Cour d'appel de Rennes, 3e chambre commerciale, 24 mars 2026, n° 25/03351

CA Rennes
Confirmation 24 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

La société Khorgest, locataire de bureaux, a contesté le paiement des loyers et charges de son dernier trimestre de bail. Elle invoquait l'exception d'inexécution, arguant que le bailleur, la SCI, n'avait pas respecté son obligation de délivrance conforme en raison de dysfonctionnements de climatisation et de légères infiltrations.

La cour d'appel a rejeté l'exception d'inexécution soulevée par la société Khorgest. Elle a estimé que la locataire n'avait pas suffisamment établi que les manquements du bailleur rendaient impossible la jouissance des lieux loués. L'absence de relevés de température précis et la nature limitée des infiltrations n'ont pas permis de caractériser une défaillance du bailleur.

En conséquence, la cour d'appel a confirmé le jugement de première instance condamnant la société Khorgest au paiement des loyers et charges. Elle a également rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Khorgest pour préjudice de jouissance, faute de preuves suffisantes.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 3e ch. com., 24 mars 2026, n° 25/03351
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	25/03351
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas FERRANTChristophe LHERMITTEYohan VIAUD
Cabinet(s) :	CABINET FERRANT
Parties :	KHORGEST SNC, SNC KHORGEST c/ S.C.I.

Texte intégral

3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°119

N° RG 25/03351 – N° Portalis DBVL-V-B7J-V74G

(Réf 1ère instance : 2023004568)

SNC KHORGEST

S.C.I., [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LHERMITTE

M^e VIAUD

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

TC, [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Constance DESMORAT, Conseiller,

GREFFIERS :

Madame Julie ROUET, lors des débats et Madame Frédérique HABARE lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 devant Madame Constance DESMORAT, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mars 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

KHORGEST SNC

immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n° B 529 363 640, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I., [Adresse 1]

immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 421 214 917, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat du 1er septembre 2011, la société Atlantique Parc a donné à bail commercial à la société Khorgest un plateau de bureaux d’une surface de 336,8 m² et 17 parkings situés, [Adresse 5],, [Adresse 6], à, [Localité 4].

Le contrat de bail s’est poursuivi par tacite reconduction le 1er septembre 2020.

Le 17 février 2022, la société Khorgest a donné congé pour le 30 septembre 2022 à la société, [Adresse 1].

Des échanges ont eu lieu entre les parties, notamment une lettre de la société Khorgest du 24 mai 2022, relativement aux dysfonctionnements des climatiseurs installés en façade Nord des locaux loués.

Le 16 septembre 2022, la société, [Adresse 1] a mis en demeure cette dernière de payer la somme de 18 129,18 euros TTC au titre du loyer pour le 3ème trimestre 2022 et la somme de 1 578,31 euros au titre des charges locatives sur la même période.

L’état des lieux de sortie a été effectué le 30 septembre 2022 par exploit de commissaire de justice.

Par ordonnance du 2 mars 2023, le vice-président du tribunal de commerce de Nantes a enjoint à la société Khorgest de payer à la société, [Adresse 1] notamment la somme de 6 943,48 euros à titre principal.

Par lettre recommandée du 20 avril 2023, la société Khorgest a fait opposition à l’injonction de payer.

Par jugement du 19 mai 2025, le tribunal de commerce de Nantes a :

— condamné la société Khorgest à payer à la société, [Adresse 1] la somme de 8 892,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2022,

— débouté la société Khorgest de toutes ses demandes,

— condamné la société Khorgest à payer à la société, [Adresse 1] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Khorgest aux dépens qui comprendront les frais d’injonction de payer et d’acte d’huissier,

— condamné la société Khorgest au frais du jugement soit 108,01 euros TTC,

— dit que le jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer du 2 mars 2023.

Par déclaration du 13 juin 2025, la société Khorgest a interjeté appel du jugement.

Les dernières conclusions de la société Khorgest sont en date du 23 janvier 2026 et celles de la société, [Adresse 1] en date du 28 janvier 2026.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

La société Khorgest demande à la cour de :

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nantes le 18.05.2025 en ce qu’il a :

— Condamné la société Khorgest à payer à la Société, [Adresse 1] la somme de 8.892,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2022,

— Débouté la société Khorgest de toutes ses demandes notamment en rejet des demandes de la société Khorgest et en condamnation au paiement de dommages et intérêts,

— Condamné la société Khorgest aux dépens et à payer à la Société, [Adresse 1] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— Débouter la société Atlantique Parc de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que les sommes réclamées par la société, [Adresse 1] à savoir : la somme de 18 128,18 euros afférent au loyer du 3ème trimestre 2022 et la somme de 1 578,31 euros afférent au solde des charges locatives du 3ème trimestre 2022 ne sont pas dues par la société Khorgest eu égard à l’exception d’inexécution et à la violation par la société, [Adresse 1] de son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible,

— Déclarer défaillante de la Société Atlantique Parc dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

A titre reconventionnel,

— Condamner la société, [Adresse 1] au paiement de la somme de

10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— Condamner la société Atlantique Parc, à verser à société Khorgest, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société, [Adresse 1], aux entiers dépens dont distraction sera prononcée conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Atlantique Parc demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Débouter la société Khorgest de son appel et de toutes ses demandes.

Ajoutant à la décision dont appel :

— Condamner la société Khorgest à régler à la société, [Adresse 1] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’appel.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

DISCUSSION

Sur l’exception d’inexécution s’opposant au paiement des loyers et charges:

La société Khorgest refuse de payer les loyers et charges dus pour les derniers mois de contrat de bail en se prévalant d’une exception d’inexécution. Elle fait ainsi valoir qu’au vu des manquements du bailleur, elle serait bien fondée à ne pas régler les loyers de juillet à septembre 2022.

Le non respect par le bailleur de son obligation de délivrance ne permet au locataire de ne pas remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués.

(Voir 22-15.923 et son rapport).

Il résulte des courriels produits aux débats que la société Khorgest a informé la société, [Adresse 1] du dysfonctionnement de plusieurs climatiseurs en particulier 5 climatisations murales et une climatisation au plafond des locaux de la façade Nord du bâtiment (courriels des 16 et 28 février 2022 de la société Khorgest) et qu’une intervention était prévue semaine 24 (semaine du 13 au 19 juin 2022) mais que le technicien a trouvé les locaux 'vides et sans occupation'.

Le fait que la chaleur ait été forte en région nantaise au mois de juillet 2022 n’est pas contesté.

Cependant, la société Khorgest n’établit pas quelles ont été véritablement les conditions de travail au cours du mois de juillet 2022 dans les bureaux où la climatisation était défectueuse. En effet, il n’est produit aucun relevé établissant dans les locaux loués les températures particulièrement élevées alléguées. Il doit notamment être souligné qu’il résulte du plan produit par la société Khorgest dans sa pièce n°3 que seuls certains des climatiseurs de la façade nord sont présentés comme avoir été défectueux pendant cette période.

Le commissaire de justice n’a d’ailleurs été invité le 30 septembre 2022 à examiner que les climatiseurs situés sur la façade Est du plateau Nord. Ces locaux étant exposés au Nord, leur réchauffement, notamment par le soleil, est nécessairement moindre que pour ceux exposés au Sud.

Il n’est pas non plus établi que les quelques traces d’infiltrations relevées par le commissaire de justice dans son constat du 30 septembre 2022 aient pu contribuer à rendre impossible l’usage des locaux. Ces traces ne sont en outre pas datées.

La société Khorgest n’établit pas non plus que les locaux ne permettaient pas l’exercice de l’activité pour laquelle ils ont été loués, à savoir l’usage de bureaux, ni que les conditions de travail auraient été dégradées au cours du 3ème trimestre 2022.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le manquement de la société, [Adresse 1] à l’obligation de délivrance conforme à leur usage des locaux objets du bail n’est pas caractérisée.

L’exception d’inexécution soulevée par la société Khorgest doit être rejetée. Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer les loyers et les charges afférents aux derniers mois d’occupation des locaux.

Sur le paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance:

La société Khorgest demande le paiement de dommages-intérêts en faisant valoir que les manquements de la société, [Adresse 1] à son obligation de délivrance ne lui aurait pas permis d’user des locaux loués paisiblement, ses salariés ayant dus travailler dans des conditions déplorables, sans climatiseurs.

Comme il a été vu supra, aucun relevé de température dans les locaux au cours de la période litigieuse n’est produit. La société Khorgest ne produit aucun élément permettant d’établir que les conditions de travail dans les locaux aient été 'insupportables’ ou même 'déplorables'.

Elle ne précise pas non plus comment elle évalue le préjudice dont elle se prévaut.

Il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de paiement de dommages-intérêts.

Sur les frais et dépens

La société Khorgest, partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

— Condamne la société Khorgest aux dépens d’appel,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,