Arrêt n° 244

du 10/06/2026

N° RG 25/00608 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUKB

MLB/ST

formule exécutoire le :

10/06/26

à :

— SELARL JURILAW

— M. [C]

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 10 juin 2026

APPELANTE :

d’une décision rendue le 27 Mars 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de SEDAN (n° 5124000010)

Madame [N] [J] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Justine POTIER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau D’ARDENNES

INTIMÉ :

Monsieur [B] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur MÉLIN François, Président

Madame BERTHELOT Marie-Laure, Conseiller

Monsieur JULIEN Olivier, Conseiller

GREFFIER lors des débats :

Madame Sandra TOUPIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 avril 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application des dispositions des articles 939 et 945-1 du code de procédure civile, M. François MELIN, conseiller rapporteur, a entendu en explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par M. François MELIN, Président, et par Madame Sandra TOUPIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Faits et procédure :

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mars 2024, Maître [Y] [D], notaire à [Localité 3], a informé Madame [N] [J] épouse [H], preneur bénéficiaire du droit de préemption, de la volonté de son bailleur, Monsieur [B] [C], de vendre les parcelles suivantes situées commune de [Localité 1] (ancienne commune de [Localité 4]) cadastrées comme suit, au prix de 90 000 euros, outre 7 700 euros de frais d’acte à la charge de l’acquéreur :

— section D [Cadastre 1] [Localité 5] d’une contenance de 13a 08ca (taillis)

— section D [Cadastre 2] [Localité 5] d’une contenance de 32a 67ca (taillis)

— section D [Cadastre 3] [Localité 6] d’une contenance de 17a 10ca (taillis)

— section D [Cadastre 4] [Localité 6] d’une contenance de 28a 60ca (taillis)

— section ZD [Cadastre 5] [Localité 7] d’une contenance de 04ha 77a 90ca (terre)

— section ZD [Cadastre 6] [Localité 8] d’une contenance de 9ha 19a 60ca (pré et bois taillis)

— section D [Cadastre 7] [Localité 5] d’une contenance de 83a 74ca (pré).

Par lettre recommandée du 15 avril 2024, Madame [N] [J] épouse [H] a informé Monsieur [B] [C] qu’elle saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux pour exercer son droit de préemption et pour que le tribunal fixe un prix 'non exagéré'.

Madame [N] [J] épouse [H] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan par lettre recommandée reçue au greffe le 17 avril 2024.

Par ordonnance du 27 mai 2024, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise. Faute pour Madame [N] [J] épouse [H] d’avoir consigné la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, la caducité de l’ordonnance de désignation a été constatée et la poursuite de l’instance a été ordonnée.

Par jugement du 27 mars 2025, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré Madame [N] [J] épouse [H] irrecevable en son action en raison de la forclusion, l’a condamnée aux dépens de l’instance et a rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Madame [N] [J] épouse [H] a formé appel le 25 avril 2025 pour voir infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

Par arrêt en date du 26 novembre 2025, la cour a :

— infirmé le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré Madame [N] [J] épouse [H] irrecevable en son action en raison de la forclusion et l’a condamnée aux dépens de l’instance ;

— déclaré Madame [N] [J] épouse [H] recevable à exercer son droit de préemption et à faire fixer judiciairement le prix de vente des parcelles ;

— ordonné une expertise ;

— désigné pour y procéder Madame [F] [U], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Reims, avec pour mission, les parties et leur conseil régulièrement appelés, de :

— recueillir tous les éléments nécessaires à sa mission, se faire remettre les documents contractuels, financiers, administratifs et tous documents utiles, entendre les parties et tous sachants,

— visiter les parcelles suivantes situées commune de [Localité 1] (ancienne commune de [Localité 4]) cadastrées comme suit :

— section D [Cadastre 1] [Localité 5] d’une contenance de 13a 08ca (taillis)

— section D [Cadastre 2] [Localité 5] d’une contenance de 32a 67ca (taillis)

— section D [Cadastre 3] [Localité 6] d’une contenance de 17a 10ca (taillis)

— section D [Cadastre 4] [Localité 6] d’une contenance de 28a 60ca (taillis)

— section ZD [Cadastre 5] [Localité 7] d’une contenance de 04ha 77a 90ca (terre)

— section ZD [Cadastre 6] [Localité 8] d’une contenance de 9ha 19a 60ca (pré et bois taillis)

— section D [Cadastre 7] [Localité 5] d’une contenance de 83a 74ca (pré),

— rechercher et chiffrer les améliorations effectuées par Madame [N] [J] au bénéfice du fonds loué,

— proposer une évaluation du prix des parcelles,

— ordonné le renvoi de la cause et des parties à l’audience du mercredi 29 avril 2026 à 9 heures ;

— réservé la demande de Madame [N] [J] épouse [H] tendant à voir juger que les frais d’expertise seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur ;

— condamné Madame [N] [J] épouse [H] et Madame [L] [H] à assumer les dépens de première instance par moitié ;

— condamné Madame [N] [J] épouse [H] et Monsieur [B] [C] à payer par moitié les dépens de la procédure d’appel.

L’expert a déposé son rapport le 6 mars 2026.

Aux termes de celui-ci, il indique que la somme de 84 500 euros correspond à la valeur vénale maximale mais non exagérée des parcelles et qu’en l’absence d’état des des lieux d’entrée, il lui est impossible de chiffrer les améliorations effectuées par Madame [N] [J] épouse [H] au bénéfice du fonds loué.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement lors de l’audience du 29 avril 2026, Madame [N] [J] épouse [H] demande à la cour de :

— fixer à la somme globale de 62 341,60 euros la valeur vénale des parcelles en vente décomposées comme suit sises à [Localité 1] :

— section ZD [Cadastre 5] lieudit '[Localité 7]' : 20 112 euros,

— section D [Cadastre 1] lieudit '[Localité 5]' : 459,20 euros,

— section D [Cadastre 2] lieudit '[Localité 5]' : 1 148 euros,

— section D [Cadastre 3] lieudit '[Localité 6]' : 600,80 euros,

— section D [Cadastre 4] lieudit '[Localité 6]' : 1 004,80 euros,

— section D [Cadastre 7] lieudit '[Localité 5]' : 2 995,20 euros,

— section ZD [Cadastre 6] lieudit '[Localité 8]' : 32 892 euros,

— section ZD [Cadastre 8] lieudit '[Localité 7]' : 2 106,40 euros,

— section ZD [Cadastre 4], lieudit '[Localité 6]' : 1 023,20 euros,

— à titre infiniment subsidiaire fixer à la somme globale de 84 500 euros la valeur vénale des parcelles en vente décomposées comme suit sises à [Localité 1] :

— section ZD [Cadastre 5] lieudit '[Localité 7]' : 29 300 euros,

— section D [Cadastre 1] lieudit '[Localité 5]' : 600 euros,

— section D [Cadastre 2] lieudit '[Localité 5]' : 1 400 euros,

— section D [Cadastre 3] lieudit '[Localité 6]' : 800 euros,

— section D [Cadastre 4] lieudit '[Localité 6]' : 1 300 euros,

— section D [Cadastre 7] lieudit '[Localité 5]' : 3 900 euros,

— section ZD [Cadastre 6] lieudit '[Localité 8]' : 43 200 euros,

— section ZD [Cadastre 8] lieudit '[Localité 7]' : 2 800 euros,

— section ZD [Cadastre 4], lieudit '[Localité 6]' : 1 300 euros,

— prendre acte de ce qu’elle entend exercer son droit de préemption pour ce prix,

— dire et juger que chaque partie devra faire connaître à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sa décision d’accepter ou de refuser la vente au prix fixé par l’arrêt à intervenir dans le délai de deux mois à compter de la signification de celui-ci,

— dire et juger que les frais d’expertise seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur en cas de réalisation de la vente et seront, dans le cas contraire, supportés par la partie qui n’acceptera pas la décision judiciaire fixant le prix,

— débouter Monsieur [B] [C] de ses demandes,

— condamner Monsieur[B] [C] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [C] aux dépens.

Lors de l’audience, Monsieur [B] [C] a développé oralement les termes de l’écrit reçu à la cour le 30 janvier 2026, à l’exception de ceux concernant la validité du bail, demandant à la cour de :

— condamner Madame [N] [J] épouse [H] à lui payer les sommes de :

. 9 000 euros pour préjudices dûs aux attentes excessives subies pendant la période dilatée,

. 906 euros à titre de dédommagement pour ses frais kilométriques pendant la période dilatée,

— lever les condamnations aux dépens, pour moitié, des procédures de première instance et d’appel dont il est l’objet, suivant l’arrêt de la cour d’appel du 26 novembre 2025,

— prononcer, dans un délai très proche, l’exécution définitive de ses demandes.

Il a en outre sollicité l’entérinement du rapport d’expertise.

MOTIFS

— Sur la valeur vénale des parcelles :

À l’appui de sa demande tendant à voir fixer la valeur vénale des parcelles à la somme de 62 341,60 euros, Madame [N] [J] épouse [H] fait valoir que l’expert retient sans justification très détaillée, la fourchette haute pour des terres occupées de qualité moyenne, qu’il y a lieu dès lors de retenir la valeur médiane et d’appliquer une minoration de 20%, alors que l’expert ne semble pas tenir compte par ailleurs de la minoration liée au bail rural. À titre subsidiaire, elle demande à la cour de fixer la valeur vénale des parcelles à la somme de 84 500 euros.

Monsieur [B] [C] demande à la cour d’entériner le rapport d’expertise.

Aux termes de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, 'Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérés, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente'.

Pour procéder à la fixation de la valeur vénale des parcelles, l’expert a eu recours à la méthode par comparaison.

Pour les parcelles de terres agricoles occupées d’une part et de pâtures occupées d’autre part, il a sélectionné des échantillons respectifs de 22 références de ventes de terres agricoles occupées entre le 1er janvier 2021 et le 31 octobre 2025 dans les communes proches de [Localité 4], situées dans la région des 'Crêtes pré-ardennaises’ et de 37 références occupées de pâtures occupées dans les Ardennes entre le 1er janvier 2021 et le 31 octobre 2025. Afin en outre d’améliorer la représentativité de l’échantillon, il a appliqué la méthode dite 'des quartiles’ qu’il explique en page 14 de son rapport.

Madame [N] [J] épouse [H] reproche à l’expert de ne pas avoir justifié de façon très détaillée la raison pour laquelle il a retenu le choix du 7ème décile plutôt que la médiane ou un décile inférieur. Or, l’expert a justifié un tel choix qui est pertinent, dès lors que l’échantillon est petit.

Madame [N] [J] épouse [H] ne saurait dans ces conditions retenir la valeur médiane de l’échantillon.

Elle n’est pas davantage fondée à voir appliquer à la valeur retenue par l’expert une moins-value de 20% liée à l’occupation des terres, alors que l’échantillon retenu par l’expert concerne des terres occupées, de sorte que la valeur de 7 000 euros/hectare, après valorisation, doit être retenue pour les terres agricoles et celle de 4 700 euros/hectare pour les pâtures.

Pour les parcelles de bois et taillis qui sont libres, l’expert a par ailleurs retenu la valeur médiane de l’échantillon pour 131 références de ventes de bois et taillis libres entre le 1er janvier 2021 et le 30 octobre 2025, arrondi à 4 400 euros/hectare, ce qu’il convient dès lors de retenir, alors que la valeur médiane est la dominante du large échantillon.

Sur la base de ces valeurs par hectare, la valeur vénale des parcelles doit être fixée de la façon suivante :

— section ZD [Cadastre 5] lieudit '[Localité 7]' : 29 300 euros,

— section D [Cadastre 1] lieudit '[Localité 5]' : 600 euros,

— section D [Cadastre 2] lieudit '[Localité 5]' : 1 400 euros,

— section D [Cadastre 3] lieudit '[Localité 6]' : 800 euros,

— section D [Cadastre 4] lieudit '[Localité 6]' : 1 300 euros,

— section D [Cadastre 7] lieudit '[Localité 5]' : 3 900 euros,

— section ZD [Cadastre 6] lieudit '[Localité 8]' : 43 200 euros,

— section ZD [Cadastre 5] lieudit '[Localité 7]' : 2 800 euros,

— section ZD [Cadastre 4], lieudit '[Localité 6]' : 1 300 euros,

arrondis à la somme totale de 84 500 euros, comme le font les parties.

Chaque partie devra faire connaître à l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception sa décision d’accepter ou de refuser la vente au prix susvisé dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

Les frais d’expertise seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur en cas de réalisation de la vente et dans le cas contraire, supportés par la partie qui n’acceptera pas la présente décision.

— Sur la demande de Monsieur [B] [C] au titre de la contrepartie financière :

Monsieur [B] [C] demande la condamnation de Madame [N] [J] épouse [H] à lui payer la somme de 9 000 euros au titre de la contrepartie financière, en réparation des préjudices dûs aux attentes excessives subies pendant la période 'dilatée'.

Une telle demande ne saurait prospérer, alors que les délais sont inhérents à la procédure de première instance puis d’appel, avec la réalisation d’une expertise.

Monsieur [B] [C] doit donc être débouté de sa demande.

— Sur les dépens, sur la demande au titre des indemnités kilométriques de Monsieur [B] [C] et sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Madame [N] [J] épouse [H] :

Monsieur [B] [C] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel postérieurs à l’arrêt du 26 novembre 2025 -l’arrêt ayant déjà tranché les dépens pour la période antérieure-, l’expertise ayant mis en évidence que le prix proposé à l’appelante pour exercer son droit de préemption excédait la valeur vénale des parcelles, et débouté de sa demande d’indemnité de procédure.

Il y a lieu en équité de le condamner à payer à Madame [N] [J] épouse [H] la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Fixe la valeur vénale des parcelles sises sur la commune de [Localité 1] aux sommes suivantes :

— section ZD [Cadastre 5] lieudit '[Localité 7]' : 29 300 euros ;

— section D [Cadastre 1] lieudit '[Localité 5]' : 600 euros ;

— section D [Cadastre 2] lieudit '[Localité 5]' : 1 400 euros ;

— section D [Cadastre 3] lieudit '[Localité 6]' : 800 euros ;

— section D [Cadastre 4] lieudit '[Localité 6]' : 1 300 euros ;

— section D [Cadastre 7] lieudit '[Localité 5]' : 3 900 euros ;

— section ZD [Cadastre 6] lieudit '[Localité 8]' : 43 200 euros ;

— section ZD [Cadastre 5] lieudit '[Localité 7]' : 2 800 euros ;

— section ZD [Cadastre 4], lieudit '[Localité 6]' : 1 300 euros ;

arrondis à la somme totale de 84 500 euros ;

Dit que chaque partie devra faire connaître à l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception sa décision d’accepter ou de refuser la vente au prix susvisé dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit que les frais d’expertise seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur en cas de réalisation de la vente et dans le cas contraire, supportés par la partie qui n’acceptera pas la présente décision ;

Déboute Monsieur [B] [C] de sa demande en paiement de la somme de 9 000 euros ;

Condamne Monsieur [B] [C] à payer à Madame [N] [J] épouse [H] la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute Monsieur [B] [C] de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne Monsieur [B] [C] aux dépens postérieurs à l’arrêt du 26 novembre 2025.

Le greffier, Le président,