ARRÊT N°

R.G. : 16/04538

NR

TRIBUNAL D’INSTANCE DE CARPENTRAS

30 septembre 2016

RG:1116000037

Y

Z

C/

[…]

SCP A-J-N

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 24 MAI 2018

APPELANTS :

Madame B Y

née le […] à NICE

[…],

[…]

Représentée par M^e Aude-sarah BOLZAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur D Z

né le […] à PARIS

[…],

[…]

Représenté par M^e Aude-sarah BOLZAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉES :

[…] représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

SCP A-J-N prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

Représentée par M^e K-H DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 01 Mars 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

M^me Laurence SABBAGH, Greffier stagiaire, présente lors des débats

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Mars 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mai 2018

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 24 Mai 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Les consorts Y-Z ont confié le 9 septembre 2012 un mandat de recherches à l’agence immobilière R4 Maurice Garcin.

Le 17 juin 2013, une promesse de vente était signé entre les époux X et les consorts Y-Z par l’intermédiaire de l’agence immobilière sus-visée, portant sur l’acquisition d’une maison à usage d’habitation cadastrée section BN n'350, située […] à Entraigues-sur-la-Sorgue.

L’acte de vente était signé le 28 juin 2013 en l’étude de Maître K-L A, notaire à Montreux. Il y était expressément mentionné que 'l’immeuble acquis par les requérants n’était pas inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires'.

Le 23 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires de l’association syndicale libre 'Les Aigues Fraiches’ a signé un contrat de syndic avec la SAS Maurice Garcin, laquelle réclamait courant janvier 2015 un arriéré de frais de copropriété aux consorts Y-Z.

Le 27 juillet 2015, M^me Y se voyait signifier une ordonnance portant injonction de payer une somme totale de 337 euros correspondant aux charges de copropriété à compter du 1^er janvier 2014.

M^me Y ayant formé opposition à cette ordonnance, l’affaire est pendante devant le juge de proximité de Carpentras.

Faisant grief à l’agence immobilière SARL R4 et au notaire instrumentaire, d’avoir manqué à leur obligation d’information et de conseil, la première en omettant d’effectuer les formalités légales obligatoires en matière de copropriété, et le second en ne vérifiant pas la consistance et l’existence des biens, M^me Y et M. Z les ont fait assigner par acte du 18 janvier 2016, en réparation de leur préjudice sur le fondement des articles 1382, 1991 et 1992 du code civil.

Par jugement du 30 septembre 2016, le tribunal d’instance de Carpentras a débouté M^me Y et M. Z de leurs demandes, les a condamnés à payer à chacun des défendeurs une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, considérant qu’ils ne rapportaient pas la preuve que le bien acquis appartiendrait à une copropriété ou dépendrait d’une association syndicale libre.

M^me Y et M. Z ont interjeté appel par déclaration du 2 novembre 2016.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 1^er décembre 2016, M^me Y et M. Z demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu

statuant à nouveau :

— condamner solidairement la SARL R4 et la SCP K-L A, M J-N et O P-A à leur payer les sommes suivantes :

* 3 375 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique résultant des charges de copropriété dont ils devront s’acquitter

* 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de conclure la vente à un meilleur prix

* 1 000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral

* 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— c o n d a m n e r s o l i d a i r e m e n t l a S A R L R 4 e t l a S C P A/J-N/P-A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils entendent démontrer que leur bien appartient effectivement à une association syndicale libre, en l’espèce l’ASL des’ «'Aigues Fraiches'» laquelle relève du régime de la copropriété gérée par l’agence Maurice Garcin en qualité de syndic de copropriété. Or, ils soutiennent qu’il était déterminant pour eux que le bien ne soit pas inclus dans le périmètre d’une association syndicale.

Par conclusions du 16 janvier 2017, la SARL R4 Maurice Garcin demande à la cour de :

— débouter les consorts Y et Z et confirmer le jugement déféré

statuant à nouveau :

— condamner in solidum M^me Y et M. Z à lui payer les sommes suivantes:

* 1 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive

* 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum M^me Y et M. Z aux entiers dépens de première instance et d’appel

subsidiairement et incidemment :

— condamner la SCP K-L A à la relever et garantir de toutes condamnations au profit des consorts Y-Z

— condamner la SCP K-L A à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCP K-L A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SARL R4 Maurice Garcin soutient qu’elle n’a commis aucune faute dès lors qu’elle a désigné le bien dans le mandat de vente conformément au titre de propriété des vendeurs.

Elle souligne par ailleurs qu’elle n’est pas le syndic de l’association libre syndicale qui est la SAS Maurice Garcin soit une entité juridique distincte, et qu’en tout état de cause, cette dernière a été nommée syndic le 23 janvier 2014, soit largement après le compromis de vente (17 janvier 2013), et après l’acte de vente (28 juin 2013).

Elle indique qu’en tout état de cause, le paiement de charges à une association syndicale n’est pas constitutif d’un préjudice puisque les charges correspondent à un service rendu et que la perte de valeur invoquée est une pure vue de l’esprit.

Par conclusions du 30 janvier 2017, la SCP A/J-N demande à la cour de :

à titre principal :

— débouter les appelants de leurs prétentions

à titre subsidiaire :

— dire que les appelants ne justifient pas d’un préjudice réel et certain en lien avec les reproches formulés

en tout état de cause :

— débouter la SARL R4 Maurice Garcin de son appel incident à son encontre

— condamner M^me Y et M. Z à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le notaire soutient que le bien vendu est une maison individuelle formant le lot n°27 d’un ensemble immobilier, laquelle ne figure pas dans une copropriété car il n’en existe aucune.

En l’espèce, il s’agirait d’une association syndicale libre dont le notaire n’a pas connaissance en l’absence de publication au service de la publicité foncière. Seuls les vendeurs en ont connaissance.

En outre, le contrat de l’association syndicale libre est postérieur à la vente.

Elle conclut à l’absence de préjudice indemnisable.

Sur l’appel incident de la SARL R4, elle conclut au débouté, faisant valoir que seule l’agence immobilière qui a le devoir de visiter les biens, et qui avait reçu mandat de vente, avait la possibilité de révéler au notaire l’éventuelle existence de cette association syndicale libre.

M^me B Y et M. D Z ont interjeté appel de cette décision par déclaration d’appel du 2 novembre 2016.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 1^er mars 2018.

Motifs':

Le premier juge a débouté les consorts Y/Z de leurs demandes au motif qu’ils ne démontrent pas que leur bien appartiendrait effectivement à une copropriété ou qu’il serait situé dans le périmètre d’une association syndicale libre ou encore qu’ils auraient sollicité leur adhésion à l’association syndicale libre (ASL) «'Les Aigues Fraiches'».

Or, cette démonstration est sans objet dès lors que les consorts Y et Z se voyant réclamer des frais de copropriété, agissent au visa de l’ancien article 1382 du code civil, invoquant le manquement au devoir de conseil relatif à l’existence d’une association syndicale libre, ce qui implique qu’ils considèrent comme acquise aux débats, la question de leur appartenance à l’association syndicale libre sus-visée.

Ainsi, le postulat selon lequel la maison d’habitation acquise par M^me Y et M. Z est incluse dans le périmètre de l’association syndicale libre «'Les Aigues Fraiches » et relève

par conséquent du syndicat des copropriétaires de la zone d’aménagement concertée en question, n’est pas l’objet de la discussion laquelle porte exclusivement sur l’existence d’un manquement de l’agent immobilier et du notaire à leur devoir d’information et de conseil (1°) et sur l’appréciation du préjudice qui en résulte, le cas échéant (2°).

— Sur le manquement au devoir d’information et de conseil':

Il résulte de l’acte de vente reçu par Maître A le 28 juin 2013, que M. D Z et M^me B Y ont acquis une maison d’habitation avec terrain attenant constituant le lot n°27 du plan de masse d’un ensemble immobilier dénommé «'Les Aigues fraiches-Vert Pré 3'», située dans une zone d’aménagement concerté créée par la commune d’Entraigues-Sur-La-Sorgue, suivant délibération du conseil municipal du 2 juin 1997.

L’acte sous seing-privé signé le 17 janvier 2013 sous l’égide de la SARL R4 Maurice Garcin, précise que le bien objet de la promesse de vente n’est pas inclu dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires.

Or, suivant requête et ordonnance d’injonction de payer du 1^er juin 2015, M^me B Y a été condamnée à payer à l’association syndicale libre «'les Aigues Fraiches'», prise en la personne de son syndic l’agence Maurice Garcin, la somme de 337 euros au titre de charges et contributions.

Il est constant que l’agence immobilière R4 Maurice Garcin a désigné le bien objet de la vente conformément au titre de propriété des époux X lequel ne mentionne pas l’existence d’une association syndicale libre, et que le contrat de syndic passé entre le syndicat des copropriétaires de l’association syndicale libre «'Les Aigues Fraiches'» et la société Maurice Garcin représentée par M. K-Q R est postérieur à l’acte de vente du 28 juin 2013.

Mais, il résulte des pièces versées aux débats et notamment d’un acte reçu par Maître F G, notaire à Gordes, le 30 juin 1998, que les statuts de l’association syndicale libre dénommée «'ASL Les Aigues Fraiches'» dont l’objet est de gérer tous les éléments d’équipements et installations communs à l’ensemble des constructions édifiées sur les terrains dépendant du périmètre de la ZAC «'les Aigues Fraiches'», ont été déposés à cette date.

Il apparaît également, suivant un extrait de compte édité le 18 octobre 2016 par l’agence Maurice Garcin, que M. H I vendeur du bien aux époux X en vertu d’un acte notarié du 29 juin 2009, était débiteur de charges pour la période du 1^er janvier 2001 au 31 décembre 2011. '

Or, aucune des parties ne soutient que cette association aurait été dissoute à un moment quelconque depuis sa création en 1998 jusqu’à la signature du contrat de syndic le 31 janvier 2014. Dans ces conditions, la signature d’un contrat de syndic postérieurement à la vente entre les époux X et les consorts Y/Z, ne démontre nullement que la création de l’association syndicale est postérieure à cette vente, alors même que les pièces produites vont dans le sens de la pérennité de l’association syndicale libre depuis 1998.''

Ainsi, la mention figurant dans la promesse de vente, selon laquelle le bien vendu n’est pas inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires, revêt toute son importance et aurait dû faire l’objet d’une vérification préalable par la SARL R4 Maurice Garcin, et ce d’autant plus que le bien vendu était situé dans un lotissement au c’ur d’une zone d’aménagement concerté comportant des aménagements et équipements communs.

En tout état de cause il s’agit d’une vérification préalable simple et ordinaire, toute association syndicale libre étant soumise à une déclaration à la préfecture du département et à la publication d’un extrait de ses statuts au journal officiel en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. Il s’agit donc d’une vérification élémentaire pour un professionnel de l’immobilier, ainsi que pour le notaire instrumentaire.

En outre, en ce qui concerne la SCP A-J-N, il résulte du registre de la SARL «'Amplus'», laquelle est à l’origine des statuts de l’association syndicale libre, que Maître A est intervenu régulièrement depuis la création de la ZAC dans de nombreuses ventes de biens figurant dans le périmètre de l’association syndicale, de sorte qu’il ne peut ignorer le mode de gestion de la ZAC en question.

La SARL 4R Maurice Garcin et la SCP A-J-N ont chacune manqué à leur devoir d’information et de conseil sur un élément déterminant de la vente. En effet, l’existence de charges de gestion d’équipements communs a une incidence sur le coût du projet immobilier, et est donc de nature à modifier le choix des acquéreurs.

Ainsi, en omettant d’informer M^me Y et M. Z de l’existence d’une association syndicale libre dont tout propriétaire d’un lot dépendant du groupe d’habitations sera membre de plein droit conformément à ses statuts, la SARL 4R Maurice Garcin et la SCP A-J- N n’ont pas mis les acquéreurs en mesure de se déterminer en toute connaissance de cause.

Le manquement au devoir d’information et de conseil est caractérisé de la même façon pour l’agent immobilier mandataire et pour le notaire instrumentaire de l’acte.

— Sur le préjudice':

Le préjudice qui en résulte consiste pour les consorts Y/Z, dans la perte d’une chance d’acquérir leur bien à un prix plus avantageux lequel tiendrait compte des charges dont il est grevé, ou de porter leur choix sur un autre bien. Cette perte de chance sera indemnisée par l’allocation d’une somme de 3'000 euros, laquelle est satisfactoire au regard du prix de l’immeuble acheté, soit 192'000 euros.

Les consorts Y/Z sont également fondés à demander une somme de 1'000 euros en réparation de leur préjudice moral, suffisamment caractérisé par le sentiment de désappointement nécessairement provoqué par la mauvaise surprise qu’a constitué pour les acquéreurs le fait litigieux.

En revanche, la demande formulée au titre du préjudice économique résultant des charges de copropriété sera rejetée. En effet, la contribution à ces charges repose sur des services effectivement rendus par l’association syndicale «'Les Aigues Fraiches'» pour la gestion des équipements communs, aux propriétaires de la ZAC, et ne peut donc occasionner un préjudice. Seule leur imprévision constitue un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance.

La SARL 4R Maurice Garcin et la SCP A-J-N ayant également contribué à la réalisation du préjudice défini ci-dessus, seront condamnés, in solidum, à réparer l’entier préjudice des consorts Y/Z, le partage entre eux, se faisant à parts égales.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Compte tenu de l’issue du litige, la SARL R4 Maurice Garcin n’est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens':

L’équité commande de condamner la SARL R4 Maurice Garcin ainsi que la SCP A-J-N-P in solidum à payer à M^me Y et M. Z la somme de 3'500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter toute autre demande en application de ce texte.

La SARL R4 Maurice Garcin et la SCP A-J-N- P seront par ailleurs condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Infirme le jugement déféré

Statuant à nouveau':

— Dit que la SARL R4 Maurice Garcin ainsi que la SCP A-J-N-P ont manqué à leur devoir d’information et de conseil

— C o n d a m n e i n s o l i d u m l a S A R L R 4 M a u r i c e G a r c i n e t l a S C P A-J-N-P, à payer à M^me Y et à M. Z la somme de 3'000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance

— C o n d a m n e i n s o l i d u m l a S A R L R 4 M a u r i c e G a r c i n e t l a S C P A-J-N-P, à payer à M^me Y et à M. Z la somme de 1'000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral

— C o n d a m n e i n s o l i d u m l a S A R L R 4 M a u r i c e G a r c i n e t l a S C P A-J-N-P, à payer à M^me Y et à M. Z la somme de 3'500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Dit, en tant que de besoin, que dans leurs rapports entre eux, la charge des condamnations se répartira par moitié

— Rejette toute demande contraire ou plus ample

— C o n d a m n e i n s o l i d u m l a S A R L R 4 M a u r i c e G a r c i n e t l a S C P A-J-N-P aux dépens, dont le recouvrement pourra être assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,