pas justifié (étant décrite en état d’usage à la sortie avec du tartre), de même que du détecteur d’alarme de la cuisine (décrit comme jauni), étant précisé que le coût de nettoyage de la VMC (bouchée par la poussière) est compris dans le nettoyage du logement et que la fuite à la base du mitigeur de la cuisine ne justifie pas son remplacement.

Dans ces conditions, le coût des travaux de remise en état et d’entretien à la charge des locataires sortants s’élève à la somme totale de 9 427,23 euros, de sorte qu’après déduction du dépôt de garantie de 920 euros, les époux [K] restent devoir à M. [R] [Y] la somme de 8 507,23 euros, telle que retenue par le premier juge.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et infirmé quant aux frais irrépétibles.

Les époux [K] qui succombent à hauteur de cour supporteront la charge des dépens d’appel, et seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

M. [R] [Y] a dû engager des frais non compris dans les dépens afin de faire valoir ses droits en première instance et à hauteur de cour, de sorte qu’il convient de lui allouer respectivement les sommes de 1 000 euros et 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré,

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [G] [K] in solidum à payer à M. [R] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [Z] [K] et Mme [G] [K] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [G] [K] in solidum à payer à M. [R] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [G] [K] in solidum aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.