Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 3 juillet 2019, n° 17/18962

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 3 JUILLET 2019

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18962 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4H2J

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 17 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/12078

Jugement du 25 octobre 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG n° 16/14140

APPELANTS

Monsieur X, Y, Z, H F-G

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e I J K, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assisté de M^e Y-Hubert BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

SAS VICTORIA HOLDING représentée par son président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 491 286 423

[…]

[…]

Représentée par M^e I J K, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assistée de M^e Y-hubert BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

INTIMÉE

SA HOTEL DE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 011 416

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 12 mars 2002, les consorts F-G, aux droits desquels se trouve M. X F-G et la société VICTORIA HOLDING, ont donné à bail commercial en renouvellement à la société HOTEL DE FRANCE l’intégralité d’un immeuble à destination d’hôtel de tourisme situé 102 boulevard de la Tour-Maubourg à Paris 7^e, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2000 pour se terminer le 31 mars 2009, moyennant un loyer de 131.106,15 euros.

Conformément à la clause de sous-location du bail principal, par acte du 30 novembre 1982, la SA

HOTEL DE FRANCE a donné à sous-bail à la société D’CHEZ EUX divers locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble à destination de restaurant, le dernier renouvellement commençant le 1^er avril 2000 pour se terminer le 31 mars 2009. Le sous-locataire a notifié le 9 septembre 2010 son droit direct au renouvellement de son bail en période de tacite prolongation, valablement exercé pour le dernier jour du terme civil au cours duquel la demande a été signifiée soit pour le 31 décembre 2010 ; renouvellement direct au 1^er janvier 2011 auquel le bailleur ne s’est pas opposé, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros hors taxes.

Par acte du 30 août 2006, la société VICTORIA HOLDING est devenue usufruitière de la totalité du bien immobilier, M. X F-G en demeurant nu-propriétaire.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2008, les bailleurs ont notifié à la société HOTEL DE FRANCE un congé avec refus de renouvellement à compter du 31 mars 2009.

Par acte du 6 août 2010, les bailleurs ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société HOTEL DE FRANCE aux fins de voir fixer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Par jugement du 20 mars 2012, le tribunal de grande instance a jugé que le congé avec refus de renouvellement ouvrait droit au profit de la société locataire au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité au profit des propriétaires, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter du 1^er avril 2009 et a désigné un expert.

M. A a déposé son rapport le 27 décembre 2013. Il estime à la somme de 216.000 euros par an le montant de l’indemnité d’occupation que la société HOTEL DE FRANCE reste devoir aux bailleurs depuis le 1^er avril 2009 jusqu’à la date de libération effective des lieux et à la somme de 10.638.000 euros le montant de l’indemnité à allouer à la société HOTEL DE FRANCE à la suite de son éviction des locaux exploités.

Par ordonnance du 2 juin 2015, le juge de la mise en état a débouté la société HOTEL DE FRANCE de sa demande de désignation d’expert et de consultant.

Par jugement du 17 mai 2016, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 26 septembre 2008, le bail a pris fin le 31 mars 2009,

— Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société HOTEL DE FRANCE dans les locaux appartenant à M. X F-G et la SAS VICTORIA HOLDING situés 102 boulevard de la Tour-Maubourg à Paris 7^e ;

— Fixé à la somme de 10. 847. 000 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par M. X F-G et la SAS VICTORIA HOLDING à la société HOTEL DE FRANCE outre les frais éventuels de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

— Dit que la société HOTEL DE FRANCE est redevable à l’égard de M. X F-G et la SAS VICTORIA HOLDING d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2009,

— Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 194 400 euros, outre les taxes et charges,

— Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— Condamné solidairement M. X F-G et la SAS VICTORIA HOLDING à payer à la société HOTEL DE FRANCE la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement M. X F-G et la SAS VICTORIA HOLDING aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement rectificatif du 25 octobre 2016, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— FAIT DROIT à la requête de la SOCIETE HOTEL DE FRANCE reçue le 20 septembre 2016,

— ORDONNE LA RECTIFICATION du jugement rendu le 17 mai 2016,

— DIT qu’il convenait de rectifier le jugement du 17 mai 2016 en remplaçant, dans les motifs et le dispositif du jugement, la mention « 10.847.000 euros » par la mention « 10.955.000 euros ».

— DIT que les autres dispositions du jugement demeuraient inchangées,

— DIT que la présente décision serait notifiée comme le jugement et qu’elle sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement rectifié,

— LAISSE les dépens à la charge de l’Etat

Par déclaration du 13 octobre 2017, M. F-G et la SAS VICTORIA HOLDING ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 20 février 2019, la société HOTEL DE FRANCE a sollicité devant le conseiller de la mise en état l’institution d’une mesure d’expertise judiciaire complémentaire.

Par conclusions en réplique sur incident, notifiées par le RPVA le 21 février 2019, M. X F-G et la société VICTORIA HOLDING se sont opposés à cette mesure d’instruction.

M. F-G et la SAS VICTORIA HOLDING ont notifié par le RPVA le 20 février 2019 des conclusions au fond.

La société HÔTEL DE FRANCE a notifié par le RPVA le 20 février 2019, des conclusions au fond.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2019 par le magistrat chargé de la mise en état.

L’affaire a été plaidée au fond devant la cour à l’audience du 5 mars 2019 et mise en délibéré.

Par arrêt avant dire droit en date du 19 avril 2019, la cour d’appel a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à la mise en état pour plaidoiries de l’incident devant le conseiller de la mise en état à l’audience du lundi 6 mai 2019 à 13h30, fixant la date de la nouvelle clôture au 3 juin 2019 et la nouvelle date de plaidoiries au fond au 4 juin 2019.

Par ordonnance du 20 mai 2019, le magistrat de la mise en état statuant sur l’incident a :

— Déclaré recevable la demande d’expertise et de consultation complémentaires ;

— Débouté la société HOTEL DE FRANCE de cette demande ;

— Débouté M. X F-G et la société VICTORIA HOLDING de leur demande de dommages-intérêts ;

— Réservé les dépens.

D a n s l e u r s d e r n i è r e s c o n c l u s i o n s , n o t i f i é e s p a r l e R P V A l e 3 1 m a i 2 0 1 9 , M. F-G et la SAS VICTORIA HOLDING demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles L.145-14 et L.145-28 du Code de Commerce,

Statuant après dépôt du rapport d’expertise de Monsieur A au Secrétariat-Greffe du Tribunal :

Vu l’arrêt avant dire droit rendu le 19 avril 2019,

Vu l’ordonnance de Mise en Etat du 20 mai 2019,

Dire n’y avoir lieu à renvoi.

Dire n’y avoir lieu à nouvelle expertise.

RECEVANT Monsieur F-G et la Société VICTORIA HOLDING en leur appel, les y DÉCLARER bien fondés.

DÉCLARER la Société HOTEL DE FRANCE mal fondée en son appel incident, l’en débouter.

INFIRMANT PARTIELLEMENT le jugement entrepris et statuant à nouveau,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré la Société HOTEL DE FRANCE infondée en sa demande tendant à voir ordonner une mesure d’instruction complémentaire ;

DÉCLARER la société HÔTEL DE FRANCE infondée en ses prétentions tendant à voir modifier le calendrier et en particulier la date des plaidoiries telle qu’elle a été fixée par la Cour, dès lors que l’intimée a elle-même déféré à la demande qui lui avait été notifié d’avoir à produire les pièces d’information requises concernant l’instruction du dossier d’accessibilité aux personnes handicapées, les démarches effectuées auprès de la Préfecture, de même que les autorisations ou dérogations obtenues, L’EN DÉBOUTER ;

DIRE de même que la demande de report n’est pas mieux fondée au titre de la production aux débats des chiffres d’affaires réalisés au cours des exercices 2016, 2017 ou 2018, dès lors que la société intimée a elle-même produit aux débats, les éléments permettant à la Cour d’actualiser les éléments d’appréciation découlant du rapport d’expertise et précédemment retenus par le tribunal en vue de déterminer un chiffre d’affaires moyen incluant les résultats du dernier exercice clos le 31 décembre 2018 et a disposé de plus de trois mois pour répondre à l’argumentation du bailleur. '

A) Sur’la’fixation’de’l'indemnité’d'éviction':'

'

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré la Société HOTEL DE FRANCE infondée en’sa’demande’tendant’à'voir’ordonner’une’mesure’d'instruction complémentaire et DECLARER la’ société’ intimée’ également’ infondée’ en’ ses’ prétentions’ telles’ que’formulées’ devant’ la’ Cour,' dès’ lors’ que’ les’ cessions’ de’ fonds’ de’ commerce’ d’hôtellerie allégées’ font’ nécessairement’ l’objet’ des’ publicités’ requises’ au’ BODACC’ dans’ des conditions’ exclusives’ de’ toute’ ambigüité,' comme’ de’ toute’ intervention’ nécessaire d’un expert comme’ d’un’ consultant,' la’ mission’sollicitée’ ne’ pouvant’ avoir’ en’ aucun’ cas pour objet des’ cessions’ de’ parts’ ou’ d’actions’ insusceptibles’ de’ telles’ mesures’ de’ publicité’ et’ protégées’ par’ des’ clauses’ de’ confidentialité’ avec’ les’ conséquences’ qui’ en’ découlent notamment’ sur’ le’ plan’ déontologique’ à’ l’égard’ de’ tout’ expert’ ou’ consultant’ qui’ serait désigné, les bailleurs ne’pouvant’se’voir’imposer,'dans’de’telles’conditions,'des’éléments d’information exclusif d’un’véritable transfert’de’fonds’de’commerce’dans’les’conditions prévues, notamment par l’article L.145-16'du’Code’de’Commerce';'

'

[…]principale':''

DIRE que les appelants sont fondés à contester les modalités de fixation de cette indemnité par’les’premiers’juges’au’vu’des’conclusions’du’rapport’d'expertise’alors’même’qu’étaient soulignés’ l’incidence’ de’ la’ capacité’ d’accueil’ de’ l’établissement’ hôtelier,' de même que les modalités’d'exploitation’des’locaux’par’le’preneur,'ce’qui’est’susceptible’de’justifier une réfaction sur le’ chiffre’ d’affaires’ moyen’ pris’ en’ considération’ pour’ étayer l’appréciation’ de’ la valeur marchande du’ fonds’ qui,' en’ l’espèce,' ne’ pourrait’ excéder 7.092.000' €uros,' l’intimée’ étant totalement infondée’ à’ prétendre’ à’ une’ fixation’ de l’indemnité principale sur la base d’un coefficient multiplicateur’ qui’ne’repose’sur’aucun’élément contradictoire, ni davantage sur des fixations judiciaires 'd’indemnité’afférentes’à'des’fonds’de’commerce’hôteliers';'

DIRE que même en supposant que les attestations successives délivrées, par l’intermédiaire au conseil du preneur, soient prises en considération, il n’en demeure pas moins qu’elles comportent des éléments d’appréciation insusceptibles de permettre les recoupements requis, tandis que le prix moyen à la chambre ne permet pas d’étayer les prétentions de la société HÔTEL DE FRANCE, ni davantage de réévaluer l’estimation proposée par l’expert dans son rapport ;

'

DIRE’ qu’il’ résulte’ en’ outre,' des’ pièces’ justificatives’ dont’ le’ bailleur’ a’ pu’ obtenir tardivement la’ production’ concernant’ l’accessibilité’ de’ l’exploitation’ hôtelière’ aux handicapés,' de’ même’ que’ les’ autorisations’ ou’ dérogations’ obtenues’ de’ l’administration concernée, que’la’ société’occupante a’délibérément 'tenu’en’suspens’l'exécution’des’travaux requis,' ce’qui 'justifie’ amplement 'le’coefficient’multiplicateur’proposé’par’le’bailleur’en’vue d’apprécier’la’ valeur’marchande’du’fonds';'

2°) Sur’ les’ indemnités’ dites’ accessoires’ ou’ l’incidence’ des’ impôts’ ou’ taxes’ fiscales’ à l’égard’du’preneur’évincé':

'

DIRE’ que’ la’ société’ intimée’ ne’ peut’ justifier’ que’ le’ taux’ de’ remploi’ de’ 10%' soit écarté pour’ retenir’ un’ taux’ de’ 12%' qui,' appliqué’ à’ une’ estimation’ d’un’ montant’ aussi élevé, méconnaît’ totalement’ le’ principe’ indemnitaire’ attaché’ au’ versement’ d’une’ telle somme’ dont’ le’ montant’ peut’ être’ aisément’ négocié’ avec’ tout’ intermédiaire’ ou professionnel’ apportant’ son’ concours’ à’ l ' a c q u i s i t i o n ' d ' u n ' a u t r e ' f o n d s , ' c e ' q u i ' j u s t i f i e ' e n l’espèce,'comme’les’appelants’l'avaient’préconisé,'[…]élevé,'de’retenir’un’taux’de'8%'en’déclarant’pour’le […]chef,'[…]';'

DIRE’que’les’prétentions’de’la’société’intimée,'dans’le’cadre’de’son’appel’incident’tel’que formulé’ au’ titre’ de’ l’indemnisation’ du’ trouble’ commercial,' des’ frais’ de réinstallation’ ou’ de’ déménagement,' n e ' p e u t ' o u v r i r ' l e ' d r o i t ' à ' u n e ' q u e l c o n q u e i n d e m n i s a t i o n n o t a m m e n t en’l'absence’de’tout’logement’hôtelier’et’ce,'d’autant’plus’que’le fonds est exploité dans un hôtel qui aurait’été’d'ores’et’déjà’rénové’par’le’preneur’qui’doit donc être débouté de ses demandes fins et prétentions’à'cet’égard';''

DIRE’de’même’que’la’demande’d'indemnisation’formulée’au’titre’des’conséquences fiscales découlant’ de’ la’ fixation’ et’ du’ paiement’ de’ l’indemnité’ d’éviction’ s’avère irrecevable’ et’ en’ tout’ état’ de’ cause’ infondée’ selon’ la’ jurisprudence’ et’ DÉBOUTER’ de même’ la’ société’ HÔTEL’ DE’ FRANCE’ de’ ses’ prétentions’ à’ cet’ égard’ en’ fixant’ dès’ lors l’indemnité d’éviction’ globalement’ due’ selon’ les’ critères’ habituels’ découlant’ de’ l’article L.145-14 du Code de’commerce 'et’de’la 'jurisprudence’ qui’en’ découle’et’ ce,'sous’réserve’de l’incidence des indemnités consécutives 'à’la 'rupture 'des’contrats’ de’travail’soit':

7.092.000 €uros'+'567.360'€uros'+'3.000'€uros'='7.662.360'€uros (SEPT MILLIONS SIX CENT SOIXANTE’DEUX’MILLE’TROIS’CENT’SOIXANTE EUROS)'

Subsidiairement':' Si’ la’ Cour’ retient’ l’actualisation’ découlant’ des’ documents’ comptables récemment 'produits’ aux’ débats,'impliquant 'de 'retenir 'avec’l'abattement 'de'10% un’chiffre d’affaires 'moyen’de'1.880.000€':'

'

VOIR’ FIXER’ le’ montant’ de’ l’indemnité’ d’éviction’ sur’ la’ base’ d’une’ indemnité principale’ de’ 7.520.000€,' majorée’ des’ frais’ de’ remploi,' soit’ 601.600€' et’ de’ l’indemnité annexe,' soit'3.000€' pour’former’ au’total’ une’indemnité 'd’éviction 'globale 'de':'8.124.600€ (HUIT MILLIONS CENT 'vingt-QUATRE 'mille 'SIX’CENT’EUROS)';'

Très’ subsidiairement':' si’ la’ demande’ d’abattement’ découlant’ de’ la’ consistance’ et’ des modalités’ d’exploitation’ du’ fonds,' était’ rejetée’ en’ prenant’ en’ compte’ les’ trois’ derniers chiffres’d'affaires’réalisés’au’cours’des’exercices'2016,'2017'et'2018':'

'

[…] du’ prix moyen’ hors’ taxes’ réalisé’ au’ cours’ de’ ces’ trois’ exercices,' soit’ 2.090.542€' (DEUX MILLIONS’ QUATRE-VINGT-DIX’ MILLE’ CINQ’ CENT’ QUARANTE-DEUX’ EUROS), auquel’ il’ conviendra’ d’appliquer’ le’ coefficient’ multiplicateur’ 4,' soit’ une’ indemnité principale de’ 8 . 3 6 2 . 1 6 8 € ' ( H U I T ' M I L L I O N S ' T R O I S ' C E N T ' S O I X A N T E – D E U X ' M I L L E CENT’SOIXANTE-HUIT’EUROS)'sans,'qu’en’toute’hypothèse,'celui-ci’ne’puisse’excéder le coefficient 4,5'en’infirmant’à'cet’égard’la’décision’entreprise';'

[…]demandes,'soit’sur’le’fondement d’un’ EBE retraité’ découlant’ de’ paramètres’ controversés’ et’ inapplicables’ en’ la’ cause’ en l’absence’ de’ tout’ élément’ d e ' r e c o u p e m e n t ' s é r i e u x , ' n i ' d a v a n t a g e ' a u ' t i t r e ' d e ' p r i x ' à ' l a chambre,'LES’EN’DÉBOUTER’en’faisant’droit’à'l’appel’principal’dont’la’Cour’se’trouve saisie';'

VOIR’ FIXER’ en’ conséquence’ le’ montant’ global’ de’ l’indemnité’ d’éviction’ due’ au preneur évincé sur’les’bases’suivantes':''

2.090.542€'x'4'+'668.973€'(remploi)'+'3.000€'(frais’de’publicité’et’démarches)

Soit’au’total'9.034.141€'([…]

ET’UN’EUROS)'

'

[…]ses’différentes prétentions, […].'

'

B) Sur’l'indemnité’d'occupation':'

'

[…]somme’de 194.400,00 euros et statuant’à'nouveau,'

CONSTATER’ que’ l’expert’ n’a' pas’ procédé’ à’ son’ estimation’ sur’ la’ base’ de’ prix effectivement affichés’à'la’date’de’la’prise’d'effet’du’bail’renouvelé’le'1 er avril'2009,'et’des modalités’ effectives ' d ' e x p l o i t a t i o n d u ' f o n d s , ' m a i s ' s u r ' l a ' b a s e ' d ' u n ' p r i x ' e s t i m é ' c ' e s t – à – d i r e praticable’par’l'exploitant’hôtelier';'

DIRE’ ET’ JUGER’ qu’aucun’ abattement’ ne’ peut’ être’ appliqué’ pour’ remise’ à’ la clientèle dans’ ces’ conditions,' et’ que’ de’ même’ l’argumentation’ de’ la’ société’ locataire concernant un’abattement’pour’charges’exorbitantes’de’droit’commun’ou’l'abattement’dit de précarité doit être rejeté';'

[…]due’à'compter’rétroactivement du’ 1^er avril 2009' à’ la’ somme’ annuelle’ de’ 270.000' €uros’ (DEUX’ CENT SOIXANTE-DIX MILLE’EUROS) hors’taxes’et’hors’charges';'

'

[…]demandes fin et prétentions et […]';'

'

Et’ statuant’ sur’ l’évolution’ du’ montant’ de’ ladite’ indemnité’ postérieurement’ à’ la’ fixation initiale’de’celle-ci’au’ 1^er avril'2009':'

DIRE qu’en’ raison’ de’ la’ très’ longue’ durée’ de’ l’instance’ consécutive’ au’ refus de renouvellement’et’à'l’évolution’de’la’jurisprudence,'rien’ne’s'oppose,'même’en’l'absence’de toute clause d’indexation,' à’ce que 'la juridiction 'saisie 'statue’ sur l’évolution du’montant’de’l'indemnité due’sur le 'fondement 'de 'l’article’ L.145-28' du’Code’de’Commerce’en’fonction’de’ l’évolution annuelle et,' pour’ la’ première’ fois,' à’ compter’ du’ 1 er ' avril’ 2010,' de’ l’indice’ trimestriel du coût de’ la’ construction’ publié’ par’ l’INSEE’ en’ prenant’ en’ considération, d’année’ en année,' l’indice’ du’ 2^e ' trimestre’ p r é c é d e n t ' l e ' p o i n t ' d e ' d é p a r t ' d e ' l a ' f i x a t i o n i n i t i a l e , s o i t l e 1 e r 'avril'2009,'puis’chaque’année’à'la’date’anniversaire’de’la’fixation’de’cette’indemnité, l’indice du’ 2 ème ' trimestre’ précédent’ chacun’ des’ réajustements’ successifs,' de façon’ à’ ce’ que’ d’année’ en’ année’ une’ variation’ indicielle’ sur’ 4' trimestres’ soit’ prise’ en considération dans le’ cadre’ du’ ré'»ajustement’ automatique’ du’ montant’ de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des’locaux par’le’preneur’ou,'le’cas échéant,'l’exercice’du’droit’de repentir par’le bailleur impliquant le’renouvellement’du’bail’à'compter’de’cette’date';'

'

Subsidiairement’ et’ si’ par’ impossible’ la’ juridiction’ saisie’ estimait’ devoir’ rejeter’ la demande’de’réajustement’annuel’du’montant’de’l'indemnité’d'occupation':

'

Compte’tenu’de’la’demande’de’révision’régulièrement’signifiée’le'16'avril'2014':'

'

[…] annuelle’ à’ compter’ de’ cette date’à'la’somme’de'296.028'€uros'(DEUX’CENT’QUATRE’VINGT’SEIZE’MILLE’VINGTHUIT EUROS) hors 'taxes 'et 'hors 'charges, eu’égard’à'la’variation’indicielle’intervenue’dans l’intervalleen’ prenant en’considération,' dans’cette’hypothèse,'les’indices’des'2 ème 'trimestre 2009'et'2 ème trimestre’ 2014' et’DIRE que’le’montant’de’cette’indemnité’sera’due’sur’ces’bases telles’que 'révisées jusqu'[…]et paiement’ de’celle-ci 'selon’les’modalités’prévues’à'cet’effet’par’la’législation’en’vigueur,'à défaut’par […]';

DIRE’ que’ le’ montant’ de’ tout’ rappel’ de’ l’indemnité’ d’occupation’ découlant’ de’ la décision’ à’ intervenir’ se’ compensera’ de’ plein’ droit’ avec’ le’ montant’ de’ l’indemnité d’éviction fixée par la’Cour';

'

[…]prétentions de’ce’chef,'[…]';

C) Sur’l'article'700'du’CPC’et’les’dépens':'

[…],'

'

[…] '700' d u ' C o d e ' d e ' P r o c é d u r e ' C i v i l e ' o u ' r é d u i r e ' e n ' t o u t ' é t a t ' d e ' c a u s e , ' l e ' m o n t a n t de’l'indemnisation’susceptible’d'être’allouée’de’ce’chef';'

'

[…]somme’de'5.000'€uros (CINQ’MILLE’EUROS),'[…]la’Cour’par’la société concluante ;'

'

CONDAMNER’ la’ société’ HOTEL’ DE’ FRANCE’ en’ tous’ les’ dépens’ de’ première instance’ et d’appel’ en’ ce’ y’ compris’ les’ frais’ d’expertise’ dont’ le’ recouvrement’ sera poursuivi’ par’ Maître I’ J-K’ par’ application’ des’ dispositions’ de l’article 699'du Code de Procédure’Civile.'

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 28 mai 2019, la société HÔTEL DE FRANCE demande à la cour:

A titre principal et au visa des article 6.1 de la CEDH, 15 et 16 du CPC,

DIRE que la société HOTEL DE FRANCE, pour présenter ses moyens en réplique à ceux développés par les appelants au principal doit bénéficier d’un délai de trois mois et MODIFIER en conséquence le calendrier

En toute hypothèse et sous réserve des droits à recours de la société HOTEL DE FRANCE à l’encontre de l’arrêt du 19 avril 2019 et de l’ordonnance du 20 mai 2019,

Vu les articles 15 et 16 du CPC, 6.1 de la CEDH,

Vu le principe de l’égalité des armes,

Vu l’arrêt avant dire droit fixant un nouveau calendrier et l’incident devant le Conseiller de la mise en état,

Vu l’ordonnance du Conseiller de la mise en état du 20 mai 2019 et le maintien des dates de clôture et plaidoiries aux 3 et 4 juin 2019,

ORDONNER une nouvelle expertise, l’expert devant donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction ou encore une mesure d’instruction, l’expert ou le consultant dans cette hypothèse ayant pour mission celle précisée aux termes des présentes écritures, savoir relever les cessions pratiquées dans les 6^e et 7^e arrondissements portant sur les fonds de commerce d’hôtellerie 2 et 3 étoiles, d’une capacité d’entre 40 et 70 chambres et ce en 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 et se prononcer sur les pourcentages appliqués dans le cadre de ces cessions sur le chiffre d’affaires réalisé avant cession par le cédant et notamment procéder à la vérification des éléments versés aux débats

DIRE en effet au visa de l’article 6.1 de la CEDH, que tout avis amiable ne saurait être écarté dès lors que le justiciable qui l’invoque demande complémentairement à ce qu’il soit discuté devant un expert désigné judiciairement, sauf à nier le droit pour tout justiciable de bénéficier d’un procès équitable

DIRE en effet que ces éléments de référence ne sauraient être écartés au seul motif qu’ils émanent d’un tiers et n’ont pas été présentés dans le cadre d’un débat devant l’expert désigné judiciairement alors même qu’en l’état cette possibilité n’existait pas compte tenu de la date du dépôt par l’expert de son rapport et de celle des éléments de référence

Pour le surplus et très subsidiairement en l’état des droits réservés quant au recours à l’encontre du précédent arrêt avant dire droit et de l’ordonnance du Conseiller de la mise en état,

DECLARER irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel principal formé par Monsieur F-G et la société VICTORIA HOLDING à l’encontre des deux décisions des 17 mai et 25 octobre 2016

Vu l’article 133 du CPC,

DIRE que les bailleurs ne pourront en aucun cas tirer argument du fait que la concluante n’aurait pas versé aux débats toutes les pièces comptables qu’ils estimeraient nécessaires au soutien des moyens qu’ils développent devant la Cour dès lors qu’ils ne justifient ni d’une sommation, ni a fortiori d’un incident de communication de pièces

Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce,

Vu la charge de la preuve qui pèse sur les bailleurs,

DECLARER recevable et bien fondé l’appel incident formé par la société HOTEL DE FRANCE à l’encontre des deux décisions des 17 mai et 25 octobre 2016

DIRE que Monsieur F-G et la société VICTORIA HOLDING ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moindre que celui subi par la société HOTEL DE FRANCE du fait de son éviction et les CONDAMNER en conséquence à indemniser la société HOTEL DE FRANCE comme suit :

— indemnité principale (7 fois le CA moyen HT) (à titre principal) . 17.150.000 €,

— indemnité principale (7 fois le CA moyen HT) (à titre subsidiaire) 16.100.000 €,

— remploi (12 % l’indemnité principale) (à titre principal) ……………. 2.058.000 €

— remploi (12 % l’indemnité principale) (à titre subsidiaire) ………… 1.932.000 €,

— trouble commercial ………………………………………………………………. 187.500 €,

— frais juridiques et de changement de siège ……………………………….. 10.000 €,

— frais de déménagement …………………………………………………………… 5.000 €,

— frais de réinstallation ……………………………………………………………. 300.000 €,

— préjudice fiscal causé par l’éviction (à titre principal) ……………… 5.832.750 €

— préjudice fiscal causé par l’éviction (à titre subsidiaire) …………… 5.366.130 €,

— frais de licenciement ………………………………………………………. sur justificatifs

DIRE que les bailleurs ne rapportent pas la preuve de l’absence de préjudice ayant pour origine les frais de réinstallation qui nécessairement seront supportés par la société HOTEL DE FRANCE lors du remplacement du fonds de commerce dont elle est évincée

DIRE que les bailleurs ne rapportent pas la preuve du fait qu’il conviendrait de limiter le remploi à 8 % du montant de l’indemnité principale

DIRE que les bailleurs ne sauraient critiquer le montant de la somme réclamée au titre du trouble commercial dès lors qu’elle est justifiée par les éléments comptables de l’année 2018

DIRE que les intérêts sur l’indemnité allouée sont dus à compter du jugement du 17 mai 2016

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2009 à la somme par an en principal de 172.800 € en tenant compte de la valeur brute locative retenue par l’expert de 240.000 €, outre un abattement de 10 % pour charges exorbitantes et un abattement de 20 % pour précarité, la durée de la procédure n’étant pas à charge de la société HOTEL DE FRANCE, ainsi qu’il l’a été démontré

DIRE qu’il n’y a pas lieu à indexation de cette somme, a fortiori à une augmentation au 16 avril 2014 de 9,64 %, étant observé que, par référence à une procédure de révision du loyer, une demande de fixation du loyer révisé serait prescrite

DEBOUTER Monsieur F G et la société VICTORIA HOLDING de toutes leurs demandes, fins et prétentions, y incluse celle relative à l’application à leur bénéfice de l’article 700 du

CPC et à la mise des dépens à la charge de la société HOTEL DE FRANCE

CONDAMNER Monsieur F G et la société VICTORIA HOLDING solidairement à payer à la société HOTEL DE FRANCE la somme de 50.000 € par application de l’article 700

Les CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Claude CHEVILLER, Avocat postulant.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2019.

La société HOTEL DE FRANCE a notifié par le RPVA le 3 juin 2019 à 12H30 de nouvelles conclusions après réouverture des débats accompagnées des pièces n°60-1 à 63, selon le bordereau annexé auxdites conclusions.

M. F-G et la société VICTORIA HOLDING ont notifié par le RPVA le 4 juin 2019, des conclusions de procédure pour voir rejeter des débats les pièces communiquées le 3 juin 2019 (pièce n°60-1 à 63) et notamment la pièce 63 et voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées par la SA HOTEL DE FRANCE le 3 juin 2019 à 12H30 en raison de leur tardiveté.

A l’audience de plaidoiries, la cour a constaté que la notification des conclusions de la société HOTEL DE FRANCE et la communication de nouvelles pièces, intervenues le jour de la clôture, juste avant son prononcé, a été tardive et que les appelants n’ayant eu ce fait le temps matériel d’y répliquer au fond, que de plus l’audience de plaidoiries étant fixée au lendemain de sorte que le rabat de la clôture n’était plus envisageable et a écarté comme tardives, et contraires à la loyauté des débats, ces dernières conclusions et ces pièces n°60-1 à 63 tardivement produites.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de report de la date de plaidoiries

La société locataire se prévalant de l’article 6-1 de la convention européenne des droits de l’Homme, soutient qu’en raison des conclusions tardives des bailleurs elle n’a disposé que d’une semaine pour répliquer aux conclusions développées par les bailleurs le 7 février 2019, n’ayant pu que partiellement répondre le 24 janvier 2019 à celles signifiées par les bailleurs le 23 janvier 2019, délai d’une semaine insuffisant au regard des dispositions des articles 6.1 de la CEDH et 15 et 16 du code de procédure civile.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle indique qu’elle doit bénéficier d’un délai de trois mois pour répliquer et sollicite en conséquence un report du calendrier ; ce à quoi s’opposent les appelants.

En l’espèce, la cour relève que l’appel a été interjeté le 13 octobre 2017, par M. F-G et la SAS VICTORIA HOLDING, bailleurs ; que les parties ont échangé leurs premières conclusions dans le respect des délais procéduraux ; que le 2 octobre 2018 un avis de fixation de l’affaire a été notifiée aux parties par le RPVA ; que cet avis indiquait que la clôture de l’instruction interviendrait le 22 novembre 2018 et que l’affaire serait plaidée le 5 mars 2019.

Le magistrat de la mise en état a reporté à plusieurs reprise la date de clôture de l’instruction afin de permettre aux parties d’échanger de nouvelles écritures. Les appelants ont notifié de nouvelles conclusions les 7 et 23 décembre 2018, 23 janvier et 7 février 2019. L’intimée a répliqué aux conclusions notifiées le 23 janvier 2019, le 24 janvier 2019 et si elle a disposé d’un délai initial d’une semaine pour répondre à celles notifiées le 7 février 2019, ce délai a été allongé puisque le date de clôture a été reportée par le magistrat chargé de la mise en état, si bien que les dernières conclusions

récapitulatives de la société locataire ont été notifiées par le RPVA le 20 février 2019.

La cour ayant le 29 avril 2019 prononcé un arrêt avant dire droit ordonnant la réouverture des débats, le rabat de l’ordonnance de clôture et renvoyant l’affaire à la mise en état afin que le magistrat chargé de la mise en état purge l’incident soulevé devant lui avant la clôture des débats, et indiqué que l’instruction de l’affaire serait à nouveau close le 3 juin 2019 pour être à nouveau plaidée le 4 juin 2019, il s’ensuit, que la société HOTEL DE FRANCE a ainsi pu bénéficier de nouveaux délais pour conclure au fond compte tenu du report du calendrier, délai qu’elle a mis à profit en notifiant de nouvelles pièces et de nouvelles conclusions au fond le 28 mai 2019. Elle a ainsi, de fait, bénéficié d’un délai supplémentaire de trois mois depuis ses dernières conclusions en date du 20 février 2019.

L’article 910-4 du code de procédure civile rappelle le principe de concentration des écritures, si bien que les dernières écritures notifiées par les appelants ne portaient plus que sur l’actualisation des demandes puisque la cour doit fixer l’indemnité à la date la plus proche de celle où elle statue ; la société locataire ayant déféré aux demandes de communication de pièces qui lui avait alors été faites par les bailleurs.

Selon l’article 6-1 de la convention européenne des droits de l’Hommes, " Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale

dirigée contre elle.(…)"

En l’espèce, la cour est appelée à fixer le montant de l’indemnité d’éviction devant être versée à la société locataire à la suite du congé qui lui a été délivré à effet du 31 mars 2009. La procédure en fixation de ladite indemnité a été introduite par les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d’huissier de justice en date du 6 août 2010. Par un jugement mixte de mars 2012 les droits de la société locataire à percevoir cette indemnité ont été reconnus et une mesure d’instruction a été instituée. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 décembre 2013.

Par ordonnance du 2 juin 2015, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise présentée par la société locataire. Selon le jugement entrepris fixant l’indemnité, le tribunal s’estimant suffisamment informé par l’expertise judiciaire et l’expertise amiable de la société locataire a également rejeté la demande d’expertise complémentaire présentée par la société locataire.

En l’espèce, la société locataire a été en mesure de présenter ses moyens et de répliquer aux moyens soulevés, ses droits à un procès équitable ont été respectés. Les bailleurs, qui ont introduit leur action au fond en 2010, ont droit à ce que leur cause soit entendue dans un délai raisonnable, quand bien même n’auraient ils interjeté appel que le 13 octobre 2017, près de deux ans s’étant écoulés depuis cette date.

La demande de report de la date de plaidoiries présentée par la société locataire est dilatoire et doit être rejetée.

Sur la demande d’expertise ou de consultations complémentaires

La société HOTEL DE FRANCE sollicite l’instauration d’une mesure d’instruction devant la cour d’appel, l’expert ou le consultant ayant pour mission notamment de donner tous éléments sur les cessions pratiquées dans les 6^e et 7^e arrondissements portant sur les fonds de commerce d’hôtellerie 2 et 3 étoiles, d’une capacité d’entre 40 et 70 chambres et ce en 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 et se prononcer sur les pourcentages appliqués dans le cadre de ces cessions sur le chiffre d’affaires réalisé avant cession par le cédant et notamment procéder à la vérification des éléments versés aux débats. Les appelants s’opposent à toute mesure d’instruction complémentaire.

La cour peut instituer une mesure d’expertise à la demande des parties où si elle le juge nécessaire, étant rappelé à ce propos, que la cour n’est jamais tenue par les conclusions d’un rapport d’expertise et qu’elle n’est jamais tenue d’instituer cette mesure, si elle estime être en mesure de statuer au vu des éléments dont elle dispose.

En l’espèce, la cour est saisie de l’appel d’une décision du tribunal de grande instance fixant les montants d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation, dans le cadre d’un congé délivré par les bailleurs par acte d’huissier de justice le 26 septembre 2008 à effet du 30 mars 2009. M. A, expert judiciairement commis le 20 mars 2012, aux fins d’évaluer le montant desdites indemnités, a déposé son rapport le 30 décembre 2013. Par ailleurs, la société locataire verse aux débats un rapport d’expertise amiable rédigé par M^me B, ainsi que deux courriers en date du 30 janvier 2013 et 5 février 2019 émanant du cabinet Huchet Demorge, département hôtellerie, portant sur des transactions qu’il a effectuées.

Il est constant que si la consistance du fonds de commerce dont le preneur est évincé s’apprécie à la date d’effet du congé refusant le renouvellement, le dommage qu’il subit en raison de l’éviction s’évalue à la date la plus proche possible de la fixation de celle-ci.

Compte tenu des lenteurs procédurales, un délai s’écoule nécessairement entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée en première instance et la date à laquelle la cour pour statuer doit se placer pour apprécier le montant de l’indemnité, pour autant, il n’est pas d’usage d’instituer une expertise ou une mesure de consultation aux fins d’actualiser les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, les parties devant produire devant la juridiction saisie les éléments nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, la société locataire verse aux débats des éléments comptables jusqu’à l’année 2018, en ce compris la liasse fiscale 2018 et une attestation de son expert-comptable sur les chiffres d’affaires des mois de janvier à avril 2019, ainsi qu’une liste des « transactions réalisées par le cabinet Huchet-Demorge » au cours des années 2016 à 2018 pour des hôtels 2 étoiles à 4 étoiles, d’une capacité de 39/40 chambres et plus, situés dans les 5^e, 7^e, 8^e, 9^e, 10^e, 14^e et 17^e dont la pertinence est contestée par les bailleurs, au motif principal qu’il ne s’agit pas de véritables cessions de fonds de commerce publiées au BODAC, mais de cessions de parts sociales.

La société HOTEL DE FRANCE soutient encore au visa de l’article 6.1 de la CEDH, que tout avis amiable ne saurait être écarté dès lors que le justiciable qui l’invoque demande complémentairement à ce qu’il soit discuté devant un expert désigné judiciairement, sauf à nier le droit pour tout justiciable de bénéficier d’un procès équitable et que ces éléments de référence ne sauraient être écartés au seul motif qu’ils émanent d’un tiers et n’ont pas été présentés dans le cadre d’un débat devant l’expert désigné judiciairement alors même qu’en l’état cette possibilité n’existait pas compte tenu de la date du dépôt par l’expert de son rapport et de celle des éléments de référence

Il convient de relever qu’en cours d’expertise judiciaire la société HOTEL DE FRANCE avait produit une lettre du cabinet Huchet-Demorge datée du 30 janvier 2013, relative aux 'cessions de fonds de commerce d’hôtel effectuées par [son] cabinet’ portant sur la cession de 4 hôtels situés dans le 7^e arrondissement, les coefficients multiplicateurs variant de 6,24 à 7,05. La société HOTEL DE FRANCE avait alors dans le cadre d’un dire, contesté la pertinence des références produites au motif notamment, qu’il ne s’agissait pas de cessions de fonds de commerce publiées au BODAC, mais de cessions de parts sociales. L’expert judiciaire avait en réponse aux dires rappelé les principes de l’évaluation et de la fixation du coefficient affecté au chiffre d’affaires et présenté des références pour des cessions de fonds de commerce intervenues au cours des années 2011 et 2012, les coefficients relevés variant de 4,63 à 6,50. L’expert amiable B avait pour sa part donné des références de cessions de fonds de commerce pour les années 2011 et 2012, variant de 5,41 à 6,27.

La liste des « transactions réalisées par le cabinet Huchet-Demorge » au cours des années 2016 à 2018

pour des hôtels 2 étoiles à 4 étoiles, d’une capacité de 39/40 chambres et plus, situés dans les 5^e, 7^e, 8^e, 9^e, 10^e, 14^e et 17^e, permet d’observer que les coefficients relevés pour seules transactions portant sur les fonds de commerce, en excluant les transactions portant à la fois sur le fonds et les murs, varient pour l’année 2016 entre 6,02 et 8,66, pour l’année 2017 de 6,3 à 8,97 et pour l’année 2018 de 4 à 5,16.

Les appelants pour contester la pertinence du document émanant du cabinet Huchet Demorge en 2019, reprennent pour l’essentiel, les arguments qu’ils avaient fait valoir au cours de l’expertise judiciaire, pour voir écarté le document établi par ce cabinet en 2013.

Certes s’agissant de 'transactions', il n’est pas exclu qu’il puisse s’agir soit de cessions de fonds de commerce, soit de cessions de parts sociales, privilégiées par les acteurs du marché.

Cependant, il convient d’observer que le document communiqué en 2013, relevait des coefficients comparables à ceux constatés par les deux experts pour des cessions de fonds de commerce, si bien qu’il permettait de connaître les tendances du marché.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le document de 2019 émanant du cabinet Huchet Demorge, ne permettrait pas de connaître les tendances du marché, sans qu’il soit besoin d’instituer une mesure d’instruction complémentaire.

Sur l’indemnité d’éviction

Les parties reconnaissent que le montant de l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce et que celle-ci est déterminée par application au chiffre d’affaires annuel d’un coefficient multiplicateur.

Pour le calcul de l’indemnité d’éviction, il convient d’apprécier la consistance du fonds à la date du congé, tout en prenant en compte des transformations du fonds intervenues depuis la date d’effet du refus de renouvellement dès lors qu’elles sont autorisées par le bail, non frauduleuses et apportent une plus-value au fonds, l’évaluation devant être faite à la date la plus proche de celle où la juridiction fixe l’indemnité d’éviction. Il est d’usage de prendre en compte les trois derniers exercices, cependant il peut en être décidé autrement compte tenu des éléments de la cause.

En sollicitant la fixation à la somme de 17.150.000 euros de cette indemnité, la société locataire demande de prendre en considération uniquement son chiffre d’affaires HT de l’année 2018, affecté d’un coefficient multiplicateur de 7. A titre subsidiaire, elle demande de voir fixer son indemnité principale d’éviction à la somme de 16.100.000 euros correspondant à un chiffre d’affaires moyen HT de 2.300.000 euros affecté d’un coefficient de 7. Elle obtient le calcul de ce chiffre d’affaires moyen en écartant le chiffre d’affaires de l’année 2016, selon elle non significatif compte tenu de la dégradation du marché constatée pour cette année là, et en prenant en compte la moyenne arithmétique des chiffres d’affaires des années 2017 et 2018, soit 2.251.417 euros, et précisant que cette moyenne pondérée avec des coefficients de 2 pour l’année 2018 et de 1 pour l’année 2017 conduit à un moyenne de 2.319.450 euros. Elle soutient que compte tenu de la réalité du marché l’amplitude des coefficients pour ce type d’établissement est dans une fourchette comprise entre 5 et 8,3.

Les bailleurs précisent que l’indemnité principale ne peut excéder 7.092.000 euros. Reprenant le chiffre d’affaires moyen retenu par les premiers juges de 1.970.000 euros et l’affectant d’un abattement de 10%, ils ramènent l’assiette de calcul à la somme de 1.773.000 euros, à laquelle ils appliquent un coefficient de 4, conduisant à une indemnité principale d’éviction de 7.092.000 euros. Ils observent que le chiffre d’affaires moyen HT retenu par les premiers juges doit être minoré d’un abattement de 10% pour prendre en compte le fait qu’il résulte des éléments du dossier, qu’alors que l’hôtelier ne dispose que d’une autorisation d’exploitation pour 60 chambres, dont 29 single et 31

chambres doubles soit 91 personnes, il loue des chambres triples, et de toutes petites chambres doubles, autorisées comme chambres single. Ils soutiennent en outre, que seul un coefficient de 4, tout au plus de 4,4 pourrait être retenu. A titre subsidiaire, ils demandent de voir fixer cette indemnité à la somme de 8.124.600 euros sur la base du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices (2016 :1.770.299 euros ; 2017 : 2.046.907 euros ; 2018 : 2.454.420 euros) soit 2.090.542 euros, lequel après abattement de 10% s’élève à la somme de 1.881.487 euros arrondie à 1.880.000 euros. A titre très subsidiaire, si la cour ne devait pas retenir l’abattement découlant de la consistance et des modalités d’abattement du fonds, ils précisent que l’indemnité ne pourrait excéder la somme de 8.362.168 euros (2.090.542 eurosx4).

En ce qui concerne l’incidence de la capacité d’accueil et les modalités d’exploitation par l’exploitant, les bailleurs soutiennent que le fonds est exploité dans des conditions non conformes à la présence de 29 single sur 60 chambres au total mentionnées explicitement par le tribunal, que le preneur exerçant ainsi des activités dans des conditions ne découlant pas explicitement de la destination des lieux selon le bail, il y a lieu de réajuster le chiffre d’affaires compte tenu des conditions réelles d’exploitation.

Les bailleurs avaient eux même relevé les tarifs pratiqués en juin 2009, il en résultait pour :

— une chambre single 90 euros

— une chambre double 110 euros

— chambre supérieure (grand lit) 140 euros

— chambre privilège (rénovée) 160 euros

— chambre triple 160 euros.

L’expert judiciaire A a précisé que le guide Michelin, indiquait pour l’année 2009 que l’établissement proposait 60 chambres, 1 personnes 90/160 euros la nuit et 2 personnes 110/160 euros la nuit.

Selon l’expert A

dans le bâtiment sur rue se trouvent :

au 1^er étage :

[…]

3 chambres double

du 2^e au 5 étages, soit 4 étages

[…]

4 doubles

au 6^e étage :

[…]

6 doubles

bâtiment sur cour

du 1^er au 6^e étage

[…]

1 double

soit un total de 91 personnes

soit 29 single, 31 chambres doubles dont 6 dérogatoires.

Selon le récépissé de déclaration n°2932 de la préfecture de Police du 11 octobre 2007, '60 chambres sont autorisées pour une capacité d’accueil de 91 personnes'.

L’arrêté de classement du 5 mai 2011, indique que l’hôtel est classé en catégorie tourisme 3 étoiles pour la totalité de ses 60 chambres et que la capacité d’accueil de cet établissement est de 91 personnes.

Selon l’expertise amiable de M^me B versée aux débats par la société locataire il existe 42 chambres dans le bâtiment sur rue, soit 7 par niveau dont 5 doubles et […], dont 14 rénovées, et dans le bâtiment sur cour 18 chambres rénovés, soit 3 par niveau, dont une petite single, une petite double et une grande double. Par courrier en date du 16 octobre 2013, M^me B a précisé qu’elle n’avait relevé pour certaines chambre que la taille des lits sans mentionner dans ses notes si elles étaient simples ou doubles, mais que l’établissement disposait bien de 29 chambres simples et de 31 chambres doubles comme mentionné au dernier carton jaune, toutes les chambres n’ayant pas la même taille et que certaines d’entre elles pouvaient être réunies afin de pouvoir les louer à des familles avec enfants.

L’expert A a indiqué dans son rapport que les parties s’accordent sur le nombre de chambres et leur répartition par niveau et l’expert amiable B a reconnu qu’elle avait pu se tromper dans la répartition du nombre de single et de chambres doubles en s’attachant seulement à la dimension des lits.

La capacité d’accueil doit correspondre à celle figurant dans l’arrêté de classement.

Les tarifs relevé par les bailleurs en 2009, font apparaître que sont proposées à la location des chambres triples, l’expert A a également relevé qu’étaient proposées à la location des chambres triples ainsi que des chambres familiales.

Par ailleurs, il convient d’observer que l’expert A, en retenant 29 single à 100 euros et 31 double à 140 euros a calculé une recette théorique annuelle HT de 2.504.843 euros, alors que M^me B qui a procédé à cette évaluation en distinguant 18 single, 6 petites 'double', 28 grandes 'double’ et 8 grandes 'double’ sur rue détermine une recette théorique annuelle HT de 2.574.028 euros, sensiblement égale à celle déterminée par M. A, si bien que l’exploitation de single en 'petite double’ pour un tarif sensiblement égal et de triple pour un montant égal à celui d’une grande double, n’établit pas de la part de l’hôtelier une exploitation ne découlant pas explicitement de la destination du bail, laquelle au demeurant est celle d’hôtel, sans autre précision et il n’y pas lieu de procéder à l’abattement sollicité pour ce motif par les bailleurs.

Il est reconnu que des travaux de rénovation des chambres ont été entrepris, leur donnant un aspect plus moderne, pour autant la structure de l’hôtel n’a pas été modifiée depuis la date du congé et le nombre total de chambres est demeuré identique.

L’hôtel était à l’époque classé en 2^etoiles et il a été classé par arrêté en date du 5 mai 2011 en 3^etoiles. Cependant, la cour relève que cette classification s’est opérée dans le cadre de la réforme de la classification des hôtels opérée par la loi de 2009, dite loi Novelli, sans que la consistance du fonds ait changé.

Dans ces conditions, il convient de retenir la consistance du fonds à la date du congé, tout en prenant en compte la mise au goût du jour des chambres données en location depuis la date d’effet du refus de renouvellement dès lors que ces modifications sont autorisés par le bail, non frauduleuses et apportent une plus-value au fond,

Le chiffre d’affaires de la société locataire a évolué de la façon suivante :

1.529.446 euros en 2009 ; 1.803.987 euros en 2010 ; 1.983.437 euros en 2011 ; 2.120.218 euros en 2012 ; 2.128.820 euros en 2013 ; 2.128.070 euros en 2014 ; 2.014.889 en 2015 ; 1.770.299 en 2016 ; 2.046.907 en 2017 et 2.454.420 euros en 2018.

Le chiffre d’affaires de l’année 2009, particulièrement faible est dû à la crise, il a été en nette progression jusqu’en 2012, puis est resté stable au cours des années 2013 et 2014, pour connaître un net infléchissement en 2016, à la suite d’une nouvelle crise et une reprise à la hausse en 2017 et 2018

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, l’augmentation du chiffre d’affaires n’est pas liée au congé, en effet en 2009, date du congé compte tenu de la crise de 2008, les chiffres d’affaires des hôtels parisiens avaient connu cette année là une baisse sensible et ainsi que l’a précisé M. A dans son rapport établi en 2013, depuis la date du congé une hausse de la fréquentation de l’ensemble des établissements hôteliers a été constatée dans la Capitale. Par ailleurs, des travaux d’entretien et de rénovation des chambres ont été réalisés, le classement de l’hôtel a été modifié passant de 2 étoiles en trois étoiles en 2011, sans que pour autant sa consistance ne soit modifiée.

Sur ce dernier point il convient d’observer que compte tenu de sa date, ce classement n’a pas été réalisé en raison de la réalisation de travaux dans les locaux, mais en raison du changement du système de classement des hôtels, puisque sont désormais valorisés des critères tenant à la qualité des services offerts.

L’expert amiable B a relevé que le taux d’occupation des chambres était faible pour un hôtel alors classé 2 étoiles, puisque selon les statistiques de l’INSEE à Paris le taux d’occupation moyen pour les hôtels de cette catégorie étant de 78,29% en 2010 ; de 79,32 % en 2011 et de 71,13% sur les 10 premiers mois de l’année 2012, alors qu’ils n’ont été pour ces années pour l’hôtel dont s’agit que de 72,02%, 72,70% et 70,83%, dès lors le preneur doit être suivi dans ses explications quand il affirme que la progression de son chiffre d’affaires est liée à une meilleure maîtrise de la commercialisation des chambres. Il convient au besoin de relever que le chiffre d’affaires constaté en 2018 est sensiblement égal à celui calculé par les deux experts au titre de la recette théorique HT et hors abattement.

La cour relève que l’activité d’hôtellerie étant par nature cyclique, il n’y a pas lieu d’écarter les résultats de l’année 2016, au motif que la baisse constatée serait consécutive aux attentats. Cette baisse pouvant éventuellement se reproduire si de nouveaux attentats sont commis, ce risque n’étant pas à exclure.

Cependant, afin d’atténuer les effets du montant du chiffre d’affaires de l’année 2016, il convient, pour calculer le montant du chiffre d’affaires moyen, de retenir les 6 derniers chiffres d’affaires.

2.128.820 euros en 2013 ; 2.128.070 euros en 2014 ; 2.014.889 en 2015 ; 1.770.299 en 2016 ; 2.046.907 en 2017 et 2.454.420 euros en 2018).

