Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 16 décembre 2020, n° 17/17624

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 16 DECEMBRE 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/17624 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4DLO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/07405

APPELANTS

Monsieur C X

[…]

[…]

Madame D E épouse X

[…]

[…]

Madame F X

[…]

[…]

Monsieur G A

[…]

[…]

Représentés par M^e Emilie X LAMOLY de la SCP SVA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0055

ayant pour avocat plaidant : M^e Simon VANDEWEEGHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0055

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION dite IPG, SAS inscrite au RCS de PARIS sous le n° B 316 202 241,

C/O Société I.P.G.

Ci-devant […]

Et actuellement : […]

Représenté par M^e Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. C X et son épouse, M^me D E sont propriétaires d’un appartement situé au 6^e étage de l’immeuble sis […].

Ils ont subi des dégâts des eaux les 16 octobre 2008 et 1^er mai 2012 et se sont plaints de nouvelles infiltrations en 2013.

Une première assemblée générale a été convoquée pour avoir lieu le 14 novembre 2013 avec à l’ordre du jour une résolution n°13 prévoyant de désigner 'M. Y, architecte, pour définir et faire chiffrer les travaux de couverture à réaliser dans l’immeuble, afin de mettre un terme aux infiltrations dans les appartements des 5^e et 6^e étage''.

Cette assemblée n’a pas pu valablement se tenir, faute de copropriétaires en nombre suffisant.

Une deuxième assemblée générale a été réunie le 13 janvier 2014 avec le même ordre du jour et a adopté une nouvelle résolution n°13, dans les mêmes termes que celle de l’assemblée du 14

novembre 2013.

Une erreur ayant été commise dans le décompte des voix, le syndic a envoyé aux copropriétaires un erratum modifiant les résultats des résolutions n°12 et 13 qui se trouvent dès lors rejetées.

Par acte d’huissier en date du 21 février 2014, M. et M^me X ont saisi le tribunal aux fins à titre principal, d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 13 janvier 2014.

L’assemblée générale du 26 novembre 2014 a voté les travaux de réfection permettant de mettre fin aux infiltrations dans l’appartement de M. et M^me X.

M^me F X et M. G A qui ont occupé, la première à titre gratuit, et le second en tant que locataire, l’appartement de M. et M^me X, sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 12 septembre 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] responsable des infiltrations dans l’appartement de M. C X et de M^me D E épouse X dans l’immeuble situé […],

— déclaré recevables les demandes de M^me F X et de M. G A à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […],

— débouté M. C X, M^me D E épouse X M^me F X, M. G A de leurs demandes,

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens.

M^me D X, M. C X, M^me F X et M. G A ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 septembre 2017.

Suivant ordonnance du 21 mars 2018, le conseiller de la mise en état de cette cour a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du […] Paris 3^e tendant à déclarer irrecevable l’appel régularisé le 19 septembre 2017 par M. C X, M^me D E épouse X, M^me F X et M. G A et l’a condamné à leur payer la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident, rejetant toute autre demande.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 14 décembre 2017, par lesquelles M^me D X, M. C X, M^me F X et M. G A, appelants, invitent la cour, au visa des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 455 du code de procédure civile, à :

— constater que l’origine des désordres est connue depuis 2008 comme étant l’état pitoyable de la toiture de l’immeuble,

— constater que ces défauts d’étanchéité ont fait l’objet d’une réparation non pérenne en 2012 puis en 2015 pour enfin se solder en août 2016,

— constater que l’intervalle de temps pendant lesquels les désordres s’aggravaient dans leur

appartement est une négligence fautive,

— confirmer le jugement sur la responsabilité de la copropriété,

— en tirer les conséquences et infirmer le jugement du fait de n’avoir pas statué sur les préjudices de jouissances,

— condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser les préjudices qu’ils ont subis comme il suit :

— location à moindre coût à M. A et mois creux après son départ anticipé 4.940 €,

— frais de peinture de l’appartement : 1.930 €,

— préjudice moral 2.000 €,

— condamner le syndicat des copropriétaires […] à verser à M^me X la somme de 2.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner le syndicat des copropriétaires […] à verser à M. A la somme de 3.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner le syndicat des copropriétaires […] aux dépens et notamment les frais de l’expert désigné, ainsi qu’à payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 16 janvier 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] représenté par son syndic la société immobilière Parisienne de gestion, intimé, invite la cour, à :

