5ème Chambre

ARRÊT N°-90

N° RG 22/02224 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SUJO

(Réf 1ère instance : 21/00917)

SCI L’ETOILE

C/

Mme [Z] [L]

S.A.S.U. M&H DE RESTAURATION

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SCI L’ETOILE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame [Z] [L]

née le 27 Septembre 1972 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Georges FLOCHLAY de la SELARL LCE AVOCATS NOTAIRES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S.U. M&H DE RESTAURATION agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Georges FLOCHLAY de la SELARL LCE AVOCATS NOTAIRES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2020, la SCI L’étoile a donné à bail commercial à la société M&H de restauration un local d’environ 200 m2 dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros HT, TVA 20 % en sus, soit 1 800 euros TTC outre une provision mensuelle sur charges de 200 euros HT, TVA 20 % en sus, soit 240 euros TTC.

Le preneur a versé un dépôt de garantie de deux mois HT, soit 3 000 euros.

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2020, pour se terminer le 31 décembre 2028.

Par courrier recommandé en date du 22 décembre 2020, le conseil de la société M&H de restauration a fait part à la SCI L’étoile d’un certain nombre de griefs, reprochant au bailleur de faillir dans ses obligations. Aux termes de ce courrier, il était indiqué que la société M&H de restauration entendait solliciter la résiliation du contrat de bail et demandait si un accord amiable pouvait être trouvé.

Par courrier officiel en réponse, maître Béatrice Jacquet alors conseil de la SCI L’étoile, par ailleurs co-gérante de la dite SCI, répondait aux différents griefs émis par la société M&H de restauration et prenait acte de sa volonté de quitter les lieux, lui demandant de lui faire part de la date de son départ.

Elle réclamait en outre au preneur les sommes suivantes :

—  2 000 euros TTC au titre de l’arriéré des charges,

—  1 800 euros TTC et 240 euros TTC au titre du loyer du mois de janvier 2021,

—  41 400 euros au titre des loyers restant à courir jusqu’à la fin de la période triennale soit jusqu’en décembre 2022.

Par courriers officiels du 6 janvier 2021 et du 23 mars 2021, le conseil de la société M&H de restauration informait le bailleur que les loyers et les charges en cours seront consignés à la CARPA dans l’attente du prononcé de la résolution judiciaire du contrat et que sa cliente quittera les lieux le 31 avril 2021.

Par courrier officiel du 23 avril 2021, le conseil de la SCI L’étoile relevait que le dernier jour du mois d’avril est le 30 et indiquait vouloir fixer l’état des lieux de sortie ce jour à 14 heures.

Parallèlement, la SCI L’étoile faisait délivrer le 23 mars 2021 à la société M&H de restauration un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 8 084,76 euros.

Le 16 avril 2021, la SCI L’étoile a opéré une saisie-conservatoire de créance à hauteur de 10 230,99 euros TTC à la CARPA qui détenait 5 100 euros. Le 22 avril 2021, la même opération était réalisée auprès de la SA Banque Populaire du Grand Ouest qui détenait 40 405 euros.

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Quimper autorisait la SCI L’étoile à procéder à une saisie conservatoire pour un montant de 45 000 euros. Suite à la saisie des comptes opérée le 13 juillet 2021, la société M&H de restauration a saisi le juge de l’exécution aux fins de rétractation de l’ordonnance précitée. Par décision du 20 octobre 2021, le juge de l’exécution a modifié l’ordonnance critiquée, limitant les mesures conservatoires sur la somme de 8 449,58 euros.

Parallèlement à ces procédures, par acte en date du 14 mai 2021 la SCI L’étoile a fait assigner la société M&H de restauration devant le tribunal judiciaire de Quimper.

Mme [Z] [L] est intervenue volontairement aux débats.

Par jugement en date du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a notamment :

— débouté la SCI L’étoile de ses demandes au titre du paiement des loyers et des charges jusqu’au 30 avril 2021,

— prononcé la résiliation du bail du 8 janvier 2020 aux torts exclusifs de la SCI L’étoile à la date du 30 avril 2021,

— débouté la SCI L’étoile de sa demande au titre du paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale,

— débouté la SCI L’étoile de sa demande au titre de la remise en état du local,

— débouté la SCI L’étoile de sa demande au titre des frais d’huissier,

— débouté la SCI L’étoile de sa demande de conversion des saisies conservatoires en saisies exécution,

— condamné la SCI L’étoile à rembourser à la société M&H de restauration la somme de 3 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie,

— condamné la SCI L’étoile sera condamnée à verser à la société M&H de restauration la somme de 7 357 euros au titre des frais de rénovation engagés en pure perte,

— condamné la SCI L’étoile à verser à la société M&H de restauration la somme de 1 320 euros au titre de frais exposés pour la modification du siège social et des statuts de la Société,

— condamné la SCI L’étoile à verser à la société M&H de restauration la somme de 5 755,50 euros au titre de la perte du chiffre d’affaires,

— condamné la SCI L’étoile à verser à Mme [Z] [L] la somme de

4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SCI L’étoile à verser à la société M&H de restauration la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI L’étoile aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 7 avril 2022, la SCI L’Etoile a interjeté appel de cette décision intimant la société M&H de restauration. L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 22/2224.

Le 6 juillet 2022, la SCI L’Etoile a interjeté appel de cette décision intimant Mme [Z] [L]. L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 22/4287.

Par ordonnance du 17 août 2022 le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des procédures n° RG 22/2224 et n° 22/4287.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 janvier 2025, la SCI L’étoile demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 15 mars 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire de Mme [Z] [L] et par voie de conséquence sa demande d’indemnisation,

— condamner la société M&H de restauration au paiement des sommes suivantes :

* 7 200 euros TTC, au titre des loyers impayés jusqu’au 30 avril 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021,

* 1 361,42 euros TTC, au titre d’un arriéré de charges,

* 36 000 euros TTC au titre des loyers dus jusqu’à la fin de la période triennale,

* 9 900 euros TTC au titre de la remise en état du local commercial, déduction faite du dépôt de garantie de 3 000 euros,

* 746,36 euros au titre des frais d’huissier de justice, (260 euros + 166,04 euros + 320,23 euros)

— débouter la société M&H de restauration de toutes ses demandes, fins et

conclusions contraires.

À titre subsidiaire, et si par impossible l’intervention volontaire de Mme [Z] [L] était déclarée recevable,

— condamner in solidum la société M&H de restauration et Mme [Z] [L] au paiement des sommes suivantes :

* 7 200 euros TTC, au titre des loyers impayés jusqu’au 30 avril 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021,

* 1 361,42 euros TTC, au titre d’un arriéré de charges,

* 36 000 euros TTC au titre des loyers dus jusqu’à la fin de la période triennale,

* 9 900 euros TTC au titre de la remise en état du local commercial, déduction faite du dépôt de garantie de 3 000 euros,

* 746,36 euros au titre des frais d’huissier de justice, (260 euros + 166,04 euros + 320,23 euros)

— débouter la société M&H de restauration et Mme [Z] [L] de toutes

leurs demandes, fins et conclusions contraires.

À titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société M&H de restauration et Mme [Z] [L] au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL Quesnel Demay Le Gall- Guineau Ouary-Jallais Boucher Beucher-Flament.

Par dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2023, la société SAS M&H de restauration et Mme [Z] [L] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris, en majorant les montants alloués au titre du préjudice d’exploitation et du préjudice moral,

— débouter la société SCI L’étoile de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS M&H de restauration,

— condamner la société SCI L’étoile à restituer à la SAS M&H de restauration la somme de 3 000 euros versée à titre de dépôt de garantie, dans un délai de 8 jours à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la société SCI L’étoile à payer à la SAS M&H de restauration la somme de 7 357,86 euros au titre des travaux engagés de pure perte,

— condamner la société SCI L’étoile à payer à la société SAS M&H de restauration la somme 1 320 euros TTC au titre des frais liés à a modification du siège social,

— condamner la société SCI L’étoile à payer à la société SAS M&H de restauration la somme 11 511 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires,

— condamner la société SCI L’étoile à payer à Mme [Z] [L], ès- qualités de Présidente de la société SAS M&H de restauration, la somme 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral infligé,

— condamner la société SCI L’étoile à payer à la société SAS M&H de restauration la somme 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de 1ère instance, et de 8 000 euros au titre de la procédure d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur l’intervention volontaire de Mme [L]

Au visa de l’article 325 du code de procédure civile, la SCI L’étoile conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de Mme [Z] [L]. Selon elle, cette intervention n’a pour objet que de solliciter une indemnisation pour préjudice moral, ce qui est sans lien direct avec le contrat de bail la liant à la société H&H de restauration.

Les intimées objectent qu’une telle fin de non-recevoir ne peut être examinée que par le conseiller de la mise en état, saisi par voie de conclusions et que tel n’a pas été le cas.

Ils rappellent que Mme [Z] [L] est la présidente de la société M&H de restauration et que son préjudice moral tient à l’acharnement dont a fait preuve la SCI L’étoile envers elle, en cette qualité, notamment au regard des multiples actions de la bailleresse générant des passages intempestifs de l’huissier souvent en plein service.

L’article 325 du code de procédure civile dispose :

L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Contrairement à ce qui est conclu par les intimées, l’appréciation de l’intérêt à agir de l’intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires relèvent du pouvoir du juge du fond. (Cass ch. mixte 9 novembre 2007 n° 06-19.508).

La bailleresse n’a pas soulevé cette irrecevabilité en première instance. Il n’est pas contesté que Mme [Z] [L] est présidente de la SAS M&H de restauration et qu’en cette qualité, elle est intervenue pour tous les actes concernant la société M&H de restauration, en ce compris les actes d’huissier délivrés à la preneuse en sa personne.

L’existence d’un lien suffisant entre son intérêt à agir et les prétentions originaires qui reposent sur le lien contractuel existant entre la SCI L’étoile et la SAS M&H de restauration est démontré.

Cette demande est rejetée.

— sur la résiliation du bail

La SCI L’étoile estime que les premiers juges ne pouvaient prononcer la résiliation du bail à ses torts à la date du 30 avril 2021 et demande à la cour d’infirmer le jugement de ce chef.

Elle conteste avoir gravement manqué à ses obligations contractuelles.

S’agissant de fuites au plafond de la cuisine, signalées le 11 juin 2020 de manière informelle par SMS par la preneuse, elle indique :

— n’avoir pas été relancée,

— il ne lui a pas été fait part de la nécessité de réaliser des travaux et ce, avant une lettre du 22 décembre 2020 réceptionnée le 4 janvier suivant,

— le constat d’huissier du 29 juillet 2020 mentionne simplement la présence d’auréoles sur les plaques de faux-plafond et la présence de plaques abîmées,

— la preneuse ne justifie pas une impossibilité d’exploiter normalement son activité.

— pour sa part, elle a fait vérifier et réparer la toiture par une entreprise en juillet 2020,

— les pièces versées établissent que les infiltrations dans la cuisine avaient pour origine le skydome de la cuisine qui n’était pas étanche et il appartenait donc au preneur d’effectuer les réparations nécessaires, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations portant sur les couvertures entières, en application de l’article 606 du code civil.

En ce qui concerne la présence de gravats dans la cour et l’absence de sous-compteurs de gaz et d’électricité, elle relève que :

— la cour n’a pas été donnée en location, la locataire disposant d’un seul droit d’accès à la cour et au porche pour l’utilisation et la mise à la rue de ses bacs poubelles,

— aucun désagrément pratique n’a résulté de la présence ponctuelle de gravats liée à des travaux en cours, et ceux-ci n’ont pas empêché la locataire d’accéder à son local et d’exercer son activité dans des conditions normales,

— la société M&H de restauration étant seule occupante de l’immeuble, les compteurs en place lui étaient exclusivement dédiés et les factures n’ont trait qu’à sa seule consommation.

Les intimées concluent à la confirmation du jugement sur ce point.

Selon elles, la bailleresse est de mauvaise foi en affirmant n’avoir été informée des infiltrations en juin 2020 que de manière informelle et rappellent les termes précis de sa réclamation faite le 11 juin 2020, demandant l’intervention de la bailleresse. Elles indiquent que la SCI L’étoile ne s’est même pas déplacée pour constater les dégâts.

Elles soutiennent que la cause des infiltrations n’a jamais été établie et en tout état de cause, il n’est pas démontré que le skydome soit à l’origine de celles-ci, d’autant que la présence d’eau a été constaté en d’autres endroits.

En ce qui concerne le droit d’accès à la cour qui a été conféré au locataire, elles affirment qu’il a été méconnu, et pas seulement de manière ponctuelle, et que la présence de gravats dans la cour a nui gravement à l’exercice d’une activité normale, la locataire ne pouvant plus entreposer ses poubelles dans la cour et étant contrainte de les déposer sous le porche ou sur le trottoir, ce qui est inacceptable pour un restaurant.

Elles indiquent que la SCI L’étoile ne démontre pas que la société M&H de restauration était la seule occupante de l’immeuble et note par ailleurs que le bailleur soutient avoir engagé des travaux, ce qui a généré de fait des consommations par lui et/ou ses mandataires. Elles ajoutent que le preneur n’avait pas accès à ces compteurs, situés dans un local fermé à clé.

Elles en déduisent que le bailleur a manqué à ses obligations légales et contractuelles et que le tribunal a justement prononcé la résiliation du bail à ses torts.

Au visa de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil stipule que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de toute réparation et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Le bail liant la SCI L’étoile à la société M&H de restauration stipule à l’article VI -charges et conditions- paragraphe 2 -entretien-réparations- :

'Le bailleur est tenu dans les termes de l’article 606 du code civil.

Le locataire supporte les réparations, frais de maintenance, contrôles de sécurité, mises aux normes légales et réglementaires, nécessaires en raison, soit de l’usage, l’exploitation professionnelle et l’affectation des lieux et leurs équipements, soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Le locataire est tenu d’exécuter l’entretien et la maintenance de toutes les menuiseries et ouvertures intérieures et extérieures.'

L’article 606 du code civil dispose :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

La survenue d’une fuite d’eau dans la cuisine du restaurant a été signalée le 11 juin 2020 à la bailleresse par SMS en ces termes :

'… depuis la semaine dernière, au restaurant il pleut de cordes dans la cuisine qui est inutilisable. risques et dangereux. le matériel neuf 2 fours piano sous l’eau ce matin. que comptez vous faire pour palier à cette situation dramatique pour l’entreprise'

Mme [R] [K] atteste également 'être venue déjeuner un midi de juin 2020 à [Localité 7]. Ce jour-là, Mme [Z] [L] m’a fait visiter la cuisine du restaurant, qui était complètement inondée. Suite à une grosse averse, le sol était trempé, des cartons avaient été disposés à terre pour éponger ce qui pouvait l’être.'

Un constat d’huissier dressé le 29 juillet 2020 à la requête de la preneuse constatait dans la cuisine, la présence d’auréoles jaunâtres sur les dalles de faux plafond situées au dessus de l’évier avec double bac et des morceaux de dalles de faux plafonds manquants par endroits.'

Par courrier du 22 décembre 2020, la preneuse demandait à sa bailleresse de 'faire venir une entreprise spécialisée en raison d’infiltrations par le plafond de la cuisine, indiquant que cette situation occasionne une gêne notable à l’exploitation, la cuisinière recevant des gouttes sur le crâne, de l’eau s’écoulant dans les casseroles, et le personnel devant louvoyer entre les bacs de récupération posés au sol.'

La société M&H de restauration faisait ensuite constater par huissier le 28 janvier 2021 dans la cuisine que :

'- de l’eau gouttait du plafond au sol,

— le sol était détrempé,

— les dalles isolantes constituant le faux-plafond sur rail, sont imbibées d’eau, et présentent de nombreuses tâches et auréoles,

— au niveau des hottes aspirantes, de l’eau coule du plafond, un récipient permettant de collecter l’eau a été posé sur le piano,

— le skydome n’est pas étanche, les joints sont anciens et détériorés et inexistants par endroits,

— présence d’eau sur le carrelage au sol à cet endroit.'

Une vision plus globale de la cuisine figure dans un constat demandé par la bailleresse en avril 2021. Si un puits de lumière existe dans cette pièce, et que des infiltrations ont pu être constatées sous celui-ci, les constatations de l’huissier en janvier 2021 permettent d’affirmer que les infiltrations sont également apparues en des endroits éloignés de celui-ci, notamment au plafond au niveau des hottes.

Les seules constatations de joints détériorés ou inexistants sur le skydome ne peuvent donc suffire à démontrer que les infiltrations provenant du plafond ont pour origine le skydome.

Le bailleur étant tenu d’assurer le clos et le couvert ne peut prétendre à l’absence de manquement de sa part, les désordres ayant été constatés à plusieurs reprises et les interventions dont il justifie, réalisées par une entreprise BH (facture du 21 juillet 2020 pour 'entretien et isolation toiture’ de 414 euros, facture du 17 novembre 2020 pour 'travaux divers’ de 732 euros, facture du 3 décembre 2020 pour 'travaux divers’ de 996 euros) n’ayant pas suffi à mettre un terme aux infiltrations.

En ce qui concerne les gravats dans la cour, la présence ceux-ci est établie comme suit :

— le 29 juillet 2020, l’huissier notant 'dans la cour un important amas de gravats et des fenêtres de toit, des morceaux de mousse, des revêtements aluminium et des morceaux de bitume, qui selon Mme [L] sont présents depuis environ un mois',

— le 18 janvier 2021, l’huissier notant que 'la cour est obstruée de gravats, parpaings, objets divers entreposés au sol', que 'des rats morts sont présents dans les poubelles'.

Le bail stipule que 'pour l’utilisation et la mise à la rue de ses bacs poubelles, le preneur bénéficie d’un accès à la cour intérieur de l’immeuble, pour le local poubelle et par le porche [Adresse 9].'

Les photographies accompagnant les constatations de l’huissier témoignent effectivement d’une gêne certaine pour l’utilisation des poubelles, comme offert contractuellement, en raison de la présence répétée de ces gravats.

L’ensemble de ces éléments traduit que la SCI L’étoile a manqué à ses obligations de réparations, de délivrance et de jouissance paisible.

S’agissant des compteurs, l’huissier a pu constater leur inaccessibilité le 29 juillet 2020. La SCI L’étoile ne conteste pas l’absence de compteurs dédiés au local commercial. Ce local figure au rez-de-chaussée d’un immeuble comportant 3 étages, dont les étages, au vu des photographies versées aux débats, comportent, côté rue, en façade, pas moins de 18 fenêtres, dont les volets ne sont pas tous descendus. Il ne peut être affirmé au vu des pièces produites aux débats que le locataire commercial est le seul occupant de l’immeuble.

Les premiers juges ont donc retenu à bon droit que de tels manquements justifiaient la résiliation du bail aux torts du bailleur à la date du 30 avril 2021, tel que réclamée par la société M&H de restauration. Le jugement est confirmé.

— sur les demandes en paiement formées par la SCI L’étoile

L’appelante entend, par voie d’infirmation du jugement, réclamer à la cour le paiement :

— des loyers jusqu’au 30 avril 2021, soit 7 200 euros, sans que le preneur ne puisse s’y opposer en invoquant une exception d’inexécution,

— des charges de juin 2020 à avril 2021 soit 1 361,42 euros, représentant les taxes foncières pour 2020 et 2021, le coût de l’entretien de la chaudière, les factures de consommation d’eau,

— les loyers de mai 2021 à fin décembre 2022, fin de la période triennale, soit 36 000 euros,

— des frais de remise en état de 9 900 euros, sauf à déduire le montant du dépôt de garantie de 6 900 euros, ces frais représentant le coût d’une table en inox et d’un autocuiseur et d’un tiroir de bar qui ont disparu, la remise en état d’un trou dans le mur, la réinstallation du tarif jaune du compteur électrique, le preneur ayant pris l’initiative sans en informer le bailleur d’une modification pour un tarif bleu.

Elle sollicite également la paiement de frais d’huissier de 746,36 euros, au titre du constat d’huissier du 17 février 2021 dressé pour vérifier l’état des lieux et les doléances du preneur, du commandement de payer du 23 mars 2021 et du constat des lieux de sortie du 30 avril 2021.

Les intimées demandent à la cour de faire droit, comme les premiers juges à l’exception d’inexécution qu’elles opposent en application de l’article 1219 du code civil, s’agissant des demandes en paiement des arriérés de loyers, au motif que les désordres subis ont rendu impossible l’activité de restauration, tant en termes de sécurité que de salubrité.

En ce qui concerne les charges réclamées, elles indiquent qu’elles ne sont pas justifiées, rappellent l’absence de sous-compteur d’eau, que la participation à l’entretien des chaudières ne ressort d’aucun document contractuel, que la réalité des chiffres avancés n’est pas démontrée, que le bailleur ne tient pas compte des provisions sur charges réglées.

Elles s’opposent à toute demande en paiement de loyers, postérieure à la résiliation du bail.

S’agissant des frais de remise en état, elles relèvent l’absence de tout état des lieux d’entrée, estiment que la preuve de dégradations ou d’objets manquants n’est pas rapportée par la SCI L’étoile et font valoir que le préjudice allégué est évalué par la bailleresse de manière parfaitement arbitraire et approximative.

Enfin, elles considèrent que l’appelante doit assumer le coût des actes qu’elle a fait dresser seule et que l’état de lieux, réalisé en présence de la locataire, ne nécessitait pas la présence d’un huissier.

* sur les loyers arrêtés au 30 avril 2021

L’article 1219 du code civil dispose :

Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La société M&H restauration ne conteste pas l’arriéré de loyers à la date du 30 avril 2021 de 7 200 euros représentant les loyers dus pour la période de janvier 2021 à avril 2021.

La cour approuve le tribunal en ce qu’il retient que l’inexécution de ses obligations par le bailleur ne permettait pas à la société M&H de restauration d’exercer son activité dans des conditions d’hygiène, de salubrité et de sécurité nécessaires à ce type d’établissement. Il a été justement fait application de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil. Le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la SCI L’étoile de sa demande en paiement des loyers.

* sur les loyers postérieurs au 30 avril 2021

Le bail étant résilié à la date du 30 avril 2021, le tribunal a justement rejeté toute demande en paiement de loyers à compter de cette date. Le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la SCI L’étoile de cette demande.

* sur les charges

Le bail prévoit en son article III -loyer- paragraphe § 3 -charges- :

'le preneur règle au bailleur mensuellement une provision sur charges de 200 euros HT outre la TVA au taux actuel de 20% ou tout autre taux ou taxe qui viendrait à s’y substituer ou s’y ajouter, ce qui représentent 240 euros TTC, se décomposant :

— du 1/5 de la taxe foncière de l’immeuble,

— sa participation à l’entretien des chaudières collectives gaz, consommations et abonnement gaz,

— sa participation au réseau WIFI ;

Le preneur règle ses contributions mobilières, sa CFE, ses abonnements et consommation EDF, Gaz, téléphone, et de façon générale, tous les impôts et contributions lui incombant.'

* sur les taxes foncières

La SCI L’étoile réclame à ce titre 661,80 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2020 et 234,20 euros au titre des 4 premiers mois de 2021.

Les avis de taxes foncières sont versés aux débats :

— avis 2020 de 2 309 euros, soit 3 309 : 5 = 661,80 euros

— avis 2021 de 3 513 euros, soit (3 513 : 5 ) : 12 x 4 = 234,20 euros.

La cour constate que si le tribunal rejette cette demande au motif qu’est opposable sur ce point l’exception d’inexécution, un tel moyen n’est pas invoqué ici par les intimés, qui n’entendent contester cette réclamation qu’au regard de l’absence prétendue de justificatifs. La cour retient le bien fondé de cette réclamation.

* sur l’entretien de la chaudière

La SCI L’étoile réclame une somme de 188,26 euros représentant 1/5 d’une facture de 941,34 euros payés par elle pour l’entretien de la chaudière.

Cette facture porte sur une période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, et donc pour une période en partie antérieure au bail. La proportion de 1/5 du montant payé à ce titre ne ressort pas des stipulations du bail. La cour approuve le tribunal qui rejette cette demande.

* sur la consommation d’eau

La SCI L’étoile demande paiement d’une somme de 877,19 euros pour les factures d’eau des 31 mars 2021 (599,87 euros) et 15 octobre 2021 (288,29 euros).

Il est rappelé que la locataire a quitté les lieux le 30 avril 2021.

En l’absence de sous-compteur individualisé, la cour estime injustifiée la réclamation de ce chef.

Les parties admettent le paiement de provisions sur charges par la société M&H de restauration, à hauteur de 600 euros, devant venir en déduction des sommes ici réclamées. La preneuse reste donc devoir au titre des charges une somme de 61,80 euros.

* sur les frais de remise en état

L’article L145-40-1 du code de commerce applicable à la cause dispose :

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

La SCI L’étoile n’a pas fait dresser d’état des lieux.

Les premiers juges soulignent pertinemment que le bail mentionne expressément : ' un local loué en l’état (ancien restaurant et bar 'les Gens de mer’ fermé depuis plusieurs années), il n’existe plus de fonds de commerce ; subsistent quelques éléments d’équipement vétustes.'

L’appelante ne peut valablement prétendre établir l’absence d’équipements au départ du locataire en se basant sur une comparaison entre un constat réalisé le 17 février 2021 et le constat de sortie le 30 avril 2021, alors qu’il lui appartient de démontrer quels étaient les équipements présents dans les lieux à l’entrée de la locataire, ce qu’elle ne fait pas.

La preuve d’une dégradation par la locataire de la maçonnerie extérieure n’est, pour le même motif, pas rapportée.

En ce qui concerne la modification du tarif de compteur électrique, l’indemnisation réclamée de ce chef par la bailleresse pour une réinstallation de l’ancien tarif à hauteur de 7 000 euros ne repose sur aucune pièce déterminante, puisque reposant sur une évaluation fixée par elle de manière arbitraire. Cette réclamation est écartée.

La cour confirme le jugement qui déboute la SCI L’étoile de sa demande au titre des frais de remise en état du local.

* sur les frais d’huissier

La cour approuve les premiers juges qui considèrent que les frais d’huissier exposés par la SCI L’étoile à son initiative doivent rester à sa charge.

Tel est le cas du constat dressé le 17 février 2021, avant toute sortie des lieux ou du commandement de payer du 23 mars 2021, délivré pour un arriéré de loyers dont la cour n’a en tout état de cause pas reconnu le bien fondé, au regard d’une exception d’inexécution.

En ce qui concerne l’état des lieux de sortie du 30 avril 2021, les premiers juges ont souligné l’assistance de chacune des parties par un huissier lors de cet acte. En effet, M [E] [P], huissier instrumentaire, mandaté par la SCI L’étoile, mentionne que 'Me [T], présent, indique être mandaté par la société M&H de restauration pour la restitution des lieux'. Les montanst réglés par la bailleresse à son propre huissier doivent restés à sa charge.

La cour confirme le jugement qui déboute la SCI L’étoile de sa demande au titre des frais d’huissier.

— sur les demandes de la société M&H de restauration

Outre la confirmation du jugement s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, des sommes dues au titre des frais liés à la modification du siège social, et des travaux engagés en pure perte, la société M&H de restauration sollicite, par infirmation du jugement, la condamnation de la SCI L’étoile à lui payer une somme de 11 511 euros pour la perte de chiffre d’affaires.

Elle demande également à la cour d’assortir la condamnation relative au dépôt de garantie d’une astreinte.

Elle indique qu’elle justifie par des factures ses demandes :

—  1 320 euros pour la modification du siège social,

—  7 357 euros au titre des aménagements du local réalisés en juin 2020, ou si le raisonnement de la bailleresse devait être suivi, un amortissement de

6 961,35 euros, correspondant à la valeur nette des immobilisations en fin d’exercice.

Elle affirme que son déménagement dans une rue éloignée du port et de la ville Close, à l’inverse du précédent, est à l’origine de sa perte de chiffre d’affaires au cours des mois de juillet et août 2021. Elle souligne avoir dû d’ailleurs licencier un personnel en raison de cette perte de résultats et que c’est l’attitude du bailleur qui a littéralement détruit son fonds de commerce qui a entraîné les problèmes de santé de Mme [L].

La SCI L’étoile s’oppose à ces demandes.

Elle soutient qu’il est lui dû davantage que le montant réglé à titre de dépôt de garantie.

En ce qui concerne les frais de modification du siège social, elle fait valoir que la locataire a choisi de quitter les lieux le 30 avril 2021, qu’il n’est pas démontré que le coût des travaux entrepris se rattachent aux locaux loués, que le bail prévoit que le locataire doit exécuter l’entretien et la maintenance des menuiseries et ouvertures intérieures et extérieures, que les travaux effectués l’ont été a minima. En outre, elle souligne que le montant réclamé est un montant qui fait l’objet d’un amortissement en comptabilité, de sorte que le préjudice ne peut en aucun cas correspondre au montant des dépenses facturées.

S’agissant de la perte de chiffre d’affaires en juillet et août 2021, elle oppose qu’aucun élément particulier, économique, étude de marché n’étaye les affirmations de la locataire. Elle soutient que l’on peut présumer que sa clientèle, qui est une clientèle d’habitués, l’a suivie sur son nouveau lieu d’exploitation. Elle fait état du licenciement d’un salarié, de travaux réalisés par la société M&H de restauration dans ses nouveaux locaux, et des problèmes de santé de Mme [L], des incidences économiques des périodes de confinement, susceptibles d’expliquer cette perte. Elle considère donc non établi le lien de causalité entre le déménagement et la baisse de chiffre d’affaires.

* sur la restitution du dépôt de garantie

Les sommes dues par la locataire à la bailleresse au titre des seules taxes foncières s’imputent sur le montant du dépôt de garantie. Il reste donc à la société M&H de restauration à ce titre : 3 000 – 61,80 = 2 938,20 euros.

Le jugement est infirmé en ce qu’il prononce une condamnation de la SCI L’étoile à payer à la société M&H de restauration la somme de 3 000 euros correspondant au dépôt de garantie. La cour condamne la bailleresse à lui payer à ce titre la somme de 2 938,20 euros.

Il n’y a pas lieu d’assortir une telle condamnation d’une astreinte ; la cour rejette cette demande.

* sur les frais engagés

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut prétendre à des dommages et intérêts.

La cour confirmant la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, le moyen tiré d’un départ volontaire de la société M&H de restauration est écarté, celui-ci s’expliquant par le manquement de la SCI L’étoile à ses obligations.

Le coût des modifications statutaires (1 320 euros) liées au déménagement de la preneuse est parfaitement justifié et constitue un préjudice réparable, étant une conséquence de la résiliation du bail. La cour confirme la condamnation prononcée à ce titre.

Les intimées produisent la liste des immobilisations la société M&H de restauration pour l’année 2020. Ce document comptable mentionne une valeur nette en fin d’exercice de 6 961,35 euros au titre de la réfection du local [Adresse 9]. Sont également communiquées les factures de travaux réalisés par la société M&H de restauration pendant la période de location.

La cour retiendra la somme de 6 961,35 euros et condamne la SCI L’étoile à payer cette somme à la société M&H de restauration, infirmant le jugement qui retient une somme de 7 357 euros.

* sur la perte de chiffres d’affaires

La société M&H de restauration s’est installée à [Adresse 6], selon un nouveau bail commercial à compter du 1er avril 2021.

L’intimée établit que son chiffre d’affaires était de :

— en juillet 2020 : 10 534 euros

— en août 2020 : 10 594 euros

— en juillet 2021 : 4 864 euros

— en août 2021 : 4 753 euros.

La SCI L’étoile ne discute pas l’emplacement privilégié de son local commercial, en face de la ville Close de [Localité 5], qui est une zone touristique de la ville de [Localité 5]. Si la société M&H de restauration évoque l’éloignement de son nouveau local de la Ville Close, elle ne conteste toutefois pas s’être installée à quelques mètres du précédent local.

Aucune étude de marché n’est produite.

La preuve certaine d’un lien de causalité entre la baisse de chiffre d’affaires constatée entre les deux mois d’été 2020 et les mêmes mois en 2021 et cet éloignement n’est pas rapportée, celle-ci pouvant s’expliquer par d’autres causes tenant à la gestion personnelle de l’entreprise.

Ainsi, si le départ de la salariée (une cuisinière embauchée en juin 2020), le 31 août 2021, suivant la convention de rupture du contrat de travail produite aux débats, ne peut donc expliquer la diminution du chiffre d’affaires, il est relevé que Mme [L] a présenté une fracture de fatigue au début de l’été 2021, puisqu’il lui est prescrit le 27 juillet 2021 un contrôle de celle-ci par radiographie à J30 et que les intimées ont précisé qu’elle n’a plus pu travailler depuis cet événement, ce qui a pu influer sur les résultats de l’entreprise postérieurement. Aucun élément ne permet d’étayer, par ailleurs, les affirmations des intimées selon lesquelles l’état de fatigue de Mme [L] trouve sa source dans les manquements reprochés à la bailleresse.

La cour déboute la société M&H de restauration de cette demande et infirme le jugement qui fait droit à une indemnisation en retenant que le déménagement a eu une incidence directe et certaine sur le chiffre d’affaires.

— sur le préjudice moral de Mme [L]

Mme [L] soutient avoir subi un véritable harcèlement de la SCI L’étoile. Elle évoque 7 passages de son huissier en 5 mois, en plein service, créant confusion et honte, affirme avoir souffert d’un état d’anxiété consécutif, qui a été constaté par le docteur [C] le 29 avril 2021. Elle fait état de sa fracture de fatigue. Elle mentionne les procédures de saisies entreprises par la bailleresse. Elle estime insuffisante la somme de 4 000 euros allouée en réparation par le tribunal et sollicite une indemnisation à hauteur de 10 000 euros.

En réponse, la SCI L’étoile, fait observer que le contexte de crise sanitaire peut expliquer également l’état de stress de Mme [L], rappelant que le début d’activité de la société M&H de restauration est intervenu à ce moment là.

Elle soutient que le lien de causalité entre les faits qui lui sont reprochés et le préjudice allégué n’est pas établi.

Elle indique qu’on ne peut lui reprocher des actes de saisies, alors que ces saisies ont été autorisées judiciairement.

Elle nie avoir cherché à nuire au locataire, comme retenu par les premiers juges, mais soutient avoir uniquement cherché à préserver ses droits et recours.

L’exercice par le bailleur des droits et actions qui lui sont offerts par la loi ne peut lui être reproché et ne constitue en soi par une faute.

Le passage de l’huissier de la bailleresse dans les lieux loués à 7 reprises en plein service n’est pas démontré, seul le constat d’huissier dressé le 17 février 2021 en faisant état.

Les certificats médicaux attestant des problèmes de santé de Mme [L] ne peuvent suffire à démontrer que ceux-ci sont en lien direct et certain avec des agissements fautifs du preneur.

La cour déboute Mme [L] de cette demande en réparation à défaut pour elle de caractériser le lien de causalité entre ses problèmes de santé et une attitude fautive du bailleur. Le jugement est infirmé en ce qu’il prononce condamnation à ce titre.

— sur la demande de délais de paiement formée par la SCI L’étoile

L’appelante sollicite, en application de l’article 1343-5 du code civil, un délai de deux ans pour régler les sommes mises à sa charge, faisant valoir qu’elle ne perçoit plus de loyers depuis le départ de la société M&H de restauration et doit faire face à de nombreuses dépenses dont une mensualité d’emprunt de 2 124,55 euros. Elle expose avoir tenté en vain de vendre son bien, puis d’avoir envisager de réaliser des travaux pour donner en location les chambres et studios de l’immeuble, mais qu’elle s’est vue opposer un refus de prêt. Elle ajoute que la société M&H de restauration ne peut nier ses difficultés puisqu’elle l’a assignée en liquidation judiciaire le 8 août 2022.

L’article 1343-5 alinéa 1 du code civil prévoit :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient d’apprécier la demande de délais à la date à laquelle il est statué.

L’attestation de son expert comptable faisant état de ses difficultés financières, en l’absence de perception de loyer au titre de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], date du 9 septembre 2022 et est donc inopérante à caractériser la situation économique de la SCI L’étoile en 2025.

L’appelante verse aux débats le jugement du tribunal judiciaire d’Angers, saisi en application de l’article 47 du code de procédure civil, en vue d’une liquidation judiciaire de la SCI L’étoile. Ce jugement en date du 23 janvier 2024 déboute la société M&H de restauration d’une telle demande.

L’extrait Kbis de la SCI L’étoile versé aux débats par celle-ci, en date du 2 janvier 2025 ne porte mention d’aucune procédure collective.

La cour rejette la demande de délais, à défaut pour la SCI L’étoile de démontrer qu’elle rencontre actuellement des difficultés financières l’empêchant de faire face aux condamnations prononcées à son encontre.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’appelante succombant en partie supportera les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société M&H de restauration une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il :

— condamne la SCI L’étoile à rembourser à la société M&H de restauration la somme de 3 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie,

— condamne la SCI L’étoile à verser à la société M&H de restauration les sommes de :

—  7 357 euros au titre des frais de rénovation engagés en pure perte,

—  5 755,50 euros au titre de la perte de chiffre d’affaire ;

— condamne la SCI L’étoile à verser à Mme [Z] [L] la somme de

4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne la SCI L’étoile à payer à la société M&H de restauration la somme de 2 938,20 euros au titre du dépôt de garantie ;

Condamne la SCI L’étoile à verser à la société M&H de restauration la somme de 6 961,35 euros au titre des frais de rénovation engagés en pure perte ;

Déboute la société M&H de restauration de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chiffre d’affaires ;

Déboute Mme [Z] [L] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à une astreinte s’agissant de la condamnation portant sur le dépôt de garantie ;

Déboute la SCI L’étoile de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la SCI L’étoile à payer à la société M&H de restauration la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI L’étoile aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente