COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 01/07/2025

la SELARL DEREC

la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 1er JUILLET 2025

N° : – 25

N° RG 22/02275 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GU3Q

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] en date du 01 Juin 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX01]

Monsieur [M] [O]

né le 09 Mars 1950 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [G] [O]

née le 22 Janvier 1952 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265279944334688

Monsieur [I] [H]

né le 26 Février 1984 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau D’ORLEANS

Madame [D] [S] épouse [H]

née le 10 Décembre 1985 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 30 Septembre 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 24 Avril 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 3 mai 2017, M. et Mme [O] ont vendu à M. et Mme [H] un bien immobilier situé [Adresse 4], en précisant que le bien était raccordé à l’assainissement communal, sans en garantir la conformité aux normes en vigueur.

M. et Mme [H] ont été informés d’une non-conformité des rejets d’assainissement des eaux usées et des eaux pluviales.

Le 10 septembre 2019, M. et Mme [H] ont fait assigner M. et Mme [O] devant le tribunal de grande instance d’Orléans en réparation du préjudice subi.

Par jugement en date du 1er juin 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— condamné solidairement M. et Mme [O] à verser à M. et Mme [H] la somme de 12 872,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de M. et Mme [O].

Par déclaration en date du 30 septembre 2022, M. et Mme [O] ont interjeté appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel ;

— déclarer mal fondé l’appel incident formé par M. et Mme [H] ;

— réformer le jugement en toutes ses dispositions critiquées et statuant à nouveau,

— rejeter toutes les demandes de M. et Mme [H] ;

— condamner solidairement M. et Mme [H] à leur verser la somme de 3 500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles de justice ;

— condamner solidairement M. et Mme [H] au paiement des dépens de première instance et d’appel, et accorder à la SELARL Derec, avocat, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 février 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs conclusions et les déclarer bien fondés ;

— infirmer partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau ;

— condamner solidairement M. et Mme [O] à leur verser la somme de 34 799,60 euros avec indexation du coût de la construction suivant l’indice national du bâtiment BT02 du 3e trimestre 2018 ;

— condamner solidairement M. et Mme [O] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens de l’instance et accorder à la SELARL Mallet-Giry-Rouichi le droit prévu par l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

MOTIFS

I- Sur la responsabilité des vendeurs

A- Sur la faute contractuelle

Moyens des parties

M. et Mme [O] soutiennent que l’acte de vente fait un état d’un raccordement au réseau collectif d’assainissement et d’une absence de garantie de conformité de l’installation aux normes en vigueur ; qu’il n’existe pas de manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, car l’immeuble est bien raccordé au réseau public d’assainissement ; que le fait qu’une partie des eaux vannes (et non pas les eaux usées et les eaux pluviales de la toiture du garage), transitent par l’intermédiaire d’une fosse septique avant de rejoindre la canalisation d’évacuation et le collecteur, et d’être déversées dans le réseau public d’assainissement, ne change rien au fait que la maison est bien raccordée et que les eaux usées et les eaux vannes sont bien recueillies et évacuées par le réseau public d’assainissement collectif ; que la présence de la fosse septique ne pourrait être considérée comme constitutive d’un manquement à l’obligation de délivrance de conforme que si l’acte de vente avait stipulé que la maison n’est pas équipée d’une telle installation, ce qui n’est pas le cas ; que s’ils demandent, dans le dispositif de leurs conclusions, d’infirmer partiellement le jugement et de les condamner solidairement à leur verser la somme de 34 799,60 €, les intimés ne demandent pas de déclarer mal fondé leur appel principal ni de confirmer la décision en ses autres dispositions non critiqués par eux, ni encore de les débouter de toutes leurs demandes ; que par application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, les intimés doivent être considérés comme s’étant appropriés les motifs du jugement, à l’exception de ceux relatifs au montant de l’indemnité allouée sur lequel porte leur appel incident ; que s’agissant de la conformité de l’immeuble par rapport à la réglementation en vigueur et l’information, les vendeurs ne sont jamais obligés à vendre la maison avec une installation d’évacuation des eaux usées et pluviales conforme à la réglementation en vigueur ; que les acquéreurs ne pouvaient pas ignorer que l’installation de cette maison ancienne n’était peut-être plus adaptée à la réglementation sanitaire en vigueur et que des mises aux normes seraient à prévoir ; qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ou d’information ne peut donc être reproché aux vendeurs ; que le jugement ne pourra qu’être réformé de chef.

M. et Mme [H] répliquent qu’il ne ressort ni de la promesse de vente ni de l’acte de vente l’existence d’une fosse septique ; qu’au contraire, la promesse de vente mentionne que le promettant déclare que le bien est relié au réseau communal d’assainissement ; qu’ils n’ont été informés de l’existence de cette fosse septique que par le courrier de la SERA du 17 août 2018, soit postérieurement à la régularisation de la vente ; que s’ils avaient été informés de l’existence de cette fosse, peut-être n’auraient-ils pas acheté ou à moindre prix et peut-être auraient-ils poussé les investigations pour vérifier sa conformité aux exigences du règlement d’assainissement de l’agglomération d'[Localité 11] ; que le fait que les différents documents fassent mention que les vendeurs ne garantissent pas la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur, ne saurait aucunement les exonérer de leur responsabilité ; que M. et Mme [O] ne peuvent être légitimes à invoquer une clause d’exonération dès lors qu’ils ont manqué à leur obligation d’information ; que les consorts [O] ne rapportent aucunement la preuve qu’ils ont informé les acquéreurs ou quiconque de l’existence de cette fosse septique, de sorte que la clause par laquelle les vendeurs entendent se dégager de toute responsabilité ne pourra qu’être écartée ; qu’une fosse septique est une installation d’assainissement non collectif soumis à un contrôle périodique selon les dispositions du code de la santé publique ; qu’à ce titre, la fosse aurait dû faire l’objet d’un contrôle préalable à la vente, à la charge du vendeur, ce qui n’a pas été le cas ; que la même fosse aurait dû également faire l’objet du diagnostic technique obligatoire préalable à la vente selon les dispositions susmentionnées ; que dans son rapport du mois d’août 2018, la SERA leur impose que la fosse septique soit déconnectée du réseau public d’assainissement ; que si les obligations légales précitées avaient été respectées, le diagnostiqueur n’aurait pas pu conclure différemment de la SERA dans son rapport du mois d’août 2018 ; qu’en effet, le règlement prohibant le déversement de la fosse septique dans le réseau d’assainissement a été pris au mois de juin 2016 soit pratiquement un an avant la vente de l’immeuble ; qu’ainsi, ils auraient du être parfaitement informés de l’existence de la fosse septique dont le raccordement est prohibé par la réglementation en vigueur ; qu’ils sollicitent donc la confirmation du jugement déféré en ce que la responsabilité de M. et Mme [O] a été engagée d’une part au regard de leur manquement à l’obligation de délivrance conforme et d’autre part sur le fondement de leur manquement à leur obligation d’information.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend, qui doit en conséquence être conforme aux stipulations contractuelles.

La promesse de vente comportait la stipulation suivante :

« Le PROMETTANT déclare que le BIEN est relié au réseau communal d’assainissement.

Le PROMETTANT déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en état de fonctionnement.

Le BÉNÉFICIAIRE déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ».

L’acte authentique de vente stipule :

« Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité :

— que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes.

L’ACQUÉREUR, dûment informé de l’obligation faite à tout propriétaire de maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la Commune peut contrôler la qualité de l’exécution de ces ouvrages et véri’er leur maintien en bon état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la Commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé aux travaux indispensables ».

Le règlement d’assainissement de la ville d'[Localité 11] de juin 2016 prévoit :

« Le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire dans un délai de 2 ans à compter de la date de mise en service de ce réseau en application de l’article L.1331-1 du code de la santé publique.

[']

Par ailleurs, si vous disposez d’une installation d’assainissement autonome conforme à la réglementation (dont le permis de construire date de moins de 10 ans ou une installation réhabilitée de moins de 10 ans) et en bon état de fonctionnement suivant avis du Service Public d’Assainissement Collectif (SPANC), vous pouvez béné’cier d’une dérogation à l’obligation de raccordement d’un délai de 10 ans à compter de la mise en service du réseau. Cette autorisation est alors délivrée par le service assainissement ou arrêté du Président d'[Localité 11] Métropole ».

Le règlement d’assainissement comporte également l’avertissement suivant :

« Attention : Dès la mise en service d’un branchement pour l’évacuation des eaux usées, vous devez mettre hors d’état de servir ou de créer des nuisances, les anciennes installations d’assainissement autonome (bacs, dégraisseurs, fosses, filtres, etc.). Ces ouvrages devront être mis hors d’état de servir, c’est-à-dire vidangés, par une entreprise agréée puis démolis ou désinfectés et comblés avec un matériau inerte. Ces travaux sont à vos frais. Vous devez ensuite informer le service de l’assainissement de la fin des travaux et fournir les justificatifs ».

Par ailleurs, le règlement définit les termes suivants :

— raccordement : « le fait de relier des installations privées de collecte des eaux usées et/ou pluviales au réseau public d’assainissement. Techniquement, il se traduit par la construction d’un branchement ».

— branchement : « ensemble des éléments d’évacuation des eaux usées et/ou pluviales qui va de la propriété au réseau public ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le raccordement d’un bien au réseau d’assainissement communal exige un branchement direct de la propriété au réseau public, sans installation autonome d’assainissement intermédiaire, hors le cas d’une dérogation accordée par le service assainissement ou arrêté du Président d'[Localité 11] Métropole.

En l’espèce, la société d’exploitation des réseaux d’assainissement (SERA) a adressé, le 17 août 2018, à M. et Mme [H] un rapport de non-conformité des rejets du domaine privé. Il apparaît en effet que les eaux usées transitent par une fosse septique avant de relier le réseau, alors que la propriété ne bénéficie pas d’une dérogation à l’obligation de raccordement.

Le rapport de la SERA mentionne qu’il convient d’effectuer les travaux suivants :

« Déconnecter les évacuations des eaux usées, en transit parla fosse septique, vers le regard d’eaux usées existant en domaine privé.

Déconnecter l’évacuation de la gouttière du garage de la fosse septique.

La fosse septique doit être vidée et condamnée.

Déconnecter les évacuations des gouttières du réseau d’eaux usées ».

En conséquence, il n’est pas établi que le bien immobilier est raccordé au réseau d’assainissement communal, seule la fosse septique autonome étant raccordée à celui-ci, alors qu’elle aurait dû être condamnée lors de la réalisation du branchement.

Il ne s’agit pas d’une simple non-conformité aux normes en vigueur, mais bien d’un défaut de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement communal, de sorte que les vendeurs ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie prévue à l’acte authentique de vente.

Il s’ensuit que le bien délivré n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme. En outre, il n’a pas informé l’acquéreur de l’existence du dispositif d’assainissement autonome, non supprimé, malgré les stipulations claires du règlement d’assainissement de la ville d'[Localité 11].

En conséquence, il est établi que M. et Mme [O] ont commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard de M. et Mme [H]. Le jugement sera donc complété sur ce point.

B- Sur le préjudice et le lien de causalité

Moyens des parties

M. et Mme [H] indiquent que le montant global des travaux est estimé à 34 799,60 euros TTC ; que le tribunal a jugé que le montant des travaux devait être ramené à la somme de 12 972,30 euros, indiquant que les devis produits excèdent les demandes de mise en conformité issues du rapport de la SERA du 17 août 2018 ; que le tribunal n’explique pas les postes qui sont retenus pour parvenir à la somme de 12 972,30 euros ; qu’au-delà des travaux techniques de déconnexion du réseau des eaux pluviales, et l’installation d’un collecteur des eaux usées, des travaux de terrassement doivent être entrepris ; qu’il n’existe aucune raison légitime pour qu’ils supportent personnellement les travaux de remise en état de leur terrain pour permettre la mise en conformité du réseau ; que la fosse septique doit être vidée et condamnée, ce qui nécessite de creuser pour y accéder et ce faisant de devoir remettre le terrain en état après l’intervention ; qu’ils sollicitent l’infirmation du jugement sur ce point et réitèrent leur demande de condamnation solidaire de M. et Mme [O] à la somme de 34 799,60 euros.

M. et Mme [O] font valoir que les époux [H] n’hésitent pas à demander le paiement de la somme de 34 799,60 € sur la base d’un devis qui prévoit une réfection complète de tout le réseau alors que celui-ci est déjà raccordé et que seule la suppression de la fosse septique est nécessaire ; que la SERA ne préconise pas de refaire le réseau des eaux usées entre le regard devant la maison et l'[Adresse 9], puisque le branchement existe déjà ; que c’est à bon droit que le tribunal a rejeté leur demande en considérant que le devis du 5 octobre 2018 excède les demandes de mise en conformité issues du rapport du 17 août 2018, qui rappelle l’existence d’un regard d’eaux usées existant en domaine privé ; que la cour ne pourra que rejeter pareillement leur appel incident.

Réponse de la cour

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, les vendeurs doivent réparer intégralement le préjudice subi par les acquéreurs sans qu’il en résulte pour eux ni perte ni profit.

Il convient de rappeler que le rapport de la SERA mentionne qu’il convient d’effectuer les travaux suivants :

« Déconnecter les évacuations des eaux usées, en transit parla fosse septique, vers le regard d’eaux usées existant en domaine privé.

Déconnecter l’évacuation de la gouttière du garage de la fosse septique.

La fosse septique doit être vidée et condamnée.

Déconnecter les évacuations des gouttières du réseau d’eaux usées ».

M. et Mme [H] produisent un devis du 5 octobre 2018 pour les travaux de déconnexion du réseau d’eaux pluviales d’un montant de 11 283,80 euros comprenant les travaux suivants : déconnexion des avaloirs existants au réseau d’eaux usées séparatif ; fourniture et pose d’un regard en PVC ; collecteur d’eaux usées ; tranchées ; connexion des avaloirs existants sur le nouveau réseau ; création d’un puisard à la mini-pelle.

M. et Mme [H] produisent un devis du 5 octobre 2018 pour les travaux de remise aux normes du branchement d’eaux usées, version gravitaire, d’un montant de 23 515,80 euros comprenant les travaux suivants : démolition du réseau existant ; collecteur eaux usées ; tranchées ; réfection de tranchées ; vidange de l’installation existante et comblement ; raccordement des sorties existantes sur le nouveau réseau.

Ces prestations apparaissent strictement nécessaires à la réalisation des travaux prescrits par le rapport de la SERA. En effet, il convient de déconnecter la gouttière du garage de la fosse septique et de déconnecter l’évacuation des gouttières dans le réseau eaux usées, ce qui exige de créer des nouveaux collecteurs pour canaliser les eaux pluviales vers le réseau afférent. De même, il convient de déconnecter les canalisations d’eaux usées de la fosse septique, de vidanger celle-ci et de la combler, puis de raccorder effectivement les canalisations d’eaux usées à l’assainissement communal. En conséquence, les devis produits seront retenus.

Il convient donc de condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [H] la somme totale de 34 799,60 euros, qui sera indexée suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction BT02 entre celui publié au jour du devis du 5 octobre 2018 et celui publié au jour du présent arrêt.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [O] à verser à M. et Mme [H] la somme de 12 872,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et débouté M. et Mme [H] du surplus de leurs prétentions.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. et Mme [O] seront condamnés solidairement aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et Mme [H] la somme complémentaire de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. et Mme [O] à verser à M. et Mme [H] la somme de 12 872,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté M. et Mme [H] du surplus de leurs prétentions ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT que M. et Mme [O] ont commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard de M. et Mme [H] ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [H] la somme de 34 799,60 euros, avec indexation suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction BT02 entre celui publié au jour du devis du 5 octobre 2018 et celui publié au jour du présent arrêt ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [H] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT