Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 14 octobre 2020, n° 18/02406

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02406 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4546

Décisions déférées à la Cour : Jugement du 13 décembre 2016 et Jugement du 19 Décembre 2017
-Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/00017

APPELANTE

SCI GALLIENI agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 411 921 844

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant

assistée de M^e Vincent DRAGO de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL PERONNE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 380 481 366

[…]

[…]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GALLIENI a donné à bail commercial à la SARL PERONNE une boutique à usage exclusif de "robes et accessoires de mariage, prêt- à- porter adulte et enfant, parfum, liste de mariage et décoration. Vente de détail sans fabrication', située 4, boulevard Galliéni à NOGENT-SUR-MARNE (94130), en vertu du contrat signé le 31 octobre 2002 à effet du 1^er novembre 2002 au 31 octobre 2011, moyennant le paiement d’un loyer annuel HT HC de 11.709 euros, outre une provision pour charges de 192 euros par trimestre.

Par acte d’huissier du 3 juin 2015, la SCI GALLIENI a notifié à la SARL PERONNE un congé au 31 décembre 2015 avec offre de renouvellement au prix de 22.300 euros HT HC par an, toutes les autres clauses et conditions du bail restant inchangées.

La SARL PERONNE a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le loyer proposé.

Suivant acte d’huissier de justice du 27 mai 2016, la SCI GALLIENI a fait assigner la SARL PERONNE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement du 13 décembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a :

— Constaté le renouvellement du bail conclu entre la SCI GALLIENI et Ia SARL PERONNE portant sur les locaux sis 4, boulevard Galliéni a NOGENT-SUR-MARNE (94130) à la date du 1^er janvier 2016,

— Dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer sur le fondement de l’article L145-34 du Code du commerce puisque le bail expiré a duré plus de douze ans entre le 1^er novembre 2002 et le 31 décembre 2015,

— Dit y avoir lieu, dès lors, de fixer le loyer de renouvellement, déplafonné, en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, qu’elle opère à la hausse ou à la baisse par rapport au montant du dernier loyer (16.249,56 euros HT HC par an à la valeur indexée au 1^er novembre 2015),

— Précisé que les travaux réalisés le cas échéant dans les lieux par la SARL PERONNE ne pourront pas être pris en considération dans l’appréciation qu’il faudra faire de ladite valeur locative puisqu’ils feront l’objet d’une accession différée au profit de Ia SCI GALLIENI, seulement à son départ des lieux, la clause d’accession reliant en effet au même trait de temps l’accession elle-même et la faculté pour le bailleur d’exiger, à ce moment-la, la remise des lieux dans leur état préexistant, ce qui ne peut se concevoir qu’au départ des lieux du preneur, et pas avant,

— Ordonné une expertise sur la valeur locative du local commercial loué par la SCI GALLIENI à la SARL PERONNE, situé 4, boulevard Galliéni à NOGENT-SUR-MARNE (94130),

— Commis M. X Y ([…]

;teIecopie : lJ1.73.02.00.60 ; mail : glv .expertises@orange.fr ) pour y procéder

Avec mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tout renseignement utile et procédé, si besoin, au mesurage exact des surfaces commerciales louées à la SARL PERONNE, sauf accord des parties sur la surface pondérée annoncée par la bailleresse pour 62 m2P, de :

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties tous documents nécessaires, même fiscaux,

— indiquer s’il apparaît possible d’utiliser tout ou partie des données figurant déjà dans le mémoire préalable du bailleur, sous réserve de leur concordance sur les points qui ne font pas débat,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, en invitant d’emblée la SARL PERONNE à prendre position sur la surface pondérée de 62 m2P annoncée par la SCI GALLIENI,

— fournir au Juge tous éléments susceptible de lui permettre de déterminer au 1^er janvier 2016 la valeur locative réelle du local donné à bail,

— rechercher les références utiles de comparaison,

— du tout dresser rapport.

— Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête,

— Rappelé que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert 'devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées’ par les parties dans les dires déposés,

— Dit donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné a provoquer leurs observations,

— Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport,

— Désigné le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au Tribunal de grande instance de CRETEIL ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction,

— Fixé à la somme provisionnelle de 16.249,56 euros HT/HC par an, le loyer dû par la SARL PERONNE à la SCI GALLIENI à compter du1er janvier2016, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise,

— Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe dans les six mois de l’avis de consignation,

— Dit que la SCI GALLIENI devra consigner au greffe du tribunal, avant le 15 janvier 2017, la somme de 3.000 euros à titre de provision, à valoir sur la rémunération de l’expert.

— Dit que dans les TROIS MOIS de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de Procédure Civile,

— Dit qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

— Rappelé, conformément a I’article R 145-31 du Code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

— Précisé que si l’un ou l’autre des conseils des parties devaient cesser de les assister, il conviendrait qu’il en avise le greffe afin que ce dernier puisse adresser ses convocations directement aux parties elles-mêmes,

— Réservé les dépens et les frais irrépétibles.

— Sursis à statuer sur le surplus des demandes,

— Renvoyé l’affaire à l’audience du 21 février 2017 à 9h30 pour s’assurer du versement effectif de la consignation,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

L’expert a déposé son rapport le 24 août 2017 et estimé la valeur locative annuelle à la somme de 18.800 euros en principal.

Par jugement en date du 19 décembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a :

— Rappelé la date du bail renouvelé au 1^er janvier 2016,

— Fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 18.800 euros HT/HC par an à compter du 1^er janvier 2016,

— Dit que la SARL Peronne sera tenue de verser le complément de dépôt de garantie et les compléments de loyer avec les intérêts au taux légal, sur les seuls loyers, à compter du 27 mai 2016, date de l’assignation,

— Dit que la SCI Gallieni devra, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, adresser en deux exemplaires à la SARL Peronne, preneur, un acte de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, sauf les adaptations nécessaires compte tenu de la loi PINEL, moyennant le paiement du loyer annuel précité soit 18.800 euros HT/HC par an à compter du 1^er janvier 2016, sans préjudice des autres dispositions rappelées à l’article L145-57 du Code de commerce,

— Dit qu’à défaut pour les bailleurs d’avoir adressé dans le délai d’un mois un projet de bail, ou à défaut pour les parties d’avoir régularisé celui-ci dans un nouveau délai de deux mois, le jugement vaudra bail, au prix précité, à effet du 1^er janvier 2016,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Fait masse des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et condamné chaque partie à en supporter la moitié,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date 25 janvier 2018 la SCI GALLIENI a interjeté appel du jugement du 13 décembre 2016 et du jugement du 19 décembre 2017 étant précisé qu’il s’agit d’un appel limité et que, s’agissant du jugement du 13 décembre 2016 la réformation sollicitée ne porte que sur la disposition suivante :

'- précisé que les travaux réalisés le cas échéant dans les lieux par la SARL PERONNE ne pourront pas être pris en considération dans l’appréciation qu’il faudra faire de ladite valeur locative puisqu’ils feront l’objet d’une accession différée au profit de la SCI GALLIENI, seulement à son départ des lieux, la clause d’accession reliant en effet au même trait de temps l’accession elle-même et la faculté pour le bailleur d’exiger, à ce moment-là, la remise des lieux dans leur état préexistant, ce qui ne peut se concevoir qu’au départ des lieux du preneur, et pas avant'.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 avril 2018, la SCI GALLIENI demande à la Cour de :

— Dire et juger la SCI GALLIENI recevable et bien fondée en son appel,

— Infirmant dans les limites de cet appel les jugements rendus le 19 décembre 2017 et le 13

décembre 2016 par le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil,

— Fixer le montant du loyer en renouvellement au 1^er janvier 2016 à la somme de 23.250

euros (vingt-trois mille deux cent cinquante euros) par an en principal, hors taxes et hors charges, pour les locaux loués à la Société PÉRONNE, […] 94130 NOGENT-SUR-MARNE,

— Dire que la Société PÉRONNE sera tenue de verser le complément de dépôt de garantie et les compléments de loyer avec intérêts au taux légal sur les loyers à compter du 27 mai 2016, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1154 et 1155 anciens du Code civil,

— Débouter la Société PÉRONNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la Société PÉRONNE au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement

de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Faire masse des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire et dire que chaque partie en supportera la moitié.

Dans ses dernière conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2018, la SARL PERONNE demande à la Cour de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur X Y,

Vu l’article 4 du bail,

— CONFIRMER le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— DÉBOUTER la SCI GALLIENI de l’ensemble de ses demandes,

Y AJOUTANT

— CONDAMNER la SCI GALLIENI au paiement d’une somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC en appel,

— CONDAMNER la SCI GALLIENI aux entiers dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’expert a conclu à une valeur locative annuel de 18.800 euros en principal retenue par le jugement du 19 décembre 2017, et les parties s’opposent sur les abattements appliqués sur la valeur locative unitaire de base non contestée de 375 euros le m² pondéré retenue, la surface pondérée de 62 m² B ne faisant pas davantage l’objet de critique.

La société GALLIENI soutient que l’abattement de 5 % pratiqué au titre des travaux de mise en conformité des locaux mis contractuellement à la charge du preneur n’est pas justifié au regard des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce ; que cette clause du bail n’est pas exorbitante du droit commun puisqu’elle concerne l’exploitation par le preneur de son activité dans les locaux en conformité avec les dispositions légales et administratives pouvant s’y rapporter ; que la destination des lieux loués n’est pas en soi de nature à justifier des obligations particulièrement contraignantes ; qu’en tout état de cause, le taux retenu est excessif au regard de la destination des lieux.

Elle critique l’abattement de 10 % opéré au titre des travaux d’amélioration réalisés par le preneur au cours du bail expiré. Elle fait valoir à cet effet qu’elle a participé financièrement auxdits travaux en accordant au preneur une franchise correspondant à trois mois de loyer. Elle reproche par ailleurs au premier juge d’avoir dénaturé la clause d’accession expressément prévue en fin de bail en la reportant à la fin de jouissance ou à l’issue des relations contractuelles.

Elle soutient enfin que la mise à la charge du preneur des taxes foncières ne présente aucun caractère exorbitant dès lors qu’une telle clause se retrouve de façon systématique dans les baux commerciaux ; qu’il n’est en outre pas établi que les termes de comparaison retenus pour la valeur locative ne l’incluait pas.

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties et que

l’article R. 145-8 du même code précise que les transferts de charges sans contrepartie et autres obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Sur les travaux de mise en conformité des lieux :

Le bail stipule :

'Le preneur veillera à se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements de police, notamment ceux concernant l’hygiène, la salubrité et la sécurité.

En ce qui concerne l’exploitation de son activité dans les locaux, il veillera à se conformer à toutes les dispositions légales et règlements administratifs pouvant s’y rapporter.

Le preneur fera son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l’utilisation des locaux en vue de la destination sus-indiquée et de l’exécution à ses frais de tous travaux, installations, mises aux normes qui seraient imposées par les autorités administratives, la loi ou les règlements, sans recours contre le bailleur'.

Comme l’a relevé le premier juge, l’exécution de travaux de mise aux normes en vigueur relève de l’obligation de délivrance sur le fondement des article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur devant délivrer des locaux conformes à l’usage pour lequel ils ont été donnés à bail ; dès lors, la clause transférant au preneur les travaux de mise aux normes a un caractère exorbitant du droit commun.

Le commerce exploité par la société PERONNE dans les lieux loués ayant vocation à recevoir sa clientèle, il est nécessairement confronté à l’évolution des normes en matière d’accessibilité, le preneur faisant justement remarquer que la porte d’accès sur rue comporte une marche par rapport au trottoir. C’est dès lors par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu un abattement de 5 %.

Sur les travaux réalisés par le preneur :

Il ressort du rapport d’expertise qu’à son entrée dans les lieux, le preneur a fait procéder à des travaux d’aménagement évalués à 30.000 euros par l’expert et ayant consisté en la mise en place d’un parquet dans la boutique, l’installation d’un faux plafond, la réfection des peintures et le ré-agencement de l’éclairage, la réfection complète de la vitrine sur le boulevard, le réaménagement des caves avec pose de carrelage au sol, mise en peinture des murs, création d’un faux plafond métallique et agencement d’un coin cuisine.

Au regard du montant desdits travaux, le bailleur ne peut utilement prétendre qu’ils ont été financés par la franchise de loyer prévue par l’article 13 du bail, ladite franchise étant limitée à la somme de 2.927,25 euros, correspondant à trois mois de loyer en compensation de travaux d’aménagement.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement effectués par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par accession.

En l’espèce, le bail comporte une clause d’accession ainsi libellée : 'le preneur aura à sa charge tous les travaux de transformations, de modifications, d’améliorations, de changements de distribution nécessités par l’exercice de son activité (…) Ces travaux qui auront été effectués par le preneur deviendront à la fin du bail la propriété du bailleur et ce sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère demander pour tout ou partie le rétablissement des lieux dans l’état primitif, aux frais du preneur, ce qu’il sera toujours en droit d’exiger'.

Le bailleur se réserve ainsi deux options, soit celle de faire jouer la clause d’accession, soit celle d’exiger la remise en état des lieux dans leur état primitif.

Si la clause d’accession comporte une date d’accession, à savoir la fin du bail, elle est corrélée à une obligation éventuelle de rétablissement des lieux dans leur état primitif, laquelle ne peut intervenir qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties et non pas lors du renouvellement du bail. Contrairement aux allégations de la société GALLIENI, la clause du bail relative à l’accession est ainsi ambiguë et doit être interprétée.

Conformément aux dispositions de l’article 1162 du code civil en sa version applicable à l’espèce, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, soit en l’espèce en faveur de la société locataire.

Il en résulte que la clause d’accession ne pourra recevoir application qu’en fin des relations contractuelles. La valeur locative devant être appréciée sans tenir compte desdits travaux, c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a pratiqué un abattement de 10 % sur cette valeur locative.

Sur la taxe foncière :

Le paiement de la taxe foncière incombe légalement au bailleur et son transfert à la charge de la société locataire justifie une minoration de la valeur locative dès lors qu’il n’est pas démontré que les références produites pour les locaux du voisinage correspondraient à des baux contenant les mêmes clauses exorbitantes. C’est dès lors à juste titre que le premier juge a déduit de la valeur locative le montant de la taxe foncière.

Au vu de ce qui précède les jugements entrepris seront confirmés.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature du litige, le jugement entrepris sera confirmé sur la charge des dépens incluant les honoraires de l’expert.

En revanche, la société GALLIENI qui succombe en son appel supportera les dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Confirme les jugements entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société GALLIENI aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE