RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02488 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JIZE

SI

TRIBUNAL D’INSTANCE D’ANNONAY

10 juillet 2024 RG :11-23-252

[B]

C/

[C]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Bancel Guillon

Selarl Biscarrat

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’ANNONAY en date du 10 Juillet 2024, N°11-23-252

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me V. LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [L] [B]

né le 13 Janvier 1987 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

INTIMÉE :

Mme [G] [C]

née le 23 Juin 1953 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emile-henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Juin 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 31 octobre 2019, Mme [G] [C] a donné à bail à M. [L] [B] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 380 € sans charges. Il était également prévu le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 380 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le même jour.

Le locataire a donné congé suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 juin 2022 avec application d’un délai de préavis de trois mois, ce dont l’agence Juris-Immobilier, gestionnaire du bien, a pris acte par courrier du même jour.

Le contrat a pris fin le 24 septembre 2022 et un constat d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 27 septembre 2022.

Mme [G] [C] n’ayant pas restituté le dépôt de garantie dans le délai légal maximal de deux mois, M. [L] [B] a, par courrier du 31 janvier 2023, sollicité sa bailleresse en ce sens, demandant également le paiement de pénalités de retard, soit la somme totale de 494 €.

Il a saisi le conciliateur de justice, lequel a dressé, le 13 juin 2023, un constat d’échec.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juillet 2023, M. [L] [B] a réitéré, par l’intermédiaire de son conseil, sa demande en restitution du dépôt de garantie et en paiement de pénalités de retard auprès de Mme [G] [C].

Par exploit de commissaire de justice du 18 septembre 2023, M. [L] [B] a fait assigner Mme [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annonay, aux fins de voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 380 € en remboursement de la caution, une pénalité de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé, soit un montant de 38 euros par mois depuis le 28 novembre 2022, jusqu’à complet paiement, la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire du 10 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annonay a :

— Débouté M. [L] [B] de sa demande en paiement par Mme [G] [C] de la somme de 380 € au titre du remboursement du montant du dépôt de garantie,

— Débouté M. [L] [B] de sa demande en paiement par Mme [G] [C] de pénalités de retard,

— Débouté M. [L] [B] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Débouté M. [L] [B] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— Condamné M. [L] [B] à payer à Mme [G] [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [L] [B] aux dépens de l’instance,

— Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue le 23 juillet 2024, M. [L] [B] a interjeté appel de cette décision en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [L] [B], appelant, demande à la cour, de :

— Infirmer le jugement en date du 10 juillet 2024 rendu par le tribunal de proximité d’Annonay statuant au titre du contentieux de la protection dans toutes ses dispositions notamment en ce qu’il a :

— Débouté M. [L] [B] de sa demande en paiement par Mme [G] [C] de la somme de 380 € au titre du remboursement du montant du dépôt de garantie,

— Débouté M. [L] [B] de sa demande en paiement par Mme [G] [C] de pénalités de retard,

— Débouté M. [L] [B] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Débouté M. [L] [B] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— Condamné M. [L] [B] à payer à Mme [G] [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [L] [B] aux dépens de l’instance,

— Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme [G] [C] à payer à M. [L] [B] la somme de 380 € à titre de restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner Mme [G] [C] à une pénalité de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé, soit un montant de 38 € par mois depuis le 28 novembre 2022, et ce, jusqu’à la restitution intégrale du dépôt de garantie d’un montant de 380 €;

— Condamner Mme [G] [C] à payer à M. [L] [B] la somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner Mme [G] [C] à payer à M. [L] [B] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, concernant les frais de première instance ;- Condamner Mme [G] [C] à payer à M. [L] [B] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais d’appel ;- Condamner la même aux entiers dépens de première d’instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [G] [C], intimée, demande à la cour, de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas siégeant au tribunal de proximité d’Annonay le 10 juillet 2024, dont le numéro RG est 11-23-000252 en ce qu’il :

— Déboute M. [L] [B] de sa demande en paiement par Mme [G] [C] de la somme de 380 euros au titre du remboursement du montant du dépôt de garantie,

— Déboute M. [L] [B] de sa demande en paiement par Mme [G] [C] de pénalités de retard,

— Déboute M. [L] [B] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Déboute M. [L] [B] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— Condamne M. [L] [B] à payer à Mme [G] [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [L] [B] aux dépens de l’instance,

— Et condamner M. [L] [B] au paiement de la somme 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 30 juin 2025.

Mme [G] [C] a pris de nouvelles conclusions signifiées le 26 juin 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Mme [G] [C] a pris de nouvelles conclusions, après la clôture de l’affaire mais n’a pas sollicité, au vu du dispositif de ses conclusions, la révocation de l’ordonnance de clôture, la cour n’étant dès lors saisie d’aucune demande de ce chef.

1) Sur le dépôt de garantie et l’existence de réparations locatives

M. [L] [B] rappelle qu’ayant restitué les clés du logement le 27 septembre 2022, Mme [G] [C] avait jusqu’au 27 novembre 2022 pour lui adresser un décompte et lui restituer son dépôt de garantie, ce qu’elle n’a pas fait. Il expose que l’ayant sollicité, elle lui a alors adressé un devis de la société OGS pour un montant de 1 320 €, lui imputant des dégradations locatives, devis qu’il a contesté.

Il considère que l’existence de dégradations locatives ne sont pas établies et ne peuvent lui être imputées, ajoutant que deux agences différentes ont établi l’état des lieux d’entrée et de sortie, l’agence en charge de l’état des lieux de sortie ayant présumé que le logement était en parfait état.

Il estime que Mme [G] [C] a conservé son dépôt de garantie sans motif valable.

Mme [G] [C] expose que le bien a été restitué dans un état dégradé et sale, ce qui a justifié qu’elle refuse de restituer à M. [L] [B] son dépôt de garantie, cette somme pouvant permettre de régler notamment des frais de remise en état des lieux.

Elle précise que lors de la signature du bail, la maison était entretenue et en bon état, ce qu’établit l’état des lieux d’entrée et que le devis qu’elle a produit se cantonne strictement aux dégradations visées par l’état des lieux de sortie.

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise … des clés au bailleur, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur… sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.'

L’alinéa 6 précise qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal.

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b, c et d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Il doit répondre des dégradations dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des réparations locatives.

Les réparations locatives sont définies par le décret du 26 août 1987 comme ' les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif'. Une liste a été annexée au décret.

Lors de son départ, le locataire doit rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le 31 octobre 2019, Mme [G] [C] s’étant faite substituer par l’agence Constatimmo, mandataire.

Un constat d’état des lieux de sortie a été effectué par l’agence Juris Immobilier, mandataire de Mme [G] [C] en présence de M. [L] [B], le 27 septembre 2022.

— S’agissant de la boîte aux lettres, une photographie a été réalisée lors de l’état des lieux d’entrée avec la mention en état d’usage.

Dans l’état des lieux de sortie, il est mentionné que celle-ci est dégradée, sans autre précision, M. [L] [B], présent, n’ayant pas contesté cette mention.

Mme [G] [C] n’a pas remplacé sa boîte aux lettres mais expose avoir passé plusieurs heures à la nettoyer, l’appelant évoquant des traces de colle.

Il est ainsi justifié d’un désordre imputable au locataire, nécessitant indemnisation à ce titre.

— Dans la cuisine / séjour, l’état des lieux d’entrée précise que les murs, faïence, sol et plinthes étaient en état d’usage, avec la présence de 2 trous de chevilles dans les murs, un trou de cheville dans la faïence avec fissure structurelle et des rayures sur le parquet stratifié. Le mitigeur est en état d’usage.

L’état des lieux de sortie évoque une usure normale des murs, plinthes et sol dans le séjour avec la présence de fissures sur un pan de mur et des marques au sol. Dans la cuisine, il est noté un bon état des murs à l’exception du pan de mur face, avec la présence de traces noires (la mention étant entre usage normal et dégradation) et des fissures sur la faïence. Le sol présente un usage normal avec des marques relevées. Quant au mitigeur, il manque le logo chaud/froid.

Il résulte de ces éléments que certains désordres étaient déjà existants à l’entrée dans les lieux tels que les fissures de la faïence ou les marques au sol, qui ne sont dès lors pas imputables au locataire.

S’agissant du mur de la cuisine, il est fait état de traces noires, inexistantes à l’entrée dans les lieux, alors que les autres peintures se trouvent en bon état ou présentent une usure normale.

Le locataire doit maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs et cloisons, au vu du décret du 26 août 1987.

Mme [G] [C] produit un devis qui décrit comme travaux la rectification d’un mur et la réalisation d’un mur en blanc sur environ 11 m², correspondant à la dégradation relevée et qui doit être indemnisée de ce chef, ce désordre étant imputable à M. [L] [B].

Quant au mitigeur, il n’est pas relevé un dysfonctionnement de ce dernier mais la disparition de l’indication C/F, qui n’est pas liée à un défaut d’entretien ou une négligence du locataire mais à une usure normale, dont la réparation incombe dès lors au propriétaire.

Il n’y a pas lieu dès lors à indemnisation à ce titre.

— S’agissant de la chambre, l’état des lieux d’entrée relève un état d’usage s’agissant de la peinture, du sol et de la porte. Une photographie a été prise faisant apparaître des traces jaunâtres sur un mur.

Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé la présence d’un trou dans la porte, qui est dégradée. La peinture relève d’une usure normale avec la présence de traces jaunes et autres traces sur le pan de mur gauche, des traces horizontales noires sur le pan de mur droit et des traces d’occupation sur le sol.

Il est constant que si des traces jaunâtres avaient été relevées à l’entrée dans les lieux, il est justifié de la présence de traces supplémentaires lors du départ du locataire, qui lui sont imputables.

Quant à la porte, M. [L] [B] soutient qu’elle était déjà endommagée à son entrée dans les lieux, ce dont il ne justifie pas, son allégation étant démentie par l’état des lieux d’entrée.

Mme [G] [C] a bien, dans le cadre de son devis, sollicité la réparation du trou et la réalisation d’une peinture, correspondant à la dégradation relevée, qui doit être assumée par son locataire et qui justifie son indemnisation à ce titre.

— Concernant la salle de bains, à l’entrée dans les lieux, les murs, le plafond et le sol étaient en bon état ainsi que les équipements, étant précisé la présence de 4 trous de cheville dans la faïence. Le flexible de la douche est lui aussi indiqué en bon état, la barre étant cependant mal fixée. Le joint du bac de douche est quant à lui, en état d’usage et les wc sont en bon état.

A la sortie, il est relevé un bon état des peintures. Il est constaté la présence de quelques éclats au sol, la colonne de douche instable, des traces au sol dans le bac de douche et la vitre et le joint noircis. Quant aux wc, ils sont sales.

Il est constant que la colonne de douche était déjà mal fixée à l’entrée. Quant aux autres désordres relevés, ils étaient inexistants à l’arrivée de M. [L] [B], aucune fissure ni trace n’ayant été relevé tant sur le sol que dans le bac de douche, contrairement à ce qu’allègue M. [L] [B], ce dernier devant en répondre, ces désordres étant apparus pendant le bail.

Quant au joint, leur remplacement incombe au locataire au titre des réparations locatives, tel que le prévoit le décret.

Il incombe également au locataire de restituer les lieux dans un état de propreté, ce qui n’a pas été constaté pour les wc, état ayant nécessité un nettoyage par le propriétaire.

— S’agissant de l’extérieur, l’état des lieux d’entrée a précisé la présence d’une marquise et de cheneaux en état d’usage.

A la sortie, il est relevé que l’extérieur n’a pas été tondu ni nettoyé.

Le locataire n’est tenu à l’entretien des parties extérieures que s’il en a l’usage exclusif.

Or, il n’est aucunement fait état, dans le cadre du bail, d’un jardin.

Il n’y a pas lieu en conséquence à relever un manquement de M. [L] [B] de ce chef.

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que M. [L] [B] est bien à l’origine de dégradations locatives.

Dans le cadre du devis produit pour un total de 1 320 €, il est fait état d’autres désordres tels que le nettoyage d’une grille d’évacuation et le remplacement du sol sur 20 m².

Mme [G] [C] ne sollicite cependant pas le paiement de cette somme dans son intégralité, exposant que le montant du dépôt de garantie de 380 € est suffisant.

Il n’apparaît pas au vu des nombreux désordres relevés que la somme de 380 € soit excessive.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que Mme [G] [C] était bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie et a débouté M. [L] [B] de sa demande de restitution ainsi que de sa demande de majoration.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

2) Sur la résistance abusive

M. [L] [B] sollicite la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, estimant que le refus de Mme [G] [C] de lui restituer son dépôt de garantie lui a occasionné un préjudice, sa propriétaire ayant fait preuve de mauvaise foi et ne justifiant en rien des désordres, demande à laquelle s’oppose Mme [G] [C].

La conservation du dépôt de garantie étant justifiée au regard des éléments produits aux débats, M. [L] [B] n’établit l’existence d’aucun comportement fautif imputable à Mme [G] [C] pas plus que d’un préjudice.

C’est à juste titre que le premier juge a débouté M. [L] [B] de sa demande de ce chef.

La décision critiquée est confirmée.

3) Sur les autres demandes

La décision critiquée au titre des dépens de première instance et des frais irrépétibles est confirmée, le premier juge en ayant fait une exacte appréciation.

M. [L] [B], succombant, est condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande de condamnation de Mme [G] [C] au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de condamner M. [L] [B] à payer à Mme [G] [C], qui a du exposer des frais d’avocat en cause d’appel, la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annonay le 10 juillet 2024 en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [B] aux dépens d’appel,

Déboute M. [L] [B] de sa demande de condamnation de Mme [G] [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [B] à payer à Mme [G] [C] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,