/6=2.090.567,50 euros.

Les parties s’opposent sur la nécessité de retenir comme base de calcul un chiffre d’affaires augmenté ou non de la TVA.

La valeur du fonds doit être déterminé selon les usages de la profession. En l’espèce, le preneur n’établit pas que les usages retiendraient un calcul TTC, alors que l’expert A et l’expert amiable B, ont retenu un calcul hors taxes, et donné des références de prix de cession calculés sur des chiffres d’affaires hors taxes.

En ce qui concerne le choix du coefficient multiplicateur, les bailleurs soutiennent qu’il conviendrait de prendre en compte les coefficients retenus dans les décisions judiciaires, alors que le preneur soutient qu’il convient de s’en écarter afin de retenir les prix du marché.

La cour observe qu’aucune règle en la matière ne préconise de retenir comme base les références issues des fixations judiciaires, les références issues du prix du marché traduisant la réalité de celui-ci devant leur être préférées.

Il est admis qu’il y a une dizaine d’années les fonds d’hôtellerie se vendaient sur la base d’un coefficient 3, que ce coefficient a par la suite beaucoup augmenté, les investisseurs semblant très intéressés pour des raisons fiscales par ce type de produits, les coefficients relevés s’établissant alors à 6, 7 voire 8. Cependant, les dernières références communiquées par le preneur pour les transactions relevées par le cabinet Huchet Demorge en 2018 pour un hôtel sis rue des Ecoles dans le 5° de 45 chambres (coefficient 5,16), pour un […] à Paris 17° de 40 chambres (coefficent de 5,10) et enfin pour un hôtel de 39 chambres, […] à Paris 5° (cofficient de 4) semblent indiquer une pause dans la hausse des coefficents.

Il n’est pas contesté que les fonds d’hôtel se vendent en fonction de la qualité de l’emplacement, de leur état, ces coefficients étant plus faibles lorsque les établissements ne sont pas aux normes. S’il existe un potentiel d’augmentation du chiffre d’affaires, les coefficients sont plus élevés.

En l’espèce, le fonds de commerce dont s’agit est selon l’expert A, un établissement de belle apparence implanté à l’angle formé par l’avenue Lowendal et le […], c’est à dire dans un quartier résidentiel de la Capitale, entre l’Ecole Militaire et l’esplanade des Invalides, à proximité de nombreux sites fréquentés par les […], Musée d’Orsay etc…) à proximité également du siège de l’UNESCO et de nombreuses ambassades. Il s’agit selon l’expert B d’un emplacement parmi les plus recherchés de la Capitale pour l’hôtellerie. Sa clientèle est pour partie une clientèle professionnelle et pour partie une clientèle touristique, avec un important potentiel d’amélioration de son taux d’occupation, avec l’installation de la climatisation et la poursuite de la rénovation de l’établissement. Ce fonds de commerce a une capacité à dégager des bénéfices de façon récurrente. C’est un produit attractif pour le marché s’agissant d’un fonds hôtelier de 60 chambres, ce qui selon l’expert A est une capacité idéale pour un hôtel de cette catégorie, étant précisé qu’une capacité inférieure rend l’exploitation difficilement rentable et qu’une capacité supérieure entraîne des charges élevées de fonctionnement. Il s’agit d’un produit rare sur le marché, ainsi que le soulignait le cabinet Huchet Demorge dans un courrier du 8 décembre 2009 et ce que confirme la rareté des références produites aux débats pour des hôtels de cette capacité. Cet établissement répond à toutes les normes requises, il est cependant handicapé par une capacité d’accueil par chambre limitée, et par le fait que la plupart des chambres ne sont pas climatisées.

Compte tenu de l’ensemble de ces données le coefficient de 5 retenu par les premiers juges sera confirmé.

Dans ces conditions, l’indemnité principale doit être fixée à la somme de 10.452.835 euros

(2.090.567 x5) .

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’expert judiciaire a proposé un taux de 8% proposé par le bailleur, compte tenu du fait que les commissions et frais d’intervention sont négociés par le repreneur alors que le preneur sollicite un taux de 12%, au motif notamment que les frais d’agence se situent généralement entre 5 et 7% auxquels il convient d’ajouter les honoraires de rédaction qui s’élèvent à 1 ou 2%.

La cour relève qu’il est d’usage de fixer le dit taux à 10%. Ce taux doit être retenu, car il permet d’intégrer outre le montant des droits, celui des frais et honoraires de rédaction, lequel peut faire l’objet d’une négociation à la baisse, sans cependant qu’il soit justifié par le bailleur que celui-ci puisse être inférieur à 5%.

Le trouble commercial

Il convient d’apprécier le préjudice subi par la société locataire pendant le laps de temps nécessaire à l’acquisition d’un nouveau fonds. L’expert judiciaire rappelle que ce poste est habituellement retenu à hauteur de 3 mois du dernier EBE ou d’un mois de masse salariale.

Le bailleur conclut au rejet de toute indemnité de ce chef. Le preneur sollicite la fixation à la somme de 187.000 euros l’indemnisation de ce poste de préjudice, correspondant selon lui à 3 mois et une semaine de l’EBE retraitée, calculée à partir de la liasse fiscale de l’année 2018 versée aux débats.

La cour relève que c’est à juste titre que les bailleurs soutiennent que le calcul de l’EBE, dans la mesure où il doit être retraité est sujet à litige. Sur ce point, la cour observe que la société HOTEL DE FRANCE ne retient dans son calcul de l’EBE retraité que le salaire de M^me E alors qu’il résulte de l’examen de la liasse fiscale que le fonds supporte également le salaire de son époux, lequel avait d’ailleurs été pris en compte par l’expert B dans le calcul du retraitement de L’EBE.

Dans ces conditions, l’appréciation du trouble subi sur la base d’un mois de masse salariale, conforme aux usages, doit être préférée, puisque sa détermination est plus simple et qu’elle correspond bien à la réparation du trouble engendré par l’éviction.

Il résulte de la liasse fiscale 2018, qu’un mois du montant de la masse salariale chargée de l’année 2018 s’élève à la somme de 95.252 euros [(816.812+326.219):12). Cette somme sera retenue à titre d’indemnisation de ce chef de préjudice. Il convient d’observer à ce sujet que ce montant est proche de celui proposé par l’expert A dans sa note de synthèse, ce qui rend cette approche cohérente.

Sur les frais de réinstallation

La société locataire sollicite à ce titre une somme de 300.000 euros. Les bailleurs s’opposent à toute indemnisation de ce chef au motif notamment que la perte des aménagements non amortis est liée au caractère transférable ou non du fonds que le preneur n’établit pas, qu’il ne saurait davantage se prévaloir des conditions d’indemnisation relevées pour les enseignes de luxe.

L’expert A et l’expert B n’ont proposé aucune somme à ce titre.

La cour rappelle que les frais de réinstallation peuvent être dus aussi bien en cas de transfert du fonds qu’en cas de perte du fonds ; que les frais sont ceux que le preneur évincé doit supporter pour mettre en place dans de futurs locaux les aménagements semblables à ceux qu’il perd et qu’il faut tenir

compte de la spécificité des aménagements nécessaires à l’exploitation de son activité actuelle.

La société locataire devra engager des frais pour sa réinstallation, même dans l’hypothèse où ses aménagements délaissés seraient totalement amortis. Cependant, l’hôtel n’appartient pas à une chaîne nationale ou internationale, si bien qu’elle ne sera pas contrainte d’adapter ses nouveaux locaux à des standards imposés. En conséquence, la cour évalue à la somme de 180. 000 euros ses frais de réinstallation, les bailleurs ne rapportant pas la preuve que la société locataire aurait renoncé à se réinstaller.

Frais juridiques et administratifs

La société locataire sollicite à ce titre une somme de 10.000 euros ; les bailleurs sollicitent la confirmation de jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société locataire de ce chef.

La cour relève, que les bailleurs n’établissent pas que la société locataire ne se rétablira pas. Dans ces conditions, il sera accordé de ce chef une somme de 3000 euros, correspondant aux frais habituellement engagés pour faire face aux frais de changement de siège social et autres frais administratifs existant en cas de perte de fonds.

Sur les frais de déménagements

La société locataire sollicite à ce titre une somme de 50.000 euros, correspondant selon elle d’une part au frais de déménagement de la comptabilité et des archives qui doivent être tenues au siège, ainsi qu’à l’enlèvement des autres effets personnels et d’autre part au déménagement de l’équipement des chambres. Les bailleurs s’opposent à toute indemnisation de ce chef.

L’expert judiciaire A et l’expert amiable B ne proposaient aucune indemnisation à ce titre.

La cour rappelle que s’agissant d’un fonds hôtelier seul le coût du déménagement des effets personnel du locataire, voire de ses archives et de sa comptabilité pourrait être pris en compte à ce titre. Cependant, la société locataire qui a donné en location-gérance son fonds de commerce n’établit pas la réalité du préjudice qu’elle va subir de ce chef. Elle sera en conséquence déboutée de ce chef de dommages.

Sur les frais de licenciement

Conformément à la demande de la société locataire et à l’usage, ils ne seront dus que sur justificatifs.

Sur le préjudice fiscal

La société locataire sollicite à ce titre, à titre principal une somme de 5.832.750 euros. Elle précise que compte tenu de la fiscalité sur les plus values de 33,33 % applicable à l’indemnité d’éviction, la réparation intégrale de son dommage doit intégrer cette somme. La société bailleresse, se prévalant d’une jurisprudence constante de la cour de cassation sur ce point s’oppose à cette demande.

La cour retient que le preneur doit être débouté de ce chef de prétention, la prise en compte du remboursement de l’imposition découlant des plus- values consécutives au paiement de l’indemnité d’éviction, étant la conséquence, non pas de l’éviction pour laquelle il doit recevoir indemnisation, mais de son enrichissement.

En conséquence, l’indemnité totale d’éviction s’établit ainsi qu’il suit:

indemnité principale : 10.452.835 euros

frais de remploi : 1.045.283 euros

trouble commercial : 95.252 euros

frais de réinstallation : 180.000 euros

frais juridiques et administratifs : 3000 euros

frais de déménagement : 0euros

frais de licenciement : sur justificatifs

total : 11.776.370 euros

Sur l’indemnité d’occupation

Les parties s’accordent sur le fait que s’agissant d’un hôtel, la valeur locative doit être calculée conformément aux usages, selon la 'méthode hôtelière'.

Cette méthode suppose de déterminer une recette annuelle théorique HT et HC, déduction faite de la taxe de séjour. Le résultat ainsi obtenu est minoré d’un abattement pour tenir compte des remises consenties par l’hôtelier, et multiplié par le taux d’occupation retenu et par le taux sur recette déterminés par la catégorie de l’hôtel exploité. Le résultat est alors corrigé des charges exorbitantes.

En l’espèce, l’expert A a retenu une recette théorique annuelle HT et HC, et hors taxe de séjour de 2.489.289 euros ; un taux de remise de 20% et un taux d’occupation de 80% un pourcentage sur recette de 15% et n’a pas proposé d’abattement pour clauses exorbitantes. Il en résulte une valeur locative annuelle HT et HC de 240.000 euros.

La société HOTEL DE FRANCE demande de voir fixer la valeur locative à la somme retenue par l’expert A de 240.000 euros, diminuée un abattement de 10% pour charges exorbitante.

Les bailleurs déclarent accepter la recette théorique annuelle HT et HC, et hors taxe de séjour de 2.489.289 euros, le taux d’occupation de 80% et le pourcentage sur recette de 15% retenu par l’expert A, mais s’opposer au taux de remise de 20% proposé par cet expert.

Ils critiquent en effet le choix qu’a fait l’expert judiciaire de ne retenir pour le calcul de la recette théorique, non pas les tarifs pratiqués mais un tarif moyen, discutable mais qu’ils acceptent tout en soutenant que le prix ayant ainsi déjà été rectifié par l’expert dans son calcul, il n’y a pas lieu de le minorer en outre d’un abattement.

La cour relève que le résultat du calcul de la recette théorique auquel a procédé l’expert judiciaire sur la base d’un prix moyen et celui du calcul auquel a procédé l’expert B, sur la base des prix réels, sont sensiblement égaux.

L’hôtelier justifie pratiquer régulièrement des surclassements, dont il ne peut être sérieusement contesté qu’ils procurent le même effet que des remises dont les experts A et B ont justement apprécié le taux à 20%, lequel n’est pas utilement contesté par les bailleurs et qui doit être en conséquence retenu.

Dans ces conditions, il convient de retenir un taux de remise de 20%.

En conséquence, la valeur locative doit résulter du calcul suivant :

recette annuelle théorique corrigée : 2.489.289 euros

remise 20 % 2.489.289x0,80=1.991.143,20 euros

taux d’occupation 80% : 1.991.143,20x0,80 = 1.593.144,96 euros

taux sur recette 15% : 1.593.144,96 x0,15=238.971,74

arrondi à 239.000 euros HT et HC

La société HOTEL DE FRANCE sollicite en outre un abattement de 10% pour prendre en compte les charges exorbitantes mises à sa charge par le bail, le preneur ayant à sa charge les réparations de l’article 606 du code civil, le coût des réparations de travaux légalement dû par le bailleur au titre de son obligation de délivrance, alors même qu’il ne s’agit pas d’une structure neuve. Ce à quoi s’opposent les bailleurs, faute de stipulations du bail revêtant cette caractéristique.

La cour relève qu’il résulte de la clause 3 du bail en date du 12 mars 2012, que le preneur devra entretenir les lieux loués et les rendre en fin de bail en bon état de réparations de toute nature, en ce compris les grosses réparations découlant de l’article 606 du code civil, de même que tous travaux requis pour se conformer à la réglementation administrative en vigueur.

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, il s’agit là de clauses exorbitantes du droit commun, qui leur confèrent un avantage incontestable, s’agissant d’une part d’un immeuble ancien et en raison de l’importance prise par ces travaux au cours des années en ce qui concerne les hôtels. Dès lors, l’abattement de 10% sollicité à ce titre est justifié et doit être retenu.

En conséquence, la valeur locative est de 215.100 euros HT et HC.

Les parties s’opposent sur l’abattement qu’il convient de retenir au titre de la précarité. La société locataire soutient que cet abattement doit être fixé à 20% car compte tenu du congé délivré par le bailleur un certain nombre d’investissements, telle l’installation d’une climatisation, a été rendu difficile. Les bailleurs s’opposent à tout abattement.

La cour rappelle qu’il est d’usage pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-28 du code de commerce, de minorer la valeur locative de 10%, pour tenir compte de la précarité dans laquelle s’est trouvé le bailleur en raison de la délivrance du congé qui l’a empêché de modifier la consistance de son fonds et de procéder à d’importants travaux dans les lieux.

En l’espèce, il résulte de l’examen de l’évolution du chiffre d’affaires de la société locataire que bien que le congé lui ait été délivré il a maintenant une dizaine d’années, elle a pu exploiter son fonds de commerce dans de bonnes conditions, en redécorant les chambres et le fait qu’elle n’a pas pu installer une climatisation dans toutes les chambres, conduit à la détermination d’un abattement de 5% de la valeur locative.

L’indemnité d’occupation doit en conséquence être fixé à la date d’effet du congé à la somme annuelle HT et HC de 204.345 euros

Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation

Les bailleurs, en raison de la longueur de la procédure, sollicitent une indexation de l’indemnité d’occupation et, à titre subsidiaire, que celle-ci prenne en compte la demande de révision triennale du loyer qu’ils ont sollicitée par acte d’huissier de justice du 16 avril 2014.

La société locataire pour s’opposer à toute indexation soutient notamment, que la demande de révision à supposer qu’elle soit possible, est à ce jour prescrite, que les bailleurs n’établissent pas que le montant de l’indemnité d’occupation réindexée correspondrait toujours à la valeur locative.

La cour relève que le bail ne contient aucune clause d’échelle mobile, mais seulement un rappel de la loi relative à la révision triennale du montant du loyer. Cependant, le bail étant expiré, les clauses d’indexation ne sont plus applicables, de même les dispositions légales relatives à la révision des loyers, si bien que la société locataire ne saurait se prévaloir de la prescription d’une demande au titre de la révision.

En l’espèce, compte tenu de la durée anormalement longue de la procédure, de l’impossibilité pour les bailleurs d’obtenir la révision du montant du loyer qui aurait été possible si le bail s’était poursuivi, l’indemnité d’occupation due par la société locataire sera indexée conformément à la variation annuelle du montant de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE pour le 2^e trimestre 2009, époque de la date d’effet du congé, étant cependant précisé, pour répondre à l’observation de la société preneuse, que le résultat de cette indexation ne doit pas conduire à une fixation du montant de l’indemnité d’occupation exigible, d’un montant supérieur à la valeur locative, conformément à l’article L145-28 du code de commerce.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, il ne sera pas fait droit au paiement de l’article 700 du code de procédure civile et il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum des indemnités d’éviction et d’occupation et le débouté des bailleurs de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

l’infirme sur ces points et y ajoutant,

Fixe à la somme de 11.776.370 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues, due par M. X F-G et la SAS VICTORIA HOLDING à la société HOTEL DE FRANCE outre les frais éventuels de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

Fixe le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme annuelle de 204.345euros, outre les taxes et charges,

Dit que l’indemnité d’occupation pourra être révisée conformément à la variation annuelle de l’indice du coût de la construction sur la base de l’indice publié par l’INSEE pour le 2^e trimestre 2009, dans la limite du montant de la valeur locative en cours d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties et que les avocats postulants qui en ont fait la demande pourront bénéficier de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE