Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2017

(no , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/22553

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG no 15/03247

APPELANTES

Société SCI NOUS 06, SCI, immatriculée au RCS de Nice sous le no 753134972, prise en la personne de Monsieur Guy X…

No SIRET : 753 134 972

ayant son siège au […]

Représentée par M^e Jean-louis FOURGOUX de la SELARL FOURGOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0069

Assistée sur l’audience par M^e Philippe DUTERTRE de la SCP FRNACK-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur Julien C…

né le […] à CORBEIL-ESSONNES

demeurant […]

Représenté par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assisté sur l’audience par M^e Claude HUCHET, avocat au barreau de PARIS, toque : B1023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Sophie REY, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte notarié du 31 août 2012, M. C… a vendu à la SCI Nous 06 les lots no 148, 149 et 150 de l’état de division d’un immeuble situé […] . Le vendeur a déclaré à l’acte que ces lots, situés au 7ème étage avaient été réunis par suite de travaux et ne formaient plus qu’une seule unité d’habitation, à savoir un studio de 14,49 m² comprenant une pièce principale, une douche, un coin cuisine avec kitchenette et un wc « sanibroyeur » séparé, étant précisé que les travaux avaient été réalisés sans recours à un professionnel et avaient consisté en l’abattage de cloisons, en la condamnation des portes extérieures de deux des trois lots réunis et en l’installation d’un coin cuisine, d’une douche et d’un wc. L’acquéreur déchargeait le vendeur des conséquences éventuelles du défaut d’autorisation de l’installation de ce dernier équipement sanitaire. La vente a été conclue moyennant le prix de 165 000 €, sur lequel a été immédiatement restitué à l‘acquéreur, par convention particulière, la somme de 1 500 €, destinée à compenser la non conformité de l’épaisseur de la porte d’entrée et des cloisons posées par le vendeur, en accord entre les parties, depuis la signature de l’avant-contrat.

A la suite de travaux de dégarnissage du plâtre du plafond d’un appartement situé à l’étage en dessous, le plancher du logement litigieux s’est affaissé, ce que la SCI Nous a imputé à la réalisation de travaux, plus amples qu’annoncés et défectueux, effectués par M. C….

La SCI 06 Nous a alors assigné M. C… en résolution de vente par acte extrajudiciaire du 26 juin 2013.

Le juge de la mise en état, par ordonnance du 18 juillet 2014, a ordonné une expertise judiciaire. M. F…, expert désigné, a déposé son rapport le 23 janvier 2015.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 30 octobre 2015, a :

— débouté la SCI Nous 06 de l’ensemble de ses demandes,

— débouté M. C… de sa demande en dommages et intérêts pour abus de droit et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Nous 06 aux dépens y compris les frais d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 11 mai 2017, la SCI Nous 06, appelante, demande à la Cour de :

— réformer le jugement querellé ;

— dire que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies ;

— dire que M. C… s’est rendu coupable de réticence dolosive ;

— condamner en conséquence M. C… à lui payer les indemnités suivantes :

. perte de jouissance 19 250 €

. travaux : 50 755 € HT

. relogement le temps des travaux 2 500 €

. déménagement 912 €

. garde-meubles 393,27 €

. frais divers, et expertise 4 000 €

. préjudice moral 5 000 €

— condamner M. C… à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de l’expertise.

Par dernières conclusions du 16 mai 2017, M. C… prie la Cour de :

— confirmer le jugement querellé ;

— condamner la SCI Nous 06 à lui payer 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la SCI Nous 06 à lui payer 8 000 € d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge de tous les dépens.

SUR CE

LA COUR

Les moyens soutenus par la SCI Nous 06 au soutien de son appel relatif aux conditions d’application de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, au dol par réticence, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient néanmoins d’apporter les précisions suivantes.

Alors que le tribunal avait demandé à l’expert de :

— décrire les travaux réalisés par M. C…,

— dire s’ils sont de nature à rendre le logement inhabitable,

— dire s’ils avaient pu être détectés par cet acheteur avant la vente,

— décrire les travaux réalisés au 6ème étage chez M^me G…,

— donner son avis sur le plafond de ce lot, sur le revêtement du plancher bas du 7ème étage et sur l’ampleur des travaux réalisés par la SCI Nous 06,

le rapport conclut que :

— le décaissement de 14 cm du plancher bas du logement litigieux, matérialisé par une marche étrangère au plan d’origine du 7ème étage et ne concernant pas le reste de l’étage, n’est pas d’origine et a été fait, soit par M. C…, soit par un de ses auteurs,

— en réalité, seul M. C…, malgré ses dénégations, a pu procéder à ce décaissement, le technicien en inférant ainsi à partir de la circonstance que l’intimé était devenu propriétaire des trois chambres de bonnes indépendantes l’une de l’autre réunies pour constituer la totalité de la superficie du studio, seul affecté par le décaissement et alors que M. C… a seulement admis avoir décaissé le plancher bas de quelques centimètres, correspondant à la, dépose d’une couche superficielle de tomettes, laissant subsister une couche antérieure, ce fait n’ayant pas été déclaré par M. C… dans l’acte de vente,

— les travaux réalisés par la SCI Nous 06 sont sans incidence sur les désordres,

— les travaux chez M^me G… (au 6ème étage) ne sont connus que par les dires de celle-ci, qui indique que le plafond a été pioché pour faire apparaître les poutres, ce qui a révélé un remplissage en plâtre friable, seulement maintenu par l’enduit du plafond,

— le piochement de la tomette supérieure par M. C… a provoqué la « décompression du sol », car la stabilité était assurée, précisément, par une double épaisseur de tomettes, cette décompression ayant été progressive et ayant provoqué la détérioration des tomettes au fur et à mesure, de manière plus avancée là où la circulation des occupants est la plus intense, l’apparition progressive des désordres expliquant que les désordres ne se sont révélés qu’en décembre 2012, alors que M. C… explique avoir enlevé les tomettes en mai 2011,

— le « décaissement du sol et la suppression de l’enduit de plâtre au plafond du 6ème étage a fortement diminué le degré coupe feu qui existait entre le 6ème et le 7ème étage »,

— le décaissement de 14 cm, dans son caractère récent, n’était pas apparent pour l’acheteur profane, au moment des visites, pas plus que la circonstance que ce décaissement avait destabilisé le sol du studio,

— le studio est impropre à sa destination car à tout moment un occupant pourrait passer le pied à travers le plancher.

— Sur la garantie des vices cachés

S’agissant de la garantie des vices cachés, M. C…, vendeur non professionnel, n’était pas tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et la SCI Nous 06 supporte la charge de prouver qu’il les aurait connus, afin de faire échec à la clause exonératoire de responsabilité stipulée, en faveur du vendeur, s’agissant des vices cachés affectant, en particulier, les bâtiments.

Or, à cet égard, il n’est pas suppléé aux insuffisances de l’avis de l’expert, qui adopte tour à tour, de manière contradictoire, des explications techniques divergentes relatives à l’ampleur des travaux réalisés par M. C… : d’une part le technicien conclut que M. C… a réalisé le décaissement de 14 cm et expose qu’il ne croit pas les dénégations de ce vendeur expliquant avoir seulement décaissé une étroite petite pente, allant d’une entrée à la couche superficielle de tomettes, qu’il a enlevée, laissant subsister une première couche plus ancienne qu’il a peinte ; d’autre part, en même temps, l’expert retient la version de M. C…, pour dire que la dépose de la couche superficielle de tomettes a suffi à altérer, entre les poutres qui le supportent, la rigidité du plancher déstabilisée par la suite par le dégarnissement du plafond de son plâtre, à l’étage en dessous. L’expert judiciaire n’a pas trouvé le moyen de faire le départ entre ces deux versions des faits, en procédant à des investigations objectives, ni même en rapprochant les superficies réglementaires déclarées lors des acquisitions par M. C… de celle déclarée à l’acte litigieux, afin de vérifier, en particulier, si, comme l’affirme sans le prouver l’expert amiable de la SCI Nous 06, le creusement du sol avait eu pour effet d’augmenter cette superficie ; la SCI Nous 06, à qui il était également loisible de se procurer copie des titres de propriété auprès du service de la publicité foncière, ne produit pas ces documents et échoue à rapporter la preuve qui lui incombe.

Nonobstant l’affirmation péremptoire de l’expert judiciaire, en présence de l’indétermination relevée ci-dessus sur la nature des travaux réalisés par M. C…, il n’est pas établi que la dépose, seule imputable en l’état, à celui-ci, d’une couche superficielle de tomettes sur 4cm puisse le faire assimiler à un vendeur-constructeur non professionnel, inhabile dans un tel cas à se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

De ce fait, n’étant pas établi que M. C… aurait procédé à des travaux d’ampleur telle qu’il n’aurait pu ignorer, en les taisant lors de la vente, qu’ils avaient fragilisé le plancher, vice qui aurait causé les sérieux désordres qui se sont manifestés après des travaux à l’étage au dessous et qui ont nécessité des travaux de confortement, l’action en garantie formée à ce titre par la SCI Nous 06 contre son vendeur ne peut prospérer.

Il convient donc de confirmer le jugement querellé sur ce point.

— Sur la réticence dolosive

L’appelant ne démontre pas, au-delà du rapport d’expertise judiciaire qui n’y suffit pas, que M. C… savait, au moment de la vente, que les travaux qu’il avait réalisés sur le sol du logement litigieux étaient de nature à le fragiliser et à le déstabiliser, de telle sorte que les désordres survenus après celle-ci devaient arriver.

Alors que ces désordres ont été immédiatement déclenchés par des travaux postérieurs à la vente et effectués au 6ème étage, la réticence dolosive ne peut être soutenue en tant que moyen de l’indemnisation demandée, faute d’intention prouvée de tromper l’acquéreur sur un élément déterminant du consentement.

Le moyen pris du dol doit donc être écarté et le tribunal sera également confirmé sur ce point.

— Sur les autres demandes

L’abus de droit allégué par M. C… à l’encontre de la SCI Nous 06 n’est pas établi.

Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. C… de sa demande de dommages et intérêts.

Il y a également lieu d’approuver le tribunal d’avoir condamné la SCI Nous 06 aux entiers dépens y compris les frais d’expertise, tout en écartant, en équité, l’allocation d’une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI Nous 06 qui succombe en son appel principal et M. C…, qui succombe en son appel incident, conserveront chacune la charge de leurs dépens d’appel et, en équité, ne recevront pas d’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Dit que les parties conserveront à leur charge les dépens d’appel qu’elles auront exposés,

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,