5ème Chambre

ARRÊT N° 7

N° RG 22/00283 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SML2

(Réf 1ère instance : 21-000269)

M. [H] [R]

Mme [P] [I] épouse [R]

C/

M. [L] [V]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Masson

M^e Combe

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 15 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [H] [R]

né le 29 Août 1972 à [Localité 4], de nationalité française, commercial

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [P] [U] épouse [R]

née le 19 Octobre 1975 à [Localité 4], de nationalité française, en incapacité

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par M^e Cédric MASSON de la SELARL ADVO, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉ :

Monsieur [L] [V]

né le 09 Décembre 1922 à [Localité 10], de nationalité française, retraité,

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Héloïse MARTIGNY substituant M^e Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

Suivant acte authentique en date du 12 mai 2017, M. [L] [V] a donné à bail à M. [H] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] une maison à usage d’habitation située au lieu-dit [Adresse 7] à [Localité 9].

M. et Mme [R] ont quitté les lieux le 11 décembre 2020.

L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 11 décembre 2020.

Suivant acte d’huissier en date du 5 août 2021, M. [L] [V] a assigné M. [H] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères

Par jugement du 7 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Fougères a :

— condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U], épouse [R], à payer à M. [L] [V] la somme de 15 000 euros au titre des réparations de remise en état,

— condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] à payer à M. [L] [V] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] à payer à M. [L] [V] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U]

épouse [R], aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 17 janvier 2022, M. [H] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 5 mars 2022 , ils demandent à la cour de :

— réformer en l’ensemble de ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 7 janvier 2022,

Et, statuant à nouveau,

Avant-dire droit,

— ordonner une expertise et désigner à cette fin un expert avec pour mission, notamment de :

* se rendre sur les lieux du litige lieudit [Adresse 7] à [Localité 8],

* se faire remettre tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* décrire les travaux réalisés par les locataires,

* déterminer s’ils apportent une amélioration, une moins-value ou une plus-value à l’habitation,

* déterminer l’état de salubrité des lieux (taux d’humidité, présence de moisissures, qualité de l’air intérieur) pendant le cours du bail,

* le cas échéant, décrire les travaux réalisés par le bailleur depuis le départ des locataires,

* dire que l’avance des honoraires de l’expert sera mis à la charge par moitié de chacune des parties,

En toute hypothèse,

— débouter M. [L] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 2 520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel et d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 14 avril 2022, M. [L] [V] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 7 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

En conséquences,

— débouter les consorts [R] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U] à devoir lui payer la somme de 15 000 euros au titre des réparations de la maison,

— condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U] à devoir lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U] à devoir lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [U] en tous les dépens de la procédure en ce compris les frais éventuels d’exécution forcée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de leur appel, les époux [R] indiquent qu’ils ont subi un dégât des eaux le 30 juin 2018 et que l’expert missionné par leur assureur a conclu qu’il s’agissait d’une fuite sur une canalisation d’eau chaude.

Ils signalent que M. [V] a contesté tout désordre ainsi que l’insalubrité dénoncée.

Ils font état d’une réunion d’expertise le 26 mai 2021 (soit 6 mois après leur départ) organisée à la demande de M. [V] et qu’ils estiment partiale.

Ils souhaitent l’instauration d’une mesure d’expertise sur les travaux qu’ils ont réalisés dans le logement.

Ils contestent avoir effectué des travaux de gros oeuvre et précisent qu’ils ont fait réaliser une douche à l’italienne de plein pied, indispensable au regard de leur handicap.

En réponse, M. [V] explique qu’il a découvert les travaux effectués durant l’occupation du logement, modifiant l’état des lieux sans son autorisation.

Il s’oppose à la mesure d’expertise considérant que les appelants ne justifient d’aucun motif légitime.

Il se fonde sur l’expertise amiable résumant les dommages.

Il considère que les époux [R] ne démontrent pas que leur handicap imposait une telle modification des lieux.

Il déclare que les locataires ont détruit une poutre porteuse, enlevé une cabine de douche, créé une nouvelle chambre avec salle de bains à l’étage.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

— payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

— user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location,

— répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (…),

— de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise en état immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état des lieux.

Dans un mail du 22 septembre 2020, M. et Mme [R] écrivent :

'compte tenu de notre départ, nous aimerions savoir quelle position prendre en fonction de l’amélioration apportée au logement actuel :

Création d’une troisième chambre avec salle d’eau, avec WC et douche.

Réalisation d’une douche à l’italienne, en remplacement de la douche initiale.

Amélioration de l’isolation de la partie buanderie'.

Il n’est, ainsi, pas contesté que les locataires ont réalisé des travaux.

Ils ne justifient d’aucune autorisation de leur bailleur pour ce faire.

Si les locataires peuvent procéder à des travaux pour adapter le logement à leur handicap, encore faut-il que ces locataires justifient de la nécessité de ces travaux, ce qu’ils ne font pas dans le cas présent tout comme ils ne justifient pas de l’envoi d’une lettre recommandée avec un accusé de réception sur les travaux.

C’est par une juste appréciation que le premier juge a dit que les locataires sont condamnés au paiement des sommes nécessaires à la remise en état des lieux.

Du constat de commissaire de justice du 11 décembre 2020, il résulte que :

— a été ajoutée une cloison en placoplâtre entre l’entrée et la cuisine,

— l’aménagement de la douche réalisé par le locataire n’est pas terminé,

— une partie du cellier a été isolée par le locataire,

— la tuyauterie de la cabine de douche est apparente,

— à l’étage, une pièce a été entièrement créée par les locataires et n’est pas terminée.

Il n’est pas contesté que :

— une poutre de soutènement a été découpée pour permettre l’agrandissement de la salle de bains et la pose d’une cabine de douche,

— le lavabo de la salle de bains a été déplacé, bloquant l’accès au radiateur,

— les lambris de la salle de bains sont sur le sol et ne sont pas terminés,

— les prises de courant et de l’électricité de la cuisine ont été modifiées,

— le bar a été déplacé,

— des étagères ont été posées et les portes de placard coulissent difficilement,

— une chambre, une salle de bains et un couloir ont été créés à l’étage sans que le travail soit achevé,

— des câbles passent à travers le plancher en bois.

Le rapport de la société Saretec résulte de la réunion qui a eu lieu le 26 mai 2021 en présence des époux [R]. Il ne fait que constater les travaux réalisés et évalue la remise en état du logement.

Les locataires étaient à même de discuter les dits travaux sans qu’il ne soit besoin de désigner un expert.

Concernant l’insalubrité évoquée par les appelants, la cour constate, une nouvelle foi, l’absence de tout élément probant. Les époux [R] sont déboutés de cette demande.

En conséquence, il convient de condamner les époux [R] à payer à M. [V] la somme de 15 000 euros au titre des réparations de remise e état.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il condamne M. [R] et Mme [U] à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, en relevant la mauvaise foi des locataires qui ont nié, lors de la réunion du 26 mai 2021, avoir réalisé des travaux en contradiction avec leurs propres mails.

La cour note que l’intimé n’a pas repris dans le dispositif de ces conclusions sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile, de sorte que la cour ne statuera pas sur cette demande au visa de l’article 954 du code de procédure civile.

Succombant en cause d’appel, M. [R] et Mme [U] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnés aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [R] et Mme [U] de leur demande en expertise ;

Déboute M. [R] et Mme [U] de leur demande en frais irrépétibles ;

Condamne M. [R] et Mme [U] aux dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution forcée.

Le greffier, La présidente,