Cour d'appel de Poitiers, 2ème chambre, 20 octobre 2020, n° 19/02131

ARRET N°371

EC/KP

N° RG 19/02131 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FY2D

A

C/

S.A.R.L. SOMIT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02131 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FY2D

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 mars 2019 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

Madame D A

née le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Valérie BURGAUD, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON.

INTIMEE :

S.A.R.L. SOMIT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur P-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur P-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

M^me D A a acquis selon acte authentique reçu par M^e F G le 29 décembre 2006 un local à usage de débarras situé 1 rue de la bastille à La Tranche-sur-Mer, et cadastré section AK n° 86 pour une contenance de 83 ca, dont une surface construite de 54 m².

Elle a donné à bail ce local, décrit comme un local à usage de débarras, à M. et M^me X, exerçant sous l’enseigne Hôtel de l’Atlantique, par acte sous seing privé signé du 12 avril 2007 (qualifié de bail d’habitation), moyennant un loyer mensuel de 300 €. Le bail était consenti à compter du 1^er mai 2007 pour une durée de 6 ans ; toutefois, après un échange entre les parties au cours de l’année 2013, celles-ci sont convenues que le bail avait un objet commercial et qu’il s’est achevé le 30 avril 2016 à l’issue d’une durée de 9 ans. La société à responsabilité Somit, qui a pour activité l’exploitation d’un bar, hôtel, restaurant, dans la parcelle voisine AK 661 est venue aux droits des époux X.

M^me D A a donné congé avec offre de renouvellement à la SARL Somit pour le 30 avril 2016, par acte d’huissier du 29 septembre 2015. Elle proposait la fixation du loyer du nouveau bail à la somme de 12 000 € HT par an.

La SARL Somit a fait connaître à la bailleresse, par exploit du 19 octobre 2015, son acceptation l’offre de renouvellement du bail, en s’opposant toutefois aux prétentions du bailleur concernant le déplafonnement du loyer.

Après communication par la bailleresse d’un mémoire du 15 mars 2018 sollicitant la fixation du loyer à la somme de 12 000 euros hors taxes annuels et mémoire en réplique de la preneuse du 11 avril 2018, s’opposant au déplafonnement, M^me D A a par acte d’huissier du 2 janvier 2019 fait assigner la société à responsabilité limitée Somit devant le juge des loyers commerciaux aux fins d’obtenir la fixation du loyer à la somme de 12 000 euros ou subsidiairement, d’obtenir la désignation d’un expert.

Par jugement du 18 mars 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a statué ainsi :

— déboutons D A de l’ensemble de ses demandes ;

— fixons la valeur du loyer renouvelé du bail consenti par D A à la société à responsabilité limitée Somit sur l’immeuble sis […] à La Tranche Sur Mer à compter du 1^er mai 2016 à 3.600 euros annuels hors taxe avec indexation annuelle sur la valeur de l’indice des loyers commerciaux du 1^er trimestre 2016 soit 108,40 ;

— ordonnons la rédaction à frais commun d’un avenant du bail en ce sens à la demande de la partie la plus diligente ;

— condamnons D A à payer à société à responsabilité limitée Somit 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamnons D A aux dépens.

M^me D A, « agissant en qualité de nu-propriétaire » a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions par déclaration dématérialisée du 18 juin 2019, enregistrée sous le numéro 19/02131 ; elle a régularisé le 26 juin 2019 une nouvelle déclaration d’appel sans mention de qualité, enregistrée sous le numéro 19/02200.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 août 2019.

M^me D A demande selon écritures du 31 juillet 2020 à la cour de :

Vu la déclaration d’appel du 18 juin 2019 enregistrée sous le numéro RG 19/02131

Vu la déclaration d’appel du 26 juin 2019 enregistrée sous le numéro RG 19/02220

— ordonner la jonction des deux procédures en appel qui se poursuivront sous le numéro de RG 19/02131

Vu les articles L 145-33, L 145-34 du code de commerce

Statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 18 mars 2019 par le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne :

le réformer dans son intégralité,

— dire et juger M^me D A tant recevables que bien fondées en leur appel ;

Y faisant droit ;

— dire et juger que les éléments apportés par M^me D A traduisent une évolution notable des facteurs de commercialité, sur la période comprise entre le 1^er mai 2007 et le 30 avril 2016 justifiant le déplafonnement du loyer ;

— dire et juger en conséquence que le loyer doit être fixé en fonction de la valeur locative ;

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1 er mai 2016 à la somme de 12 000 € HT, hors charges ;

— condamner la SARL Somit aux intérêts au taux légal sur les loyers arriérés par application des

dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

— débouter la SARL Somit de toutes demandes relatives à l’absence de déplafonnement ;

— débouter la SARL Somit de toutes demandes tendant à la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé le loyer à la somme de 3 600 € ;

— débouter la SARL Somit de toutes demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SARL Somit à payer à M^me D A la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SARL Somit aux entiers dépens, lesquels incluront, le cas échéant, les frais d’expertise.

Subsidiairement

— désigner tel expert qu’il plaira à M. le juge des loyers commerciaux de nommer avec pour mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils,

— se rendre sur place dans les locaux donnés à bail par M^me D A à la société Somit sis à la Tranche-sur-Mer […] ;

— décrire les lieux, avec si besoin plan à l’appui ;

— entendre contradictoirement les parties en leurs dires et explications ;

— se faire remettre tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire pour les locaux loués les éléments mentionnés aux articles L 145-33 et R 145-2 et suivants du code de commerce ;

— fournir tous éléments d’appréciation permettant de dire si le loyer doit être déplafonné à la date de renouvellement du bail ;

— fournir tous éléments d’appréciation permettant de déterminer et chiffrer la valeur locative à la date de renouvellement du bail ;

— répondre aux dires des parties ;

— dit que l’expert déposera préalablement à son rapport une note de synthèse.

— partager les frais d’expertise par moitié entre chacune des parties.

S’appuyant sur les dispositions des articles R.145-3 à R.145-6 et R.145-8 du code de commerce, elle fait valoir que les locaux donnés à bail ont connu une évolution notable de leur destination, puisqu’ils étaient à l’origine décrits comme un débarras libre de toute occupation et sont désormais employés pour adosser une terrasse à l’hôtel, et les relier au bâtiment principal de l’hôtel avec une pergola, dans le but d’agrandir dans des conditions optimales l’exploitation de son bar en lui donnant une visibilité avenue de la plage, les locaux étant désormais indispensables à l’activité hôtelière et de restauration. Elle expose également que le déplafonnement du loyer est justifié par l’évolution des caractéristiques

des lieux (situés dans un emplacement de qualité, très central, avec de bonnes facilités d’accès et parking dans une station balnéaire familiales et préservée), des obligations respectives des parties puisque le bail ne met à la charge du locataire aucune clause exorbitante, de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour ce commerce (accroissement de la population locale et des résidences secondaires dans la zone de chalandise, du nombre de touristes et de l’offre touristique, qui offre une clientèle plus importante pour la terrasse, aménagements et constructions pour améliorer le cadre de vie, et développement des animations), et enfin, des prix pratiqués dans le voisinage entre 400 et 600 euros par mètre carré par an. Elle rappelle que le loyer de la partie principale de l’hôtel a été réévalué en considération de cette modification notable des facteurs locaux de commercialité selon arrêt de la cour d’appel de Poitiers désormais définitif du fait du désistement de la société Somit constaté le 13 février 2020.

Elle demande subsidiairement la nomination d’un expert.

La SARL Somit, dans ses dernières conclusions du 29 juillet 2020, demande à la cour :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 du code de commerce,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats

de confirmer en tous points le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne en date du 18 mars 2019,

Par l’effet dévolutif de l’appel, et statuant à nouveau,

— dire et juger qu’aucun des éléments justifiant le déplafonnement en vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce n’ayant connu de modification notable au cours du bail expiré entre la Bailleresse et la société Somit, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de déplafonnement formulée par M^me D A.

— dire et juger que le plafonnement doit s’appliquer.

En conséquence :

A titre principal,

— debouter M^me D A de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions aux fins de déplafonnement.

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé au montant actuel soit à 3 600 € annuels à réindexer au 1^er mai 2016 sur la base de l’indice des loyers commerciaux.

A titre subsidiaire,

— débouter M^me D A de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions aux fins de déplafonnement,

— dire et juger que les prétentions de M^me D A sont infondées à défaut de citer des références de prix pratiqués dans le voisinage qui seraient comparables avec les locaux qu’elle donne à bail à la société Somit.

A titre infiniment subsidiaire en cas de déplafonnement,

— dire et juger qu’il doit être fait application de la limitation de l’augmentation de loyer à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente comme prévu par l’article L. 145- 34 du code de commerce.

Concernant la demande d’expertise de la bailleresse :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au montant actuel soit à 3 600 € annuels à réindexer au 1^er mai 2016 sur la base de l’indice des loyers commerciaux.

— débouter la bailleresse de sa demande d’expertise judiciaire.

Subsidiairement,

— dire et juger que M^me D A prendra en charge l’avance de l’intégralité des frais d’expertise.

En tout etat de cause,

— debouter M^me D A de l’intégralité de ses prétentions, fins, mémoires et conclusions.

— fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au montant actuel soit à 3 600 € annuels à réindexer au 1^er mai 2016 sur la base de l’indice des loyers commerciaux, toutes autres clauses et conditions du bail à renouveler demeurant inchangées.

— ordonner la rédaction d’un avenant de renouvellement au bail aux frais supportés à parts égales entre la Bailleresse et le Preneur.

— condamner M^me D A à verser à la société Somit une somme de 4 000 € en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M^me D A aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la selarl Atlantic Juris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application du décret du 10 mai 2007 n°2007-774 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande que les attestations de M. Y et M. Z soient écartées des débats comme non conformes à l’article 202 du code de procédure civile, la première ne concernant en tout état de cause que des faits constatés avant sa cessation d’activité en 1987, et la seconde étant trop vague.

En opposition à la demande de déplafonnement du loyer, elle expose qu’au cours de la période de référence du 1^er mai 2007 au 30 avril 2016, les facteurs locaux de commercialité n’ont connu qu’une modification accessoire, comme l’a déjà retenu le juge des loyers commerciaux concernant le bail de l’hôtel-restaurant (la décision infirmative rendue par la cour d’appel faisant l’objet d’un pourvoi en cassation), dès lors que :

— la situation en centre-ville et à 300 mètres de la mer est inchangée en cours de bail et sans lien avec les locaux eux-mêmes ;

— aucune modification n’est intervenue quant à la désignation des locaux puisque dès la date d’effet du bail, existaient une terrasse et un chapiteau, puisqu’il n’est pas démontré que l’implantation de la pergola soit intervenue pendant le bail, le garage ayant au contraire toujours servi de local technique pour l’hôtel-restaurant et la terrasse, pour laquelle elle s’acquitte d’une redevance d’occupation du domaine public, ayant toujours été reliée à celle de l’hôtel, et enfin, puisque l’implantation de planches sur la terrasse en pavé existante est sans lien avec la destination de local de stockage ;

— que l’absence de charge exorbitante pour le locataire n’est pas un motif de déplafonnement, la propriétaire ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude en ayant eu recours à un bail d’habitation, et cette absence de charges ayant pu conduire au contraire à la négociation d’un loyer à la hausse, et en tout état de cause étant sans incidence puisque l’impôt foncier, lorsqu’il est mis à la charge du preneur, doit être déduit la valeur locative ;

— les chiffres concernant l’évolution de la population, la construction de résidences secondaires, de la fréquentation estivale, comme les éléments relatifs à la construction de nouveaux aménagements (éloignés du centre-ville ou destinés à des personnes ne constituant pas sa clientèle) et au développement des animations, n’ont rien de notable, sont parfois intervenus hors période de référence, ou n’ont pas connu de modification au cours de la période (pavillon bleu, qualité des eaux) et n’ont pas d’impact prouvé sur le commerce et en particulier sur le bail en cause qui a pour objet exclusif un local de stockage, alors au contraire que sur la même période sont intervenus des problèmes de stationnement rédhibitoires pour la circulation du centre-ville et que les résidences secondaires constituent une concurrence, la fréquentation des hébergements professionnels ayant même baissé entre 2015 et 2016.

Elle expose que son désistement dans le cadre de la procédure parallèle concernant le bail principal n’est lié qu’à la volonté d’en finir et de ne pas supporter l’avance de frais juridiques conséquents, sans reconnaissance de la réalité d’une évolution des facteurs locaux de commercialité.

Subsidiairement, rappelant que la seule évolution notable des prix constatée dans le voisinage ne justifie pas un déplafonnement du loyer, elle indique que les éléments de comparaisons, relatifs à des commerces de restauration rapide et des commerces saisonniers, ne peuvent être retenus selon l’article R.145-7 du code de commerce, les locaux étant utilisés exclusivement à des fins de stockage, sans sanitaire ni chauffage et avec plafonds apparents.

Plus subsidiairement, en cas de déplafonnement du loyer, elle demande son lissage en application de l’article L.145-34 du code de commerce dans sa version applicable aux baux renouvelés à compter du 1^er septembre 2014. Elle estime que le montant sollicité, qui conduit à ce que le loyer soit plus que multiplié par trois, est démesuré.

Elle s’oppose à la demande d’expertise dès lors que l’appelante est défaillante dans l’administration de la preuve, faute d’apporter un commencement de preuve le justifiant ; elle demande en cas d’expertise que celle-ci soit réalisée aux frais avancés de la bailleresse.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 août 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

La jonction des deux procédures étant déjà intervenue selon décision du conseiller de la mise en état, il n’y a pas lieu de l’ordonner de nouveau.

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-34 du code de commerce, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014 issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, à savoir :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2 °La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité,

le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le déplafonnement prévu par ce texte ne peut être ordonné que si la modification des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 est notable.

La modification notable de l’un des éléments visés par ces textes ne peut concerner que le cours du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. Il appartient au propriétaire de démontrer que l’évolution des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré.

Sur les caractéristiques et la destination du local considéré

Selon l’article R.145-3 du code de commerce fixant les condition d’évaluation des critères mentionnés à l’article L.145-33 précité, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

Pour l’application de ce texte, les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’ils ont une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur; l’adjonction aux locaux loués d’une surface complémentaire ne peut être prise en compte au sens de ce texte que pour autant qu’elle modifie l’assiette du bail.

Selon l’article R.145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

L’appelante démontre par production du procès-verbal de constat du 21 janvier 2013 qu’une baie vitrée est implantée entre les parcelles 85 et 750 (mais pas sur la parcelle 86 objet du bail), et que le triangle blanc de la parcelle 661 et la partie inoccupée de la parcelle 86 forme de fait une terrasse unique avec pergola, avec un sol en carrelage réhaussé de planches d’aspect usagé, ainsi qu’une pergola fixée dans les murs de façade du bâti du 86.

Ces éléments établissent certes, à cette date, que la parcelle n°86 objet du bail sert d’appui, non à la terrasse couverte, mais à la pergola recouvrant la terrasse du bail principal, et que ladite terrasse avance jusqu’à l’entrée du débarras objet du bail.

Toutefois, il n’est pas établi qu’un changement soit intervenu à ce titre au cours de la période de référence du 1^er mai au 30 avril 2016; en effet, s’il est exact que les époux X ne sont pas intervenus à l’acte de vente à M^me A du bien en cause le 29 décembre 2006, que le vendeur a en outre déclaré que le bien était libre de toute occupation, et enfin qu’il n’est pas fait mention du garage dans la cession de fonds de commerce du 30 septembre 2015, ces éléments sont contredits par l’attestation de M. H I (exploitant d’un commerce voisin) selon laquelle depuis novembre 2002, le garage attenant était déjà exploité par l’hôtel, ce que confirme également M. J K depuis avril 1999, M. L M en 1988, 1989, 1990, N O depuis octobre 2002. Cet élément est également confirmé par l’attestation de M. P-F Q, dont la cour peut librement apprécier la valeur probante nonobstant l’absence de conformité aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, qui retient également cet usage 'du temps des propriétaires les consorts B'. La société Somit produit en outre aux débats en pièce n°6 une photographie dont la datation de 2004 par ses soins n’a pas fait l’objet de contestation, et qui, malgré sa lisibilité difficile, demontre la présence antérieure au bail d’une terrasse devant la baie formant la terrasse couverte, s’étendant jusqu’au 1 rue de la liberté, ce que font également apparaître les photographies en pièce jointe du constat du 20 septembre 2005. De telles constatations ne sont pas incompatibles avec les mentions de l’attestation de M. B selon laquelle avant le 29 décembre 2006, le […] a toujours été la propriété de la famille B et servait d’entrepôt au magasin Servez-vous, ni avec celle de M. et M^me C qui attestent que sur une période très antérieure en 1987 la terrasse ne comportait que deux petites tables rondes, en raison d’une servitude de passage au

profit des propriétaires du […].

Les photographies de l’appelante en pièce 5 à 7 de l’appelante ne démontrent au demeurant pas de réelle évolution sur la période de référence, en l’absence de toute datation des photographies en cause.

L’ensemble de ces éléments établit que l’implantation d’une terrasse sur la partie non construite de la parcelle n°86 n’est pas un changement survenu au cours de la période de référence, sans qu’il soit nécessaire de faire référence aux éléments de l’attestation de M. Y dont l’appelante soutient à bon droit qu’elle ne peut relater que des éléments constatés personnellement avant 1987 et qui ne comporte aucun élément précis de datation (sans que la sanction en soit la mise à l’écart des débats sollicitée). En outre, le débordement de la terrasse sur la voie publique ne s’analyse pas en une modification des lieux loués dès lors qu’il concerne le domaine public, permet d’utiliser la voie publique uniquement à titre précaire, et n’est pas un élément inhérent au bail en cause.

En outre, la cour relève que dès l’origine du bail objet du litige, les locaux étaient situés en annexe du bail principal et permettaient l’implantation de ladite terrasse, de sorte qu’aucune évolution ne peut être relevée à ce titre. A ce titre, il ne peut être tenu compte de la décision concernant le bail principal, même définitive, dès lors que l’appréciation des critères permettant le déplafonnement doit, entre les parties au présent litige, s’opérer au regard du seul immeuble objet du bail servant de débarras.

Dans ces conditions, les seules améliorations visées par l’appelante consistent en l’implantation d’une pergola (mais située sur l’emplacement du bail principal), et de planches en bois d’aspect ancien sur la terrasse carrelée existante. Or ces implantations ne sont pas de nature à modifier ni la surface ou le volume, ni la commodité de l’accès des lieux pour le public, ni les surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux par rapport à l’origine du bail , ni enfin de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, dès lors que le local a conservé, comme le relève le constat précité du 21 janvier 2013 son usage de débarras (étant alors occupé par le matériel de terrasse, ainsi qu’un vestiaire du personnel, avec un plafond apparent, sans aménagement).

L’appelante ne démontre ainsi pas de modification des caractéristiques des locaux objet du bail (soit uniquement le débarras et la partie non construite située de la parcelle n°86) ayant un effet notable sur l’activité exercée.

En outre, aucune évolution de la destination contractuelle des lieux définies à l’article R.145-5 du code de commerce n’est intervenue, la destination réelle des lieux demeurant en tout état de conforme à cette destination contractuelle de débarras.

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire

Il est nécessaire, pour ordonner le déplafonnement du loyer que l’évolution des facteurs locaux de commercialité concerne le fonds de commerce en cause, la juridiction saisie devant au besoin d’office rechercher si les modifications retenues présentaient un intérêt pour l’activité exercée dans les lieux par le preneur, l’intérêt de la modification devant s’apprécier au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les lieux loués, et d’autre part, que ces modifications présentaient un

caractère notable. L’addition de plusieurs modifications, éventuellement secondaires, peut constituer la modification notable justifiant le déplafonnement.

L’évaluation est globale et peut prendre en considération des facteurs négatifs pour rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité a eu une incidence sur l’activité exercée par le preneur.

M^me A prouve que la population de la commune de la Tranche-sur-Mer est passée de 2520 habitants en 1999 à 2 644 habitants en 2006 (+4,9%), et 2 715 en 2009, toutefois, dans le même temps, les chambres d’hôtel sont passées de 612 en 2005 à 488 en 2010 (les autres types d’hébergement : campings, villages vacances, et meublés étant relativement stables).La commune est, en outre, classée dans la catégorie touristique de 40 à 80 000 habitants, surclassement qui impacte de façon significative les budgets et structures. Un article de presse du 15 août 2018 mentionne également 120 000 habitants l’été. Des données similaires sont produites en pièce 15 concernant la commune voisine d’Angles.

Il est également justifié de données touristiques favorables en Vendée en 2013, avec une hausse +1,8 % de nuitées touristiques, +2,5 % pour les hotels, fréquentation étrangère en hausse de 36,4 % sur le 1^er trimestre 2013 avec allongement de la durée moyenne des séjours (1,7 jour en 2012, 1,8 jour en 2013), avec des perspectives favorables pour 2014. Concernant la fréquentation de l’office du tourisme, elle est passée de 71 107 visites sur l’année 2005 à 108 183 visites en 2014 (104 010 en 20013, 111 806 en 2012).

Le premier juge a à bon droit relevé que ces données générales concernent exclusivement la situation de la commune, sans précisions sur leur impact sur les commerces. Or, si ces données démontrent une évolution de l’importance de la ville, il n’est pas démontré une quelconque influence de ces éléments sur la clientèle accueillie alors au contraire que la concurrence entre les types d’hébergement – spécifiquement le nombre de résidences secondaires en forte hausse et correspondant à 83 % des hébergements de la commune) peut être à l’origine d’une baisse de fréquentation des hôtels, comme le démontre la société Somit en pièces n°3 et 4, faisant état de ce que la hausse de 2,6 % des nuitées en France sur l’année 2016 était liée au secteur des logements loués par les particuliers, les hébergements touristiques professionnels connaissant un recul de 2,5 % sur la même période, données qui coïncident avec la baisse de la capacité hotelière relevée entre 2005 et 2010.

Les divers articles de presse relatifs à l’évolution de la Tranche sur Mer entre les années 2005 et 2016 en pièce 18 démontrent des investissements de la commune tant en matière de transports que d’équipements accessibles à la population (pôle enfance, parkings), qu’en termes d’équipements touristiques (pôle culturel des Floralies, centre quatique), et d’embellissement de la commune (2^e fleur du concours des villes et viollages fleuris, puis 3^e fleur obtenue en 2016); toutefois, aucun élément ne démontre en quoi ces équipements, destinés majoritairement à une clientèle locale et éloignés du centre-ville, seraient susceptibles d’avoir un impact notable sur le bien objet du bail. En outre, ces évolutions doivent être mise en balance avec des évolutions ayant un impact négatif sur la clientèle le 6 juillet 2015, le stationnement était payant (ce qui a occasionné des difficultés selon un article de presse avec des embouteillages pour l’accès au parking).

Enfin, il n’est pas démontré que l’attribution du label qualité de l’eau de baignade accordé en 2018 pour 3 ans (pièce 30), et l’octroi du label Pavillon Bleu en 2017 pour 8 plages (pièce 31), constituent un changement des critères locaux de commercialité, dès lors qu’en 2007, les plages de la Tranche sur Mer étaient toutes déjà décrites avec une eau de bonne qualité (classification A).

Dès lors, le premier juge a également relevé à bon droit que M^me A échouait dans la démonstration d’une évolution des critères locaux de commercialité ayant une incidence notable sur l’activité effectivement exercée.

Sur les obligations respectives des parties

L’article R.145-8 prévoit que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En application de ce texte, l’évolution de l’impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé; ainsi lorsque la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, a été mise contractuellement à la charge du preneur, le montant de l’impôt foncier peut être déduit de la valeur locative dès lors que par application de l’article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

La cour relève certes que le bail n’impose au preneur aucune obligation particulière, tel le paiement de la taxe foncière; ce point n’étant pas contesté est toutefois indifférent faute de toute évolution prouvée, notamment en ce qui concerne la charge réelle de la taxe foncière. En tout état de cause, la charge à ce titre pour la propriétaire est sans incidence puisque la valeur locative des lieux est déterminée en tenant compte de la charge effective de la taxe foncière (déduite de la valeur locative lorsqu’elle est mise à la charge du preneur).

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

M^me A se fonde également, pour demander le déplafonnement, sur l’évolution des prix couramment pratiqués dans le voisinage; toutefois, ce critère prévu au 5 de l’article 145-33, n’est pas applicable à la procédure de déplafonnement de l’article L.145-34 du même Code, qui ne fait référence, pour permettre le déplafonnement, qu’à l’évolution significative des critère recensés aux points 1 à 4..

Dès lors, faute de preuve d’une évolution notable desdits critères, et sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise qui ne peut avoir pour objet de suppléer l’appelante dans la charge de la preuve qui lui incombe, le premier juge a à juste titre rejeté la demande de déplafonnement du loyer

commercial, et en conséquence, fixé la valeur du bail consenti à compter du 1^er mai 2016 à la somme de 3600 euros annuels hors taxes avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux applicable, et ordonné la rédaction à frais commun d’un avenant au bail.

L’appelante qui succombe supportera les dépens, tant de première instance, par confirmation du jugement, que d’appel, et devra, outre la somme justement évoluée en première instance à hauteur de 3 000 euros sur le fondement des frais irrépétibles, payer à la société Somit une somme complémantaire de 3 000 euros pour les frais non compris dans les dépens exposés pour sa défense en cause d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La demande formée par la SARL Somit visant la condamnation de M^me A à lui régler le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, en application du décret du 10 mai 2007 portant modification du décret du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, dans l’hypothèse où elle devrait recourir à l’exécution forcée de la décision, sera rejetée. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux huissiers lorsqu’ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le tableau 3-1 n° 129 créé par l’article A 444-32 du Code de commerce issu de l’arrêté du 26 février 2016 qui remplace l’article 10 du décret du 12 décembre 1996), reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 du même code issu du décret n° 2016-230 du 26 février 2016.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

— Rejette la demande d’expertise de M^me D A,

Confirme le jugement du 18 mars 2019 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

— Condamne M^me D A au paiement à la SARL Somit de la somme de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M^me D A aux dépens de l’instance d’appel.

— Rejette la demande de la SARL Somit aux fins de mettre à la charge de M^me A le droit proportionnel de recouvrement de l’article A.444-32 du code de commerce ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,