— débouter M. C X, M^me D E épouse X, M^me F X et de M. G A de leur appel,

— condamner in solidum M. C X, M^me D E épouse X, M^me F X et de M. G A aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité dans les infiltrations en provenance de la couverture de l’immeuble ;

Comme l’a énoncé le tribunal, les infiltrations ont pour cause déterminante un défaut d’étanchéité de la toiture, partie commune, de sorte que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres causés dans l’appartement de M. et M^me X ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur les demandes d’indemnisation

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices ;

' Sur les demandes de M. et M^me X

— Sur la perte de loyers

Devant la cour, M. et M^me X maintiennent leur demande à ce titre, faisant valoir que compte-tenu du sinistre, ils ont dû minorer le loyer de leur locataire, M. A, lequel a été fixé à 620 € charges comprises alors que la valeur locative s’élève à 740 € charges comprises ;

Ils estiment leur préjudice à 120 € par mois pendant la durée de la location (35 mois) outre 740 € correspondant au mois de septembre, qui n’a pas été loué ;

Le syndicat des copropriétaires répond que M. A a quitté les lieux le 16 août 2016, au motif qu’il existerait de nombreuses fuites, que pourtant le bien a été loué sans travaux supplémentaires le 30 septembre suivant ; que son bail ne fait état d’aucune minoration, que les états des lieux ne sont pas communiqués ;

Devant la cour, M. et M^me X produisent la copie du contrat de bail meublé à effet au 1^er octobre 2013, consenti à M. A, portant mention d’un loyer mensuel de 600 € outre 20 € de charges ;

Si le logement a été loué à effet du 1eroctobre 2016, pour un loyer fixé à 740 € charges comprises, il n’est pas établi que la location précédente a été consentie pour un loyer minoré en raison de désordres en provenance de la toiture affectant les lieux lors de la souscription du contrat de bail ;

En effet, aucune mention n’a été précisée au bail quant à une éventuelle réduction liée à l’état de l’appartement et l’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats ;

Par ailleurs, il est constant que les travaux de couverture ont été réalisés en mai 2015 ;

Il résulte du compte-rendu de chantier du 27 mai 2015 que les infiltrations se sont arrêtées depuis les travaux sur la zone traitée, ce que les locataires ont attesté ;

Il est toutefois exact que ce même compte-rendu fait état de nouvelles infiltrations en dessous de la fenêtre-velux, dont l’origine n’est pas connue, l’architecte mettant en cause, l’étanchéité de la toiture autour du vélux, la qualité d’étanchéité du vélux (vieille fenêtre à changer), sa fixation avec la toiture et la qualité de la zone dessus la fenêtre ;

L’architecte indiquant avoir pris rendez-vous avec le locataire M. A, pour le début janvier 2016, pour enlever un morceau de bardage en bois à l’intérieur, d’environ 40cmx40cm pour pouvoir bien détecter l’état réel de ce vélux et de cette zone en dessous du vélux et avoir demandé à l’entreprise DEF de chiffrer les travaux sur la partie autour du vélux, d’environ 5 m² (la planche de 1m linéaire à côté du vélux) précisant que le devis devrait lui parvenir en janvier 2016 ;

Aucune des parties ne justifie de l’exécution de ces nouveaux travaux de couverture, dont la date est inconnue ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux ont été réalisés et qu’il a même procédé au remplacement du vélux privatif, sans le démontrer ;

M. et M^me X font valoir que les travaux de couverture ont été achevés en août 2016, ce qui est corroboré par le courrier de congé de leur locataire, M. A, qui affirme quitter les lieux en raison des fuites persistantes affectant l’appartement ;

Ils justifient en outre avoir fait réaliser des travaux dans l’appartement, suivant facture de travaux de la société Dan Renov SRL ;

En conséquence, la demande de M. et M^me X s’agissant de la perte de loyers sera accueillie en appel au titre du loyer du mois de septembre 2016, puisqu’une rénovation de l’appartement était bien nécessaire avant de le relouer ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de ce chef sera infirmé ;

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer la somme de 740 € au titre de la perte de loyers ;

— Sur le préjudice matériel

En cause d’appel, M. et M^me X produisent une facture datée de décembre 2016,

d’une société roumaine, la société Dan Renov SRL, dans laquelle, seul le descriptif des travaux est rédigé en français ;

Cette facture d’un montant de 1.930 € (8.709,11 Ron) correspond à des travaux de construction, décrits comme suit :

' Protection du sol, protection mezzanine, dépose des parties du plafond endommagé, pose du BA13 aux plafonds avec isolation, pose des bandes, enduit deux couches, ponçage, impression, peinture mat deux couches’ ;

Cette facture qui comprend l’isolation des plafonds et qui ne détaille pas le coût des travaux relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ne peut être mise à sa charge ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de ce chef sera confirmé ;

— Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

La demande de M. et M^me X au titre de la réparation de leur préjudice moral, non soumise aux premiers juges, est irrecevable comme nouvelle en appel, ainsi que le soulève à juste titre le syndicat des copropriétaires ;

' Sur les demandes de M^me F X et de M. G A

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les tiers et notamment les locataires, sont fondés à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires en cas de dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ;

Devant la cour, la recevabilité des demandes de M^me F X et de M. G A à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], n’est pas remise en cause ;

Le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables lesdites demandes sera confirmé ;

— Sur la demande de M^me F X

En cause d’appel, M^me F X sollicite la réformation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Elle fait valoir qu’elle a occupé les lieux à titre gratuit de janvier 2008 à juin 2013, qu’elle a subi un préjudice de jouissance du fait des infiltrations constantes et dénoncées depuis fin 2008, que les écoulements ont régulièrement créé des moisissures et largement humidifié la mezzanine qui sert de chambre à coucher, rendant son logement partiellement impropre à sa destination ;

En l’espèce, il est constant que les dégradations de la toiture de l’immeuble ont nécessité plusieurs interventions, en janvier 2010, juillet 2012 puis deux devis ont été réalisés, en octobre 2014 par la société Ravier et en mai 2015 par la société DEF construction pour la réfection de la noue en zinc, les travaux étant réalisés fin mai 2015 ;

Si des infiltrations ont été dénoncées par M. et M^me X entre 2008 et 2013 (courriers du 26 novembre 2009, 10 avril 2010, 10 septembre 2012 et du 21 janvier 2013 outre courrier non daté auquel a été joint celui de l’expert d’assurance du 19 août 2009), il convient de constater qu’aucune pièce ne vient attester de la réalité de l’occupation régulière et continue des lieux par leur fille sur cette même période ;

Comme en première instance, M^me F X ne justifie ni de la période ni de la durée de son occupation de l’appartement de ses parents, ne serait-ce que par la production d’une facture EDF ou tout autre document susceptible de justifier de sa présence (inscription à l’université, contrat de travail, ') ;

Le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, sera confirmé ;

— Sur la demande de M. A

Il a été vu que devant la cour est produit la copie du contrat de bail meublé souscrit par M. A ;

Pour justifier de son préjudice de jouissance, M. A verse aux débats, un courrier du 25 juillet 2014 dénonçant des fuites d’eau lors des pluies, occasionnant une dégradation des lieux et perte de ses vêtements et effets personnels, un courrier non daté faisant état de l’absence de réparation complète de la toiture, ainsi que son congé daté du 11 août 2016, motivé par 'les désagréments causés par le mauvais état de la toiture, provoquant de nombreuses fuites par temps de pluie mais également suite à l’effondrement d’une partie du plafond par le poids de l’humidité s’infiltrant depuis la toiture’ ;

Si les photographies jointes aux courriers sont inopérantes en ce qu’elles ne démontrent pas l’étendue

de désordres, il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires et ressort des pièces produites aux débats, que des infiltrations d’eau se sont bien produites régulièrement lors des pluies dans l’appartement loué par M. A ;

La demande de M. A, colocataire du logement, est bien recevable, contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires qui invoque à tort les règles de l’indivision ;

Au vu des pièces versées aux débats, l’indemnisation de M. A sera fixée à 700 € (20 € x 35 mois ) ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. A de sa demande sera infirmé ;

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 700 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance (comprenant les frais de l’expert M. B désigné) et d’appel, ainsi qu’à payer à M^me D X, M. C X, M^me F X et M. G A, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. C X, M^me D E épouse X de leur demande au titre de la perte de loyers, débouté M. G A de sa demande au titre du préjudice de jouissance, débouté M^me D X, M. C X, M^me F X et M. G A de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande nouvelle en appel formulée par M. et M^me X au titre de leur préjudice moral ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 3^e à payer à M. et M^me X la somme de 740 € au titre de leur perte de loyers ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 3^e à payer à M. A la somme de 700 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 3^e aux dépens de première instance (comprenant les frais de l’expert désigné) et d’appel, ainsi qu’à payer à M^me D X, M. C X, M^me F X et M. G A, la somme de 2.000 €

par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT