N°188

IM -------------

Copie exécutoire délivrée à M^e EFTIMIE-SPITZ

le 22.05.2025

Copie authentique délivrée à M^e Paméla CERAN-JERUSALEMY

le 22.05.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 22 mai 2025

N° RG 24/00181;

Décision déférée à la cour : jugement n°18, n° RG 22/00112 rendu le 14 novembre 2023 par la Section détachée des Tuamotu Gambier Australes du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 4 juin 2024 ;

Appelante :

M. [R] [D], né le 06 août 1984 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant à [Adresse 5] – [Localité 1] ;

Représenté par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocate au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. [N] [Z], né le 28 novembre 1954 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 2] ;

Mme [H] [K] [I] épouse [Z], ayant droit de [F] [B] a [M], née le 16 septembre 1953 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 2] ;

Représentés par M^e Paméla CERAN-JERUSALEMY, avocate au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 7 février 2025 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 13 février 2025 devant M^me MARTINEZ, conseillère, faisant fonction de présidente, M. RIPOLL, conseiller et M^me BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente ;

Greffière lors des débats : M^me OPUTU-TERAIMATEATA ;

Arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 er août 2021 ; les époux [Z] ont donné à bail à M. [R] [D] une maison meublée pour une durée d’un an à compter du 1er août 2021 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 100 000 F CFP. Il était prévu au contrat de bail que celui ci se renouvelait de manière tacite sauf congé donné par l’une ou l’autre partie deux mois avant l’expiration du bail.

Par courrier du 19 avril 2022, les époux [Z] donnaient congé à leur locataire à compter du 1er août 2022.

Ce courrier ne comportait aucun motif.

Le locataire se maintenant dans les lieux, les bailleurs faisaient délivrer par huissier le 13 septembre 2022 un congé ainsi libellé : 'Je vous donne par conséquent à nouveau congé avec un préavis de deux mois qui court à compter de la réception de la présente lettre. J’envisage de reprendre le logement pour y habiter personnellement avec mon conjoint [Z] [N].

En second lieu je vous reproche de ne pas respecter le contrat de location.

Vous exercez une activité de location de vélos sur votre lieu d’habitation et ce, en infraction avec le bail à usage d’habitation qui vous a été accordé.

D’autre part, vous n’occupez pas les lieux de manière paisible et respectueuse pour le voisinage.

Vous avez introduit dans les lieux sans mon autorisation un chien bull terrier qui a tué mon bichon il y a quelques mois.

Or vous savez que le terrain loué n’est pas clôturé et qu’amener un chien de cette catégorie présentait un risque pour les personnes et autres animaux domestiques.

A ce jour, vous ne m’avez proposé aucune indemnisation alors que je vous ai informé avoir réglé des frais de vétérinaire suite à l’attaque par votre chien.

Enfin, les clients de ma pension de famille se plaignent de nuisance sonores générées par vos parties de poker qui se déroulent jusqu’à tard vers 1 h du matin.

Pour toutes ces raisons, je vous demande de prendre vos dispositions pour quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter de la réception de la présente lettre.'

Par requête déposée le 12 décembre 2022 et assignation du 24 janvier 2023, les époux [Z] ont fait assigner M. [D] devant le tribunal civil de première instance de Papeete section détachée des Tuamotu Gambier Australes aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires avec le concours de la force publique si nécessaire et l’octroi d’une somme de 300 000 F CFP au titre de leur frais irrépétibles.

Par jugement du 14 novembre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete section détachée des Tuamotu Gambier Australes a ordonné l’expulsion de M [D] et de tous occupants de son chef et l’a condamné à payer aux époux [Z] la somme de 170 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile.

Par requête du 4 juin 2024, M. [D] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 6 décembre 2024, M. [D] demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de requalifier le bail en bail commercial, prononcer l’annulation du congé du 19 avril 2022 signifié le 13 septembre 2022 et condamner les intimés à lui payer la somme de 400 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Il fait valoir en substance que le bail prévoyait l’exercice d’une activité, qu’il est commerçant et exerce l’activité de loueur de vélos, que le bail doit donc être requalifié en bail commercial.

A titre subsidiaire, il fait valoir que le congé n’a pas été valablement délivré et que le bail a été tacitement reconduit.

Par conclusions régulièrement notifiées le 29 janvier 2025, les intimés demandent la confirmation du jugement et l’octroi d’une somme de 200 000 F CFP au titre de leurs frais irrépétibles.

Ils soutiennent essentiellement que le bail a été conclu pour un usage privé, qu’ils ont valablement délivré congé pour habiter la maison donnée à bail et que le preneur se maintient dans les lieux de manière frauduleuse.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du bail

En application de l’article L 145-1 du code de commerce concernant les locaux commerciaux, 'les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce.'

Il convient de rechercher la commune intention des parties, les conventions légalement formées étant la loi des parties et devant être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une maison à usage d’habitation et pour exercer une activité.

Plus précisément il est prévu que 'le local présentement loué est exclusivement destiné à un usage d’habitation de ménage avec deux enfants.'

La notion d’exercice d’une activité est trop imprécise et en contradiction avec les autres termes du bail (alors qu’il n’est même pas mentionné que M. [D] est commerçant) pour que le bail soit qualifié de commercial ;

En conséquence, il s’agit d’un bail à usage d’habitation.

Sur la résiliation du bail

Le bail prévoit une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

A défaut de congé régulièrement notifié avant le 1er août 2022, le bail a été renouvelé tacitement pour une période d’un an. En effet, la lettre de congé a été signifiée le 13 septembre 2022 soit postérieurement à la reconduction du bail et n’est donc d’aucun effet.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile

Les intimés qui succombent doivent être condamnés aux dépens.

L’équité commande d’allouer à l’appelant la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Infirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete section détachée des Tuamotu Gambier Australes en date du 14 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit que le bail est un bail à usage d’habitation ;

Constate que le congé n’a pas été régulièrement délivré à la date anniversaire de renouvellement du bail ;

Rejette la demande d’expulsion de M. [R] [D] et de tous occupants de son chef ;

Y ajoutant ;

Condamne in solidum M. [N] [Z] et Mme [H] [I] épouse [Z] à payer à M. [R] [D] la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [N] [Z] et Mme [H] [I] épouse [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 22 mai 2025.

La greffière, La présidente,

signé:I. SOUCHÉ Signé:I. MARTINEZ