COUR D’APPEL D’ORLÉANS

Chambre des référés – Première Présidence

Ordonnance de référé du 18 février 2026

/ 2026

N° RG 25/03665 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HKM7

SCI FALINE

c/

[A] [W]-[L]

Expéditions le :

SELARL LX POITIERS-ORLEANS

M^e Véronique HERMELIN

Chambre des urgences (N° RG 25/03479)

O R D O N N A N C E

Le dix huit février deux mille vingt six,

Nous, Catherine GAY-VANDAME, première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, assistée de Alexis DOUET, greffier,

Statuant en référé dans la cause opposant :

I – SCI FALINE, prise en la personne de son représent légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS, et M^e Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Demanderesse, suivant exploit de la SCP Olivier ROCHOUX – Thomas LEMONNIER – Pierre CHAUDRÉ-LESOEUR , commissaires de justice associés à MONTARGIS en date du 1er décembre 2025,

d’une part

II – [A] [W]-[L]

né le 13 Janvier 1966 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assisté de M^e Véronique HERMELIN, avocat au barreau d’ORLEANS

d’autre part

Après avoir entendu les conseils des parties à notre audience publique du 07 janvier 2026, il leur a été indiqué que l’ordonnance serait prononcée, par mise à disposition au greffe le 18 février 2026.

* * * * *

La SCI FALINE et Monsieur [A] [T][L] ont signé les 09 et 10 mars 2024, un bail d’habitation portant sur un bien immobilier situé au lieu-dit " [Adresse 3] " à BOISMORAND. Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 28 mars 2024, jour de la prise d’effet du contrat de location.

La SCI FALINE a également loué la maison de gardien jouxtant la maison louée par Monsieur [A] [T][L] à Madame [Y] [K], compagne de celui-ci.

Dans les mois qui ont suivi, des contestations se sont élevées entre les parties sur la consistance exacte du bail et plus particulièrement sur les biens loués comme annexes à la maison d’habitation occupée par Monsieur [A] [W]-[L]. Des conflits récurrents sont intervenus entre le gérant de la SCI FALINE, Monsieur [B] [F] et le locataire au sujet de l’usage que chacune des parties pouvait faire des dépendances et des terres entourant cette résidence.

Par acte du 04 avril 2025, Monsieur [A] [T][L] a fait assigner la SCI FALINE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTARGIS statuant en référé aux fins de voir ordonner notamment la libération de tout objet dont il estime être locataire, des travaux de remise en état de la piscine et de l’étang, la remise des clés des dépendances et des quittances de loyers, ainsi qu’une provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance en date du 28 octobre 2025 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTARGIS statuant en référé a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront et, par provision :

— jugé que le bail du 10 mars 2025, ayant pris effet le 28 mars 2024, entre la SCI FALINE, en qualité de bailleur et Monsieur [A] [T][L], en qualité de locataire, concernant la maison d’habitation de 250m2 sis [Adresse 4] " à BOISMORAND comprend à titre d’accessoire au bail une piscine, une terrasse et toutes les dépendances attenantes ;

— rappelé l’interdiction faite au propriétaire et à toute personne agissant en son nom de pénétrer dans lesdites dépendances sans l’autorisation préalable du locataire ;

— ordonné la libération de l’ensemble des dépendances par la SCI FALINE ou toute personne agissant en son nom de toute occupation et l’enlèvement de tout meuble n’étant pas nécessaire au bon fonctionnement des biens loués au bail ;

— ordonné la remise par la SCI FALINE à Monsieur [A] [W]-[L] de l’ensemble des clés nécessaires à l’accès de l’intégralité des dépendances ;

— ordonné la remise par la SCI FALINE à Monsieur [A] [W]-[L] des quittances des loyers allant du 28 mars 2024 au 28 février 2025 et du 1er juin 2025 jusqu’à la fin du bail ;

— dit qu’une quittance de loyer devra être transmise au locataire à chaque règlement d’une échéance de loyer ;

— rappelé que la preuve de l’exécution de ces obligations de remise des clés et des quittances repose sur celui à qui incombe cette obligation ;

— dit que faute par la SCI FALINE de procéder à la libération des lieux ordonnée, à la remise des clés des dépendances et à la remise des quittances de loyer, il sera redevable, passé un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision, d’uns astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 25 € par jour de retard jusqu’au 31 décembre 2026 ;

— dit que la liquidation de l’astreinte relèvera de l’office du juge de l’exécution ;

— rejeté la demande de remise en état de la piscine à la charge de la SCI FALINE et la demande indemnitaire de ce chef formée par Monsieur [A] [W]-[L] ;

— rejeté la demande d’installation de compteurs séparatifs d’eau et d’électricité pour la desserte du réseau des dépendances ;

— condamné la SCI FALINE au versement d’une provision de 1 900 € à Monsieur [A] [W]-[L] à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

— débouté la SCI FALINE de sa demande indemnitaire ;

— renvoyé toutes les autres demandes à une audience au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTARGIS, fixée le mardi 13 janvier 2026 à 14h00 ;

— réservé les dépens de l’instance ;

— condamné la SCI FALINE à payer à Monsieur [A] [W]-[L] une indemnité de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et rejeté la demande de ce chef formulée par la SCI FALINE ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La SCI FALINE a interjeté appel de cette décision le 31 octobre 2025.

Par exploit en date du 1er décembre 2025, la SCI FALINE a fait assigner Monsieur [A] [W]-[L] devant la première présidente de la Cour d’appel d’Orléans aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTARGIS.

Elle expose par la voix de son conseil qu’elle peut justifier de moyens sérieux de réformation de l’ordonnance critiquée.

Elle affirme que les « dépendances » revendiquées par Monsieur [A] [W]-[L] dont à SCI FAMINE a été condamnée à libérer ne font pas partie du bail et que la décision sera infirmée de ce chef, ces dépendances n’apparaissant pas dans l’état des lieux annexé au contrat de bail. Elle rappelle que seuls les éléments expressément prévus dans le bail ou dans l’état des lieux entrent dans son assiette.

Elle ajoute que les dépendances visées sont des bâtiments agricoles, qui bénéficient dun statut particulier, et donc assurés comme tels. Obéissant à une réglementation spéciale, ils ne peuvent en aucun cas être intégrés au bail d’habitation signé avec un locataire qui n’a pas lui-même le statut d’agriculteur.

S’agissant des conséquences manifestement excessives, la SCI FAINE explique que l’enlèvement du tracteur et du tractopelle abrités par les dépendances en question serait excessivement lourd et couteux pour elle. Il en va de même pour le matériel agricole entreposé depuis de nombreuses années. Alors que l’échéance du bail consenti étant fixée au 27 mars 2027, le coût imposé à la SCI FALINE pour la libération des lieux aura des conséquences extrêmement lourdes et donc manifestement excessives.

La SCI FAINE sollicite en outre la condamnation de Monsieur [A] [T][L] à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile augmenté à la somme de 7 000 € au terme de ses dernières écritures.

Monsieur [A] [W]-[L] s’oppose à ces demandes. Son conseil soutient que les dépendances objet du litige font effectivement parties de l’assiette du bail. Cet élément résulte des éléments du bail lui-même ainsi que de la remise des clés tant de l’habitation principale que des dépendances. Il se déduit également des échanges intervenus entre le locataire et son bailleur qui n’a jamais revendiqué l’exclusion des dépendances du bail conclu.

Il souligne l’absence de lien entre la nature de l’assiette souscrite par la bailleresse pour les dépendances et l’assiette du bail.

Les dépendances en question n’ont aucunement la nature juridique de bâtiments agricoles puisqu’ils appartiennent à la SCI FALINE et non à l’exploitation agricole " [Adresse 5] " ou au groupement forestier.

Il soutient que la libération des dépendances et parfaitement possible et le stockage de leur contenu dans une zone très proche appartenant au gérant de la SCI FALINE l’est également.

Il ajoute que de nombreux véhicules listés par un commissaire de justice n’ont toujours pas été enlevés du terrain alors que leur enlèvement serait aisé.

Il soutient l’absence de conséquences manifestement excessives et sollicite la condamnation de la SCI FALINE à verser à Monsieur [A] [T][L] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

SUR QUOI :

L’article 514-3 du Code de procédure civile prévoit qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entrainer des conséquences manifestement excessives.

Par ailleurs, la demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

S’agissant de l’existence de conséquences manifestement excessives, il convient de rappeler qu’il appartient seulement au premier président de prendre en compte les risques générés par la mise à exécution de la décision rendue en fonction de la situation personnelle et financière du débiteur, ainsi que des facultés de remboursement du créancier si la décision devait être infirmée par la cour statuant au fond.

Ainsi les conséquences manifestement excessives doivent être examinées notamment au regard de leur caractère disproportionné ou irréversible.

Au titre des conséquences manifestement excessives, la SCI FALINE explique que la décision a ordonné « la libération de l’ensemble des dépendances' » alors que ces dépendances consistent en des bâtiments agricoles dont rien de justifie qu’ils soient intégrés à l’assiette du bail. Ils abritent un tracteur et une tractopelle qui sert à l’entretien dont l’enlèvement serait extrêmes lourd et coûteux. Elle ajoute que cela « ne serait rien à côté de ce qu’entrainerait la libération de ces bâtiments agricoles dans lesquels sont entreposés de nombreux matériels depuis de nombreuses années ». Elle produit des photographies des lieux et précise que « certes, elle n’a pas fait chiffrer le coût d’un tel déménagement mais il suffit de regarder les photos figurant dans les constats et d’un peu de bon sens pour comprendre qu’un tel déménagement serait lourd et couteux ».

Comme elle ne souligne expressément la SCI FALINE n’apporte absolument aucun élément permettant d’évaluer le coût de l’exécution de l’évacuation des dépendances en question. Elle n’apporte pas plus d’élément permettant au premier président d’avoir un aperçu de ses capacités financières, (revenus, actionnaires, état de sa trésorerie etc.)

Il ne peut être contesté qu’une décision de justice quelle qu’elle soit doit s’appuyer sur un raisonnement juridique élaboré après analyse des éléments de faits et de droit produits aux débats ; que le « bon sens » notion tout à fait subjective, ne constitue pas une notion admise en droit et ne constitue pas un élément de preuve sur lequel le juge doit organiser son raisonnement.

En l’absence d’élément de preuve justifiant des circonstances manifestement excessives telles que définies par les dispositions de l’article 514-3 du Code de procédure civile, la SCI FALINE sera déboutée de sa demande aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTARGIS.

La SCI FALINE sera déboutée de l’intégralité de leurs demandes.

Il n’apparaît pas équitable au vu des circonstances de la cause de faire supporter à la Monsieur [A] [W]-[L] les frais engagés par lui dans la présente procédure et non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI FALINE sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en matière de référé,

DEBOUTONS la SCI FALINE de sa demande aux fins de voire arrêter l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTARGIS en date du 28 octobre 2025 ;

DEBOUTONS la SCI FALINE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS la SCI FALINE à verser à Monsieur [A] [T][L] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI FALINE aux dépens.

Et la présente ordonnance a été signée par Madame Catherine GAY-VANDAME, première présidente et Monsieur Alexis DOUET, greffier, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PREMIERE PRÉSIDENTE

Alexis DOUET Catherine GAY-VANDAME