Référés Civils

ORDONNANCE N°

N° RG 25/01828 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VZRV

S.A.R.L. JMJ

C/

S.C.I. N-C-C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 3 JUIN 2025

Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre délégué par ordonnance de monsieur le premier président,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 22 avril 2025

ORDONNANCE

Contradictoire, prononcée publiquement le 3 juin 2025, par mise à disposition après prorogation du délibéré initialement prévu le 20 mai 2025

****

Vu l’assignation en référé délivrée le 25 mars 2025

ENTRE :

S.A.R.L. JMJ, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro 977.944.354

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Grégory DUBERNAT, avocat au barreau de NANTES

ET :

S.C.I. N-C-C

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Darly russel KOUAMO, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

Depuis le mois d’août 2022, la société JMJ a pris à bail des locaux appartenant à la société SCI N-C-C situés à Rézé au sein desquelles elle exploite un café, bar et restaurant. Au mois d’octobre 2024, la société JMJ a fait assigner la société SCI N-C-C afin que soient ordonnés des travaux de remise en état et la société SCI N-C-C a répliqué en demandant le constat de la résiliation du bail.

Par ordonnance (RG 24/0129) du 27 février 2025, le juge des référés du tribunal de judiciaire de Nantes a :

débouté la société JMJ de l’ensemble de ses prétentions ;

constaté la résiliation du bail ;

ordonné l’expulsion de la société JMJ ;

condamné la société JMJ à payer à la société SCI N-C-C :

une provision de 29.631,80 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’en décembre 2024 ;

une provision de 2.197 euros au titre de la taxe foncière ;

une provision de 31,50 euros sur les frais de gestion avec intérêts au taux légal ;

une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération complète des lieux ;

condamné la société JMJ aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La société JMJ a interjeté appel de ce jugement le 17 mars 2025 et cet appel a été enrôlé sous le n° RG 25/01683.

Par acte du 24 mars 2025, la société JMJ a fait assigner la société SCI N-C-C devant la juridiction du premier président de la cour d’appel de Rennes afin que soit ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 22 avril 2025, la société JMJ, développant les termes de ses conclusions remises le 17 avril, auxquelles il est renvoyé s’agissant des moyens qui y sont formulés, demande à la juridiction du premier président de :

constater que la société JMJ présente des moyens sérieux de réformation consistant dans les graves manquements de la société SCI N-C-C à ses obligations du bailleur ;

constater que la société JMJ justifie d’éléments nouveaux survenus depuis l’ordonnance dont appel ;

constater que l’exécution provisoire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion de la société JMJ risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives à son égard ;

constater que l’exécution provisoire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes condamnant la société JMJ à payer à la société SCI N-C-C une provision de 29.631,80 euros au titre des loyers et charges du jusqu’en décembre 2024 ainsi qu’une provision de 2.197 euros au titre de la taxe foncière, risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives à son égard ;

condamner la société JMJ à payer à la société SCI N-C-C la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile [mais il peut être considéré que cette demande procède d’une erreur matérielle et qu’il est demandé à l’inverse que ce soit la société SCI N-C-C qui soit condamnée à verser cette somme à la société JMJ] ;

ordonner la suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 27 février 2025.

La société SCI N-C-C, développant les termes de ses conclusions remises le 5 avril 2025, auxquelles il est également renvoyé s’agissant des moyens qui y sont formulés, demande à la juridiction du premier président de :

constater qu’il n’existe aucun moyen sérieux de réformation de la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes ;

constater que l’exécution provisoire de la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes ne risque pas d’entraîner des conséquences manifestement excessives à l’égard de la société JMJ ;

débouter la société JMJ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société JMJ à payer à la société SCI N-C-C la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société JMJ en tous les dépens.

Initialement fixé au 20 mai 2025, le délibéré a été prorogé au 3 juin 2025, à la demande des deux parties, l’avocat de la société JMJ ayant indiqué par message RPVA du 16 mai que la SCI N-C-C avait mandaté un artisan afin de faire réaliser des travaux. Par message du 17 mai, l’avocat de cette dernière a également demandé le prorogé du délibéré.

Nonobstant cette prorogation du délibéré sollicitée par les parties, celles-ci n’ont pas adressé à la juridiction de céans les termes d’un accord, de sorte que le prononcé de la décision est ordonné ce jour, 3 juin 2025, le délibéré d’un référé ne pouvant être trop longuement prorogé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, pris en son premier alinéa, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Sur la fin de non-recevoir invoquée par la société SCI N-C-C :

Le deuxième alinéa de cet article prévoit que la demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. Cependant, cet alinéa est dépourvu de sens s’agissant des ordonnances de référé puisque l’article 514-1 alinéa 3 prévoit que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. Aussi cette fin de non-recevoir n’est-elle envisageable que dans les hypothèses où le juge, en application de l’article 514-1 alinéa 1er, est susceptible de pouvoir arrêter l’exécution provisoire, ce qui ne peut être le cas en matière de référé.

En conséquence, la société SCI N-C-C est mal fondée à invoquer cette fin de non recevoir.

Sur la condition tenant à l’existence d’un moyen sérieux d’infirmation ou d’annulation :

Au titre du moyen sérieux d’infirmation ou d’annulation, la société JMJ décrit ce qu’elle considère être les nombreux désordres dont serait affecté l’immeuble loué, qui caractérisent, selon elle, les manquements de la société SCI N-C-C à ses obligations de bailleur.

La société JMJ en déduit en premier lieu que l’ordonnance sera infirmée en cause d’appel afin que le bailleur soit condamné à faire réaliser les travaux de remise en état au niveau de la toiture, des faux plafonds et de la toile tendue, des infiltrations en cuisine, ainsi qu’au remplacement des huisseries, du vinyle présent au sol et des prises au sol.

Elle ajoute en second lieu qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution s’agissant du règlement des loyers.

S’agissant du premier point, tenant à ce que l’ordonnance est susceptible d’être infirmée afin que des travaux soient ordonnés, il convient de relever que la société JMJ est susceptible de produire en cause d’appel de nouveaux éléments de nature à entraîner l’infirmation de l’ordonnance en cause d’appel. Ainsi, le rapport d’expertise non contradictoire établi par M. [H] le 8 avril 2025 à la demande de la société JMJ est à cet égard bien plus exhaustif que les procès-verbaux de constat par commissaire de justice qui avaient été produits jusqu’alors et il mentionne notamment que le bâtiment connaît des failles d’étanchéité multiples et des infiltrations actives avérées dans niveau de la véranda ainsi que dans les zones du bar et de la cuisine, à tel point que ce rapport indique les raisons pour lesquelles il convient de procéder à la réfection intégrale de l’étanchéité. Il mentionne que les désordres du bâtiment présente des risques pour la sécurité des usagers pouvant être occasionnés par des effondrements partiels ou des ruptures potentielles de plafonds saturés en eau.

Il n’y a pas lieu dans le cadre de la présente instance en référé de détailler plus avant ce rapport d’expertise non contradictoire de 42 pages mais il en ressort que des désordres importants sont susceptibles d’être relevés. Les parties débattent entre elles sur le point de savoir si la réparation de ces désordres incombent à la société JMJ ou à la société SCI N-C-C en invoquant chacune des clauses différentes : la société JMJ invoque à cet égard des clauses de l’acte authentique du 22 août 2022 par lequel la société SCI N-C-C a consenti un renouvellement du bail commercial au profit de l’ancien preneur ainsi que celles de l’acte authentique de cession du fonds de commerce du 20 avril 2023, cependant que la société SCI N-C-C invoque les clauses du bail d’origine.

Il n’appartient pas à la juridiction de céans de dire si le juge des référés et, en cause d’appel, la cour d’appel statuant en matière de référé pourra procéder ou non à la détermination de la partie devant assumer les éventuels travaux mais il est certain que ces éléments suffisent à établir qu’il existe un moyen sérieux d’infirmation de l’ordonnance entreprise.

Bien naturellement, il est rappelé auprès des parties que cette appréciation ne vaut que dans le cadre de la présente instance et ne saurait en rien permettre de présager du sort de l’appel qui a été interjeté et qui sera examiné par la formation collégiale de la cour sans que la présente ordonnance ne soit prise d’une quelconque manière en considération.

Ainsi, la condition première tenant à l’existence d’un moyen sérieux d’infirmation est remplie.

S’agissant de la condition seconde, tenant aux conséquences manifestement excessives, il convient de relever que les parties ne font pas état de ce que la société JMJ exercerait son activité de restauration en d’autres lieux que ceux faisant l’objet du litige. Ainsi, si la mesure d’expulsion n’est pas nécessairement en soi une conséquence manifestement excessive, au cas d’espèce, cette mesure serait susceptible de remettre en cause l’activité même de la société JMJ, de sorte qu’elle serait bien génératrice de conséquences manifestement excessives.

Pour autant, seule la mesure d’expulsion occasionnerait de telles conséquences alors que la mesure de condamnation financière au paiement des provisions n’en occasionne quant à elle pas. D’ailleurs, la société JMJ indique elle-même qu’elle a réglé les loyers des mois de janvier février mars 2025 et que son dirigeant a consigné, auprès de son établissement bancaire, l’intégralité des loyers qui sont dus à la société SCI N-C-C, en consentant à ce que cette somme soit transférée à titre de séquestre. Il en résulte bien que la société JMJ n’est aucunement exposée à des conséquences manifestement excessives en ce qu’elle a été condamnée à régler des provisions, portant notamment sur l’arriéré locatif. En outre, il convient de rappeler que ces loyers ne peuvent être retenus en l’état dans le cadre d’une exception d’inexécution alors que le preneur ne peut s’en prévaloir que si le manquement du bailleur à ses obligations rend totalement impossible l’usage des lieux loués.

Aussi convient-il d’accueillir la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance en cause, mais seulement en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société JMJ. La condamnation à paiement des sommes provisionnelles qui ont été fixées dans cette décision n’est quant à elle pas affectée par la présente ordonnance.

Compte-tenu de ce qu’il n’est fait droit qu’à titre partiel à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, chacune des parties gardera par-devers elle la charge des dépens qu’elles ont respectivement exposés et toutes deux se verront déboutées des demandes qu’elles forment au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Arrêtons l’exécution provisoire de l’ordonnance (RG 24/0129) prononcée le 27 février 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes dans le cadre du litige opposant la société JMJ à la société SCI N-C-C, mais seulement en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société JMJ ;

Disons n’y avoir lieu en conséquence d’arrêter l’exécution provisoire de cette même ordonnance en ce qu’elle a condamné la société JMJ au paiement de sommes provisionnelles à la société SCI N-C-C ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu’elles ont respectivement exposés dans le cadre de la présente instance ;

Rejetons les demandes respectifs des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT