RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01763 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I2PQ

C.G

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 6]

11 avril 2023 RG :22/00087

[T]

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée

le

à :Selarl Lamy Pomies

Selarl LX [Localité 12]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6] en date du 11 Avril 2023, N°22/00087

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [S] [R] [T] épouse [D]

née le 12 Septembre 1966 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Silvia alexandrova KOSTOVA, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT, ayant son siège social sis [Adresse 2], agissant poursuites et dilifgences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Novembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 23 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige

Mme [P] [T] [S] épouse [D] est propriétaire d’un appartement de type P2 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 10] ([Localité 15]).

Par acte d’huissier délivré le 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble '[Adresse 9]' (le syndicat), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Mme [D] en paiement de charges arriérées.

Par jugement prononcé le 11 avril 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a , sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— condamné Mme [D] à payer au syndicat la somme de 5.108,45 euros

— condamné Mme [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par déclaration effectuée le 23 mai 2023, Mme [D] a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 26 janvier 2024, Mme [D] demande à la cour de :

— réformer le jugement

— rejeter la demande en paiement du syndicat au titre de sa prétendue surconsommation d’eau

— lui restituer les sommes versées à ce titre

— subsidiairement, déduire de la créance réclamée les abonnements et taxes

— débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes

— condamner le syndicat à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction.

Mme [D] soutient que le syndicat ne démontre pas que la surconsommation d’eau qui lui est imputée trouve son origine dans ses parties privatives . Elle prétend que la surconsommation d’eau est étrangère à la défectuosité de son cumulus, intervenue ultérieurement . Elle estime que son appartement d’une superficie de 39 m2 aurait été inondé par le déversement d’une telle quantité d’eau.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 12 mars 2024, le syndicat demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

— condamner Mme [D] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— débouter Mme [D] de ses demandes et prétentions

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat prétend que la surconsommation d’eau est due à la défectuosité du cumulus et plus précisément du groupe de sécurité. Il en veut pour preuve qu’à la suite du changement du chauffe-eau, la consommation d’eau enregistrée par le compteur divisionnaire de Mme [D] est redevenue normale . Il souligne que la société Ocea n’a relevé aucune anomalie sur le compteur divisionnaire de Mme [D].

La clôture de la procédure a été fixée au 7 novembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 28 novembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au 23 janvier 2025.

Motifs de la décision

Sur les charges impayées

Mme [D] refuse de payer la somme qui lui est réclamée au titre des charges d’eau froide, dans le cadre de l’appel de fonds du 12 décembre 2018.

Dans l’immeuble en copropriété '[Adresse 9]', la répartition des dépenses d’eau se fait au réel en fonction des m3 relevés sur chacun des compteurs divisionnaires installés.

En l’espèce, le syndicat a adressé à Mme [D] le 12 décembre 2018, un appel de fonds incluant des charges d’eau froide, calculée sur la base de la différence d’index de début '693 m3« et de fin '2.172m3 » de son compteur divisionnaire, faisant apparaitre une consommation d’eau de 1439 m3, facturée pour un montant de 5.108,45 euros, représentant la consommation annuelle.

La compagnie des eaux – la société Suez – qui fournit l’eau à l’immeuble [Adresse 9], a comme seul contractant le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 11]qui est redevable d’une consommation globale relevée à partir d’un compteur général installé par la compagnie.

L’individualisation des consommations d’eau par lot en fonction des relevés des compteurs divisionnaires est une tâche qui incombe au syndic.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit :

* les deux factures semestrielles de consommation globale pour la période concernée émises par la société Suez l’une couvrant la période d’octobre 2017 à avril 2018, faisant état d’une consommation de 1368 m3, l’autre couvrant la période d’avril 2018 à octobre 2018, faisant état d’une consommation de 3031 m3

*ainsi que les relevés des compteurs divisionnaires de chaque copropriétaire, parmi lesquels figure le lot 401 de Mme [D] , enregistrant les index suivants

—  683 au 19 juin 2017

—  1171 au 8 décembre 2017

—  1270 au 8 juin 2018

—  2122 au 8 novembre 2018

La recherche de fuite réalisée le 4 janvier 2019 par la société BJ mandatée par le gestionnaire de location de Mme [D], dans la suite immédiate de la découverte de la consommation excessive d’eau enregistrée sur le compteur divisionnaire de Mme [D] a révélé que le cumulus de l’appartement de Mme [D] avait trop de pression , l’eau s’écoulant à travers le groupe de sécurité, et qu’il y avait des traces d’humidité sur les murs.

Il résulte de l’attestation de l’entreprise qu’après le changement du chauffe-eau, aucune fuite n’a été détectée.

La cour observe que la détérioration de l’appartement résultant du dégat des eaux a nécessité de repeindre intégralement les murs de l’appartement et de traiter la moisissure sur le bas des murs, selon l’ expertise de l’assurance en date du 15 janvier 2019, ce qui caractérise une fuite très importante .

Par ailleurs, la société Ocea en charge de l’entretien et du contrôle des compteurs n’a relevé aucune anomalie sur le compteur de Mme [D] , de sorte qu’il est avéré que la source de la fuite se situe dans les parties privatives de Mme [D].

L’ensemble de ces éléments est de nature à établir que la consommation excessive d’eau constatée sur le compteur divisionnaire de Mme [D] est à rattacher à la fuite sur ses parties privatives et que cette dernière est redevable de la somme réclamée par le syndicat.

Les modalités de calcul des charges d’eau par le syndic consistant à répartir les charges d’eau selon les consommations d’eau individuelles, relevées aux compteurs divisionnaires sans distinguer les abonnements et taxes diverses est équitable et correspond à la pratique appliquée en la matière.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [D] à payer au syndicat la somme de 5.108,45 euros.

Sur les dommages et intérêts

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

En s’abstenant de régler sa quote-part de charges d’eau depuis 2019, Mme [D] a privé le syndicat des copropriétaires de légitimes rentrées de fonds, le contraignant en sus à engager des frais pour le recouvrement de sa créance.

Ainsi, il y a lieu d’allouer au syndicat la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts destinée à l’indemniser du préjudice.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat à ce titre.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La cour ayant confirmé pour l’essentiel le jugement déféré, confirmera les chefs de dispositif concernant l’indemnité accordée au syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la charge des dépens.

En cause d’appel, Mme [D] qui succombe en son recours, sera condamnée à payer au syndicat la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Il est rappelé par ailleurs que le droit de recouvrement direct est devenu sans objet du fait de la suppression de tout tarif de l’avocat en application de la loi du 6 août 2015.

Or, le jugement déféré du 11 avril 2023 a été rendu postérieurement au 8 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi supprimant le tarif d’avocat, de sorte que la demande de distraction des dépens au profit de l’avocat en la cause est sans objet.

Par ces motifs

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par mise en délibéré au 23 janvier 2025

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble 'Le [Adresse 13] [Adresse 14]de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Statuant du chef infirmé

Condamne Mme [P] [T] [S] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble '[Adresse 8] Pont’la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts

Y Ajoutant

Condamne Mme [P] [T] [S] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble '[Adresse 11]la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [P] [T] [S] épouse [D] aux dépens d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,