1ère Chambre

ARRÊT N°41

N° RG 21/02507

N° Portalis DBVL-V-B7F-RSGC

Mme [L] [K] [C] [A] épouse [U]

C/

M. [T] [X]

Mme [R] [N] [V] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 6 FÉVRIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Pierre DANTON, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 6 février 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 12 décembre 2023 à l’issue des débats

****

APPELANTE ET INTIMÉE :

Madame [L] [K] [C] [A] épouse [U]

née le 16 Août 1962 à [Localité 5]

Kerbasque

[Localité 1]

Représentée par M^e Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS ET APPELANTS :

Monsieur [T] [X]

né le 08 Août 1961 à [Localité 3] (08)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [R] [N] [V] épouse [X]

née le 18 Janvier 1964 à [Localité 7] (56)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Olivier COUESPEL DU MESNIL de la SELARL CM AVOCATS, avocat au barreau de VANNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte du 6 juin 2017 au rapport de maître [Z] [W], notaire à [Localité 8], Mme [L] [U] a fait l’acquisition de M. et Mme [X] au prix de 247.000 € d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 4] sur la commune de [Localité 6].

2. Invoquant des problèmes d’humidité dans la maison ainsi que l’existence de trous dans la porte d’une des chambres, Mme [U] a, par acte d’huissier du 17 novembre 2017, saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire qui, par ordonnance du 19 décembre 2017, a été confiée à l’expert judiciaire M. [P] [Y].

3. Par ordonnance en date du 26 juin 2018, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à :

— la société CAPI qui avait été mandatée par M. et Mme [X] pour vendre leur bien immobilier,

— M. [M] [O], agent commercial.

4. L’expert a déposé son rapport le 23 janvier 2019.

5. Par ordonnance en date du 23 juillet 2019, le juge des référés a débouté Mme [U] de sa demande de provision, retenant que celle-ci se heurtait à une contestation sérieuse.

6. Par exploit du 10 décembre 2019, Mme [U] a assigné au fond M. et [X] devant le tribunal de grande instance de Lorient (devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) pour obtenir le paiement des sommes de :

—  42.592 € au titre de la restitution d’une partie du prix de vente destinée à financer les travaux de réparation,

—  16.500 € au titre du préjudice de jouissance depuis la prise de possession des lieux et pendant la réalisation des travaux,

outre ses demandes au titre des frais irrépétibles, des frais d’expertise et des dépens.

7. Par jugement du 24 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a :

1- condamné M. et Mme [X] à verser à Mme [U] :

— une indemnité de 10.010 € au titre de la réduction du prix à raison des vices cachés affectant le placard de l’extension ouest,

— une indemnité de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance,

2- condamné M. et Mme [X] à verser à Mme [U] une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

3- débouté M. et Mme [X] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

4- ordonné l’exécution provisoire,

5- condamné M. et Mme [X] aux dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire.

8. Estimant que les indemnités allouées étaient insuffisantes eu égard aux conclusions du rapport d’expertise, Mme [U] a, par déclaration du 22 avril 2021, relevé appel du chef de jugement n° 1 portant sur la restitution partielle du prix de vente et le préjudice de jouissance. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG n° 21/02507.

9. M. et Mme [X] ont interjeté appel suivant déclaration du 18 mai 2021 enregistrée le 20 mai 2021 sous le n° RG n° 21/03067 et libellée ainsi qu’il suit 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.'

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

10. Mme [U] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 novembre 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— ordonner la jonction entre l’instance enrôlée sous le n° RG 21/02507 et l’instance enrôlée sous le n° RG 21/03067,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— débouter M. et Mme [X] de leurs demandes,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à lui verser

— une indemnité de 10.010 € au titre de la réduction du prix à raison des vices cachés affectant l’immeuble acquis,

— une indemnité de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 26.800,95 € correspondant au coût des travaux et à la restitution d’une partie du prix de vente pour les financer,

— les condamner à lui payer la somme de 20.000 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise taxés à la somme de 6.000 €.

11. Elle soutient que M. et Mme [X] avaient acheté une ruine constituée de 4 murs et qu’ils ont effectué une rénovation totale comprenant des travaux très lourds (toiture, aménagement intérieur avec cloisons, pose de carrelage, création d’une salle de bains, d’un escalier et d’un étage, etc'), laquelle ne répond toutefois pas aux dernières normes de construction en vigueur et n’a pas été réalisée dans les règles de l’art ni avec des matériaux de bonne qualité. Elle ajoute que la clause exonératoire des vices cachés insérée à l’acte de vente ne s’applique pas si les vendeurs ont réalisé eux-mêmes les travaux, ce qui est le cas de la réparation de la porte, que l’humidité dans le couloir, les WC et la salle de bain n’était pas détectable et relève de la garantie des vices cachés, que le préjudice de jouissance doit être réévalué à la hausse pour tenir compte du temps nécessaire aux réparations et de la longueur de la procédure.

12. M. et Mme [X] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 août 2021 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— ordonner la jonction des procédures RG 21/02507 et 21/03067,

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle les a :

— condamnés à verser à Mme [U] :

* une indemnité de 10.010 € au titre de la réduction du prix à raison des vices cachés affectant l’immeuble acquis,

* une indemnité de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance,

* une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— condamnés aux dépens comprenant le coût de l’expertise,

— débouter Mme [U] de ses demandes formées en cause d’appel,

— condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d’appel.

13. Ils soutiennent que la maison date du XIXème siècle, qu’elle a fait l’objet de travaux complémentaires, qu’elle est habitable, que l’appelante l’a visitée à 6 reprises et s’y est installée plusieurs jours durant avant la signature pour y réaliser des travaux de décoration, que ni l’impropriété à destination ni la diminution d’usage ne sont démontrées ainsi que cela résulte des conclusions de l’expert judiciaire, que s’agissant précisément du placard, l’humidité n’en empêche pas l’usage de sorte que le vice caché ne peut être caractérisé.

14. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 19 septembre 2023.

15. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

16. A l’audience du 10 octobre 2023, il a été demandé aux parties de conclure sur l’effet dévolutif de la déclaration d’appel de M. et Mme [X] du 18 mai 2021. Par note du 17 octobre 2023, M. et Mme [X] ont fait connaître que leur déclaration d’appel comportait une annexe et que par conclusions du 30 août 2021, ils ont formé appel incident pour solliciter la réformation du jugement déféré. Mme [U] a indiqué s’en rapporter.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur la demande de jonction

17. La jonction des instances RG 21/02507 et RG 21/03067 a été ordonnée par décision du 9 novembre 2021 laquelle a précisé que la procédure se poursuivait sous le seul et unique n° RG 21/02507. Il n’y a donc pas lieu à faire droit à une nouvelle demande de jonction, qui est sans objet.

2) Sur l’effet dévolutif de la déclaration d’appel de M. et Mme [X]

18. La déclaration d’appel formée le 18 mai 2021 par M. et Mme [X] mentionne 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.' Cette déclaration d’appel n’énonce pas les chefs de jugement expressément critiqués et n’indique pas de renvoi à une annexe. Elle ne caractérise aucun empêchement technique ni aucune indivisibilité. L’irrégularité affectant la déclaration d’appel n’a pas été rectifiée par une nouvelle déclaration d’appel dans le délai imparti et ne peut plus être réparée à ce jour. Il s’en évince que l’effet dévolutif n’a pas opéré.

19. Néanmoins, M. et Mme [X] ont conclu au fond le 30 janvier 2021 en qualité d’intimés de sorte qu’ils ont pu faire valoir de manière régulière leurs prétentions et moyens de défense.

3) Sur les désordres

20. L’article 1641 du code civil dispose que 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.'

21. L’article 1642 dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

22. Aux termes des dispositions de l’article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

23. En l’espèce, Mme [L] [U] a acquis de M. et Mme [X] en juin 2017 une maison d’habitation pour le prix de 247.000 €.

24. L’acte notarié contient une clause exclusive de garantie des vices cachés, celle-ci n’étant toutefois pas applicable s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ou si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux.

25. Mme [U] invoque les désordres suivants :

— impacts dans la porte de la chambre à l’étage,

— humidité dans le placard et l’extension ouest,

— humidité dans le couloir, les WC et la salle de bain.

26. Pour mémoire, elle n’entend pas contester le jugement qui a retenu que la garantie des vices cachés n’était pas applicable, ou qu’elle n’avait pas formulé de demande à ce titre, s’agissant des désordres affectant :

— la liaison bardage/maçonnerie de l’extension ouest,

— les soubassements et pieds de bardage de l’extension ouest,

— la jonction entre la toiture du sas et le bâtiment principal,

— la gouttière nord de la toiture principale.

3.1) Sur les impacts dans la porte de la chambre à l’étage

27. L’expertise judiciaire a confirmé l’existence de trous liés à des impacts de coups datant d’avant la vente et dissimulés au moment de la vente par la présence d’un miroir collé. Il a conclu au remplacement de la porte s’il n’était souhaité de coller une nouvelle finition cachant les impacts.

28. L’expert note que M. [X] a admis en sa présence que ces travaux de peinture et la pose du miroir avaient été réalisés avant la vente par sa conjointe en réparation des impacts.

29. La clause contractuelle selon laquelle le vendeur est tenu des vices connus de lui-même doit donc recevoir application, indépendamment du fait que ce désordre revêt un caractère esthétique ou ne diminue pas l’usage de la chambre.

30. En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et condamner M. et Mme [X] à payer à Mme [U] la somme de 165 € TTC au titre de la restitution partielle du prix de vente correspondant au montant retenu par l’expert judiciaire pour la réparation de ladite porte, travaux dont la durée a été estimée à moins d’une journée.

3.2) Sur l’humidité dans le placard de l’extension ouest

31. L’expert judiciaire a noté qu’une extension avait été réalisée à l’ouest du corps principal de la maison et que le placard se situait contre l’ancien mur de façade dans l’angle nord-est de l’extension. Il a relevé la présence de moisissures et d’auréoles visibles sous le Triply (panneaux de bois) du sol indiquant une humidité existante depuis plusieurs années, la présence de traces laissées par des infiltrations visibles sur le mur du fond du placard, ancien pignon de la maison et conclut que de l’eau s’infiltrait par la toiture.

32. Il a été retenu par les premiers juges, par des motifs que la cour adopte, que :

— l’expert a constaté l’existence d’une humidité dans le fond du placard de l’extension ouest avec présence de moisissures, d’auréoles et de traces laissées par des infiltrations sur le fond du mur du placard,

— l’expert a précisé que l’origine de cette humidité résultait des nombreuses malfaçons existant sur la toiture terrasse de l’extension et il a constaté de nombreuses reprises de joints au-dessus du placard qui n’ont toutefois pas solutionné les infiltrations,

— lors des opérations d’expertise, les vendeurs ont reconnu avoir réalisé des joints à la pompe pour endiguer les infiltrations et caler les coiffes de l’acrotère nord,

— il a été établi lors des opérations d’expertise que la visite des lieux n’avait pas permis à Mme [U] de constater cette humidité dans la mesure où des lames de parquet étaient stockées dans le placard et recouvraient le sol de celui-ci et que des effets personnels des vendeurs étaient toujours rangés dans ce placard et en masquaient le fond.

33. M. et Mme [X] soutiennent que cette humidité dans le placard n’empêchait pas d’y stocker des lames de parquet et des effets personnels, ce qu’ils ont fait sans que ni ces lames ni ces effets soient contaminés par l’humidité, mais ils ne justifient toutefois pas de la date à laquelle ces lames et effets ont été déposés dans ce placard de sorte qu’il ne peut en être tiré aucune conséquence quant à l’usage empêché requis par l’article 1641 du code civil.

34. Au contraire, l’expert judiciaire relève que l’humidité est existante depuis plusieurs années par suite d’infiltrations par la toiture.

35. C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que cette humidité constituait bien pour Mme [L] [U] un vice caché dont les conséquences sont l’impossibilité pour elle d’utiliser ce placard et qui diminue l’usage de la maison de telle sorte qu’elle ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix si elle l’avait connu.

36. Il s’évince de ces observations que ces infiltrations existaient avant la vente, qu’elles étaient connues des vendeurs et qu’elles diminuent l’usage de la maison de telle manière que Mme [U] ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre si elle les avait connues.

37. Les conditions de l’article 1641 du code civil sont réunies.

38. Le jugement qui a condamné M. et Mme [X] à payer à Mme [U] une indemnité de 10.010 € TTC au titre de la réduction partielle du prix de vente correspondant au montant des travaux de réparation retenu par l’expert judiciaire sera confirmé sur ce point.

3.3) Sur l’humidité dans le couloir, les WC et la salle de bain

39. L’expert judiciaire a relevé divers désordres :

— importante humidité dans les plinthes du WC, surtout autour de la sortie des eaux usées (EU) du WC et du côté de la salle de bain,

— cloison très humide à proximité de la prise rouillée du couloir d’accès au WC et de la salle de bain,

— cloisons en carreau de plâtre humides autour des WC et de la salle de bain,

— traces d’humidité importantes, répétées et visibles :

— les plinthes en bois dans les WC sont blanchies par l’humidité et

se délitent,

— la pénétration de l’évacuation des WC est humide et comporte des moisissures,

— fuite sur l’évacuation du WC,

— une prise du couloir est fortement oxydée,

— traces de moisissure et salpêtre visibles en partie basse des murs,

— en sondant les joints en partie basse des murs devant la douche, la lame du couteau est rentrée profondément et sans effort, cette cloison est dégradée,

— pas de VMC dans les WC, donc pas d’extraction de l’humidité, une bouche de VMC est présente dans la salle de bain,

— faïence autour de la baignoire sale (moisissures), avec manque d’entretien,

— joints de faïence dans la douche et la cloison dégradés (la lame de couteau rentre anormalement dans la cloison),

40. Le tribunal a estimé que les désordres d’humidité affectant les pièces en cause (WC, salle de bains) étaient apparents et qu’un examen attentif, que tout acquéreur normalement diligent doit effectuer, aurait permis à Mme [U] de constater l’humidité anormale affectant les WC comme la salle de bain et, a minima, de s’interroger sur l’état du bien, et en conséquence de solliciter des investigations complémentaires, ce qu’elle n’a pas fait, investigations qui apparaissaient d’autant plus nécessaires que la maison était ancienne et qu’il existait dans le sas d’entrée et au niveau du conduit d’évacuation des fumées de la chaudière des manifestations d’humidité qui devaient l’alerter.

41. Toutefois, ainsi que cela résulte du rapport d’expertise judiciaire du 23 janvier 2019, M. [X] a indiqué que les cloisons étaient réalisées en carreau de plâtre et posées sur une dalle béton isolée, que le carrelage sur chape a ensuite été posé entre les cloisons, qu’il n’y avait pas d’étanchéité dans la douche derrière la faïence, tandis que l’expert a relevé que l’eau des infiltrations et des fuites pouvait transiter par la chape et migrer dans le sol, alimentant en eau le bas des cloisons en carreau de plâtre très hydrophile, que l’eau trouvait son chemin suivant les formes de pente de la dalle béton et l’implantation de ces cloisons, qui 'aspirent’ l’eau par capillarité.

42. Par ailleurs, si la rouille d’une prise ou des traces d’auréoles pouvaient être visibles au moment de la vente, en revanche, M. et Mme [X] n’établissent pas que Mme [U] avait connaissance des non-conformités à l’origine de l’humidité généralisée dans ces pièces d’eau d’autant qu’un examen normal ne pouvait pas permettre de les déceler puisqu’en effet, l’expert judiciaire relève que des plaques de placoplâtre avaient été collées sur les murs du couloir par M. [X] qui ont empêché de voir les remontées capillaires sur les cloisons et ont masqué les désordres qui existaient avant la vente de sorte que leur ampleur n’était pas apparente. L’expert ajoute qu’il n’était pas aisé de déceler ces désordres lors de la vente.

43. Il s’évince de ces observations que l’humidité généralisée dans les WC, la salle de bain et le couloir existait avant la vente, qu’elle n’était pas apparente mais qu’elle était en revanche connue des vendeurs et qu’elle diminuait l’usage de la maison de telle manière que Mme [U] ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre si elle l’avait connue.

44. Les travaux préconisés par l’expert sont les suivants :

— dépose des appareils sanitaires (WC, douche, réseaux robinetterie, des cloisons des WC, couloir, cuisine et de la cloison entre la salle de bain et le couloir),

— dépose et évacuation de la chape des WC ainsi que des réseaux d’évacuation et de la maçonnerie autour de la traversée du mur pierre,

— dépose de la douche intégralement (y compris les réseaux d’évacuation et d’alimentation),

— assèchement de la chape et des murs restants,

— l’ensemble est à reconstruire, prévoir une étanchéité sous cloisons et une étanchéité sous faïence, réseaux, fractionnement de la chape,

— ventilation : création d’entrées d’air dans les ouvertures, vérification de la VMC existante et ajout d’un extracteur individuel dans les WC.

45. L’expert a estimé le coût des travaux à la somme de 12.700 € HT avec une durée de 5 semaines dont 3 semaines d’assèchement. Mme [U] sollicite la somme de 13.970 € toutes taxes comprises, outre le coût de la maîtrise d''uvre chiffrée par l’expert à la somme de 2.655,95 €. Il y sera fait droit.

46. Les préjudices de Mme [U] s’élèvent ainsi à la somme de 165 € TTC + 10.010 € TTC + 13.970 € TTC + 2.655,95 € TTC = 26.800 € TTC.

47. Le jugement sera infirmé sur ce point et M. et Mme [X] seront condamnés à payer cette somme à Mme [U] en réparation des préjudices subis.

4) Sur le préjudice de jouissance

48. Les travaux à prévoir concernent la salle de bains, les WC, le couloir, pour une durée dont la durée est estimée par l’expert à 5 semaines, outre les travaux concernant le placard pour une durée de 3 semaines, et le remplacement de la porte pour une durée de moins d’une journée, le tout pouvant être évaluée à une durée de 8 semaines.

49 Il conviendra en conséquence de réformer le jugement du tribunal judiciaire en ce qu’il a limité à 3.000 € le montant du préjudice de jouissance pour le fixer à la somme de 5.000 € que M. et Mme [X] seront condamnés à payer à Mme [U] en réparation du préjudice de jouissance subi.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

50. Succombant, M. et Mme [X] supporteront les dépens d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

51. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner M. et Mme [X] à payer à Mme [U] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [X] de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de jonction des procédures RG 21/02507 et 21/03067 comme étant sans objet,

Constate que l’effet dévolutif de la déclaration d’appel formée le 18 mai 2021 par M. et Mme [X] n’a pas opéré,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 24 mars 2021 en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à verser à Mme [L] [U] :

— une indemnité de 10.010 € au titre de la réduction du prix à raison des vices cachés affectant l’immeuble acquis,

— une indemnité de 3.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau,

Condamne M. et Mme [T] et [R] [X] à payer à Mme [L] [U] :

— une indemnité de 26.800 € TTC au titre de la réduction du prix à raison des vices cachés affectant l’immeuble acquis,

— une indemnité de 5.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne M. et Mme [T] et [R] [X] aux dépens d’appel,

Condamne M. et Mme [T] et [R] [X] à payer à Mme [L] [U] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE