ARRET

N°

[G]

[H]

[H]

[H]

C/

S.C.I. SCI FEBAC

CJ/SGS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT FEVRIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/05364 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IT52

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [J] [G]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [M] [H]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [I] [H]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [N] [H]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTS

ET

S.C.I. FEBAC, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Amélie PAULET substituant M^e Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 07 décembre 2023 devant la cour composée de M^me Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

Sur le rapport de M^me Clémence JACQUELINE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 février 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 08 février 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la Présidente étant empêchée, la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2014, la SCI Febac a donné à bail à Mme [M] [H] et M. [J] [G] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 1160 euros toutes charges comprises dont 210 euros de charges récupérables.

Par acte du 12 septembre 2014, Mme [I] [H] et M. [N] [H] se sont portés cautions solidaires du contrat de location signé par les deux locataires. Un état des lieux contradictoire a été dressé le même jour.

Par lettre du 1er août 2017, la SCI Febac a mis en demeure les locataires de payer la somme de 6483,99 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 28 août 2017, les locataires ont donné congé du logement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par actes d’huissier du 29 septembre 2020, la SCI Febac a fait assigner les anciens locataires et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis afin d’obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement en date du 9 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a condamné Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] au paiement à la SCI Febac de la somme de 3561,75 euros au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté les parties du surplus de leurs prétentions, condamné in solidum Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] aux dépens et au paiement à la SCI Febac de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 décembre 2022.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 4 août 2023, ils demandent à la cour de :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 3 561,75 euros au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en limitant la demande des dommages intérêts à la somme de 632,25 euros, a débouté Mme [M] [H] et M. [J] [G] de leur demande de condamnation de la SCI Febac au titre de leur préjudice moral, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, les a condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une indemnité de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, n’a pas écarté l’exécution provisoire,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Febac à verser à M. [J] [G] et Mme [M] [H] la somme de 12 950 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice de jouissance,

— ordonner la compensation de cette somme avec l’arriéré locatif fixé par le jugement,

— condamner la SCI Febac à verser à M. [J] [G] et Mme [M] [H] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— débouter la SCI Febac de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Febac à leur verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Febac aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexjurismo, avocat aux offres de droit en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de l’absence de décence du logement, ils indiquent qu’ils ont bien alerté le bailleur dans un courrier du 11 août 2017 sur son état. Ils soutiennent avoir subi un préjudice dès le début de la location, les désordres n’étant pas apparus subitement en 2017. Ils notent que neuf infractions ont été relevées par la direction départementale des territoires (DDT) qui a conclu à l’indécence du logement et à l’absence de ventilation. Ils admettent une indemnisation à hauteur de 350 euros par mois. Ils ajoutent que l’envoi d’une lettre recommandée n’est pas la condition de l’indemnisation de leur préjudice qui préexistait à l’envoi de leur courrier en août 2017. Ils affirment avoir subi un préjudice moral compte tenu du mépris de leur bailleur qui ne s’est notamment pas déplacé lorsqu’il a été convoqué par la DDT.

Ils demandent la confirmation du jugement dans la mesure où il a reconnu l’absence de justificatifs des charges locatives et l’absence d’acceptation des charges par les locataires. Ils exposent que les différentes pièces produites mentionnent jusqu’à six surfaces différentes pour l’appartement alors que le calcul des consommations de chauffage se base sur la surface totale de l’immeuble et une répartition au prorata des m2.

Ils exposent que les consommations individuelles d’électricité n’entrent pas dans les charges récupérables et qu’un bailleur n’est pas autorisé à refacturer des charges d’électricité à son locataire. Ils précisent que la consommation d’énergie électrique facturée est démesurée.

Par ses dernières conclusions signifiées le 25 mai 2023, la SCI Febac demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] à payer à la SCI Febac la somme de 3 561,75 euros au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en ayant déduit de la dette locative la somme de 632,25 euros allouée au titre du préjudice de jouissance, débouté la SCI Febac du surplus de ses prétentions visant au paiement des charges locatives et de la réparation de son préjudice moral, limité la condamnation in solidum de Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] à payer à la SCI Febac la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— statuant à nouveau :

* condamner in solidum Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] en leur qualité de cautions solidaires à payer à la SCI Febac la somme de 7 022,17 euros au titre du paiement des loyers et charges avec les intérêts au taux légal jusqu’au parfait paiement

* condamner in solidum Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] en leur qualité de cautions solidaires à payer à la SCI Febac la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,

* condamner in solidum Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] en leur qualité de cautions solidaires à payer à la SCI Febac la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] du surplus de leurs prétentions ;

* condamné in solidum Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M.

[N] [H] aux dépens ;

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

— débouter Mme [M] [H], M. [J] [G] et Mme [I] [H] et M. [N] [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum à payer à la SCI Febac la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel outre les dépens dont distraction au profit de la SCP d’Avocats Drye-de Bailliencourt-Maigret qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Febac affirme qu’un solde de charges reste dû, que sa méthode de répartition et de calcul a déjà été retenue par le tribunal judiciaire de Senlis dans le cadre d’un précédent litige, que les locataires ont reconnu être redevables de charges dans un courrier et qu’ils ont eu parfaitement connaissance du mode de calcul et des justificatifs. Sur la consommation d’eau froide, elle expose qu’elle est établie en calculant la différence d’index du compteur en début et fin de bail. Sur le chauffage collectif au gaz, elle expose que la surface prise en compte ne fait aucun doute, qu’il a été tenu compte de l’augmentation de la surface liée à l’annexion d’une longère uniquement à compter du 7 mars 2016 et que toutes les factures sont produites. Elle indique que la différence du calcul opéré par les parties s’explique par le fait qu’elle inclut pour sa part la portion de contribution et taxes liées à l’énergie et l’abonnement sur toute la durée du bail. Elle expose qu’elle est bien fondée à réclamer le règlement par les locataires des charges d’électricité réglées pour leur compte.

La SCI Febac expose que le logement ne présente pas les conditions d’indécence retenues par la loi du 6 juillet 1989 et que les locataires auraient dû demander sa mise en conformité ce qui n’a pas été le cas puisqu’ils ont fait état de désordres quelques semaines avant de délivrer congé. Elle note qu’elle s’est manifestée à la suite du rapport de la DDT, que le constat d’huissier a été établi en son absence et que son contenu est contradictoire avec celui du rapport de la DDT. Elle observe que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun des problèmes désormais allégués.

Elle retient que les locataires ont pu jouir du logement pendant trois ans et ne peuvent obtenir des dommages et intérêts, qui par compensation, les dispenseraient du paiement de tout loyer. Elle conteste la réalité du préjudice moral des locataires faute de démonstration d’un lien entre leurs problèmes de santé avec l’état de l’appartement. Elle soutient que la mauvaise foi des appelants lui cause un préjudice distinct des retards de paiement d’où sa demande de dommages et intérêts.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 septembre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 7 décembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les appelants n’ont interjeté appel que des dispositions du jugement qui les condamne au paiement d’un arriéré de loyers en limitant l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à la somme de 632,25 euros, les déboute de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et de leur demande au titre des frais irrépétibles tout en les condamnant aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Les intimés forment quant à eux un appel incident tendant à obtenir la condamnation des appelants au paiement d’un arriéré de loyers et charges plus élevé et une indemnisation au titre de leur préjudice moral.

Le jugement est donc définitif s’agissant de la durée du préavis qui a couru jusqu’au 30 novembre 2017, du débouté de Mme [H] et M. [G] de leur demande de restitution d’un trop-perçu de charges et du principe de la condamnation des cautions solidaires avec les locataires au paiement de l’arriéré de loyers.

Sur l’indécence du logement et l’indemnisation des appelants

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, et, s’il s’agit de son habitation principale, de délivrer un logement décent.

De plus, selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage résidence principale ou à usage mixte. En vertu de cet article, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement au bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En outre, le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de la loi de 1989 édicte en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

…

5. les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnements des équipements.

Enfin, l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie dans les conditions prévues à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L542-2 et L 831- du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En application de l’ensemble de ces textes, il est considéré que l’indécence du logement suppose la preuve de l’existence de désordres remettant en cause l’habitabilité et l’utilisation du logement. L’obligation du bailleur de mise en conformité du logement loué répond à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent. De plus, il n’est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance pour que la responsabilité de celui-ci soit engagée.

En l’espèce, l’état des lieux contradictoire daté du 12 septembre 2014 ne permet pas de caractériser l’état d’insalubrité du logement dès l’entrée dans les lieux. Le logement est globalement décrit comme étant en bon état tandis que le sol de l’entrée, du séjour, des toilettes et des couloirs comportent la mention 'passable'.

Mme [H] et M. [G] ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier de justice le 19 septembre 2017 qui relève que le sous-sol a été aménagé en partie habitable. L’huissier indique sentir une odeur âcre dans le couloir du sous-sol et constater la présence des tâches noires de type moisissures en forme d’auréoles contre le mur du fond et sur le sol. Dans la chambre du sous-sol, il relève la présence de traces noires de type moisissure formant des auréoles au plafond autour de la bouche d’aération, la même odeur âcre lui 'pique’ la gorge. Il opère les mêmes constats dans la salle de bain avec notamment la présence de moisissure au plafond et la même odeur. Au rez-de-chaussée et à l’étage, l’huissier note l’absence d’aération et la présence de traces noires de type moisissures contre le mur. Au niveau du WC en sous-sol, l’huissier constate la présence d’un tableau électrique en accès direct au-dessus des toilettes sans coffret de protection alors que des câbles sont pendants à droite.

Le service de l’habitat, du logement et du renouvellement urbain de la direction départementale des territoires a par ailleurs établi un rapport daté du 2 octobre 2017 communiqué par les appelants qui constate la présence de menuiseries équipées d’entrée d’air dans le séjour, dans la cuisine mais pas dans la chambre du sous-sol, ni dans les chambres à l’étage. Il est souligné que la salle de bains et les WC du sous-sol ne possèdent pas de menuiseries extérieures et que la ventilation n’y est pas permanente. Il est préconisé l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée. Le rapport relève également que l’éclairage de la chambre en sous-sol est insuffisant, que les deux chambres à l’étage mesurent moins de 7 m2 et estime que les chambres inférieures à 7m2 ne peuvent pas être comptabilisées comme des pièces habitables. Il est également précisé que l’installation électrique doit être mise en conformité par un professionnel avant toute mise en location.

L’ensemble de ces éléments concordants, contrairement à ce que soutient la SCI Febac, démontre que le logement loué était indécent en septembre 2019 lorsqu’il a été visité par l’huissier de justice dès lors qu’il présentait des désordres liés à l’humidité et à l’absence de ventilation et un défaut de conformité de l’installation électrique confirmés ultérieurement par la direction départementale des territoires.

Cependant, comme l’a relevé avec pertinence le premier juge, les locataires n’ont pas avisé leur bailleur des problèmes d’humidité avant le 11 août 2017, date d’un courrier par lequel ils lui demandent de régler leurs difficultés liés à l’humidité et font état de la nécessité de remplacer régulièrement placards et vêtements. Ils indiquent être contraints de quitter le logement en raison de leur état de santé dans leur lettre de congé du 28 août 2019. Les courriers et courriels antérieurs témoignent d’échanges polis entre les parties et aucune mise en demeure des locataires n’a jamais alerté la SCI Febac sur l’état du logement avant août 2017.

Mme [H] et M. [G] ne démontrent pas avoir été totalement privés de l’usage et de la jouissance de l’appartement. Ils se sont maintenus dans les lieux loués pendant plusieurs années et n’apportent aucun élément à l’appui de l’allégation selon laquelle ils ont été confrontés à des problèmes d’humidité dès la première année de location.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que l’absence de système de ventilation suffisante dans l’ensemble du bien loué et les désordres affectant les branchements électriques ont causé un préjudice à Mme [H] et M. [G] évalué à un tiers du montant du loyer soit 350 euros en fixant la période d’indemnisation du 11 août 2017, date de leur premier courrier faisant état des désordres constatés, au 4 octobre 2017, date du départ des locataires des lieux. Aucun élément versé aux débats ne permet de retenir un point de départ antérieur au 11 août 2017.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a évalué le trouble de jouissance subi à la somme de 632,25 euros.

Par ailleurs, Mme [H] et M. [G] échouent à démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct de leur préjudice de jouissance. S’ils font état de problèmes de santé qui les ont contraints à quitter les lieux, les certificats médicaux produits ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre l’état du logement et les pathologies développées. Le jugement qui les a déboutés de leur demande d’indemnisation sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’arriéré de loyers et de charges

L’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer à la date prévue le loyer et les charges récupérables.

En vertu de l’article 22 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par un décret en Conseil d’Etat à savoir le décret du 26 août 1987 qui inclut dans la liste des charges récupérables l’eau chaude et le chauffage alimentés en électricité mais non les dépenses d’électricité en elles même et l’électricité des parties communes.

En application de ces dispositions, seules constituent des charges récupérables les dépenses d’électricité concernant les parties communes, à l’exclusion des parties privatives.

En l’espèce, les appelants ne contestent pas être redevables de la somme de 4194 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Leur contestation porte sur les charges.

Il ressort du contrat de bail du 12 septembre 2014 qu’une provision sur charge a été fixée à 210 euros par mois et que le chauffage est collectif. S’agissant de l’eau chaude, il a été ajouté à la main la mention 'collectif'. Rien n’a été précisé s’agissant de l’eau froide.

La provision sur charges a été portée à 260 euros par mois à compter de mai 2016.

Sur le chauffage collectif au gaz, la SCI Febac expose qu’elle divise la consommation au gaz indiquée sur la facture du fournisseur par la surface chauffée totale de la résidence locative, pour obtenir le prix unitaire TTC au m2 chauffé, le prix étant ensuite multiplié par la surface en m2 au sol de chaque logement loué et chauffé.

Cette méthode de calcul suppose d’établir avec exactitude la surface habitable. Or, le contrat de bail liste les pièces sans indiquer leur surface. S’il est mentionné en page 4 que le bailleur a l’obligation de remettre un diagnostic technique, il n’est pas démontré que les locataires se sont vus remettre la copie du diagnostic du bien loué relatif à la surface du bien daté du 28 août 2014 lorsqu’ils ont signé le contrat de bail. Ce diagnostic fait état d’une surface de 73,60 m2 alors que le diagnostic technique du 3 octobre 2017 mentionne une superficie de 51,14 m2, celui du 21 avril 2021 une surface de 73,55 m2 et que l’attestation de surface du 25 août 2021 mentionne une surface habitable de 76,24 m2 tandis que le tableau de répartition des charges entre les locataires établi par la SCI Febac mentionne une surface chauffée de 92 m2 jusqu’au 30 mars 2016 puis de 132 m2 du 31 mars 2016 au 3 octobre 2017. Si la surface habitable a été augmentée par la mise en location d’une longère au bénéfice de Mme [H] et M. [G], le contrat de bail n’a pas été modifié et il n’a pas été justifié d’un nouveau calcul de la surface habitable qui conditionnait pourtant le montant des charges. La SCI Febac soutient que le diagnostic établi à la demande des locataires a été faussé car les portes battantes avaient été démontées. Cependant, les diagnostiqueurs établissent leur calcul sans tenir compte de la présence ou de l’absence de portes. Dans ces conditions, l’incertitude quant à la surface louée persiste et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de régularisation de charges s’agissant du chauffage au gaz collectif.

En ce qui concerne les charges d’électricité pour les parties privées, il ne s’agit pas de charges récupérables au sens des dispositions précitées. Un compteur individuel doit en principe permettre au locataire de régler directement ses dépenses d’électricité.

La SCI Febac expose que les compteurs divisionnaires individuels à décomptes dont la résidence locative est équipée ont été installés pour relever la consommation par appartement mais qu’un unique compteur général est lié au fournisseur d’énergie et donne lieu à une facturation adressée à la SCI Febac. Elle explique calculer la consommation de chaque locataire sur la base des index relevés sur les compteurs individuels ce qui lui permet de refacturer les dépenses d’électricité correspondante. Si la SCI Febac ne peut prétendre à un règlement au titre des charges récupérables, rien ne justifie qu’un locataire soit dispensé de régler ses charges et il apparaît que la SCI Febac a réglé les charges d’électricité pour le compte de ses locataires. Il lui revient de justifier de la charge réelle que représente la consommation de Mme [H] et M. [G] ce qu’elle fait en produisant la facture globale d’électricité et les relevés d’index opérés à l’entrée dans les lieux, le 31 janvier 2016 puis à la sortie des lieux.

Le raisonnement est le même s’agissant des charges d’eau froide, qui ont pour leur part la nature de charges récupérables, puisque la facture du fournisseur en énergie porte sur la consommation totale en eau froide mais qu’un compteur individuel permet de connaître la consommation de chaque logement sur la base des relevés d’index qui figurent dans les états des lieux d’entrée et de sortie comme pour l’électricité.

Au regard de ces élements, la consommation réelle d’électricité des appelants s’élève à 2767,85 euros et celle d’eau froide à 4620,80 euros.

Cependant, le bailleur a reçu 8531,67 euros de provision sur charges, toutes charges confondues, si bien qu’aucune régularisation n’est due à la SCI Febac par Mme [H] et M. [G].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il condamne Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] à verser 3561,75 euros au titre de l’arriéré de loyer après compensation avec la créance de dommages et intérêts pour trouble dans la jouissance du bien.

Sur le préjudice de la SCI Fébac

En application de l’artile 1231-6 alinéa 3 du code civil, la résistance abusive au paiement d’une somme par un débiteur qui cause un préjudice au créancier ouvre droit à l’octroi de dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme [H] et M. [G] ont élevé des contestations fondées s’agissant des charges réclamées par la SCI Febac. Aucune intention de nuire de leur part n’est caractérisée. Par ailleurs, le temps et les démarches imposées au bailleur pour faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure judiciaire relèvent d’une indemnisation au titre des frais irrépétibles. Enfin, il n’est pas justifié par la SCI des difficultés alléguées rencontrées pour trouver un nouveau locataire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Febac de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles qu’elle a exposés à la charge de la SCI Febac.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées comme étant justifiées par l’issue du litige et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Febac de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [M] [H], M. [J] [G], Mme [I] [H] et M. [N] [H] in solidum aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE