COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 220 DU 24 AVRIL 2025

N° RG 23/00931 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DTPG

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Martin et Saint-Barthélémy en date du 18 septembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 11-22-00024

APPELANTE :

Madame [X] [B]

[Adresse 15]

[Adresse 15]

Représentée par M^e Aude FLEURY, de la SELARL AUDE FLEURY, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.A.S. BLUE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Pierre KIRSCHER, de la SELAS ST BARTH LAW, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Madame Annabelle CLEDAT, conseillère,

M^me Aurélia BRYL, conseillère

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 14 février 2025.

Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et du prononcé : M^me Sonia VICINO, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2015, Mme [X] [B] a donné en location à la S.A.S. BLUE, qui exploite un hôtel à [Localité 13] à l’enseigne '[3]', un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation et un bungalow, avec jardin et piscine, pour une durée de 6 ans à compter du 1er juillet 2015 et moyennant un loyer mensuel de 3 800 euros hors charges, et ce pour y loger le personnel de cet hôtel ;

Un avenant à ce contrat a été conclu entre les mêmes parties à une date qui n’y est pas indiquée, mais ce pour porter le loyer mensuel de ladite location à 4 300 euros à effet du mois de janvier 2019 ;

Un commandement aux fins de justifier de l’assurance de l’ensemble immobilier ainsi loué et visant la clause résolutoire du bail a été signifié à 'la S.A.R.L. LE SERENO’ à la demande de Mme [B] par acte d’huissier de justice du 16 janvier 2020 ;

Par acte d’huissier de justice du 18 décembre 2020, Mme [B] a fait signifier à la 'S.A.S. BLUE [3]' un congé aux fins de reprise pour habiter, et ce à effet du 1er juillet 2021, date d’expiration du bail du 11 mai 2015 ;

Par acte d’huissier de justice du 10 juin 2021, Mme [B] a fait sommation à la même société BLUE, [3], de lui payer la somme principale de 8 000 euros, outre les frais d’acte, au titre du solde impayé des loyers de mai et juin 2021 ;

Suite à la convocation par Mme [B] de la S.A.S. BLUE, par acte d’huissier de justice du 10 juin 2021, à l’état des lieux de sortie du locataire du 1er juillet 2021 à 9 h 30, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par même huissier à cette date, en présence de Mme [B], bailleresse, et de M. [K] [F], présenté comme directeur technique de l'[3], accompagné de deux collaborateurs ;

Par courrier daté du 25 août 2021, Mme [X] [B] a mis en demeure la S.A.S. BLUE de lui payer la somme de 92 250 euros en sus de celle de 8 000 euros déjà versée à titre de dépôt de garantie qu’elle disait conserver, le tout en réparation des dégradations locatives constatées lors du constat d’état des lieux dressé le 1er juillet 2021 ; elle y rappelait également sa sommation de payer le solde des loyers de 8 000 euros en date du 10 juin 2021, restée sans suite ;

Sur requête en ce sens de Mme [B] en date du 22 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY, par ordonnance d’injonction de payer du 24 novembre 2021, y a fait droit partiellement et ainsi enjoint la S.A.S. BLUE [3] à payer à Mme [B] les sommes suivantes :

—  8 000 euros en principal, représentant un solde de loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2021,

—  225 euros + 54,90 euros au titre des frais accessoires ;

Cette ordonnance a été signifiée à la société BLUE par acte d’huissier de justice du 29 mars 2022 pour un total de 8 404,33 euros incluant les frais de cet acte ;

Par courrier réceptionné par le greffe du tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY, la société BLUE, par son avocat, a déclaré former opposition à cette ordonnance d’injonction de payer ;

Parallèlement à cette procédure d’injonction de payer, Mme [B], par acte d’huissier de justice du 26 janvier 2022, a fait assigner la même société BLUE devant le juge des contentieux de la protection du même tribunal à l’effet de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous déduction du dépôt de garantie de 8 000 euros (aux termes du jugement déféré, puisque cette assignation n’est pas communiquée à la cour) :

—  587,58 euros au titre des frais d’huissier,

—  210 euros au titre des charges locatives impayées,

—  8 000 euros au titre des loyers impayés,

—  800 euros au titre d’un trop payé par le bailleur,

—  89 214,50 euros au titre des réparations,

—  1 538 euros au titre des petites réparations ;

Par jugement avant dire droit au fond du 14 février 2023, le tribunal a prononcé la jonction de ces deux instances sur oppposition à injonction de payer et assignation et invité Mme [B] à verser aux débats tous documents utiles afférents à la prise en charge du sinistre de la villa donnée à bail à l’occasion du passage de l’ouragan IRMA ;

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [B], bailleresse, concluait aux fins de voir notamment :

— débouter la S.A.S. BLUE de toutes ses demandes,

— la condamner à lui payer les sommes suivantes :

** 587,58 euros au titre des frais d’huissier,

** 105 euros au titre des charges locatives impayées,

** 8 000 euros au titre des loyers impayés,

** 800 euros au titre d’un trop payé par le bailleur,

** 45 099,58 euros au titre des réparations et du remplacement du mobilier sur factures,

** 63 793,28 euros au titre des réparations et du remplacement du mobilier sur devis,

— déduire du montant des condamnations la somme de 8 000 euros au titre du dépôt de garantie versé,

— condamner la société BLUE au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibes, ainsi qu’aux dépens ;

La société BLUE souhaitait voir quant à elle :

— à titre principal, débouter Mme [B] de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions ses demandes indemnitaires et écarter toute exécution provisoire,

— à titre reconventionnel, condamner M^me DEPARDIEUà lui payer les sommes de 36 130 euros au titre de la réparation de son préjudice financier (en suite du congé fruduleux), 5 000 euros au titre du préjudice moral (en suite du congé frauduleux) et 8 800 euros au titre de la réparation du préjudice subi du fait du manquement à son obligation de délivrance,

— en tout état de cause, condamner la même à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code deprocédure civile ;

Par jugement contradictoire du 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection :

— a déclaré recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 24 novembre 2021 et a mis par suite à néant cette ordonnance,

Statuant à nouveau,

— a condamné la société BLUE à payer à Mme [X] [B] les sommes suivantes :

** 8 000 euros au titre des loyers de mai et juin 2021,

** 5 000 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 8 000 euros,

** 52,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021 proratisée,

— a déclaré frauduleux le congé délivré par Mme [X] [B] à la société BLUE,

— a condamné Mme [B] à verser à la société BLUE les sommes suivantes:

** 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier lié au surcoût de nouvelles locations,

** 8 000 euros au titre du préjudice lié aux manquements à l’obligation de délivrance du bailleur,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— a dit 'n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile',

— a dit que chacune des parties supporterait la charge de ses dépens,

— a dit n’y avoir lieu d’écarter le principe de l’exécution provisoire de la décision ;

Par déclaration remise au greffe par la voie électronique (RPVA) le 26 septembre 2023, Mme [B] a relevé appel de ce jugement, y intimant la S.A.S. BLUE et y limitant expressément les chefs de jugement critiqués à ceux par lesquels le juge :

'- Condamne la société BLUE à payer à Mme [X] [B] les sommes suivantes : 5 000 euro au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 8 000 euros,

— Déclare frauduleux le congé délivré par Mme [X] [B] à la société BLUE,

— ce faisant, Condamne Mme [X] [B] à verser à la société BLUE les sommes suivantes : 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier lié au surcoût de nouvelles locations 8 000 euros au titre du préjudice lié aux manquements à l’obligation de délivrance du bailleur,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile',

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens’ ;

Cet appel a été orienté devant le conseiller de la mise en état suivant avis adressé à l’intimée par le greffe le 28 septembre 2023 et la société BLUE a constiué avocat suivant acte remis au greffe et notifié au conseil de l’appelante, par RPVA, le 10 octobre 2023 ;

Mme [X] [B], appelante, a conclu au fond à deux reprises, par actes remis au greffe et notifiés au conseil de l’intimée, par RPVA, respectivement les 24 janvier 2024 et 30 août 2024 ;

La S.A.S. BLUE, intimée, a conclu quant à elle par acte remis au greffe et notifié à l’avocat de l’appelante, par même voie, le 17 mai 2024 ;

Par ordonnance du 2 septembre 2024, la mise en état a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du conseiller rapporteur du 25 novembre suivant ; à l’issue de audience, le délibéré a été fixé au 14 février 2025 ; l’appelante a ensuite été avisée de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats ;

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

1°/ Par ses dernières écritures, remises au greffe le 30 août 2024, Mme [X] [B], appelante, conclut aux fins de voir :

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la S.A.S. BLUE à lui payer les sommes de 8 000 euros au titre des loyers de mai et juin 2021 et de 52,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021 proratisée,

— l’infirmer en ce qu’il a :

** condamné la société BLUE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des réparations locatives,

** déclaré frauduleux le congé délivré à la société BLUE,

** ce faisant, condamné Mme [B] à verser à ladite société les sommes de 5000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier lié au surcoût de nouvelles locations et 8 000 euros au titre du préjudice lié aux manquements à l’obligation de délivrance du bailleur,

** débouté les parties du surplus de leurs demandes,

** dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

** dit que chacune des parties supporterait la charge de ses dépens,

Et statuer à nouveau comme suit :

— débouter la S.A.S. BLUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner cette dernière à payer à Mme [B] les sommes suivantes :

** 587,58 euros au titre des frais d’huissier,

** 105 euros au titre des charges locatives non payées,

** 8 000 euros au titre des loyers impayés,

** 800 euros au titre d’un trop payé par le bailleur,

** 45 099,58 euros au titre des réparations et du remplacement du mobilier, sur factures,

** 63 793,28 euros au titre des réparations et du remplacement du mobilier, sur devis,

— déduire du montant des condamnations la somme de 8 000 euros au titre du dépôt de garantie payé,

— condamner la S.A.S. BLUE à payer à Mme [B] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

Pour l’exposé des moyens proposés par l’appelante au long des 60 pages de ses écritures, il y est expressément référé ;

2°/ Par ses propres écritures, remises au greffe le 17 mai 2024, la S.A.S. BLUE, exploitant un hôtel à l’enseigne LE SERENO, intimée, souhaite voir quant à elle, au visa des articles 1104, 1719, 1720, 1724 et 1761 du code civil :

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

** déclaré recevable son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 24 novembre 2021,

** mis cette ordonnance à néant,

** déclaré frauduleux le congé que lui a fait délivrer Mme [B],

— infirmer ce même jugement en ce qu’il :

** l’a condamnée à payer à Mme [X] [B] la somme de 5 000 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 8 000 euros,

** a condamné Mme [B] à lui verser les sommes de 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier lié au surcoût de nouvelles locations, et 8 000 euros au titre du préjudice lié aux manquements à l’obligation de délivrance du bailleur,

** a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

** a dit 'n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile',

** a dit que chacune des parties supporterait la charge de ses dépens,

Et, statuant à nouveau de ces chefs :

A titre principal, débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les condamnations mises à la charge de la société BLUE au titre des réparations locatives,

A titre reconventionnel, condamner Mme [B] à lui payer les sommes de 36130 euros au titre de son préjudice financier, 5 000 euros au titre du préjudice moral et 8 800 euros au titre du préjudice subi du fait du manquement à son obligation de délivrance,

En tout état de cause, condamner Mme [B] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour l’exposé des moyens proposés par l’intimée au long des 21 pages de ses écritures, il y est expressément référé ;

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de l’appel principal

Attendu qu’en application des dispositions des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse à compter de la signification de la décision attaquée ;

Attendu qu’en l’espèce, qui relève de la matière contentieuse, Mme [X] [B] a relevé appel le 26 septembre 2023 d’un jugement rendu le 18 septembre précédent, si bien que, sans qu’il y ait lieu de rechercher s’il lui avait été préalablement signifié, cet appel est recevable au plan du délai pour agir ;

II- Sur la recevabilité de l’appel incident

Attendu qu’aux termes de l’article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels engagés avant le 1er septembre 2024, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué, mais ce sous réserve des délais de distance de l’article 911-2 du même code, en sa version également applicable avant le 1er septembre 2024, aux termes duquel ce délai de trois mois est augmenté d’un mois pour la partie qui ne réside pas en GUADELOUPE lorsque l’affaire est portée devant une juridiction qui y a son siège ;

Attendu qu’en l’espèce, la société BLUE, intimée, qui a son siège social à [Localité 13] et bénéficiait ainsi d’un délai de 4 mois pour conclure, a reçu, via son avocat, notification des conclusions de l’appelante, par RPVA, le 24 janvier 2024, si bien que ce délai expirait le 24 mai 2024 ; que ses conclusions ont été remises au greffe le 17 mai 2024; qu’il y a donc lieu de dire son appel incident recevable au plan du délai pour ce faire ;

III- Sur la portée des appels principal et incident quant au périmètre de la saisine de la cour

Attendu qu’en sa déclaration d’appel principal Mme [B] n’a déféré à la cour que les dispositions du jugement querellé par lesquelles le premier juge :

— a condamné la société BLUE à lui payer la somme limitée à 5 000 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 8 000 euros,

— a déclaré frauduleux le congé qu’elle a fait délivrer à la société BLUE,

— l’a condamnée par suite à verser à ladite société les sommes de 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier lié au surcoût de nouvelles locations et de 8 000 euros au titre du préjudice lié aux manquements à l’obligation de délivrance du bailleur,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— et a dit que chacune des parties supporterait la charge de ses dépens;

Attendu que de son côté la société BLUE n’a fait porter son appel incident que sur les dispositions par lesquelles le même juge :

— l’a condamnée à payer à Mme [X] [B] la somme de 5 000 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 8 000 euros,

— a condamné Mme [B] à lui verser les sommes de 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier lié au surcoût de nouvelles locations, et de 8000 euros au titre du préjudice lié aux manquements à l’obligation de délivrance du bailleur,

** a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

** a dit 'n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile',

** a dit que chacune des parties supporterait la charge de ses dépens ;

Attendu qu’il en résulte que les dispositions frappées de l’appel incident participent toutes de celles qui sont frappées de l’appel principal, ce dernier ne visant au surplus que le chef de jugement critiqué par lequel le premier juge a déclaré frauduleux le congé délivré par la bailleresse au locataire ; et que, dès lors, aucun de ces appels ne porte sur les dispositions par lesquelles le même juge :

— a déclaré recevable l’opposition de la S.A.S. BLUE à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 24 novembre 2021,

— a mis cette ordonnance à néant,

— et a condamné la société BLUE à payer à Mme [B] la somme de 8 000 euros au titre des loyers de mai et juin 2021 et celle de 52,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Attendu qu’ainsi, pour ne pas avoir été déférées à la cour, ces trois dispositions, à l’encontre des demandes en ce sens de l’une ou l’autre des parties, n’ont pas à être ici confirmées, si bien que ces demandes seront rejetées ;

IV- Sur le fond

IV-1- Sur les demandes de Mme [B] au titre des réparations locatives

Attendu qu’aux termes de la loi applicable au bail litigieux telle que ci-avant évoquée et des articles 2.3.2 et suivants de ce bail, le locataire avait l’obligation :

— d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations de toutes sortes, à l’exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil (aux termes desquelles les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres étant d’entretien),

— d’assurer l’entretien du mobilier et de le rendre en bon état à l’expiration de la location,

— d’utiliser les meubles et objets garnissant le bien loué à l’usage auquel ils étaient destinés et dans les lieux où ils se trouvaient, s’interdisant de les transporter hors des locaux loués,

— de répondre de la perte ou de la détérioration des meubles mis à disposition par le bailleur (selon inventaire annexé),

— de rembourser au bailleur la valeur de ces meubles et objets mobiliers qui auraient été détériorés autrement que par vétusté ou de force majeure ;

Attendu qu’il appartient au bailleur demandeur au paiement d’une somme représentative des travaux de réparations locatives, de faire la preuve des dégradations qui auraient été le résultat d’un manquement du locataire à son obligation générale d’entretien des lieux et meubles telle que ci-avant définie ; et qu’à l’encontre de l’opinion de Mme [B], d’éventuels manquements de la société BLUE à une telle obligation ne saurait justifier une demande tendant à voir cette dernière condamnée à lui payer une somme représentant la remise à neuf de ces mêmes lieux et meubles, sans application d’un coefficient de vétusté à l’aune de la durée de la location, le locataire n’ayant pas vocation à restituer au bailleur un immeuble neuf et du mobilier neuf ; qu’en effet, l’obligation d’entretien qui pèse sur le locataire ne peut s’entendre de celle de maintenir les lieux et meubles loués dans un état neuf, mais seulement de les restituer dans un état d’usure normale en considération du nombre des années de la location ;

Attendu que l’usure normale d’un logement et de son ameublement correspond à la survenance de détériorations inévitables qui se produisent à la suite d’un usage normal prolongé du bien loué, nonobstant le bon état d’entretien et de réparations dont il a fait l’objet de la part du locataire ; et que l’usure locative doit faire l’objet d’une évaluation quasi scientifique qui est nécessairement distincte pour chaque élément d’équipement considéré, puisque dépendante de sa durée de vie estimée en considération de sa nature et de sa qualité originelle ;

Attendu que Mme [B] réclame paiement, au titre des dégradations locatives, des sommes de 45 099,58 euros (sur factures) et 63 793,28 euros (sur devis), soit un total de 108 892,86 euros ;

Attendu qu’au soutien des preuves qui lui incombent, Mme [B] verse aux débats les pièces suivantes :

— l’état des lieux du bien loué dressé à l’entrée de la société BLUE le 1er juillet 2015 (sa pièce 2),

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 8 janvier 2020 (sa pièce 7) concernant l’état, à cette date, d’une banquette en bois du bungalow, de ses housses et 10 coussins,

— un procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 1er juillet 2021 en présence des parties ou de représentants (sa pièce 12),

— un courrier de Mme [B] à la société BLUE daté du 25 août 2021, par lequel elle lui réclame le paiement d’une somme totale de 92 250 euros en sus du montant du dépôt de garantie dont elle lui notifie qu’elle entend le conserver, le tout au titre des 'frais des dégradations et de remise en état consécutifs à un usage abusif', soit des réparations locatives estimées à un total de 102 250 euros,

— en pièce n° 16 :

** un devis de la maison '[1]' valable du 13 août au 31 août 2021 pour l’installation d’éléments de cuisine, en ce compris un congélateur intégrable de 999 euros HT, pour un prix total, livraison + pose, de 2 338 euros TTC,

** un devis de la société 'GDM cuisine’ valable du 12 juillet au 11 août 2021 pour l’achat de deux fauteuils (6593,60 euros TTC) et d’un canapé (7560,80 euros TTC), pour le prix total de 14 154,40 euros TTC,

** un devis de l’électricien-climaticien [E] [A], daté du 9 juillet 2021, pour divers travaux de dépannage ou entretien de climatiseur et de pose d’halogène, d’applique, de spots et d’ampoules, pour un montant total de 8667 euros TTC,

** deux devis de la société GDM valables du 8 juillet au 7 août 2021 pour l’achat de 6 matériels désignés 'Victor bain de soleil blanc/blanc’ pour le prix TTC de 1198 euros pour le premier devis (2 matériels) et de 2 396 euros TTC pour le second (4 matériels),

** un devis de la société STORES DECOR du 16 juillet 2021 relatif à la pose de 9 stores intérieurs en toile, pour le prix total de 2 940 euros TTC,

** la copie d’un mail contenant un 'DEVIS', laquelle est en large part illisible, sauf en ce qui est du prix total de 3375 euros,

** un devis de la société ACDC du 12 février 2019 relatif à la fabricaion et la pose d’une banquette en IPE avec assise sur charnières, pour le prix TTC de 4 125 euros,

** un devis de la même société ACDC du 16 mai 2019 pour le nettoyage 'DECKS TERRASSE CHAMBRE BUNGALOW ET ESCALIER', pour un prix total TTC de 2 180 euros,

** une facture acquittée de la société Villa Victoria du 10 février 2015 relative à trois lampes au prix de 518 euros TTC,

** une facture acquittée de la même société du 10 février 2015 relative à une table basse en bois massif au prix de 495 euros TTC,

** une facture acquittée de la même société du 10 février 2015 relative à une table basse d’appoint et à deux tabourets blancs, au prix total de 765 euros TTC,

** une facture non acquittée de la société TECK du 13 avril 2015 relative à l’achat de deux fauteuils Jeanneret (1 960 euros), un sofa Jeanneret (1 880 euros) et une table (1 340 euros), pour un total de 5 180 euros TTC,

** un devis de la société LITTLE SHOWROOM du 5 juillet 2021 relatif à la confection de diverses housses d’assises, de 'sunbrella’ et de coussin, outre une 'peau cuir beige', pour le prix total de 2 320 euros TTC,

** un devis de la société SAINT-BARTH MENUISERIE du 18 août 2021 pour des travaux divers (portes, serrures, peintures, étagères, parquet, poteau de douche extérieure, ponçage et remise en état du deck piscine (3 600 euros TTC) et du jardin (1 050 euros TTC) et changement partiel de l’ossature du deck de la piscine (3 500 euros TTC), pour un prix total de 16 950 euros,

** une facture de la société SBAP PLOMBERIE S.LHOSTIS du 5 août 2021 relative à l’alimentation et l’évacuation du chauffe eau et du lave-linge, outre la réparation du chauffe eau du bungalow, pour un prix total de 2 448,97 euros TTC (également en pièce 41),

** un devis de la société GDM valable du 3 juillet au 2 août 2021 relatif à l’achat de divers matériels de cuisine et de salle d’eau pour un total de 7 615,70 euros TTC,

** une facture 'proforma’ de la société GDM du 9 juillet 2021 relative à un pot et une malle jardin (semble-t-il) pour le prix total de 616,50 euros TTC (également en pièce 39),

** un devis de la société ST-BARTH Electroménager du 20 août 2021 relatif à un fer à repasser, un matelas Hermes (1025 euros), une bouilloire, un cuit-vapeur multifonction, un batteur, un lave-vaisselle (1349 euros), une cafetière, un brasseur d’air (3796 euros), un congélateur habillable Siemens (999 euros) , un autre matelas Hermès (1200 euros), un sommier tapissier (460 euros), un presse-agrume, un pied sommier carré et un grille pain, pour le prix total de 10 036 euros TTC,

** un devis de la société LA MAISON DES PLANTES du 24 août 2021 relatif à un sac d’écorces et livraison pour un total de 1 070 euros TTC,

** un devis du 8 juillet 2021 relatif à 3 'balconnets frigo Bosch’ et 2 'bacs congélateur Bosch’ pour le prix total de 395 euros TTC,

** un devis du 3 août 2021 de la société VICTOR FINITIONS, relatif à des travaux de réparation de carreaux de piscine, pour un total de 3 500 euros,

— en pièce 20, une facture non acquittée de la société CONSTRUCTION OSSATURE BOIS du 10 mai 2022 pour un simple acompte sur devis 22033 d’un montant de 15 000 euros qui n’est pas versé aux débats,

— en pièce 37, une autre facture non acquittée de la même société, en date du 28 septembre 2022, pour le solde de ces 15 000 euros, soit 9 000 euros après déduction du susdit acompte de 6000 euros, cette facture visant cette fois des travaux de dépose et pose d’un deck de 31 m2,

— en pièce 21, un devis de la société GDM du 22 mai 2022 pour divers matériels de cuisine pour un prix total de 462,55 euros,

— en pièce 22, deux tickets de caisse dont l’un, pour 40 euros, est illisible en ses autres mentions, et l’autre, qui est lisible, émane de la société CCPF ELECTROMENAGER, date du 2 novembre 2021 et est relatif, pour le prix de 524,70 euros, à un ensemble sommier, matelas et pieds de sommier (ce dernier ticket est également produit en pièce 34),

— en pièce 34 (recto),deux tickets de caisses, l’un, de ALMA SAS, pour l’achat de matériels de cuisine pour 128,54 euros et l’autre, de CCPF ELECTROMENAGER, qui est le même que celui de la pièce 22 sus-visée,

— en pièce 34 (verso), un ticket de caisse de la même société CCPF ELECTROMENAGER du 8 juillet 2021 pour un montant de 815,10 euros au titre d’une table de cuisson et d’un four,

— en pièce 35, une facture non acquittée de la société BOTAS HOME CONCEPT du 13 novembre 2021, pour des travaux dans deux douches et pour le prix de 3 750 euros TTC, en première page, et, en troisième page, une facture distincte mais de la même société et de la même date, qui porte sur des travaux similaires complétés de trois autres prestations pour un total, cette fois, de 5 650 euros TTC,

— en pièce 36, un document non daté et non complet, portant le nom '[X]' et un prix total de 400 euros pour la pose de climatiseur et entretien,

— en pièce 38 :

** une facture non acquittée de RS ELEC du 20 décembre 2021, pour des travaux électriques d’un montant de 1 682,31 euros TTC,

** une facture non acquittée de RS ELEC du 15 novembre 2021, pour des travaux électriques, de 4202,58 euros,

— en pièce 39 :

** 2ème page du 1er feuillet, une facture partiellement acquittée de la société GDM, du 30 novembre 2021, d’un montant de 4 147,51 euros (acquittée pour 3 547,71 euros) relative à un chaise igloo, l’agencement d’une cuisine et divers matériels,

** 3ème page, une facture acquittée de la même société GDM, du 10 juillet 2021, d’un montant de 4 864,10 euros relatif à l’agencement d’une cuisine et l’achat de divers matériels de cuisine,

— en pièce 40, une facture non acquittée de la société RIVENDELL’S GARDEN de décembre 2021 pour l’entretien du jardin de Marigot, pour le prix de 630 euros,

— en pièce 41 :

** une facture non acquittée de SBAP PLOMBERIE S.LHOSTIS du 21 août 2021, relative à l’installation d’un filtre sur pompe citerne, pour le prix de 442,05 euros,

** une facture non acquittée du 2 décembre 2021 de la même société, pour un montant de 4 088,66 euros relative à diverses réparations en WC, robinet de puisage, etc…,

** une facture non acquittée de la société SBAP du 29 septembre 2020 d’un montant de 532 euros pour divers matériels relatifs au remplacement 'aspiration citerne en ext',

** une facture non acquittée de la société SBAP PLOMBERIE S.LHOSTIS du 2 décembre 2021 relative à la création de deux douches, un lave main et un WC pour le prix total de 1 530,14 euros,

** une facture non acquittée de la même société du 11 mars 2022 pour un total de 368,27 euros relativement au remplacement d’un chauffe-eau,

— en pièce 42, une facture acquittée de la société SIFAS du 31 juillet 2021 d’un montant de 3 305 euros pour l’achat d’un canapé, avec son bon de commande,

— en pièce 43, une facture non acquittée de la société GDM de 198 euros pour une chaise ;

Attendu que, en ce compris les factures et devis remontant à 2015 et 2019, l’ensemble des devis et factures de la pièce 16, dont certains se recoupent peu ou prou avec les suivants (pièces 20 et suivantes) sans qu’il soit possible de les corréler avec exactitude compte tenu de la technicité, parfois, et des imprécisions, souvent, qu’elles contiennent dans la désignation des prestations ou objets vendus, fait un total de 93 283,57 euros, soit 83 260 euros au titre des devis et 10 023,47 euros au titre des factures acquittées ou non, ce qui ne correspond en rien aux demandes indemnitaires de Mme [B] ;

Attendu que, surtout, au regard des seuls deux états des lieux d’entrée (2025) et de sortie (2021) qui sont produits aux débats pour, en sus desdits devis et factures, fonder les demandes de l’appelante au titre de réparations prétendument locatives, et en regard des propres approximations de ces états des lieux qu’en l’absence d’une mesure d’expertise amiable ou judiciaire des dégradations locatives alléguées, il n’est pas permis à la cour de lever, la preuve n’est pas faite de ce que l’un quelconque des travaux ou achats de biens meubles figurant aux devis et factures ci-avant relatés ait été imposé par un défaut d’entretien ou des dégradations qui auraient été commis fautivement par la société BLUE à travers les salariés saisonniers qu’elle avait installés dans les lieux ;

Attendu qu’en particulier, et à titre d’exemple des imprécisions des demandes et justificatifs de Mme [B], la cour observe que si l’état de sortie du 1er juillet 2021 met en évidence de nombreuses dégradations, il n’en ressort aucunement que l’une quelconque d’entre elles puisse être mise en relation de causalité directe et certaine avec un manquement du locataire à son obligation d’entretien, ni être exclue du seul résultat de l’usure normale au long des 6 années de location ; qu’en effet, la location qui a pris fin le 1er juillet 2021 a duré 6 années, ce qui est un temps suffisamment long pour que l’usure normale des équipements et meubles du bien loué puisse se voir affecter d’un taux de vétusté considérable ; et qu’en l’état des éléments produits par Mme [B], la cour n’est pas en capacité de fixer sérieusement ce taux d’usure normale, puisque, comme indiqué ci-avant, ce taux est fonction, pour chaque élément, de la durabilité et de la qualité des équipements en cause et rien n’est dit ni justifié à cet égard, étant ajouté qu’en louant sciemment sa maison à une société hôtelière dont elle savait qu’elle y logerait ses salariés saisonniers et qu’ainsi de nombreuses personnes étaient amenées à occuper les lieux pour des temps limités, Mme [B] ne pouvait ignorer que ce type de location quasi-saisonnière était consubstantiellement source d’usure locative plus importante qu’une location de longue durée à une ou plusieurs mêmes personnes occupantes des lieux ;

Attendu qu’ainsi, toujours à titre d’exemple, lorsque Mme [B] présente à la cour un devis et demande une somme de plus de 5 000 euros pour seulement deux fauteuils, un sofa et une table, soit le prix de meubles de très bonne qualité, il n’est rien produit qui permette de déterminer la valeur des mêmes meubles qui avaient été délivrés au locataire en 2015, et, partant, de rechercher si, compte tenu de leur qualité à cette date, leur remplacement 6 ans plus tard n’était pas que le résultat de l’usure normale et de la force des choses ; qu’il en va de même du canapé acheté le 31 juillet 2021 pour plus de 3 300 euros ; que s’agissant des literies qui sont l’objet des devis ou factures sus-visées, l’usure normale après 6 années d’utilisation est quant à elle manifeste, dès lors que la durabilité d’un matelas de qualité moyenne n’est généralement pas supérieure à 5 ans ; que, s’agissant de la restauration du deck, il n’est pas davantage permis de déterminer, ni si cette réfection n’a pas été imposée par les dégâts causés lors du passage de diverses tempêtes tropicales qui sont très habituelles dans la zone de [Localité 13], notamment le cyclone IRMA en 2017, plutôt que par des dégradations volontaires ou involontaires du locataire et de ses saisonniers, ni si les travaux très coûteux ainsi engagés par Mme [B] n’ont pas été de nature à réaliser un deck de bien plus grande qualité que l’ancien ; qu’en toute hypothèse, sauf dégradations spécifiques opérées par le locataire, les travaux relatifs à ce deck qui ressortent des devis ou factures y relatifs participent de gros travaux qui relèvent des seules obligations du bailleur et non point du locataire ; qu’il en va de même des importants travaux électriques visés aux devis de la pièce 38 du dossier de l’appelante, pour 1 682,31 euros + 4 202,58 euros, sans qu’il soit d’ailleurs permis de distinguer, à travers ces pièces, qui ne sont d’ailleurs qualifiées ni de devis ni de factures et ne sont pas signées, d’entre ce qui relèverait de gros travaux de réparation incombant au bailleur et ce qui participerait de simples travaux d’entretien locatifs incombant au locataire ; que par ailleurs, Mme [B] réclame paiement du déplacement coûteux d’un chauffe-eau et d’un lave-linge, sans qu’il soit justifié que tels travaux, qui semblent structurels, relèveraient de la responsabilité du locataire, rien ne prouvant que ce dernier ait déplacé ces éléments au long de la durée de la location sans l’accord de la bailleresse ; que se trouvent également facturés les remplacements de robinetteries, de climatiseurs, de ventilateurs, d’un congélateur et, plus généralement, de divers petits équipements électroménagers et matériels de cuisine, sans qu’il soit démontré que ces remplacements étaient imposés par des dégradations locatives qui auraient dépassé la seule usure normale en suite d’une occupation protéiforme de 6 années par des salariés saisonniers, et ce, au surplus, sous un climat tropical particulièrement accélérateur d’usure de matériels de cette nature ; qu’en particulier, s’agissant des climatiseurs, la circonstance que seule une facture d’entretien en ait été produite en 6 années de location, ne peut suffire à faire la preuve de ce que leur remplacement aurait été nécessaire et moins encore la conséquence d’un défaut d’entretien, un climatiseur non nettoyé chaque année ne subissant le plus souvent qu’un encrassement qui n’est pas nécessairement source de dégradations définitives et, par ailleurs, les pièces produites à cet égard par l’appelante sont de 2018 et donc étrangères à l’état des choses après la sortie des lieux du 1er juillet 2021 ; et que, de toute façon, le locataire justifie en sa pièce 5 (facture du 3 février 2021), d’un entretien complet de 4 climatiseurs intervenu le 4 janvier 2021, soit très peu de temps avant la fin du bail décidée par la bailleresse à effet du 1er juillet suivant ;

Attendu que, plus généralement, l’absence de production de factures d’entretien de tel ou tel élément d’équipement au long du bail ne peut à lui seul faire la preuve de la responsabilité du locataire dans les travaux soit de réfection ou de remplacement de ces éléments que Mme [B] entend facturer à la société BLUE ;

Attendu que s’agissant des dégradations qui pourraient davantage ressortir de la responsabilité des occupants des lieux, notamment quelques carreaux de la piscine dont il a été constaté qu’ils étaient cassés ou quelques meubles meublants également cassés, force est de constater qu’en l’état des productions de Mme [B] à cet égard, il n’est pas permis, ni d’établir la valeur de ces éléments à la date de la délivrance des lieux, ni, surtout, de déterminer le taux d’usure normale à y appliquer; que le premier juge a cru pouvoir procéder à une estimation forfaitaire des dégradations ainsi imputables au locataire, mais ce sans aucun support probant suffisant et alors même que les principes qui gouvernent la responsabilité contractuelle, tout comme ceux qui ont trait à la responsabilité délictuelle civile, imposent, à la charge du demandeur, de faire la preuve formelle du préjudice dont il demande réparation et celle du lien de causalité directe et certain entre ce préjudice et la faute du cocontractant ;

Attendu qu’ainsi, en l’absence d’expertise des dégradations locatives alléguées, laquelle aurait dû être réalisée dès après la sortie des lieux de la société BLUE et de ses saisonniers occupants sur la base du constat de sortie du 1er juillet 2021, à l’initiative de la bailleresse-demanderesse, et au regard de la durée de la location en cause et de ses spécificités (occupation des lieux par de multiples salariés saisonniers), il n’est pas permis d’établir avec l’exactitude que requiert toute condamnation du locataire à ce titre, les responsabilités respectives des parties dans l’état des éléments d’équipement et mobiliers constaté ce 1er juillet 2015 ; qu’une telle expertise, qui n’est d’ailleurs demandée par aucune des parties, n’est plus réellement possible aujourd’hui puisqu’il est constant que Mme [B] a re-loué son logement dès novembre 2021, ce qui suppose que les travaux nécessaires à sa remise en état ont été réalisés depuis fort longtemps et que toute preuve des dégradations réelles qu’aurait commises le locataire a disparu ;

Attendu qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré en ce que le premier juge y a condamné le locataire à payer au bailleur la somme forfaitaire de 13 000 euros au titre des réparations locatives, sous déduction du dépôt de garantie de 8 000 euros, et, statuant à nouveau sur ce point, de débouter Mme [B] de toutes ses demandes au titre des réparations et remplacements de biens meubles ;

IV-2- Sur les demandes de Mme [B] au titre des frais d’huissier (587,58 euros) et charges locatives non payées (105 euros)

Attendu que ces sommes, voire un peu plus s’agissant des charges, ont déjà été demandées devant le premier juge, cependant que celui-ci a omis d’y statuer puisque si, en une disposition générique, il a débouté chaque partie du surplus de ses demandes, aucun motif ne ressort de son jugement sur ces demandes ; qu’il appartient donc à la cour d’y suppléer;

Attendu que les frais d’huissier ainsi réclamés représentent les sommes suivantes :

—  325 euros au titre de la moitié du coût du constat d’état de sortie des lieux loués incombant au locataire,

—  96,72 euros au titre de la moitié du coût de convocation du locataire, par huissier, à cet état des lieux,

—  165,86 euros au titre du coût de la sommation de payer faite au locataire par acte d’huissier de justice du 10 juin 2021 ;

Attendu que ladite sommation a été faite pour avoir paiement des loyers impayés au titre des mois de mai et juin 2021, au paiement desquels la société BLUE a été condamnée par le jugement déféré, sans que celui-ci ait été remis en cause devant cette cour ; que cette sommation était donc fondée, si bien qu’il y a lieu de condamner ladite société en payer le prix ; qu’il sera donc fait droit à la demande de ce chef ;

Attendu qu’en revanche, il ne résulte pas des clauses du bail de 2015 que l’établissement du constat d’état des lieux de sortie par huissier ne soit pas qu’une faculté au choix de l’une ou l’autre des parties puisqu’il n’y est nullement posé en principe, le seul principe en la matière étant celui d’un constat établi contradictoirement ou, en l’absence de comparution de l’un

ou l’autre des cocontractants, par huissier dûment commis par la partie la plus diligente, si bien qu’à défaut pour Mme [B] de faire la preuve de ce que la société BLUE aurait refusé de procéder avec elle, sans l’intermédiation d’un huissier de justice, à l’état des lieux de sortie, elle doit seule assumer le coût de son choix qui a été d’opter pour l’entremise d’un tel officier ministériel ; qu’elle sera donc déboutée de sa demande au double titre des frais de convocation et d’acte ;

Attendu que s’agissant du solde des charges locatives, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’alinéa 3 de l’article 954 ancien du code de procédure civile, en sa version applicable aux appels diligentés avant le 1er septembre 2024, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ; or, attendu qu’il résulte de la partie 'discussion’ des conclusions de Mme [B] qu’elle n’y expose aucun moyen au soutien de sa demande au titre des charges qu’elle réclame à hauteur de 105 euros ; qu’elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef, la cour n’ayant pas à statuer plus avant sur une demande non explicitée en son fondement juridique et factuel ;

IV-3- Sur les demandes de la S.A.S. BLUE au titre du caractère frauduleux du congé 'aux fins de reprise pour habiter’ délivré à la demande de Mme [B] par acte d’huissier de justice en date du 18 décembre 2020

1°/ Sur la validité du congé

Attendu qu’il échet de constater en tout premier lieu que, bien que le bail litigieux ait trait à un logement meublé et précise, en son titre même, qu’il est exclu du champ d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ne contestent pas l’application qui lui a été faite expressément et explicitement par le premier juge, en son jugement querellé, de cette loi, en sa version applicable à [Localité 13] ; que ce point n’est en effet pas discuté devant cette cour par l’une ou l’autre des parties en leurs dernières conclusions, Mme [B] fondant même, en droit, ses contestations du caractère frauduleux de son congé du 18 décembre 2020, sur de nombreuses décisions des cours d’appel ou de cassation qui sont expressément fondées sur ce texte ;

Attendu qu’il est constant, en droit, que cette loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n’est applicable sur le territoire de la collectivité de [Localité 13], en application de la loi organique du 21 février 2007 qui substitue cette collectivité d’outre-mer à la commune de [Localité 13], au département de la GUADELOUPE et à la région GUADELOUPE, qu’en sa version antérieure à la loi 2014-366 du 24 mars 2014 ; qu’aux termes de cet article 15, en cette version :

— article 15-I alinéa 1 : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans',

— article 15-I alinéa 2 : 'En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes'.

Attendu que le bailleur qui exerce son droit de reprise sur les lieux loués contracte l’obligation de venir les occuper réellement et personnellement à titre de résidence principale à la fin du bail et non comme résidence secondaire, mais ce, sans condition de durée de résidence ;

Mais attendu que n’est pas frauduleuse la reprise pour habiter non effective car suivie d’une vente ou d’une re-location, dès lors que des circonstances postérieures à la délivrance du congé et extérieures au bailleur légitiment cette situation ;

Attendu qu’il résulte des éléments du dossier que par acte d’huissier de justice du 18 décembre 2020, Mme [B], bailleresse, a fait délivrer à la S.A.S. BLUE un congé aux fins de reprise pour habiter, avec cette précision littéralement ici reprise:

'(…) la bailleresse entend par le présent acte mettre fin à la location en cours et (…) donner congé (à la société BLUE) pour le 01 juillet 2021 date d’expiration dudit bail. (…) ce congé lui est donné aux fins de reprise pour habiter au profit de la requérante, Mme [X] [B], demeurant actuellement (…) [Adresse 2], qui habitera personnellement les lieux, son logement actuel devant faire l’objet de réparations post-Irma nécessitant des travaux ne permettant pas le maintien dans les lieux’ ;

Attendu que Mme [B] reconnaît expressément dans ses écritures qu’elle n’a finalement jamais habité la maison ainsi reprise dans le cadre de ce congé et, plus encore, qu’elle a fini par la louer à nouveau, cette fois à un autre hôtel que celui de l’intimée ; que cette re-location résulte d’ailleurs :

— d’une sommation interpellative faite à la société LE BARTHELEMY HOTEL AND SPA le 7 avril 2022, en réponse à laquelle le responsable des ressources humaines de cette société a précisé qu’elle avait pris à bail le logement appartenant à Mme [B] de novembre 2021 à fin février 2022 (pièce intimée n° 7),

— d’une autre sommation du même jour (même pièce 7), faite cette fois à la SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ISLE DE FRANCE, à laquelle sa directrice des ressources humaines a confirmé que la maison n° 4 de la résidence [Adresse 9] à [Localité 6], celle-là même qui était l’objet du congé litigieux adressé à la société BLUE, lui était louée depuis le 1er mars 2022 ;

Attendu qu’il en ressort que la maison en cause a été re-louée à un tiers par Mme [B] quatre mois seulement après que la société BLUE l’eut libérée suivant constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice du 1er juillet 2021 ;

Attendu que, sur la base de ce constat, le premier juge a estimé que le congé du 18 décembre 2020 était frauduleux ;

Attendu que Mme [B] conteste cette analyse et cette qualification, expliquant:

— qu’elle voulait réellement aller vivre dans la maison litigieuse pour la raison qu’en suite du passage du cyclone IRMA la toiture de celle qu’elle occupait ailleurs sur l’île de [Localité 13], à [Localité 12], nécessitait de lourds travaux qui imposaient son départ des lieux avec sa fille et qu’elle allât résider ailleurs le temps des travaux,

— que si finalement elle n’a pu résider dans le logement anciennement loué à la société BLUE que quelques semaines en mode 'camping', ce fut en raison du saccage de la maison que ses occupants, qui étaient les saisonniers de l'[3], y avaient commis et qui la rendaient inhabitable,

— qu’elle a donc dû débourser 45 099,58 euros pour remettre la maison en état et la meubler correctement, soit une dépense qui n’était pas prévue et une somme qui devait servir à la réfection de la toiture de son autre maison sise à [Localité 12],

— que c’est 'pour se faire rembourser’ ces fonds ainsi avancés qu’elle a été contrainte de remettre en location le logement objet du congé litigieux,

— qu’elle a ainsi été amenée à retarder les travaux de toiture et à 'retourner vivre dans sa maison [Localité 11]',

— et que ces travaux n’ont finalement toujours pas pu être réalisés depuis 2017, du fait également de la maladie qui a touché sa fille et qui, détectée en juillet 2017, l’a contrainte à la faire soigner à l'[5] de [Localité 10] et à réaliser pour ce faire de mutiples allers-retours entre [Localité 13] et [Localité 10] ;

Attendu qu’il résulte de ce récit et de la chronologie qui l’émaille que la maladie de la fille de Mme [B] n’a pu constituer un motif légitime de renoncement à l’habitation personnelle du bien objet du congé donné à la société locataire BLUE, puisqu’il est indiqué que cette maladie a été diagnostiquée dès juillet 2017, soit bien avant la délivrance dudit congé le 18 décembre 2020 et que, dès lors, la sus-nommée en connaissait parfaitement les affres et contraintes, en termes de soins parisiens notamment, et ce dès 2017 ;

Attendu que l’état de ce bien, que Mme [B] prétend avoir trouvé 'saccagé’ lorsqu’elle en a repris l’usage à la date d’effet dudit congé, ne peut davantage constituer un tel motif légitime dès lors qu’il résulte des pièces de son propre dossier qu’avant de délivrer le congé pour habiter elle ne pouvait ignorer cet état ;

Attendu qu’en effet, en ses dernières conclusions, page 2, 3°, Mme [B] indique qu’elle s’était aperçue que sa maison était mal entretenue 'car les saisonniers qui y vivaient n’en prenaient aucun soin et l’hôtel SERENO, qui s’était pourtant engagé contractuellement à un entretien courant et à effectuer toutes réparations nécessaires ne s’en occupait pas du tout’ ; que ce constat a été suivi d’échanges de courriels (pièces 4 à 6) entre elle, bailleresse, et un représentant de l'[3], locataire, lesquels, datés d’avril et mai 2019, démontrent qu’à ces dates à tout le moins Mme [B] était parfairement informée de l’état dégradé de certaines parties de son logement et de certains des meubles meublants ; qu’elle ne pouvait ignorer les prétendus manquements de l’hôtel à ses obligations, puisqu’en son mail du 12 mai 2019 elle faisait observer qu’elle n’avait plus aucune nouvelle de l’hôtel, tout en lui signalant un nouveau 'dégât de mobilier’ relativement à une table basse en bois massif 'qui a(vait) été sortie dehors, et qui (était) pourtant une table basse intérieure et qui a(vait) été complètement cassée et qui (était) très abîmée’ ; qu’elle y visait également le 'deck’ pour lequel elle disait à son interlocuteur qu’il était très abîmé à certains endroits et qu’elle avait demandé des devis de restauration ; et que par ailleurs, un procès-verbal de constat a été dressé par huissier de justice à sa demande le 8 janvier 2020 (sa pièce 7), soit moins d’un an avant le congé litigieux, qui a trait au déplacement à l’air libre, dans le jardin, sans son autorisation, d’une banquette en bois située initialement dans un bungalow, avec housses et coussins et à leur état subséquemment très dégradé ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que lorsque Mme [B] a donné congé à la société BLUE pour habiter personnellement ledit logement, elle ne pouvait qu’avoir pleine conscience de la possibilité d’importantes dégradations qui auraient pu la dissuader de l’habiter réellement avec sa fille gravement malade ; et que, dès lors, l’état dégradé de son bien au moment de sa reprise ne peut être tenu pour un élément extérieur à elle-même qui légitimerait le non-respect de l’objet dudit congé ;

Attendu que, plus encore, ainsi que relevé à juste titre par le premier juge, le fait que dès novembre 2021, comme ci-avant constaté, soit quatre mois seulement après le constat d’état des lieux de sortie du 1er juillet précédent, Mme [B] ait reloué son bien à un tiers sans l’avoir jamais réellement occupé, démontre que son congé n’avait au final que pour objectif de remettre ce logement sur le marché locatif, étant observé que pour celui-ci avoir été reloué dès novembre 2021, alors que libéré seulement quatre mois avant, la bailleresse l’avait nécessairement mis sur ce marché quelques semaines ou quelques mois auparavant, ce qui laisse entendre qu’elle en avait fomenté le projet soit dès avant son congé, soit très vite après sa délivrance et ce, en violation flagrante du motif expressément invoqué dans ce congé ;

Attendu qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce que le juge des contentieux de la protection a tenu ledit congé pour frauduleux ;

2°/ Sur les préjudices de la société BLUE en lien avec ce congé frauduleux

Attendu que le premier juge a limité l’indemnisation des préjudices allégués par la société BLUE en lien de causalité avec cette fraude, à la seule somme 'forfaitaire’ de 5 000 euros au titre du surcoût de loyer mensuel imposé pour loger ses saisonniers, excluant tout autre préjudice, notamment le préjudice moral et celui que la société BLUE invoquait au titre des billets d’avion desdits saisonniers ;

Attendu qu’en appel, la société BLUE demande la réparation de son préjudice financier à hauteur de 36 130 euros et celle de son préjudice moral à hauteur de 5 000 euros; qu’elle prétend à ces fins que le logement de Mme [B] comportait 3 chambres (2 dans l’appartement principal et 1 dans le bungalow situé dans le jardin) et qu’elle y logeait 6 personnes ;

Attendu que, pour l’appartement principal, le bail ne vise certes qu’une seule chambre, mais Mme [B], en ses conclusions, page 2, 1er paragraphe du rappel des faits, dit expressément elle-même que l’ensemble immobilier qu’elle louait à la société BLUE était composé 'd’une maison d’habitation comprenant deux salons, une cuisine, une salle à manger, deux chambres dont une avec une terrasse attenante et une salle de bains’ ; qu’en revanche, elle prétend désormais, en page 57 de ces mêmes écritures, que le bungalow qui se situait sur le jardin de l’ensemble immobilier objet du bail, ne contenait pas de chambre 'à l’origine', alors même que ce disant elle contredit ouvertement son propre aveu contenu dans la suite du paragraphe de la page 2 sus-visé, puisqu’elle y ajoute que cet ensemble était également composé d’ 'un bungalow attenant composé d’une chambre et d’une cuisine, d’une salle de bain, le tout avec un jardin et une piscine’ ; et que cet aveu est conforté du fait, également expressément reconnu par elle, qu’à l’occasion des travaux imposés par les dégâts causés par le cyclone IRMA en septembre 2017, elle a déplacé la salle de bain qui était à l’extérieur pour l’installer à l’intérieur dudit bugalow, de quoi il résulte qu’elle a bel et bien loué à la société BLUE non seulement un appartement de deux chambres, mais aussi un bungalow d’une chambre, soit un ensemble comportant 3 chambres au total ; et qu’il n’est pas contesté que l’hôtel locataire y pouvait loger 6 de ses salariés saisonniers;

2°-a- Sur le préjudice moral

Attendu que, s’agissant du préjudice moral invoqué, la société BLUE le fonde sur la difficulté et les tracas qu’elle a éprouvés, dans le contexte de crise du logement à [Localité 13], à rechercher de nouveaux logements et à n’en trouver que 8 et 10 mois après réception du congé ;

Mais attendu que si, en droit, la cour de cassation a fini par admettre qu’une personne morale pouvait souffrir d’un préjudice moral et, partant, en obtenir réparation (Cass.com. 15 mai 2012), cette admission de principe n’en demeure pas moins contrainte par l’absence de corporalité et d’humanité de ladite personne morale ; qu’ainsi sont-elles indemnisables à ce titre les atteintes à l’image ou à l’honneur de la société commerciale ou non commerciale, en cas de dénigrement ou de diffamation, cependant que la seule circonstance, ici invoquée, qu’une rupture contractuelle fautive de la part d’un tiers ait contraint sa direction à rechercher et trouver un autre partenaire dans des conditions difficiles, ne peut être tenue pour lui avoir causé un quelconque préjudice moral, les seuls préjudices résultant de telles difficultés s’analysant en des tracas causés à ses personnels, et non point à la personne morale elle-même, ainsi qu’en une perte de temps professionnel et, partant, en un préjudice purement économique ou financier lié à ses charges de personnels ; que la société BLUE ne demande pas l’indemnisation d’un tel préjudice, mais seulement celle des 'tracas’ qu’elle aurait subis, alors même que, en l’absence d’humanité et de corporalité, elle n’a pu en souffrir ; qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce que le juge l’y a déboutée de sa demande de ce chef ;

2°-b- Sur le préjudice lié au départ inopiné des salariés saisonniers dans l’attente d’une solution d’hébergement

Attendu que la société BLUE ne propose, au soutien de sa demande de ce chef, qu’une seule pièce, la n° 8, qui consiste en des billets d’avion AIR FRANCE, allers-retours, et les factures correspondantes pour les salariés et les périodes suivants :

— un billet d’avion au nom de M. [J] pour un aller du 4 décembre 2020 [Localité 7]/[Localité 13] et un retour [Localité 13]/[Localité 7] du 11 avril 2021,

— un billet d’avion au nom de Mme [H] pour un aller du 4 décembre 2020 [Localité 7]/[Localité 13] et un retour [Localité 13]/[Localité 10] du 8 avril 2021,

— un billet d’avion au nom de M. [V] pour un aller du 6 décembre 2020 [Localité 7]/[Localité 14] et un retour [Localité 14]/[Localité 7] du 11 avril 2021,

— un billet d’avion au nom de M. [W] pour un aller du 9 décembre 2020 [Localité 8]/[Localité 13] et un retour [Localité 13]/[Localité 8] du 12 avril 2021 ;

Attendu que contrairement à l’opinion de l’appelante, chacun de ces billets contient sa date d’émission (in fine), si bien que les dates de ces trajets sont connues en leur entièreté comme ci-avant indiqué ;

Mais attendu que la seule production de ces billets d’avions AR pour trois employés saisonniers ne peut suffire à démontrer un quelconque lien de causalité entre ces allers-retours et le congé litigieux délivré le 18 décembre 2020 à effet du 1er juillet 2021, ce d’autant que les dates d’émission de ces différents billets d’avion sont d’octobre et novembre 2020, soit bien avant la délivrance dudit congé ; que c’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire de ce chef et le jugement déféré sera à cet égard confirmé ;

2°-c- Sur le préjudice lié au surcoût des locations retrouvées

Attendu qu’il est indéniable que la société BLUE, en suite du congé irrégulièrement délivré le 18 décembre 2020 à effet du 1er juillet 2021, ait été contrainte de rechercher de nouveaux logements pour les salariés saisonniers qu’elle logeait incontestablement dans la maison objet du bail de 2015 ainsi non-renouvelé le 1er juillet 2021 ;

Mais attendu qu’à l’encontre de son opinion, elle a disposé pour ce faire d’un temps non négligeable, même dans le contexte saint-barthélémien de tension sur le marché locatif, puisque ce temps a été de près de 6 mois et demi ;

Attendu que, néanmoins, il n’est pas contesté qu’au titre du bail ainsi non-renouvelé elle payait un loyer de 4 300 euros par mois et qu’elle y logeait 6 salariés saisonniers, si bien que si ce bail n’avait pas été rompu irrégulièrement, il se serait trouvé renouvelé pour le même prix et que, dès lors, un éventuel surcoût des loyers payés au titre des nouveaux baux qu’a été conduite à conclure la société BLUE a pu résulter du congé irrégulier ;

Mais attendu que l’entier surcoût de loyers ne peut être tenu pour l’entier résultat de ce congé et être mis à la charge totale de Mme [B] que s’il est démontré que les baux finalement conclus par la société BLUE pour reloger ses 6 saisonniers correspondent à la qualité et la dimension des logements loués avant le 1er juillet 2021, ainsi qu’au marché local du moment ;

Or, attendu qu’en se bornant à produire aux débats, pour justifier de son préjudice financier au titre desdits surcoûts, deux baux conclus respectivement les 30 juillet 2021 et 30 septembre 2021, la société BLUE s’interdit de faire la preuve, d’une part, de l’état du marché locatif à cette date à [Localité 13], et, d’autre part, de la similarité des logements ainsi loués à ceux qui étaient l’objet du bail conclu en 2015 avec Mme [B], de quoi il résulte que le seul lien de causalité direct et certain que la cour pourra retenir entre la faute de cette dernière (congé irrégulier) et le préjudice financier indemnisable, est celui qui existe assurément entre ladite faute et la perte de chance de ne pas avoir eu à payer un loyer plus élevé que les 4300 euros mensuels du bail non renouvelé ;

Attendu que le nouveau bail du 30 juillet 2021 porte sur un appartement meublé de 50,63 m2 avec deux chambres, deux salles d’eau, un toilette et une terrasse couverte, pour un loyer mensuel de 2 854,84 euros charges comprises, cependant qu’il résulte de sa clause intitulée 'destination du bien', qu’il n’est pas destiné à loger des salariés saisonniers, mais le directeur général de la société, [D] [J], et le chef de cuisine, [U] [Z] ; que par suite ce bail ne peut être pris en compte pour l’évaluation de la perte de chance indemnisable ;

Attendu qu’en revanche, le nouveau bail conclu le 30 septembre 2021 ne contient aucune clause limitant son habitabilité à tel ou tel personnel, si bien qu’il peut être pris en considération au titre des surcoûts allégués, lesquels résultent de ce qu’il a été conclu pour un loyer de 4 800 euros par mois, charges comprises, et ne contient que deux chambres, soit une chambre de moins que le logement qui était loué au titre du bail non renouvelé à effet du 1er juillet 2021 ; et que s’il n’est pas établi qu’un logement comportant cette chambre manquante ait été ou ait pu être loué par la société BLUE, le préjudice de perte de chance y relatif n’en demeure pas moins réel puisque, avant le congé frauduleux, elle disposait de 3 chambres pour ses salariés saisonniers au prix de seulement 4 300 euros par mois, et que dès lors cette perte de chance répond bel et bien à un calcul fondé sur la re-location légitime de logements offrant ces mêmes 3 chambres, la troisième chambre n’eût-elle pas été trouvée mais pouvant être évaluée, compte tenu des baux figurant au dossier des parties, à un minimum de 1 500 euros par mois ;

Attendu que la société BLUE ne réclame l’indemnisation du surcoût en cause que sur une période de 9 mois ; et qu’au regard des éléments ci-avant, il y a lieu de fixer son préjudice de perte de chance d’avoir pu continuer de loger ses 6 salariés dans un logement comportant un minimum de 3 chambres, comme le logement de Mme [B], au prix de seulement 4 300 euros par mois, à la somme de 9 000 euros; qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de condamner Mme [B] à payer à la société BLUE ladite somme au titre de son préjudice financier résultant de la non-reconduction frauduleuse du bail de 2015, le surplus des demandes à ce titre étant rejeté ;

IV-4- Sur la demande de la S.A.S. BLUE au titre du manquement de Mme [B] à son obligation de délivrance (perte de jouissance temporaire du bungalow)

Attendu que la société BLUE, dont il est constant qu’elle a été privée de la jouissance du bungalow situé sur la propriété objet du contrat de location meublée de 2015, en réclame indemnisation sur la base de l’article 1722 du code civil, aux termes duquel si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, ajoutant que dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ;

Attendu que la cour ne peut que constater qu’en ses dernières conclusions Mme [B] ne discute pas de l’applicabilité de ces dispositions à la demande de la société BLUE en réduction de son loyer ; qu’il n’y a donc pas lieu pour la cour de se saisir d’office d’un quelconque débat à cet égard ;

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’en suite du passage sur l’île de [Localité 13] en septembre 2017 de l’ouragan baptisé IRMA, le bungalow objet de la location litigieuse, qui contenait, ainsi que constaté au chapitre IV-2 2° ci-avant, une chambre, a été endommagé et a nécessité des travaux dont la société BLUE prétend qu’ils ont duré un an, de septembre 2017 à septembre 2018 et Mme [B], qu’ils se sont terminés en réalité le 25 juillet 2018 ; que, cependant, pour justifier de la durée prétendue desdits travaux, et, partant, de sa privation de jouissance du bungalow en cause, la société BLUE se borne à renvoyer à la pièce 15 du dossier de l’appelante et à sa propre pièce 3, alors même :

— que cette pièce 15 ne consiste qu’en un courrier de Mme [B] à ladite société en date du 25 juillet 2019, qui confirme la réalisation d’une salle de bains dans le bungalow mais ne dit rien de la durée des travaux y relatifs,

— et que la pièce 3 consiste en un échange de courriels entre bailleur et locataire, le premier, du 25 juillet 2018, dans le quel ce dernier se plaint de ce que le bungalow n’est pas terminé et prêt à l’usage et le second, de Mme [B], qui le reconnaît mais prétend qu’il sera disponible 'dimanche ou lundi’ ;

Attendu cependant que Mme [B] ne conteste pas avoir accepté de minorer le loyer de 800 euros pour le mois d’août 2018, ce qui démontre que la période d’immobilisation s’est prolongée jusque fin août ;

Attendu qu’il sera ici retenu que cette immobilisation aura duré de septembre 2017 au 31 août 2018, soit 12 mois ;

Attendu que Mme [B] prétend à l’inexistence d’un quelconque préjudice de jouissance dès lors que l’hôtel était fermé durant toute la période des travaux et qu’en l’absence de personnel à loger aucun préjudice n’a été subi ;

Mais attendu que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté ce moyen, puisque la privation de jouissance d’une partie du bien loué durant les 12 mois de travaux dans le bungalow, est un fait objectif qui, en application non contestée de l’article 1722 du code civil, fonde la demande de diminution temporaire du loyer de la société locataire; que cette dernière limite cette demande à 800 euros par mois, sur la base d’un accord partiel qui avait été pris avec la bailleresse lorsqu’elle a accepté d’indemniser la perte d’un mois seulement de jouissance, si bien qu’il sera alloué à la société BLUE une somme de (800 euros x 12 mois) – 800 euros (déjà payés), soit 8 800 euros ; qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner Mme [B] à payer à l’intimée ladite somme au titre de la privation de jouissance d’une partie du bien loué ; que, subséquemment, le jugement déféré sera confirmé en ce que le juge y a à juste titre débouté Mme [B] de sa demande en restitution de la somme de 800 euros qu’elle avait sciemment ristournée à son locataire au titre du loyer du mois d’août 2018 ;

IV-5- Sur le sort du dépôt de garantie

Attendu qu’en cause d’appel la société BLUE ne demande pas le remboursement de son dépôt de garantie de 8 000 euros, cependant qu’au dispositif de ses propres conclusions, Mme [B] demande expressément que le montant de ce dépôt de garantie soit déduit des condamnations prononcées à son profit à l’encontre de l’ancien locataire ; qu’ainsi la sus-nommée consent-elle expressément à restituer cette somme par le truchement de ce qui soit s’entendre d’une compensation judiciaire ; qu’il y sera donc fait droit, et ce sous l’angle d’une compensation qui sera ordonnée avec les sommes au paiement desquelles la société BLUE est ici condamée, mais aussi et surtout avec celles au paiement desquelles elle a été condamnée au profit de Mme [B] par le jugement querellé mais non déféré sur ces sommes (soit 8 000 euros au titre des loyers impayés et 52,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ;

Attendu qu’en l’absence de demande de l’intimée à ce titre, aucune condamnation ne peut être prononcée par la cour au titre du différentiel qui resterait en sa faveur ;

V- Sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance et d’appel

Attendu que chacune des parties succombant peu ou prou en ses demandes, tant en première instance qu’en appel, d’une part, c’est à juste titre que le premier juge a laissé à chacune d’elle la charge de ses dépens de première instance et les a déboutées de leur demande respective au titre des frais irrépétibles de cette même instance et, d’autre part, chacune des même parties sera condamnée à conserver la charge de ses dépens d’appel et subséquemment déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Dit Mme [X] [B] recevable en son appel principal à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY en date du 18 septembre 2023,

— Dit la S.A.S. BLUE recevable en son appel incident à l’encontre du même jugement,

Dans la limite des dispositions déférées à la cour par les appels principal et incident,

— Confirme ce jugement en ses dispositions par laquelle le juge :

** a déclaré frauduleux le congé délivré par Mme [X] [B] à la société BLUE,

** a débouté Mme [X] [B] de sa demande en remboursement de la somme de 800 euros au titre d’un 'trop payé par le bailleur',

** a débouté la S.A.S. BLUE de sa demande au titre du préjudice moral consécutif au caractère frauduleux du congé, ainsi que de sa demande au titre des billets d’avion de ses salariés,

** a dit que chaque partie supporterait la charge de ses dépens de première instance,

** a rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance,

— L’infirme pour le surplus de ses dispositions déférées,

Y statuant à nouveau,

— Déboute Mme [X] [B] de toutes ses demandes au titre des réparations locatives et du remplacement des biens meubles,

— Condamne Mme [X] [B] à payer à la S.A.S. BLUE :

** la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’une perte de chance liée au surcoût de nouvelles locations,

** la somme de 8 800 euros au titre de la perte de jouissance du bungalow loué sur la période de septembre 2017 au 31 août 2018,

— Ordonne la compensation entre, d’une part, les sommes dues par la S.A.S. BLUE à Mme [X] [B] en exécution du présent arrêt et du jugement déféré en ses dispositions non frappées d’appel, et, d’autre part, le montant du dépôt de garantie, soit 8 000 euros, toujours en possession de cette dernière,

— Déboute la S.A.S. BLUE du surplus de ses demandes,

Y ajoutant,

— Condamne la S.A.S. BLUE à payer à Mme [X] [B] la somme de 165,86 euros au titre des frais de sommation de payer du 10 juin 2021,

— Déboute Mme [X] [B] de ses demandes au titre des frais d’huissier de justice liés à l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (convocation et PV de constat) et au titre d’un solde de charges locatives,

— Déboute chacune des parties de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses dépens d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président