COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/05/2025

M^e Nicolas FORTAT

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 06 MAI 2025

N° : – 25

N° RG 23/00203 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GW2Z

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 10 Novembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265289206256789

Madame [Y] [V] épouse [K]

née le 05 Février 1977 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265287325521946

Madame [O] [D] épouse [G]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

Madame [Z] [D] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 12 Janvier 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 2 décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 11 Février 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 06 mai 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 1er avril 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon une offre d’achat régularisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier le 22 novembre 2019, Mme [Y] [K] s’est portée acquéreur d’un bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6], appartenant à Mmes [Z] [D] épouse [W] et [O] [D] épouse [G] pour un prix net vendeur de 600 000 euros, aux conditions particulières suivantes, – obtention d’un prêt de 580 000 euros, et – sous réserve de la purge du locataire commercial, de l’absence de nécessité de refaire la charpente et de la location de l’ensemble des logements compris dans cet immeuble.

Cette offre, acceptée le jour même et dans les mêmes termes par les venderesses, prévoyait que le compromis devait intervenir avant le 31 décembre 2019, vendeurs et acquéreur s’engageant à ratifier le compromis de vente sans délai.

Lors du rendez-vous de signature du compromis prévu chez le notaire le 16 décembre 2019, les parties ne se sont pas entendues sur les conditions de la vente.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier du 19 novembre 2021, Mme [K] a assigné Mmes [W] et [G] devant le tribunal judiciaire de Tours, aux fins de paiement de la somme de 31 000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement en date du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

— débouté Mme [K] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mmes [D] ;

— dit que chaque partie supportera la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagé ;

— condamné Mme [K] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 12 janvier 2023, Mme [K] a relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 avril 2023, Mme [K] demande à la cour de :

— infirmer les chefs de jugement entrepris,

Statuant à nouveau par l’effet dévolutif de l’appel,

Sur le chef de jugement déboutant Mme [K] de l’ensemble de ses demandes relatives à la condamnation au paiement de la somme 31.000 majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2020,

— condamner Mme [D] à verser à Mme [K] une somme de 31.000 euros au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date des mises en demeure du 5 mars 2020, anatocisme compris, et ce jusqu’à parfait paiement,

Sur les chefs de jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles de première instance,

— condamner Mme [D] aux entiers dépens de la première instance,

— condamner Mme [D] à verser à Mme [K] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance,

Sur les frais irrépétibles et dépens de l’instance d’appel,

— condamner Mme [D] aux entiers dépens de l’instance d’appel,

— condamner Mme [D] à verser à Mme [K] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de l’instance d’appel.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, Mmes [D] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable l’appel de Mme [K] ou à tout le moins mal fondé,

— débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 10 novembre 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— débouter toute demande plus ample ou contraire à l’encontre de Mme [G] et Mme [W].

— condamner Mme [K] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [K] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur l’imputabilité du défaut de signature du compromis de vente

Moyens des parties

Mme [K] indique qu’après annulation d’un premier rendez-vous de signature, un nouveau rendez-vous a été convenu le 26 décembre 2019. Ce rendez-vous a été brusquement écourté, l’une des venderesses étant partie, accompagnée de son neveu, sur fond d’agression verbale de ce dernier.

Elle reproche au premier juge d’avoir considéré qu’il lui incombait de rapporter la preuve d’un refus qualifié de vendre opposé par les vendeurs, alors que l’offre acceptée subordonne le règlement de la somme de 31 000 euros par la partie défaillante en cas de « faute » ou de « négligence ». Il n’y a pas ici à rapporter la preuve d’une faute qualifiée mais simplement d’une faute ou d’une négligence imputable aux vendeurs.

Elle fait valoir que l’une des venderesses, Mme [W], n’est pas venue lors du rendez-vous de signature sans jamais donner procuration pour signer à son nom et si elle a tenté de se justifier en produisant un certificat médical l’empêchant de se déplacer à [Localité 9], rien ne lui interdisait en revanche de donner procuration pour vendre et signer à son nom, ce qui n’a pas été fait ; le rendez-vous n’a pas non plus été reporté pour assurer sa présence, Maître [M] rappelant que les vendeurs n’ont plus voulu vendre ; si le notaire des intimées a indiqué que Mme [W] aurait « délégué ses pouvoirs à son fils », il ne s’agit pas d’une procuration dont l’existence est démontrée ; en tout état de cause, son fils, dès le début du rendez-vous, a manifesté un comportement agressif et a clairement exprimé l’intention de ne pas vendre, ce qui démontre l’existence d’un refus de vendre ; Mme [G] n’a pas honoré non plus le rendez-vous de sa signature, manifestant ainsi son refus de vendre.

Elle en déduit qu’il est donc démontré que la non-réalisation de la vente leur est imputable, dès lors qu’elle a toujours manifesté son intérêt pour acquérir, s’étant personnellement rendue au rendez-vous de signature pour signer le 26 décembre 2019.

Elle reproche au tribunal d’avoir considéré que les parties ne seraient pas d’accord sur les conditions de la vente, ceci à la lecture de courrier de Maître [X], notaire des consorts [D] alors que ce n’est pas la raison pour laquelle les vendeurs ont précipitamment écourté le rendez-vous de signature et elle fait plaider que ce notaire n’a pas relaté les conditions discutées sur lesquelles les parties ne se seraient pas accordées alors que c’est précisément à cause de la négligence des vendeurs et de leur refus fautif de transcrire juridiquement les clauses de l’offre d’achat dans l’acte de vente que cette vente n’a pas pu avoir lieu.

Les intimées répondent que début décembre 2019, elles se sont rapprochées de Maître [X], notaire, aux fins de représenter leurs intérêts ; il a fixé une date de signature au 17 décembre 2019, avec Maître [M], notaire, représentant les intérêts de Mme [K] ; le 11 décembre 2019, il a adressé à Maître [M] le projet d’acte de la promesse de vente ainsi que l’ensemble des diagnostics ; le 13 décembre 2019, Maître [X] les informait de la volonté de Mme [K] de reporter la date de signature, puis il apprenait qu’elle avait changé d’avis et souhaitait maintenir la date de signature ; le jour de la signature, le 17 décembre 2019, Maître [X] recevait un appel téléphonique de Maître [B], notaire, lui indiquant qu’il représentait les intérêts de Mme [K] ; il lui adressait immédiatement le projet de promesse de vente ainsi que les diagnostics ; en réponse, et ce 1h30 avant le rendez-vous de signature, Mme [K] présentait des demandes, via son notaire, qui ne pouvaitent être satisfaites immédiatement ; elle ne s’est pas présentée au rendez-vous de signature ; malgré les nombreuses difficultés engendrées par Mme [K], Maître [X] et Maître [M] en accord avec leurs clientes fixaient un rendez-vous de signature au 26 décembre à 9h00 ; au jour de la signature, toutes les parties étaient présentes, à l’exception de Mme [W], malade qui était représentée par son fils ; Mme [K] souhaitait de nouveau assortir la vente de nouvelles conditions, à savoir notamment, – Insérer une clause sur l’état de la charpente, – Le retrait de la clause sur l’absence de garantie des vices cachés des personnes non professionnelles de l’immobilier, – une clause sur le fait que tous les locaux devront être loués au moment de la vente ; les conditions de vente étant totalement modifiées, les nouvelles conditions imposées étant par ailleurs irréalistes, les parties ne parvenaient pas à trouver un accord et la signature de l’acte n’était pas réalisée.

Elles précisent que la condition relative à la location des logements n’était pas remplie, plusieurs locataires ayant résilié leur bail et considèrent qu’au delà de ce fait, Mme [K] souhaitant de nouveau assortir la vente de nouvelles conditions a empêché la signature du compromis.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

L’offre d’achat comportait la clause pénale suivante, en cas d’acceptation des présentes par le vendeur dans le délai indiqué et au cas où l’engagement des parties ne serait pas signé à la date convenue, par la faute ou la négligence de l’une des parties, celle-ci pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit. Toutefois la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’autre partie et invoquer la résolution de la vente moyennant 5% du prix principal à titre d’indemnisation de son préjudice.

Il appartient donc à Mme [K] qui l’allègue de prouver la faute ou la négligence commise par Mmes [W] et [G].

L’offre d’achat de Mme [K] du 22 novembre 2019, acceptée le même jour par Mmes [W] et [G] stipulait les conditions particulières suivantes, – sous réserve de toute purge du locataire commercial, – sous réserve qu’il n’y ait pas de réfection de charpente, – sous réserve que tous les logements soient loués.

Il ne peut être contesté que le second rendez-vous notarié, le 26 décembre 2019, pour signature de la promesse de vente n’a pu aboutir en raison de clauses supplémentaires dont Mme [K] demandait l’insertion, Maître [X] attestant le 7 avril 2020, pièce intimée n°2, qu’il avait refusé l’insertion d’une clause sur l’état de la charpente, le retrait de la clause sur l’absence de garantie des vices cachés des personnes non professionnelles de l’immobilier et l’insertion d’une clause sur le fait que les locaux devront être loués au moment de la vente.

Il en résulte que la promesse de vente n’a pu être signée en raison des nouvelles exigences de Mme [K], non acceptées par les venderesses, dont la volonté de vendre leur immeuble n’est pas douteuse puisqu’elles l’ont vendu, au même prix, le 22 novembre 2021, leurs pièces n~2 et 5.

En conséquence, la décision qui la déboute de sa demande ne peut qu’être confirmée.

Sur les demandes annexes

Mme [K] qui succombe sera condamnée au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à Mmes [W] et [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [Y] [K] au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à Mmes [Z] [W] et [O] [G].

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT