Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 20 octobre 2020, n° 18/00038

ARRET N°423

N° RG 18/00038 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FLLO

S.A.R.L. Z A

C/

S.C.I. DU MOULIN

S.A.S. ETABLISSEMENTS H.CORMIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00038 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FLLO

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 novembre 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

SARL Z A, représentée par la SCP C D prise en la personne de Maître B C, liquidateur judiciaire de la SARL Z A

[…]

[…]

a y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e J é r ô m e C L E R C d e l a S E L A R L L E X A V O U E POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEES :

S.C.I. DU MOULIN

« […]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Michel MATHIERE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.S. ETABLISSEMENTS H.CORMIER

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 30 décembre 2014, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU MOULIN (SCI DU MOULIN) a vendu à la société Z A un bâtiment situé à PUILBOREAU (Charente-maritime), cadastré section ZH n° 274 et 275, au prix de 3.890.000 €, 200.000 € étant payables comptant et le solde au plus tard les 12 février puis 30 juin 2015.

Par acte authentique des 30 décembre 2014 et 2 janvier 2015, la société ETABLISSEMENTS H. CORMIER a vendu à la société Z A un ensemble de bâtiments situé à PUILBOREAU (Charente-maritime), cadastré section ZH n° 276, au prix de 3.600.000 €, 200.000 € étant payables comptant et le solde au plus tard les 12 février puis 30 juin 2015.

Ces acquisitions ont été faites dans le but de construire un bâtiment commercial avec parking sous-terrain.

La société Z A n’a pas payé aux échéances stipulées le solde restant dû des prix de vente. Les parties ont, par protocole en date du 27 novembre 2015, convenu des modalités de renégociation éventuelle du prix de vente. Par acte du 4 novembre 2015, la société ETABLISSEMENTS H. CORMIER a fait délivrer à la société Z A commandement de payer la somme de 2.356.475 €, pour solde du prix de vente. Par acte du 4 décembre 2015, la S.C.I. DU MOULIN a fait délivrer à la société Z A commandement de payer la somme de

2.263.525 €, pour solde du prix de vente. Ces commandements, qui visaient la clause résolutoire, sont demeurés infructueux.

Par acte du 29 décembre 2015, la société Z A a assigné la S.C.I. DU MOULIN et la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER devant le juge des référés du tribunal de grande instance de LA ROCHELLE. Elle a demandé un délai d’un an pour payer les soldes des prix de vente. Par arrêt infirmatif du 10 mars 2017, la cour d’appel de POITIERS a constaté le jeu de la clause résolutoire et ordonné sous astreinte conventionnelle la libération des lieux.

Par acte du 29 décembre 2015, la société Z A a assigné ses venderesses devant le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE. Elle a demandé le bénéfice d’un délai d’un an afin de procéder au paiement du solde du prix de vente. Elle a postérieurement demandé avant dire droit leur condamnation solidaire au paiement d’une provision de 830.000 € à titre de dommages et intérêts pour l’enrichissement sans cause résultant de la surélévation de la ligne électrique. La S.C.I. DU MOULIN a notamment demandé de constater la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, et condamnation de la société Z A au paiement des sommes de 1.494.383,79 € correspondant au coût de la remise des lieux en leur état d’origine, 200.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et 2.230.000 € au titre de l’astreinte conventionnelle. La société ETABLISSEMENTS H.CORMIER a notamment demandé de constater la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix et la condamnation de la société Z A au paiement des sommes de 1.939.671.30 € correspondant au coût de reconstruction des immeubles détruits, 250.000 € correspondant aux frais de démolition, 200.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, 2.230.000 € au titre de la liquidation de l’astreinte conventionnelle.

Un avenant au protocole en date du 27 novembre 2015 est en date du 1^er février 2016. Il y a été stipulé en page 8, à l’article 7 :

'Les parties constatent que la clause résolutoire prévue à l’acte de vente a produit l’ensemble de ses effets.

Les sociétés S.C.I. DU MOULIN et ETABLISSEMENTS CORMIER renoncent à se prévaloir de cette résolution jusqu’à la date du 29 avril 2016 ou celle de tout événement antérieur rendant impossible la bonne exécution des présentes et en particulier tout refus de financement qui serait notifié avant cette date.

En une telle hypothèse, la société Z A remettrait immédiatement les sociétés SCI DU MOULIN et ÉTABLISSEMENTS H. CORMIER en possession des lieux.

Si la société Z A ne s’exécutait pas immédiatement, les parties conviennent d’ores et déjà qu’elle pourra y être contrainte par simple ordonnance de référé moyennant une astreinte conventionnelle définitive de 10 000 € par jour de retard'.

La société Z A ne s’est pas acquittée du paiement du prix de vente au 29 avril 2016.

Par courriel officiel en date du 29 avril 2016, le conseil de l’appelante a confirmé à ceux des intimées 'que la société Z A n’est pas en mesure de respecter le délais fixé à ce jour, pour régler le solde du prix selon notre convention'. Par courrier officiel en date du 11 mai 2016, le conseil de la S.C.I. DU MOULIN a indiqué que celle-ci 'prend acte du jeu de la clause résolutoire' et qu’il 'appartient à Z A de prendre toutes dispositions aux fins de restitution de l’ensemble immobilier vendu et de procéder, pour ce faire, à la remise en état des lieux d’origine'. Par courrier en date du 3 juin 2016, la société Z A a été mise en demeure de s’exécuter.

