Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 11 décembre 2024, n° 24/01335

TCOM Évry 6 décembre 2021

TGI Blois 16 avril 2024

CA Orléans
Confirmation 11 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Droit de propriété et trouble manifestement illicite
Le juge des référés a estimé que le caractère manifestement illicite du trouble n'était pas établi en raison d'un doute sérieux quant aux droits revendiqués par les demanderesses.
Rejeté
Absence de preuve de propriété
Le juge a relevé que la promesse unilatérale de vente n'ayant pas été suivie d'un acte notarié, la société LMVH ne pouvait revendiquer de droits de propriété.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du liquidateur l'intégralité des sommes exposées du fait de la présente procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 11 déc. 2024, n° 24/01335
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/01335
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Blois, 16 avril 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier LAVALJulie MOLINIE
Cabinet(s) :	BERSAYSCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIESLEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	S.A.R.L. LOCATION DE MATERIELS DU VAL HUBERT ( LMVH ) immatriculée au RCS de NANTERRE sous le, S.C.I. LA BURONNIERE III immatriculée au RCS sous le

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

ARRÊT du : 11 DECEMBRE 2024

n° : N° RG 24/01335 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G77M

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du TJ de BLOIS en date du 16 Avril 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265300196632754

S.C.I. LA BURONNIERE III immatriculée au RCS sous le n° 349 489 260, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualoité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 5]

S.A.R.L. LOCATION DE MATERIELS DU VAL HUBERT (LMVH) immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 500 322 441, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentées par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265309215465483

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 440 672 509, prise en la personne de Maître [V], mandataire judiciaire, exerçant [Adresse 6], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la Société NUMECA, ayant son siège social [Adresse 4], immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 317 540 771, désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce D’EVRY en date du 06 décembre 2021

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, M^e Julie MOLINIE de la SELAS BERSAY, avocat plaidant au barreau de PARIS

— Déclaration d’appel en date du :23 Avril 2024

— Ordonnance de clôture du : 22 octobre 2024.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats,

Lors des débats, à l’audience publique du 06 novembre 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT : prononcé le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte en date du 16 décembre 1981, la SA, devenue SARL Numeca faisait l’acquisition d’une parcelle de terrain sur lequel sont édifiés des bâtiments industriels au lieu-dit « [Adresse 10] »à [Localité 5], cadastrée ZA [Cadastre 3] ; par acte du 10 mai 1989, la SCI la Buronnière III faisait l’acquisition d’une parcelle de terrain à bâtir située au même lieu-dit et cadastrée ZA [Cadastre 2].

Par acte du 6 juin 1990, la SCI la Buronnière III donnait à bail à construire son terrain à la SA Numeca pour une durée de 22 ans, à effet d’ édifier un atelier, des bureaux, une salle de métrologie, des sanitaires et des vestiaires, les constructions devenant la propriété du bailleur à l’extinction du bail.

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2019, une « promesse unilatérale de vente » était signée entre la SARL Numeca et la SARL LM VH en vue de l’acquisition par cette dernière des biens et droits sur la parcelle ZA [Cadastre 3].

Cette vente ne faisait pas l’objet d’une réitération par acte authentique.

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2020, la SARL LM VH donnait à bail les locaux situés à [Adresse 10], à la société Deep Grinding.

Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal de commerce d’Évry prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Numeca et de la SAS Deep Grinding Technologies, la SELAFA Mandataires judiciaires Associés étant désignée en qualité de liquidateur de ces deux sociétés.

Le 4 mars 2022, le liquidateur notifiait à la SARL LM VH la résiliation du bail alliant à la SAS Deep Grinding Technologies en raison de l’insuffisance sa trésorerie.

Par une ordonnance en date du 26 janvier 2023, le juge commissaire ordonnait la vente aux enchères publiques de l’ensemble des actifs de la société Numeca présents dans ses locaux situés à [Adresse 10].

Prétendant que la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA aurait changé les serrures du bâtiment situé sur la parcelle Z A[Cadastre 3], et condamné les ouvertures du bâtiment situé sur la parcelle ZA [Cadastre 2], la SARL LM VH et la SCI la Buronnière III , en vertu d’une autorisation donnée par ordonnance le 4 avril 2024, assignaient, par acte en date du 5 avril 2024 la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA devant le président du tribunal judiciaire de Blois statuant en référé, aux fins de l’entendre condamner, sous astreinte de 5000 € par jour, à rétablir l’accès, à remettre les clés, remplacer les serrures et remettre les clés de la porte d’entrée principale.

Par une ordonnance en date du 16 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé rejetait l’ensemble des demandes présentées par la SARL LM VH , la SCI la Buronnière III et la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA ,etleur faisait injonction de rencontrer l’association Médiation Centre Loire, condamnant la SARL LM VH et la SCI la Buronnière III à payer à la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 23 avril 2024, la SCI la Buronnière III et la SARL LM VH interjetaient appel de cette ordonnance.

Par leurs dernières conclusions en date du 26 juillet 2024, elles en sollicitent l’infirmation , demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA en qualité de liquidateur judiciaire de la société Numeca à rétablir l’accès au bâtiment situé à [Adresse 10], notamment en remettant les clés des portes de services du bâtiment dont elle a changé les serrures, faisant remplacer le sérieux des portes de services qu’elle aurait dégradées au moyen de l’insertion de vis, et en remettant une clé de la porte d’entrée principale située section ZA [Cadastre 3] et constituant le lot 39 du lotissement ; en tout état de cause, elles demandent la condamnation de la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA à rétablir l’accès au bâtiment situé section ZA [Cadastre 2] constituant le lot 38 du lotissement en remettant les portes de service du bâtiment dont elle aurait changé les serrures et en faisant remplacer les serrures des portes de service qu’elle aurait dégradées au moyen de l’insertion de vis, et en leur remettant une clé des nouvelles serrures.

Elles demandent à la cour d’assortir la condamnation d’une astreinte de 5000 € par jour.

Elles réclament chacune l’allocation de la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 23 août 2024, la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA sollicite la confirmation de l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Blois, le rejet de l’ensemble des demandes des sociétés appelantes et l’allocation de la somme de 5000 €en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 22 octobre 2024.

SUR QUOI :

Attendu que pour statuer comme il l’a fait, le juge des référés, après avoir rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur, a considéré que les faits allégués ne sont pas prouvés, les photographies versaient aux débats ne permettant de déterminer ni la date ni le lieu ni l’identité des personnes photographiées, indiquant que la SARL LM VH se présente à l’huissier comme propriétaire d’une partie du bâtiment en vertu d’un « acte notarié en cours », alors que la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA conteste le principe même de la vente à défaut de publication de la promesse unilatérale de vente et à défaut de réitération de l’acte devant notaire ;

Qu’il a relevé également que c’est sur l’unique indication des demanderesses que d’une part les parties du bâtiment ont été scindées comme appartenant à l’une ou à l’autre et que les clés utilisées ont été désignées comme habituelles, ce qui ne permet pas d’établir que les portes et ouvertures examinées sont effectivement celles de la section AZ [Cadastre 2], ajoutant qu’aucun élément ne vient corroborer les dires selon lesquels les demanderesses avaient l’ accès usuel s’apparentant à une servitude de passage à leur bâtiment situé sur la parcelle AZ[Cadastre 2] par l’intermédiaire de la parcelle AZ [Cadastre 3] et que le procès-verbal d’entrée dans les lieux du commissaire de justice qui aurait procédé à la condamnation des ouvertures n’était pas versé aux débats ;

Attendu que la partie appelante invoque les dispositions des articles 835 du code de procédure civile, de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 ayant valeur constitutionnelle, et de l’article 544 du Code civil déclarant que le droit de propriété suppose que le propriétaire d’un bien immobilier puisse accéder à son bien sans entrave de la part des tiers ;

Qu’elle considère que le changement de serrure de la porte d’entrée principale du bâtiment [Cadastre 3] desservant le bâtiment [Cadastre 2] et la condamnation de l’ensemble des portes de services permettant l’accès depuis l’extérieur bâtiment [Cadastre 2] en changeant les barillets de serrure de plusieurs portes et en insérant des vis dans les serrures des autres pour rendre celles-ci inutilisables empêche le propriétaire du bâtiment [Cadastre 2] d’accéder au bien ce qui constituerait un trouble manifestement illicite;

Que les sociétés appelantes estiment que le fait que les photographies versées aux débats sont une simple illustration de l’intrusion de personnes dans les locaux, ce que la partie intimée ne conteste pas, et déclare que le commissaire de justice a pris le soin de retranscrire les déclarations de celui qui avait sollicité son intervention, ce qui ne saurait décrédibiliser son constat, lequel montre qu’aucune de leurs clés ne permettait désormais d’accéder au bâtiment [Cadastre 2] comme au bâtiment [Cadastre 3], indépendamment du point de scission, la plupart des serrures se trouvant désormais obstruées par des vis ;

Qu’elles ajoutent qu’elles n’ont jamais été en possession du procès-verbal d’entrée dans les lieux du commissaire de justice mandaté par la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA , qui aurait procédé à la condamnation des ouvertures, elles-mêmes n’ayant jamais été en possession de ce document que la partie intimée n’a pas produit malgré les invitations du président du tribunal judiciaire de Blois ;

Qu’elles considèrent enfin que cette situation constitue un trouble manifestement illicite, et que l’argument selon lequel leurs dires relatifs à leur accès usuel s’apparentant à une servitude de passage ne sont corroborées par aucun élément serait indifférent ;

Attendu que la partie intimée réplique que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’il existe un doute sérieux quant au droit revendiqué par le demandeur, que le juge des référés ne saurait ordonner une mesure devenue inopérante au moment où il se prononce, précisant que, tant en première instance qu’ en appel, la juridiction des référés doit se placer à la date à laquelle elle prononce sa décision ;

Attendu que la pièce 24 des sociétés appelantes montre que seule une partie située à l’arrière du bâtiment [Cadastre 2] est édifiée sur la parcelle ZA [Cadastre 2], propriété de la SCI la Buronnière III ;

Attendu que le liquidateur déclare qu’en faisant procéder au changement des serrures, il n’aurait fait qu’exercer la mission qui lui avait été confiée par le tribunal de commerce d’Évry conformément aux règles d’ordre public du livre VI du code de commerce ;

Attendu que la partie intimée apporte à la procédure (pièce 7 et pièces 9 à 14) l’ensemble des échanges ayant eu lieu entre les parties, montrant que le liquidateur de la société Numeca avait proposé à la société LMVH de démontrer son droit sur la parcelle [Cadastre 3], par la production d’une copie de la promesse unilatérale de vente enregistrée, de son droit d’occupation du bâtiment [Cadastre 2] et du droit de passage par le bâtiment [Cadastre 3], alors qu’à défaut de démonstration des droits revendiqué, le liquidateur judiciaire pouvait légitimement s’estimer fondé à reprendre possession des locaux, aucun titre de propriété ne lui ayant été communiqué ni par LM VH ni par la Buronnière III ;

Attendu au surplus que le plan cadastral (pièce 24 des appelantes) ne fait pas apparaître une partie des portes condamnées seraient celle du bâtiment [Cadastre 2], la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA précisant à juste titre que seule la partie arrière du bâtiment se trouve sur la parcelle [Cadastre 2], côté sur lequel elle est dépourvue de portes ;

Attendu que le fait que la promesse unilatérale de vente n’a pas été suivie par un acte notarié implique que la société LM VH ne se trouve en possession d’un acte ne lui transférant aucune propriété, étant observé que l’accord préalable de vente mentionne des conditions suspensives à l’issue desquelles la vente devait être régularisée devant notaire dans un délai de 30 jours, que cette régularisation n’a pas eu lieu, de sorte que la vente n’a pas été réalisée ;

Attendu par ailleurs que la société LM VH prétend qu’elle a continué à occuper les locaux avec l’accord de la SCI la Buronnière III à la fin du bail à construction, lequel mentionne pourtant que ce bail expirait au 1er juin 2012, sa durée ne pouvant faire l’objet d’une prorogation par tacite reconduction ;

Attendu que d’une part la société LM VH ne rapporte pas la preuve de la légitimité de l’occupation qu’elle invoque, alors que la SCI la Buronnière III ne justifie pas de son droit de passage, de même qu’elle ne justifie pas que l’accès au bâtiment qu’elle revendique ne pourrait se faire que par la porte principale du bâtiment appartenant à la société Numeca ;

Attendu par ailleurs que la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA déclare avoir proposé, le 5 avril 2024, soit avant l’audience du juge de référé qui s’est tenue le 9 avril 2024, de convenir d’un rendez-vous sur place en vue de rétablir l’accès au bâtiment, proposition à laquelle le dirigeant de deux sociétés appelantes n’a pas donné suite ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2000 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société la Buronnière III et la société Location de Matériel du Val Hubert à payer à la Société Mandataires Judiciaire Associés MJA, prise en la personne de Maître [J] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Numeca la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société la Buronnière III et la société Location de Matériel du Val Hubert aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,