Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 02 DÉCEMBRE 2015

(n° 548 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/20623

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Octobre 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS 8EME – RG n° 11-12-000415

APPELANTE

SAS MULTIMAT, RCS NANTERRE 397 860 917, agissant pour suites et diligences de son président domicilié audit siège sis

XXX

XXX

représentée par M^e Eric FICHOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E1231,

assistée par Maître Margaret AUBRY, avocat au barreau de PARIS, toque C0232

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 90 RUE DU FAUBOURG SAINT-HONORE 75008 PARIS représenté par son syndic, la société Parisienne de Gérance d’Immeubles, N° SIRET 60203357300034, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Hélène TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1963

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

La société MULTIMAT SAS, installateur et exploitant de compteurs d’eau individuels a conclu le 26 novembre 2002 avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 8^e, un contrat d’une durée de 10 ans pour l’installation et la location, dans les appartements de l’immeuble, de compteurs d’eau individuels équipés d’un système radio bi-directionnel.

Faisant état d’un impayé de 4.958,53 euros et d’une vaine mise en demeure du 31 mai 2012, la société MULTIMAT a fait assigner le syndicat des copropriétaires du XXX par acte du 3 août 2012 afin d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement de cet arriéré et d’une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 3 octobre 2013 le Tribunal d’instance du 8^e arrondissement de PARIS a :

— débouté la société MULTIMAT SAS de l’intégralité de ses chefs de demandes,

— condamné la société MULTIMAT SAS à verser au syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 8^e la somme de 29.062,10 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société MULTIMAT SAS à procéder ou faire procéder à la dépose des compteurs litigieux,

— condamné la société MULTIMAT SAS à verser au syndicat des copropriétaires XXX la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties des surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— condamné la société MULTIMAT SAS aux entiers dépens de l’instance.

La SAS MULTIMAT a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 25 octobre 2013.

La SAS MULTIMAT par dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2014 demande à la Cour, au visa des articles 1134 et 1153 du Code civil, et du contrat,

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de déclarer le syndicat des copropriétaires du XXX mal fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles, et l’en débouter,

— condamner le syndicat à lui payer les sommes de :

* 7.032,40 euros en principal avec intérêts calculés au taux conventionnel de 12% l’an à compter de l’échéance de chacune des factures impayées,

* 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de son avocat dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 8^e par dernières conclusions signifiées le 18 mars 2014 demande à la Cour de :

— déclarer prescrite au vu de l’article 2224 du Code Civil, la facture du 21 mai 2007 d’un montant de 199,40 euros,

— débouter la Société MULTIMAT de l’ensemble de ses demandes, au vu de l’article 1134 du Code Civil, celle-ci n’ayant pas rempli les obligations contractuelles lui incombant,

— condamner à titre reconventionnel et au visa des articles 38 du code de procédure civile, 1147, 1184 et 1289 du Code Civil, et L136-1 du Code la Consommation, la Société MULTIMAT à lui payer la somme de 29.062,10 euros,

— confirmer en conséquence le jugement du 3 octobre 2013,

— à titre reconventionnel et subsidiaire, si la Cour devait considérer que le Syndicat reste devoir une partie des sommes réclamées, constater que le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 29.062,10 euros,

— condamner la Société MULTIMAT au paiement de cette somme,

— ordonner la compensation entre ces deux sommes et condamner la Société MULTIMAT au paiement du solde,

— en tout état de cause, dire et juger que le contrat du 26 novembre 2002 est résilié à la date du jugement ou à défaut dire que le Syndicat peut résilier le contrat sur le fondement de la loi dite Chatel,

— ordonner à la Société MULTIMAT de procéder à la dépose de ses compteurs,

— condamner la Société MULTIMAT à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mai 2015.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la demande en paiement de la société MULTIMAT

La société MULTIMAT demande l’infirmation du jugement déféré ayant rejeté sa demande en paiement de factures de location de compteurs d’eau divisionnaires installés dans les appartements de l’immeuble du XXX et de factures diverses d’interventions, de réparations et maintenance. Dans le dernier état de ses conclusions, elle évalue sa créance à la somme de 7.032,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement du 3 octobre 2013 en réitérant sa demande de rejet des prétentions adverses, et en invoquant comme en première instance:

— d’une part la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil pour la première facture réclamée du 21 mai 2007 d’un montant de 199,40 euros,

— d’autre part l’inexécution par la société MULTIMAT de ses obligations contractuelles en soutenant que les relevés de consommation d’eau étaient faux et très inférieurs à la consommation d’eau réellement facturée par la Compagnie des Eaux; que la société n’avait pas répondu aux courriers de réclamation du syndic et n’avait plus effectué de relevés en 2011 et 2012.

Le syndicat soutient que cette inexécution contractuelle justifie la résiliation du contrat pour inexécution, l’enlèvement des compteurs aux frais de la société MULTIMAT, et le paiement d’une somme de 29.062,10 euros correspondant au coût de la facturation d’eau non imputable à des copropriétaires définis. Subsidiairement il demande la résiliation sur le fondement de la loi Chatel pour non avertissement de la tacite reconduction du contrat et subsidiairement, des dommages et intérêts d’un montant de 29.062,10 euros correspondant au préjudice subi par la copropriété du fait de relevés ne correspondant pas à la consommation réelle.

Selon le contrat souscrit le 26 novembre 2002, la société MULTIMAT devait assurer l’installation et la location de compteurs d’eau individuels équipés d’un système radio-bidirectionnel. Dans le cadre de ce contrat, elle s’engageait à fournir à son client (le syndicat des copropriétaires) des relevés trimestriels correspondant à la consommation individuelle de chaque compteur, et des relevés exceptionnels facturés forfaitairement selon le nombre de contrats concernés. Elle s’engageait, en cas de défaillance du matériel loué à prendre toutes mesures utiles pour y remédier dans les plus brefs délais. Elle garantissait le bon fonctionnement des appareils pendant la durée du contrat et assurait la prise en charge de tous les frais d’entretien et de maintenance pour peu que le client en ait fait un usage normal. Le prix de l’abonnement était facturé forfaitairement à la somme de 2,21 euros par compteurs individuel et par mois, non fractionnable et payable d’avance chaque année.

Ce contrat prévoyait qu’à défaut de paiement à l’échéance convenue, tant en en qui concernait l’abonnement que les prestations hors abonnement, et après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant trente jours, la société MUTIMAT serait en droit de suspendre ses prestations ou de résilier le contrat. Il prévoyait aussi que toute facture non réglée à l’échéance porterait automatiquement intérêts au taux de 12 % l’an (mois non fractionnable).

Au regard des factures et lettres de rappel et mises en demeure produites, les sommes réclamées concernaient essentiellement le paiement de l’abonnement pour la location des compteurs sur la période allant de 2008 à 2012 inclus, outre accessoirement quelques prestations de maintenance, réparation ou entretien.

Au regard des dispositions des articles 2277 et 2224 du code civil, ces sommes étaient soumises à la prescription quinquennale. Il en résulte qu’au moment de l’assignation (3 août 2012) l’action en paiement pour le recouvrement de la facture du 21 mai 2007 d’un montant de 199,40 euros était bien prescrite comme le soutient justement le syndicat des copropriétaires intimé.

S’agissant du surplus des sommes réclamées, soit 6.833 euros (7.032,40 € ' 199,40€), le syndicat des copropriétaires prétend qu’il n’est pas dû en raison de l’inexécution par la société MULTIMAT de son contrat. Il prétend notamment que les relevés effectués par la société MULTIMAT correspondant à la consommation individuelle de chaque compteur étaient faux sur les périodes allant de 2006 à 2010, la consommation relevée étant inférieure à la consommation facturée par la Compagnie des Eaux de Paris ; que malgré les réclamations effectuées par le syndic de l’immeuble, la société MULTIMAT n’a pas cherché à résoudre le problème et n’a plus procédé à aucun relevé en 2011 et 2012. Il précise que le cumul de l’eau non imputée précisément à des copropriétaires du fait de la différence entre les relevés MULTIMAT et les factures de la compagnie des Eaux, s’élève à la somme de 29.062,10 euros.

La société MULTIMAT conteste avoir été défaillante dans l’exécution de ses obligations et prétend avoir au contraire mené toutes les investigations possibles malgré les difficultés rencontrées. Elle soutient qu’elle n’est pas une entreprise de plomberie et que sa mission suppose que soit préalablement effectué un repérage des colonnes ; qu’elle a eu des problèmes d’accès à certains appartements ; qu’il ne faut pas exclure des piquages pirates sur le réseau d’eau de l’immeuble ; qu’elle a préconisé des installations de compteurs sur des climatiseurs ; qu’elle n’est pas responsable de la vétusté des canalisations de l’immeuble et de l’inertie des syndic qui n’ont pas missionné d’entreprise de plomberie malgré ses demandes répétées. Elle indique que la facturation de l’eau correspond en toute hypothèse à la consommation d’eau effective de la copropriété, laquelle n’a subi aucun préjudice du fait de cette facturation puisqu’en contrepartie, elle a consommé de l’eau en fonction de ses besoins. Elle relève qu’il n’est pas démontré que la consommation d’eau n’a pu être recouvrée.

Il ressort des pièces produites que le Syndicat a, dès le 6 avril 2007, signalé à la société MULTIMAT les différences importantes existant entre la consommation d’eau résultant des relevés de compteurs divisionnaires, et celle facturée globalement pour l’immeuble par la Compagnie des Eaux. Le syndicat produit les nombreux courriers de relance et de réclamation adressés à la société MULTIMAT, notamment en 2007, 2008, 2009, 2011, 2013 pour avoir des explications sur les écarts constatés en précisant qu’un delta correspondant à un/tiers de la consommation de l’immeuble ne pouvait être affecté à tel ou tel copropriétaire. Le syndic signalait aussi la consommation relevée anormalement faible du compteur de certains lots à usage de boutiques, qui étaient en majorité climatisées, l’absence de compteurs sur certaines climatisations, l’absence de relevé pour un lot, l’existence de deux compteurs pour une même boutique, des fuites sur compteur provenant de joints défectueux. Il s’est aussi étonné d’une inversion de compteurs entre deux lots. Il déplorait en 2013 l’absence de relevés et de listing des consommations.

Selon les éléments produits par le syndicat, la société MULTIMAT, se présente sur son site internet comme un spécialiste du comptage de l’eau et de l’énergie en copropriété. Elle a pour but affiché de permettre aux syndic de gérer plus facilement les charges d’eau en fournissant, grâce à ses ses compteurs divisionnaires, des relevés détaillés des consommations des occupants permettant au syndic de répartir les charges d’eau selon la consommation réelle et permettre une analyse des consommations anormales.

Il ressort de ces éléments que les compteurs installés ne prenaient pas en compte la consommation réelle de tous les copropriétaires ; que leur nombre était insuffisant et ne permettait pas d’affecter et de répartir environ un/tiers de la consommation d’eau réelle ; que la climatisation dans certains lots échappait à tout comptage puisque non reliée à un compteur ; que loin d’être un outil de gestion pour la répartition exacte des charges d’eau, les compteurs mis en place par la société MULTIMAT ne permettaient pas de connaître avec précision la consommation réelle des occupants de l’immeuble.

Au vu des lettres de réclamation produites par le syndicat, la carence de la société MULTIMAT est avérée, les compteurs d’eau installés par ses soins et les relevés effectués par elle étant insuffisants et inefficaces pour évaluer et répartir les charges d’eau en fonction de la consommation réelle de chaque lot. En dépit des explications qu’elle fournit, l’appelante ne justifie pas avoir apporté au syndicat une réponse satisfaisante sur l’écart existant entre les consommations constatées par elle et les consommations facturées, ni l’avoir prévenu, en sa qualité de professionnel, de son impossibilité d’appréhender la totalité du réseau de canalisations de l’immeuble et des conséquences possibles sur les difficultés à prévoir au niveau de l’imputabilité des consommations d’eau, ce qui touchait à l’essence même du contrat.

C’est donc à juste titre que le premier juge a pu considérer que l’inexécution contractuelle était en l’espèce caractérisée et justifiait que le syndicat soit fondé à opposer l’exception d’inexécution et refuser le paiement des factures litigieuses.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société MULTIMAT de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la résiliation du contrat

Bien que demandée en première instance, le premier juge ne s’est pas clairement prononcé sur la résiliation du contrat demandée à titre principal sur le fondement de l’article 1184 du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de la loi Chatel et L.136-1 du code de la consommation.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts .

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

L’ensemble des compteurs installés par la société MULTIMAT étant inopérants à permettre une évaluation correcte de la consommation d’eau réelle des copropriétaires, cette inexécution contractuelle revêt une gravité telle que la poursuite du contrat s’avère impossible. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire à compter de la date du présent arrêt.

Cette résiliation entraîne l’enlèvement et la restitution des compteurs aux frais de la société MULTIMAT, puisque cette restitution est la conséquence de son inexécution fautive. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société MULTIMAT à procéder ou à faire procéder à la dépose des compteurs litigieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires prétend avoir subi un préjudice de 29.062,10 euros, correspondant au coût de la facturation d’eau non imputable à des copropriétaires définis. Il demande le paiement de cette somme sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Ce texte prévoit le paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle.

La faute commise par la société MULTIMAT est d’avoir fourni un matériel insuffisant pour permettre une évaluation fiable de la consommation d’eau dans l’immeuble, consommation qui devait en principe selon la solution qu’elle proposait sur son site, être équivalente à la consommation facturée (« Consommation facturée = Consommation réelle »).

Contrairement à ce que soutient le syndicat, le préjudice subi par la copropriété est de n’avoir pas pu obtenir ce résultat et d’avoir été contrainte de répartir autrement une bonne partie de cette consommation d’eau (environ 1/3), selon les critères de répartition des charges générales alors qu’elle avait prévu de répartir ces charges dans leur quasi-totalité selon une consommation réelle individualisée. Ce préjudice ne peut être équivalent au montant de la facturation non imputable (l’eau a été consommée par les copropriétaires et elle est due), mais il doit être apprécié au regard du manquement de la prestation non fournie, qui était de favoriser une meilleure individualisation de ces charges d’eau. Ce préjudice comprend aussi les tracasseries et difficultés de gestion engendrées par cette exécution contractuelle fautive. Il sera raisonnablement réparé par une somme de 10.000 euros que la société MULTIMAT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du XXX.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il avait condamné la société MULTIMAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 29.062,10 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente procédure. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société MULTIMAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’y ajouter une somme de 1.000 euros pour les frais exposés en cause d’appel.

Les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge de la société MULTIMAT qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Prononce la résiliation du contrat d’abonnement passé entre la société MULTIMAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 8^e le 26 novembre 2002, à compter de la date du présent arrêt,

Condamne la société MULTIMAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne la société MULTIMAT à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne la société MULTIMAT aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,