Par acte du 18 juillet 2016, la société ETABLISSEMENTS H. CORMIER a fait délivrer à la société Z A sommation de restituer le bien vendu.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2017, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a statué en ces termes :

'CONSTATE la résolution de la vente par l’effet de la clause résolutoire intervenue entre la SARL Z A et la SCI DU MOULIN et la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER portant sur les parcelles cadastrées section ZH 274 et 275 pour une contenance de 39 a 28 ca et sur la parcelle cadastrée section ZH 276 pour une contenance de […] ;

CONDAMNE la SARL Z A à payer à la SCI DU MOULIN les sommes suivantes :

- UN MILLION QUATRE CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES (1 494 383,79 €) TTC au titre de la remise en état des lieux ;

- DEUX CENT MILLE EUROS (200 000 €) à titre d’indemnité d’immobilisation;

- DEUX MILLIONS DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (2 230 000 €) à titre d’astreinte conventionnelle du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016 à parfaire ;

CONDAMNE la SARL Z A à payer à la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER les sommes de :

- UN MILLION NEUF CENT TRENTE NEUF MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET TRENTE CENTIMES (1 939 671.30 €) TTC au titre de la reconstruction des immeubles détruits ;

- DEUX CENT MILLE EUROS (200 000 €) à titre d’indemnité d’immobilisation

- DEUX MILLIONS DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (2 230 000 €) à titre d’astreinte conventionnelle du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016 à parfaire ;

DEBOUTE la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER du surplus de ses prétentions ;

DEBOUTE la SARL Z A de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques ;

CONDAMNE la SARL Z A aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, sa publication, la délivrance de la sommation de restituer et les frais de publicité foncière et à payer à la SCI DU MOULIN et à SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER une indemnité à chacune de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile'.

Il a rappelé que la décision intervenue en référé n’ayant pas autorité de chose jugée au principal, il convenait de statuer au fond sur la résolution des ventes. Il a constaté que celle-ci avait été actée à un protocole transactionnel en date du 27 novembre 2015.

Il a considéré, la S.C.I. DU MOULIN sollicitant la remise en état des lieux, que la société Z A n’était pas fondée à opposer une plus-value qui serait née d’une modification de la ligne électrique, ni à solliciter une expertise pour la chiffrer. Il a rappelé les dispositions de l’article 555 du code civil pour faire droit aux demandes en paiement du coût de remise en état des lieux, et fait application des stipulations contractuelles (compromis, transaction) pour faire droit aux autres demandes en paiement.

Par déclaration reçue au greffe le 29 décembre 2017, la société Z A a interjeté ' appel en vue de la réformation et/ou annulation de la décision en ce qu’elle a :

- constaté la résolution de la vente par l’effet de la clause résolutoire intervenue entre la SARL Z A et la SCI DU MOULIN et la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER portant sur les parcelles cadastrées section ZH 274 et 275 pour une contenance de 39 a 28 ca et sur la parcelle cadastrée section ZH 276 pour une contenance de […],

- condamné la SARL Z A à payer à la SCI DU MOULIN les sommes suivantes :

- 1 494 383,79 € TTC au titre de la remise en état des lieux,

- 200 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation,

- 2 230 000 € à titre d’astreinte conventionnelle du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016 à parfaire

- condamné la SARL Z A à payer à la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER les sommes de :

- 1 939 671,30 € TTC au titre de la reconstruction des immeubles détruits,

- 200 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation,

- 2 230 000 € à titre d’astreinte conventionnelle du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016 à parfaire,

- débouté la SARL Z A de l’ensemble de ses demandes, notamment celles tendant à voir condamner solidairement la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER et la SCI DU MOULIN au paiement d’une provision à titre de dommages et intérêts pour l’enrichissement sans cause relativement à la surévaluation de ligne électrique, et avant dire droit, la désignation d’un expert, et de celle tendant à voir rejeter l’ensemble des demandes de la société ETABLISSEMENTS H. CORMIER et de la SCI DU MOULIN à son encontre,

- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques

- condamné la SARL Z A aux dépens de l’instance outre au règlement d’une somme de 4.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la SCI DU MOULIN d’une part et à la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER d’autre part'.

Par courrier en date du 16 mai 2018, le conseil des intimés a sollicité une fixation rapide de l’affaire, de nouveaux acquéreurs des parcelles s’étant présentés.

Par courrier du 24 mai 2018 adressé aux conseils des parties, le conseiller de la mise en état a indiqué que l’affaire serait audiencée 'le 21/06/2018 9 H ( collégiale) et ce, afin d’évoquer le litige partiellement sur la seule question du principe de résolution des ventes (non contesté dans le dispositif des conclusions des parties) , les parties ayant en conséquence plus de temps pour les points faisant l’objet de contestations et relatives notamment à la détermination du préjudice (imputabilité, principe quantum) et à la question des astreintes'. Il a précisé que 'suivra le présent message, l’avis de fixation avec indication de ce que cette fixation prioritaire ne concerne que la question du principe de résolution des ventes, les autres points étant réservés pour être ensuite renvoyés à la mise en état'.

Par arrêt du 11 septembre 2018 désormais irrévocable, la cour, constatant qu’elle n’était saisie que du principe de la résolution des ventes, a statué en ces termes :

'CONFIRME le jugement du 21 novembre 2017 du tribunal de grande instance de LA ROCHELLE en ce qu’il :

'CONSTATE la résolution de la vente par l’effet de la clause résolutoire intervenue entre la SARL Z A et la SCI DU MOULIN et la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER portant sur les parcelles cadastrées section ZH 274 et 275 pour une contenance de 39 a 28 ca et sur la parcelle cadastrée section ZH 276 pour une contenance de […] ;

ORDONNE la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques’ ;

RENVOIE pour le surplus des demandes l’affaire et les parties à la mise en état ;

DÉLIVRE injonction de conclure à la société Z A avant le 12 novembre 2018 ;

RÉSERVE les dépens'.

Elle a considéré acquis le bénéfice des clauses résolutoires insérées aux actes de vente.

Par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal de commerce d’ALBI a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Z A. La SCP C D prise en la personne de Maître B C a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Cette procédure a postérieurement été convertie en liquidation judiciaire. La SCI DU MOULIN et la société ETABLISSEMENTS CORMIER ont déclaré leur créance à la procédure collective.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2020, la société Z A et la SCP C D prise en la personne de Maître B C, liquidateur judiciaire de la SARL Z A, ont demandé de :

'Prononcer la clôture à une date la plus proche des plaidoiries,

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 17 juillet 2020,

A défaut de révocation de l’ordonnance de clôture,

Rejeter et déclarer irrecevables pour tardiveté les conclusions de la SAS ETABLISSEMENTS H. CORMIER notifiées le 9 juillet 2020,

Donner acte à la SCP C D, représentée par Maître C mandataire judiciaire, de ce qu’elle intervient volontairement en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Z A,

Lui donner acte de ce qu’elle s’associe aux écritures signifiées au nom de la SARL Z A,

En conséquence :

Déclarer la SARL Z A recevable et bien fondée en son appel,

- Réformer la décision entreprise

- Ordonner la production du compromis de vente des sociétés SCI DU MOULIN et ETABLISSEMENTS H. CORMIER avec la société du groupe LIDL, ainsi que le permis de construire de celle-ci afin de justifier de la nature et des charges du bien revendu relativement au bâtiment existant

- Ordonner la réouverture ultérieurement

Subsidiairement :

- Débouter la société ETABLISSEMENTS H. CORMIER de l’ensemble de ses demandes tendant à la reconstruction pour défaut de preuve suffisante de la valeur de l’immeuble et constater en tout état de cause que s’étant engagée préalablement à la rupture à vendre à un tiers sans reconstruction, elle ne peut prétendre à la valeur de reconstruction d’un immeuble destiné à la démolition par le nouvel acquéreur, démolition qui aurait grevé le prix de vente

- Rejeter la demande de fixation de créance en ce qu’elle concerne la remise en état des lieux

qui n’a pas été nécessaire, par voie de conséquence l’astreinte conventionnelle et subsidiairement réduire cette clause pénale à zéro en considération de la liquidation judiciaire intervenue.

- Dire et juger que la clause de restitution sous astreinte a été entendue par les parties en considération des délais brefs et les montants comme étant une restitution en l’état et ce alors que le parking sous-terrain construit présentait pour l’ensemble des parties une valeur et une utilité, ainsi qu’une facilité de réutilisation par un nouvel acquéreur, qu’en conséquence la restitution des lieux a été opérée dans les temps et délais et ce alors surtout que cette restitution par lettre n’a pas été récusée par les vendeurs

- Pour les mêmes motifs, débouter la SCI DU MOULIN de l’ensemble de ses demandes tendant à une valeur de reconstruction d’un immeuble vétuste et amianté au paiement d’une indemnité d’immobilisation et tendant à la liquidation d’une astreinte.

- En tout état de cause, constater que l’astreinte est disproportionnée tant à la valeur des travaux et inutile, le bien ayant été vendu en l’état à un acquéreur qui prend possession sans demander la démolition préalable

Reconventionnellement :

- Constater que la société Z A a effectué des travaux qui rendent la parcelle constructible et en entraîne la valorisation pour la somme de 830.000 euros par la modification d’une ligne haute tension

- Désigner tel expert qu’il plaira afin de procéder à la valorisation du parking sous-terrain réalisé

- Ordonner la restitution et à tout le moins compensation des fractions du prix payé, à savoir à la SCI DU MOULIN la somme de 380.000 euros, à la société ETABLISSEMENTS H. CORMIER la somme de 500.000 euros

- Ordonner s’il y a lieu compensation entre les sommes.

- Débouter la SAS ETABLISSEMENT H.CORMIER et SCI DU MOULIN de leurs demandes de dommages et intérêts pour défaut de justificatifs,

- Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700, et laisser à chaque partie ses frais et dépens'.

Elle a soutenu que la notification par la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER de conclusions la veille de la date annoncée de l’ordonnance de clôture fondait la révocation de celle-ci, quand bien même la clôture ne serait-elle intervenue que le 17 juillet 2020. Subsidiairement en l’absence de révocation de l’ordonnance de clôture, elle a demandé que ces conclusions soient déclarées irrecevables.

La société Z A a exposé que :

— la remise en état des lieux n’avait pas été convenue avec la SCI DU MOULIN en cas de résolution de la vente, ni la reconstruction des bâtiments au cas de leur démolition par l’acquéreur ;

— le bâtiment implanté sur la parcelle vendue par la SCI DU MOULIN, fortement amianté, était abandonné et inexploité depuis de nombreuses années;

— devait être pris en considération le coût de désamiantage du bâtiment pour apprécier la demande indemnitaire de la SCI DU MOULIN relative au coût de reconstruction ;

— la SCI DU MOULIN ne justifiait pas de la valeur du bâtiment démoli, ni du coût de sa reconstruction ;

— que le bien avait été revendu à la société LIDL sans réfaction du prix de vente à raison des bâtiments, celui-ci ayant même été supérieur à celui convenu initialement ;

— la SCI DU MOULIN ne justifiait pas que la société LIDL n’avait pas conservé les aménagements qu’elle avait réalisés, permettant la création d’un parc de stationnement souterrain.

Elle a maintenu un raisonnement similaire concernant les prétentions de la SAS ETABLISSEMENTS CORMIER, précisant que cette société ne devait en tout état de cause pas conserver le bâtiment démoli. Elle a demandé que soit ordonnée une mesure d’expertise pour chiffrer la plus-value apportée au terrain par le déplacement d’une ligne électrique à haute tension dont elle a supporté le coût et la valeur du bien dont elle avait commencé la construction à l’origine selon elle d’un enrichissement des vendeurs.

Elle a rappelé que :

— la démolition des biens avait été longuement envisagée devant le notaire ayant instrumenté ;

— l’autorisation d’y procéder avait été donnée par les vendeurs avant même paiement intégral du prix ;

— les bâtiments, qui n’auraient pu être reloués en l’état auraient en tout état de cause dû être démolis en regard du cahier des charges de la zone commerciale et des règles d’accessibilité aux personnes handicapées ;

— le projet de la société LIDL imposait cette démolition.

Elle a pour ces motifs contesté l’absence de préjudice né de la démolition des bâtiments.

Elle a soutenu que :

— la somme de 800.000 € déjà versée devait venir en déduction des sommes éventuellement dues aux vendeurs ;

— la démolition des ouvrages entrepris n’avait pas été convenue en cas de restitution des parcelles, à preuve la brièveté du délai imposé pour cette restitution sous peine d’astreinte.

Par conclusions notifiées le 27 juillet 2020, la SAS ETABLISSEMENTS CORMIER a demandé de :

'Vu l’article 28 du Décret du 4 Janvier 1955, et l’Ordonnance du 10 Juin 2010.

Vu les dispositions des articles 1134 et 1654-1655 et 1656 du Code Civil

Vu les dispositions de l’article 367 du Code de Procédure Civile

Vu les protocoles signés entre les parties les 9 Novembre 2015 et 1^er Février 2016

Vu le jugement prononcé le 21 Novembre 2017

Vu l’arrêt de la Cour d’Appel prononcé le 11 Septembre 2018

Constater que par arrêt du 11 Septembre 2018, la Cour d’Appel a prononcé la résolution de la vente du 2 Janvier 2015 et qu’à défaut du paiement du prix, la clause résolutoire a produit son plein et entier effet sur les parcelles sises rue du 18 juin, ZAC de BEAULIEU à PUILBOREAU, (Charente-Maritime) d’une surface totale de 39a 28ca, cadastré :

ZH 274, lieu-dit […], d’une contenance de 15a 47ca.

ZH 275, lieu-dit […], d’une contenance de 23a 81ca.

Constater que la société Z A n’a pas procédé au paiement de l’immeuble appartenant à la SAS ETABLISSEMENT H.CORMIER et qu’elle aurait du restituer l’immeuble

A titre principal

Confirmer le jugement de première instance et fixer la créance de la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Z A ainsi :

La somme de 1 939 671.30 € TTC au titre de la reconstruction des immeubles détruits

La somme de 200 000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte initial.

La somme de 2 230 000,00 € au titre de la liquidation de l’astreinte conventionnelle de 10 000.00€ par jour de retard, depuis le 30 Avril 2016, jusqu’à la date fixée dans le jugement de première instance au 8 décembre 2016

Y ajoutant

Fixer la créance de la SAS ETABLISSEMENT H.CORMIER au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Z A ainsi:

La somme de 10 000 Euros par jour à compter du 9 décembre 2016 et jusqu’au 11 septembre 2018 à titre d’astreinte conventionnelle, ladite somme correspondant à la somme à parfaire jusqu’à la date de la résolution de la vente acté par l’arrêt de la Cour d’Appel

La somme de 250 000,00 € au titre des frais de la démolition

En tant que de besoin dire et juger que les éventuelles sommes qui pourraient être mises à la charges de l’intimé se compenseront avec les sommes qui lui seront allouées

Débouter la SCP C D, es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Z A de l’ensemble de ses demandes.

Condamner la SCP C D, es qualité de mandataire de la liquidation judiciaire de la SARL Z A à payer à la SAS ETABLISSEMENTS H. CORMIER la somme de 10 000,00 € devant la Cour d’Appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de publication auprès des services de la conservation des Hypothèques de LA ROCHELLE '.

Elle a rappelé l’obligation de remise en état des parties dans la situation qui existait antérieurement à la vente résolue, qu’elle exploitait antérieurement à la vente une concession BMW dans le bâtiment démoli. Selon elle, devait être ajouté au coût de reconstruction (1.616.392,80 € hors taxes) celui de démolition des constructions entreprises par la société Z A (250.000 €). Elle a contesté que les travaux débutés d’un parc de stationnement souterrain et ceux sur la ligne à haute tension réalisés à l’initiative de l’acquéreur aient apporté une quelconque plus-value à la parcelle. Elle a soutenu que les acomptes sur le prix de vente perçus dont elle doit restitution devaient s’imputer sur l’indemnité d’immobilisation lui revenant.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2020, la SCI DU MOULIN a demandé de :

'Vu les articles 1134 et 1656 du Code Civil,

Vu l’acte authentique de vente du 30 décembre 2014,

Vu les protocoles d’accord des 30 novembre 2015 et 1^er février 2016,

Vu l’arrêt du 11 septembre 2018 ayant définitivement statué sur la résolution de la vente.

Constater que la société Z A n’a pas respecté le délai fixé au 29 avril 2016 pour régler le prix de vente.

Constater que la société Z A était tenue à restitution des lieux dans leur état d’origine, à raison de la résolution intervenue.

Vu l’intervention volontaire de la SCP C D, représentée par Maître B C, mandataire judiciaire, mandataire liquidateur et de la SARL Z A .

Confirmer le jugement dont appel et fixer la créance de la SCI DU MOULIN au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Z A ainsi qu’il suit:

- UN MILLION QUATRE CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES (1 494 383,79 €) TTC au titre de la remise en état des lieux

- DEUX CENT MILLE EUROS (200 000 €) à titre d’indemnité d’immobilisation

- DEUX MILLIONS DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (2 230 000 €) à titre d’astreinte conventionnelle du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016 à parfaire

Y ajoutant

- La somme de 10 000 Euros par jour calendaire entre le 9 décembre 2016 et le 11 septembre 2018 à titre d’astreinte conventionnelle.

- La somme de 250 000 Euros au titre des frais de démolition du parking partiellement édifié.

En toute hypothèse,

Débouter la SCP C D, es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Z A de l’ensemble de ses demandes.

Ordonner compensation des sommes qui pourraient être mise à charge de la SCI DU MOULIN avec le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la société Z A.

CONDAMNE la SCP C D, es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Z A aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, sa publication, la délivrance de la sommation de restituer et les frais de publicité foncière.

Condamner la SCP C D es qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Z A à payer à la SCI DU MOULIN la somme de 8 000 €uros au titre de l’article 700".

Elle a rappelé que :

— la vente de la parcelle avait fait suite à une promesse de vente ;

— l’acquéreur n’avait pas honoré son engagement de paiement du prix de vente;

— le protocole d’accord du 1^er février 2016 avait stipulé que l’effet de la clause résolutoire était repoussé au 29 avril 2016 et qu’à cette date, à défaut de financement bancaire, le bien vendu devait être restitué immédiatement ;

— les mises en demeure de restituer la parcelle des 11 mai, 25 mai et 3 juin 2016 étaient demeurées infructueuses, de même que la sommation du 12 juillet 2016.

Elle a soutenu que :

— la société Z A avait démoli les bâtiments alors même qu’elle ne disposait que d’un financement bancaire insuffisant (4.500.000 €) pour s’acquitter du paiement du prix de vente (7.490.000 €) ;

— l’acquéreur devait restitution du bien dans l’état qui était le sien antérieurement à la vente et l’indemniser de la perte de valeur de la parcelle du fait de la démolition du bâtiment ;

— les travaux d’aménagement réalisés par la société Z A n’avaient pas accru la valeur de la parcelle et qu’elle était en droit de les conserver par application de l’article 555 du code civil ;

— que le prix de vente des parcelles à la société LIDL avait été de 7.000.000 € hors taxes, montant moindre de 490.000 € du prix de vente précédent.

Elle a demandé confirmation du jugement du chef de l’indemnisation d’immobilisation et la liquidation de l’astreinte conventionnelle de 10.000 € par jour de retard, pour le montant de 2.230.000 € retenu au jugement, à actualiser.

Elle a contesté devoir restitution de la part du prix de vente perçue, ce montant devant se compenser avec sa créance.

Par ordonnance du 22 juillet 2020, le conseiller de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 17 juillet 2020 et a clôturé la procédure au 28 juillet suivant.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2020, la société Z A et la SCP C D prise en la personne de Maître B C, liquidateur judiciaire de la SARL

Z A, ont demandé de :

'Vu les articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

Ecarter des débats les conclusions notifiées par la SAS ETABLISSEMENTS H. CORMIER le 27 juillet 2020,

La débouter de toutes les demandes, fins et prétentions,

Dépens comme précédemment requis'.

Par courrier en date du 9 septembre 2020 transmis par voie électronique, la société Z A et la SCP C D prise en la personne de Maître B C, liquidateur judiciaire de la SARL Z A, ont indiqué retirer ces dernières conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR L’ORDONNANCE DE CLOTURE ET LE REJET DES ECRITURES DE LA SOCIETE ETABLISSEMENTS CORMIER

L’article 783 auquel renvoie l’article 907 du même code dispose que : 'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office'. L’article 784 du même code précise que 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue', que 'la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation' et que 'l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal'.

L’appelante sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture dont la date avait initialement été fixée au 17 juillet 2020. Cette ordonnance a été révoquée par décision du 22 juillet 2020 du conseiller de la mise en état et la clôture a été fixée au 28 juillet suivant. Les demandes des appelants relatives à la révocation de l’ordonnance de clôture du 17 juillet 2020 et au rejet des écritures de la société ETABLISSEMENTS CORMIER notifiées le 9 juillet précédent sont désormais sans objet.

La recevabilité des écritures notifiées par cette dernière le 27 juillet 2020 n’est plus contestée.

B – SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE ETABLISSEMENTS CORMIER

1 – sur les conséquences de la résolution de la vente

La résolution de la vente intervenue entre la société Z A et la société ETABLISSEMENTS CORMIER impose de remettre les parties dans la situation qui existait antérieurement.

L’acte de vente des 30 décembre 2014 et 2 janvier 2015 mentionne qu’existait sur les parcelles cédées un 'ensemble de bâtiments'. Il n’a pas été indiqué à l’acte que le bien était en mauvais état ou vétuste. La venderesse exploitait notamment dans l’un des bâtiments vendu une concession automobile de la marque BMW. Les photographies produites aux débats, non datées mais non contestées, laissent apparaître une salle d’exposition en bon état d’entretien. Le 'pré-rapport de mission de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante – avant démolition’ en date du 28 janvier 2014 établi par la société ETB sur la demande de la société Z A ne fait mention que d’une présence modérée d’amiante. Celle-ci n’avait pas fait obstacle à l’exploitation antérieure des lieux. Les encarts photographiques ne permettent par ailleurs pas de retenir un mauvais état général du bien. Le procès-verbal du 12 janvier 2015 dressé par Maître G H I, huissier de justice associé à LA ROCHELLE sur la requête de la société LEGRAND BATISSEURS fait le 'constat des désodres existants sur la voirie, les avoisinants avant démilition des locaux RYSER et BMW (terrassement gros oeuvre et VRD) pour le compte de la SARL Z A maitre d’ouvrage'. Ce constat n’a pas porté sur l’état des bâtiments devant être détruits. Il s’ensuit que la société Z A ne justifie pas du mauvais état des bâtiments cédés.

Aucune stipulation n’est venue dispenser la société Z A de restituer les parcelles cédées en l’état qui était le leur à la date de la vente en cas de résolution de la vente. Leur acquisition postérieure par la société LIDL est sans incidence sur l’obligation de restitution pesant sur la société Z A.

Le procès-verbal du 18 juillet 2016 dressé sur la requête de la SCI DU MOULIN et de la société ETABLISSEMENTS CORMIER par Maître J-K L, huissier de justice associé à LA ROCHELLE, établit que les bâtiments qui existaient sur les parcelles vendues ont été détruits. L’état d’avancement du chantier entrepris par la société Z A était le suivant à la date du constat :

'Avançant vers l’ouest des trois parcelles nous arrivons dans une zone qui correspond approximativement aux parcelles 273 et 274, propriété de la SAS ETABLISSEMENTS H. CORM1ER.

- Les travaux sur ces parcelles sont les plus avancés, puisque la partie ouest des terrains possèdent non seulement les poteaux verticaux et des poutres horizontales. mais aussi la chape de ciment couvrant une grande partie de la parcelle.

- Sur certaines zones, un grillage est en place, attendant que la dalle soit coulée.

L’ensemble évidemment est très rouillé.

- Stockées à plat sur le sol, de nombreuses plaques de treillage métalliques rouillées sont présentes sur le site.

Côté rue du 8 mai (au nord du chantier) on retrouve la différence d’avancement du chantier avec, sur les photos ci-dessous le côté « Ryser » à gauche moins avancé et le côté « Cormier » à droite avec des bâtiments qui sortent de terre (qui correspondent au plancher de l’immeuble du fait de la déclivité du terrain).

A droite encore à l’extrémité de la parcelle « Cormier » trois Algeco sont en place'.

Ce chantier n’a pas évolué postérieurement.

Il résulte de ces développements que la société ETABLISSEMENTS CORMIER est fondée à solliciter paiement du coût de reconstruction justement apprécié par le premier juge au vu d’une étude de faisabilité de la société K217 ARCHITECTURE à 1.939.671,30 € toutes taxes comprise (1.616.392,20 € hors taxes), montant incluant le coût des honoraires d’architecte. Le coût de démolition des constructions entreprises par la société Z A, d’aucune utilité, n’a pas été justifié. Toutefois, en raison de la procédure collective ouverte à l’égard de la société Z A, la créance ne peut être que fixée au passif.

Le jugement, qui a condamné antérieurement à l’ouverture de la procédure collective la société Z A au paiement de ces sommes, sera réformé en considération de celle-ci.

2 – indemnité d’immobilisation

Par acte authentique du 23 mars 2013, la société ETABLISSEMENTS CORMIER avait, avec la SCI DU MOULIN, consenti à la société Z A une promesse unilatérale de vente des parcelles précitées. Cette promesse a été à diverses reprises prorogée. Il a été stipulé à un acte du 10 février 2010 rappelé à un acte du 1^er juillet 2014 reçu par Maître Lanig DAOULAS, notaire associé à LA ROCHELLE, qu’une indemnité d’immobilisation était versée par la société Z A aux promettants à hauteur de 100.000 € chacun. A cet acte du 1^er juillet 2014, il a stipulé en pages 18 et 19 :

'Indemnité d’immobilisation

1. Constatation d’un versement par le X

Il est convenu entre les parties que l’indemnité d’immobilisation est d’un montant de QUATRE CENT MILLE EUROS (400 000,00 EUR).

Le PROMETTANT se reconnaît être déjà en possession de ladite somme pour partie, savoir

La société ETS H. CORMIER à concurrence de cent mille euros (100.000 €)

La SCl DU MOULIN à concurrence de cent mille euros (100.000 €)

[…]

Monsieur M K N Y… substituant le X, effectuera des virements bancaires et au plus tard le 31 juillet 2014, directement entre les mains du PRUMETTANT de la somme de DEUX CENT MILLEEUROS (200.000 EUR)… se répartissant ainsi

La société ETS H. CORMIER à concurrence de deux cent mille euros (100.000 €)

La SCI DU MOULIN a concurrence de cent mille euros (100.000 €)

En cas de non versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues si bon semble au PROMETTANT.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Ccde civil ne lui sont pas applicables

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou à Monsieur Y selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR;

b) en cas de non réalisation de la vente promise suite à la non obtention de son financement par le X, la somme ci-dessus versée devra lui être restituée par le PROMETTANT dans un délai de 6 mais à compter de la signification de la non obtention de ce financement.

c) en cas de non réalisation de la vente promise suite à la défaillance du X malgré la réalisation des conditions suspensives, cette somme restera acquise au PROMETTANT.

Les parties déchargent le notaire associé soussigné de toutes responsabilités, ayant décidées entre elles, malgré les recommandations du Notaire, que l’indemnité d’immobilisation serait versée directement au PROMETTANT et non en la comptabilité du Notaire sur un compte séquestre'.

En page 4 de l’acte de vente des 30 décembre 2014 et 2 janvier 2015, il a été stipulé :

'MODALITES DE PAIEMENT DU PRIX

PARTIE PAYEE COMPTANT

Sur la somme de TROIS MILLIONS HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (3 890 000,00 €), celle de DEUX CENT MILLE EUROS (200.000,00 E) a été payée comptant, au VENDEUR, avant ce jour, hors la comptabilité du notaire associé soussigné, ainsi qu’il le reconnaît et lui en consent quittance d’autant,

[…]

Imputation

Il est précisé que sur cette partie du prix payée comptant, s’impute la somme de deux cent mille euros (200 000 eur) représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation versée, aux termes de la promesse de vente conclue entre les parties, directement dés avant ce leur entre les mains du VENDEUR'.

La venderesse sera tenue à restitution de la partie du prix de vente perçue.

La résolution de la vente a pour cause le défaut de paiement du prix de vente par la société Z A qui ne s’est prévalue antérieurement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’aucun défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives qui avaient été stipulées à son profit. La société ETABLISSEMENTS CORMIER est dès lors fondée à solliciter paiement de la somme de 200.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Comme précédemment, le jugement sera infirmé pour tenir compte de la procédure collective ouverte à l’égard de la société Z A et la créance de la société ETABLISSEMENTS CORMIER fixée au passif.

3 – sur l’astreinte conventionnelle

Il a été stipulé à l’avenant en date du 1^er février 2016 précédemment rappelé que :

— que la venderesse renonçait à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente qu’à défaut de restitution du bien cédé jusqu’au 29 avril 2016 ;

— la société Z A, si elle ne pouvait tenir ses engagements, restituerait aussitôt le bien, sous astreinte conventionnelle définitive de 10 000€ par jour de retard.

La société ETABLISSEMENTS CORMIER est dès lors fondée à solliciter la liquidation de cette astreinte sur la période courant du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016, pour un montant 2.230.000 € (223 x 10.000 €).

Par courrier en date du 14 mars 2017, le conseil de la société Z A a en exécution de l’arrêt du 10 mars 2017 de cette cour offert de restituer les parcelles. Jusqu’à cette date, l’astreinte conventionnelle a couru à l’encontre de l’appelante, sur 96 jours. La société ETABLISSEMENTS CORMIER est dès lors fondée à solliciter la liquidation de cette astreinte sur cette période, pour un

montant de 960.000 € (96 x 10.000 €).

La créance de la société ETABLISSEMENTS CORMIER est ainsi de 3.190.000 € (2.230.000 € + 960.000 €). Le jugement sera en conséquence infirmé et la créance de la société ETABLISSEMENTS CORMIER fixée pour ce montant au passif de la procédure collective.

4 – compensation

La créance que peut détenir la société Z A sur la société ETABLISSEMENTS CORMIER à raison de la résolution de la vente et celle de cette dernière, connexes, se compenseront entre elles.

C – SUR LES DEMANDES DE LA SCI DU MOULIN

1 – sur les conséquences de la résolution de la vente

La résolution de la vente intervenue entre la société Z A et la SCI DU MOULIN impose de remettre les parties dans la situation qui existait antérieurement.

L’acte de vente du 30 décembre 2014 mentionne qu’existait sur la parcelle cédée un 'bâtiment'. Il n’a pas été indiqué à l’acte que le bien était en mauvais état ou vétuste. Le 'pré-rapport de mission de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante – avant démolition’ en date du 29 janvier 2014 établi par la société ETB sur la demande de la société Z A ne fait mention que d’une très faible présence d’amiante. Celle-ci n’avait pas fait obstacle à l’exploitation antérieure des lieux (page 1 du pré-rapport précité) : 'Ancien magasin Ryser'. Les encarts photographiques ne permettent par ailleurs pas de retenir que le bâtiment était inexploitable. Le procès-verbal précité du 12 janvier 2015 dressé par Maître G H I, huissier de justice associé à LA ROCHELLE sur la requête de la société LEGRAND BATISSEURS, n’a pas porté sur l’état des bâtiments devant être détruits. Il s’ensuit que la société Z A ne justifie pas du mauvais état du bâtiment cédé.

Aucune stipulation n’est venue dispenser la société Z A de restituer la parcelle cédée en l’état qui était le sien à la date de la vente en cas de résolution de la vente. Son acquisition postérieure par la société LIDL est sans incidence sur l’obligation de restitution pesant sur la société Z A.

Le procès-verbal du 18 juillet 2016 dressé sur la requête de la SCI DU MOULIN et de la société ETABLISSEMENTS CORMIER par Maître J-K L, huissier de justice associé à LA ROCHELLE, dont les termes ont été précédemment rappelés établit que le bâtiment qui existait sur la parcelle vendue a été détruit et que le chantier du centre commercial que la société Z DRICE souhaitait réalisé était peu avancé.

Il résulte de ces développements que la SCI DU MOULIN est fondée à solliciter paiement du coût de reconstruction justement apprécié par le premier juge au vu d’un devis en date du 28 octobre 2016 de la société JMPF à 1.494.383,79 € toutes taxes comprise (1.245.342,36 € hors taxes), montant incluant notamment le coût des honoraires d’architecte et de maîtrise d’oeuvre. Le coût de démolition des constructions entreprises par la société Z A, d’aucune utilité, n’a pas été justifié.

Comme précédemment, le jugement sera réformé pour tenir compte de la procédure collective ouverte à l’égard de la société Z A et la créance de la SCI DU MOULIN fixée au passif.

2 – indemnité d’immobilisation

Par acte authentique du 23 mars 2013, la SCI DU MOULIN avait, avec la société

ETABLISSEMENTS CORMIER, consenti à la société Z A une promesse unilatérale de vente des parcelles précitées. Cette promesse a été diverses reprises prorogée. Il a été stipulé à un acte du 10 février 2010 rappelé à un acte du 1^er juillet 2014 reçu par Maître Lanig DAOULAS, notaire associé à LA ROCHELLE, qu’une indemnité d’immobilisation était versée par la société Z A aux promettants à hauteur de 100.000 € chacun. A cet acte du 1^er juillet 2014 dont les termes ont été précédemment rappelés, le versement à chacune des venderesses d’une indemnité d’immobilisation de 200.000 € a été stipulé en pages 18 et 19.

En page 4 de l’acte de vente du 30 décembre 2014 et 2 janvier 2015, il a été stipulé :

'MODALITES DE PAIEMENT DU PRIX

PARTIE PAYEE COMPTANT

Sur la somme de TROIS MILLIONS SIX CENT MILLE MILLE EUROS (3 600 000,00 €), celle de DEUX CENT MILLE EUROS (200.000,00 E) a été payée comptant, au VENDEUR, avant ce jour, hors la comptabilité du notaire associé soussigné, ainsi qu’il le reconnaît et lui en consent quittance d’autant,

[…]

Imputation

Il est précisé que sur cette partie du prix payée comptant, s’impute la somme de deux cent mille euros (200 000 eur) représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation versée, aux termes de la promesse de vente conclue entre les parties, directement dés avant ce leur entre les mains du VENDEUR'.

La venderesse sera tenue à restitution de la partie du prix de vente perçue.

La résolution de la vente a pour cause le défaut de paiement du prix de vente par la société Z A qui ne s’est prévalue antérieurement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’aucun défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives qui avaient été stipulées à son profit. La SCI DU MOULIN est dès lors fondée à solliciter paiement de la somme de 200.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Comme précédemment, le jugement sera infirmé pour tenir compte de la procédure collective ouverte à l’égard de la société Z A et la créance de la société ETABLISSEMENTS CORMIER fixée au passif.

3 – sur l’astreinte conventionnelle

Il a été stipulé à l’avenant en date du 1^er février 2016 précédemment rappelé:

— que la venderesse renonçait à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente jusqu’au 29 avril 2016 ;

— la société Z A, si elle ne pouvait tenir ses engagements, restituerait aussitôt le bien, sous astreinte conventionnelle définitive de 10 000€ par jour de retard.

La SCI DU MOULIN est dès lors fondée à solliciter la liquidation de cette astreinte sur la période courant du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016, pour un montant 2.230.000 € (223 x 10.000 €).

Par courrier en date du 14 mars 2017, le conseil de la société Z A a en exécution de

l’arrêt du 10 mars 2017 de cette cour offert de restituer les parcelles. Jusqu’à cette date, l’astreinte conventionnelle a couru à l’encontre de l’appelante, sur 96 jours. La SCI DU MOULIN est dès lors fondée à solliciter la liquidation de cette astreinte sur cette période, pour un montant de 960.000 € (96 x 10.000 €).

La créance de la SCI DU MOULIN est ainsi de 3.190.000 € (2.230.000 € + 960.000 €). Le jugement sera en conséquence infirmé et la créance de la SCI DU MOULIN fixée pour ce montant au passif de la procédure collective.

4 – compensation

La créance que peut détenir la société Z A sur la SCI DU MOULIN à raison de la résolution de la vente et celle de cette dernière, connexes, se compenseront entre elles.

D – SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE Z A

La société Z A soutient qu’elle a apporté des améliorations aux choses objet des ventes résolues : rehaussement de la ligne à haute tension, création d’un parc de stationnement souterrain.

En cas d’améliorations apportées à la chose objet de la vente résolue, seules les dépenses nécessaires et celles utiles peuvent donner lieu à indemnisation au profit de l’acheteur.

1 – sur la ligne à haute tension

Le projet de création d’un centre commercial sur plusieurs niveaux rendait nécessaire le réhaussement de cette ligne électrique. Celui-ci n’est intervenue que dans l’intérêt de la société Z A. Il n’est pas établi qu’il a amélioré les parcelles, ni qu’il était un acte utile ou nécessaire.

La demande en paiement de la société Z A n’est dès lors pas fondée.

2 – sur le parc de stationnement

Le procès-verbal du 18 juillet 2016 dressé sur la requête de la SCI DU MOULIN et de la société ETABLISSEMENTS CORMIER par Maître J-K L, huissier de justice associé à LA ROCHELLE, établit que ce parc de stationnement est inachevé et inutilisable. L’acte du 29 novembre 2018 de vente par la SCI DU MOULIN de la parcelle cadastrée section ZH n° 276 à la société LIDL l’a décrite comme suit : 'Un terrain à bâtir supportant des fondations non achevées destinées à être démolies'. L’attestation en date du 11 juin 2018 de Maître E F, notaire associé à ROYAN (Charente-Maritime) chargé d’assister la société LIDL avait décrit de même les parcelles cadastrées section ZH n° 274 et 275 devant être cédées par la société ETABLISSEMENTS CORMIER.

Ce parc de stationnement, inutilisable et devant être détruit, n’a apporté aucune amélioration aux parcelles. Sa réalisation ne constituait par ailleurs pas un acte nécessaire ou utile.

Comme précédemment, la demande en paiement de la société Z A n’est dès lors pas fondée.

Pour ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Z A.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement par la société Z A.

La créance de frais résultant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, mise à la charge du débiteur en liquidation judiciaire, trouve son origine dans la décision qui statue sur ces frais, et entre dans prévisions des articles L 622-7, L 631-14 et L 641-3 du code de commerce dès lors que cette décision est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Il serait inéquitable et préjudiciable aux droits des intimées de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens de première instance et d’appel. Il sera pour ce motif fait droit aux demandes formées de ce chef pour les montant ci-après précisés.

[…]

La charge des dépens d’appel qui incluront les frais de publication des arrêts incombe à la société Z A.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

RECOIT la SCP C D prise en la personne de Maître B C, liquidateur judiciaire de la SARL Z A, en son intervention volontaire à l’instance ;

CONSTATE que la société Z A et de la SCP C D prise en la personne de Maître B C, liquidateur judiciaire de la SARL Z A, ne maintiennent pas leur demande formulée par conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2020 de voir 'Ecarter des débats les conclusions notifiées par la SAS ETABLISSEMENTS H. CORMIER le 27 juillet 2020" ;

CONSTATE que sont désormais sans objet les demandes formulées par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2020 de la société Z A et de la SCP C D prise en la personne de Maître B C, liquidateur judiciaire de la SARL Z A, de :

'Prononcer la clôture à une date la plus proche des plaidoiries,

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 17 juillet 2020,

A défaut de révocation de l’ordonnance de clôture,

Rejeter et déclarer irrecevables pour tardiveté les conclusions de la SAS ETABLISSEMENTS H. CORMIER notifiées le 9 juillet 2020" ;

et vu l’arrêt du 11 septembre 2018,

CONFIRME le jugement du 21 novembre 2017 du tribunal de grande instance de LA ROCHELLE sauf en ce qu’il :

'CONDAMNE la SARL Z A à payer à la SCI DU MOULIN les sommes suivantes :

- UN MILLION QUATRE CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES (1 494 383,79 €) TTC au titre de la remise en état des lieux ;

- DEUX CENT MILLE EUROS (200 000 €) à titre d’indemnité d’immobilisation ;

- DEUX MILLIONS DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (2 230 000 €) à titre d’astreinte conventionnelle du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016 à parfaire ;

CONDAMNE la SARL Z A à payer à la SAS ETABLISSEMENTS H.CORMIER les sommes de :

- UN MILLION NEUF CENT TRENTE NEUF MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET TRENTE CENTIMES (1 939 671.30 €) TTC au titre de la reconstruction des immeubles détruits ;

- DEUX CENT MILLE EUROS (200 000 €) à titre d’indemnité d’immobilisation

- DEUX MILLIONS DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (2 230 000 €) à titre d’astreinte conventionnelle du 30 avril 2016 au 8 décembre 2016 à parfaire' ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

FIXE la créance de la société SAS ETABLISSEMENTS CORMIER au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Z A aux sommes de :

—  1.939.671,30 € (montant toutes taxes comprises) correspondant au coût de reconstruction des bâtiments détruits ;

—  200.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ;

—  3.190.000 € en liquidation de l’astreinte conventionnelle ;

DIT que la créance que pourrait détenir la société Z A sur la société SAS ETABLISSEMENTS CORMIER à raison de la résolution de la vente se compensera avec celle détenue par cette dernière sur la société Z A ;

FIXE la créance de la SCI DU MOULIN au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Z A aux sommes de :

—  1.494.383,79 € (montant toutes taxes comprises) correspondant au coût de reconstruction du bâtiment détruit ;

—  200.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ;

—  3.190.000 € en liquidation de l’astreinte conventionnelle ;

DIT que la créance que pourrait détenir la société Z A sur la SCI DU MOULIN à raison de la résolution de la vente se compensera avec celle détenue par cette dernière sur la société Z A ;

CONDAMNE la SCP C D prise en la personne de Maître B C, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Z A, à payer en cause d’appel à la société SAS ETABLISSEMENTS CORMIER la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP C D prise en la personne de Maître B C, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Z A, à payer en cause d’appel à la SCI DU MOULIN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP C D prise en la personne de Maître B C, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Z A, aux dépens d’appel incluant les frais de publication des arrêts.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,