R.G. : N° RG 24/01553 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRWM

ARRÊT N°

du : 13 janvier 2026

CDDS

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL ISABELLE BAISIEUX – SOCIETE D’AVOCATS

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

APPELANTE :

d’une décision rendue le 16 avril 2024 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 23/02132)

Société LES LOREAUX,société par actions simplifiées, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 831 141 767, prise en la personne de son président ou directeur général de droit, dont le siège social est

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Isabelle BAISIEUX de la SELARL ISABELLE BAISIEUX – SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

S.A. SMA COURTAGE à directoire et conseil de surveillance, au capital de 12.000.000 euros, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 332 789 296 prise en la personne de son Président domicilié de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, puis prorogé au 13 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIERS :

Madame Lucie NICLOT, greffier lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Les Loreaux est propriétaire d’un terrain d’une superficie de 44 000 m² situé à [Localité 5] constitué de parcelles à aménager en lots pour de futurs logements.

Les travaux aux fins de lotir ont débuté le 6 mai 2019.

A cette même date a pris effet le contrat d’assurance souscrit par la SAS Loreaux auprès de la société SMA Courtage incluant une garantie «vices imprévisibles du sol».

Par courrier du 26 juillet 2019, la SAS Loreaux a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur invoquant la découverte d’une cavité constituée par une ancienne crayère sur le terrain à construire.

Le 2 août suivant, la société SMA Courtage a missionné un expert, puis, par courrier du 2 janvier 2023, a refusé la prise en charge du sinistre au motif de l’absence de production d’un rapport BRGM (bureau de recherches géologiques et minières) préalable à l’ouverture du chantier.

Par exploit du 30 juin 2023, la SAS Les Loreaux a fait assigner la société SMA Courtage aux fins notamment de la voir condamner à lui verser la somme de 200 000 euros en exécution du contrat d’assurance.

Par jugement réputé contradictoire du 16 avril 2024, le tribunal judiciaire de Reims a :

— débouté la SAS Les Loreaux de l’intégralité de ses demandes,

— laissé les dépens à la charge de la SAS Les Loreaux,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La SAS Les Loreaux a interjeté appel de cette décision par déclaration du 15 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, elle demande à la cour de :

Vu l’article 1103 du code civil,

— infirmer la décision entreprise,

Statuant de nouveau,

— condamner SMA Courtage à lui régler la somme de 200 000 euros,

— condamner la même à lui régler la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Elle soutient que seule la garantie du vice du sol trouve à s’appliquer, à l’exclusion de la garantie des constructions dès lors qu’aucun dommage aux ouvrages construits n’est l’objet du litige.

Elle fait valoir que le contrat d’assurance s’applique en cas de découverte imprévisible d’un vice du sol, ce qui est le cas en cas de découverte d’une carrière, et à condition que le souscripteur ait fourni une étude BET Fondasol, condition remplie tel que confirmé dans le contrat.

Elle plaide qu’aucun élément ne permettait d’envisager la découverte d’une carrière là où elle a été mise à jour, qu’aucun risque naturel de carrière n’était relevé, et que la cavité dont se prévaut SMA Courtage est une cavité de type «ouvrage civil» créée par l’homme, qui était connue lors de la signature du contrat mais ne pouvait laisser présager de l’existence d’une carrière, et qui par ailleurs est située à 200 mètres, hors de l’emprise des travaux de lotissement.

Elle affirme que la découverte d’une carrière constitue le vice imprévisible du sol par excellence, comme le relève l’expert missionné par SMA Courtage dans son rapport, obtenu après deux sommations de communiquer.

Elle précise qu’aucun rapport BRGM n’était exigé mais seulement l’étude Fondasol ; que la vocation du BRGM n’est pas de procéder à des études à la demande des intervenants privés mais de mettre à la disposition des bureaux d’étude type Fondasol, spécialisés pour ce faire, les outils nécessaires en cartographiant les sols et sous-sols du territoire au fur et à mesure des découvertes qui y sont faites, que c’est ainsi que les propriétaires de terrain ont l’obligation de déclarer au BRGM les éléments relevant de sa compétence. Elle conclut qu’un rapport BRGM serait un élément impossible.

Elle relève que l’article du contrat qui fait référence au BRGM, d’une part ne concerne pas la garantie vices du sol mais la garantie de construction, et d’autre part prescrit de se conformer aux recommandations du BRGM sans exiger un rapport de ce bureau.

Elle conclut que les conditions de mise en oeuvre de l’assurance garantie des vices du sol sont remplies, donnant droit à l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la société SMA Courtage demande à la cour de :

— déclarer la SAS Les Loreaux mal fondée en son appel et l’en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris déboutant la SAS Les Loreaux de l’intégralité de ses demandes et la condamnant aux entiers dépens,

En conséquence,

— débouter la SAS Les Loreaux de l’intégralité de ses demandes dirigées contre la SMA Courtage,

Y ajoutant,

— condamner la SAS Les Loreaux à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais de procédure exposés à hauteur d’appel,

— condamner la SAS Les Loreaux aux entiers dépens de l’appel.

Elle soutient que la SAS Les Loreaux a souscrit à des conditions spécifiques complémentaires qui comprenaient la nécessité de réaliser, avant les travaux envisagés, un rapport BRGM, en plus de l’étude réalisée par le bureau d’étude Fondasol, qui évoque d’ailleurs l’absence d’éléments sur l’historique du terrain.

Elle fait valoir que la SAS Les Loreaux avait connaissance, au moment de la souscription du contrat, de l’existence d’une cavité à proximité de l’ouvrage à réaliser, l’existence de cette cavité ayant été relevée par le bureau d’étude Fondasol.

Elle considère que les conditions d’indemnisation au titre de la garantie d’assurance vices du sol ne sont pas remplies et conteste en tout état de cause l’estimation des préjudices faite par la SAS Les Loreaux soutenant d’une part, sur la perte de chiffre d’affaires invoquée, que si certaines surfaces ont diminué d’autres ont augmenté ou leur prix a augmenté, d’autre part, sur les travaux nécessaires, que ces derniers étaient déjà préconisés par Fondasol en raison notamment de l’existence de la cavité connue.

La clôture est intervenue le 1er octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 21 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au soutien de sa demande en paiement la SAS Les Loreaux se prévaut du contrat d’assurance qu’elle a souscrit auprès de la SMA Courtage.

Cette convention (pièce 1 de l’appelante), prenant effet le 6 mai 2019 correspondant au début des travaux, est un contrat d’assurance chantier qui couvre les risques découlant des travaux de lotissement et notamment le risque 'vice imprévisible du sol'.

Il stipule au paragraphe C3- 5.5 Etude géologique que 'Le souscripteur déclare que l’opération fait l’objet d’une étude géotechnique G2 AVP selon la norme NF P 94500 par le BET FONDASOL et que les dispositions constructives mises en oeuvre dans le chantier sont conformes aux prescriptions de cette étude, telles que reportées dans le rapport N°MR 16-0240 du 19/12/2016.'.

L’article suivant du contrat, appelé 'Article C3-6 autres dispositions spécifiques’ stipule au paragraphe relatif à la garantie vice imprévisible du sol que ' L’étude géologique requise au titre de l’article 2.5 de la convention 'Garantie tous risques chantier’ a bien été réalisée par le BET FONDASOL comme précisé à l’article C3-5.5- Etude géotechnique'. Le rapport FONDASOL daté du 19 décembre 2016 contenant l’étude géotechnique G2 AVP est d’ailleurs produit aux débats en pièce 2 de l’appelante.

Il est constant que la déclaration de sinistre effectuée le 26 juillet 2019 par la SAS les Loreaux fait état de la découverte d’une cavité et sollicite la mise en oeuvre de la garantie relative au vice du sol. La réalité de ce sinistre n’est pas contestée, le rapport d’expertise réalisé à la demande de l’assureur par M. [G], expert amiable relatant la découverte d’une ancienne carrière souterraine de craie.

Vainement la société SMA Courtage soutient qu’elle ne doit pas garantir le sinistre en raison du fait que la société Les Loreaux ne lui a pas fourni un rapport BRGM mentionné à l’article C3-6.3 relatif aux conditions spécifiques complémentaires selon le secteur de la réalisation d’opération alors qu’un tel document n’est pas exigé pour la mise en oeuvre de la garantie du risque 'vice imprévisible du sol', seule sollicitée par la déclaration de sinistre du 26 juillet 2019. L’article invoqué ne concerne pas les vices imprévisibles du sol mais les conditions à respecter s’agissant des ouvrages à réaliser lorsqu’ils se situent dans des zones à risques cartographiées par le BRGM.

Au demeurant le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minière) est un établissement public expert du sol et du sous-sol qui a notamment pour mission d’établir une carte de la nature des sous-sols mais qui ne fait pas de rapport pour des intervenants privés en amont d’une construction ainsi qu’il l’a rappelé par mail (pièce 13 de l’appelant).

La société SMA Courtage invoque par ailleurs la fausse déclaration de l’assurée pour s’opposer à la garantie sollicitée.

Ce moyen est inopérant dans la mesure où aucun risque naturel de carrière n’a été relevé sur le terrain litigieux de sorte que le plan de prévention des risques naturel était négatif comme l’a relevé l’agence FONDASOL dans son rapport joint au contrat d’assurance.

De plus l’acte d’achat du terrain dressé par Me [N], notaire à [Localité 6] le 31 décembre 2018 mentionne un état des risques naturels et technologiques négatif, cet état ayant été réalisé sur la base des données BRGM par GEORISQUES.

La société Les Loreaux est ainsi fondée à soutenir qu’elle n’a commis aucune fausse déclaration en déclarant à l’article 6 du contrat d’assurance l’absence de carrière connue. C’est encore à bon droit qu’elle indique que l’étude FONDASOL relève l’absence de risque de carrière et la présence d’une cavité, ouvrage civil à 200 mètres et que c’est en toute connaissance de cause que la société SMA Courtage a accepté de prendre en charge le vice imprévisible du sol malgré la présence d’une cavité, ladite cavité n’étant pas une carrière au sens de celle pouvant constituer un vice du sol puisqu’il s’agit d’un ouvrage civil déclaré et connu.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que la société Les Loreaux a satisfait à ses obligations contractuelles d’assurée en produisant l’étude FONDASOL et qu’elle démontre l’existence d’un vice imprévisible du sol de sorte que les conditions de mise en oeuvre de l’assurance garantie des vices du sol sont remplies et la société SMA Courtage doit l’indemniser conformément aux prescriptions contractuelles. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions.

S’agissant de son préjudice la société Les Loreaux justifie qu’à la suite de la découverte de la cavité elle a subi une perte de chiffre d’affaires de 134 825 euros par la perte d’une surface de 319 m², le lot 9 étant alors supprimé et la taille des autres lots réduite, le BRGM ayant préconisé de ne pas construire sur une zone tampon de 5 mètres en plus du périmètre de la cavité.

La société Les Loreaux prouve encore qu’elle a dû faire face à des frais en raison de la découverte de la cavité puis de la gestion de celle-ci tenant notamment à la réalisation de nouvelles études pour la recherche de nouvelles cavités pour un total de 106 236 euros.

Le contrat d’assurance souscrit par la société Les Loreaux prévoit cependant un plafond de 200 000 euros s’agissant de la prise en charge des vices du sol. Dès lors la société SMA Courtage doit être condamnée à payer à la SAS Les Loreaux cette somme en application de la garantie souscrite.

La société SMA Courtage qui succombe doit supporter les dépens de première instance et d’appel, ces derniers sous le bénéfice des dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin l’équité commande de la condamner à verser une indemnité de procédure à la société Les Loreaux selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sa demande faite à ce titre étant nécessairement mal fondée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Condamne la société SMA Courtage à payer à la SAS Les Loreaux la somme de 200 000 euros au titre de la garantie du risque 'vice imprévisible du sol’ :

Condamne la société SMA Courtage aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés selon les modalités fixées par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société SMA Courtage à payer à la SAS Les Loreaux la somme de 5 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SMA Courtage fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente