N° RG 24/04027 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J2CD

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 15 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22-002000

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 21 août 2024

APPELANTE :

Madame [C] [D]

née le 27 novembre 1978 à [Localité 9] (78)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée et assisté par M^e Sophie BARON, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [Z] [U]

né le 12 Février 1947 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Isabelle MISSOTY de la SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Bérangère DELAUNAY, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 20 octobre 2025 sans opposition des avocats devant Madame HOUZET, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 15 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffier lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 16 décembre 2016, M. [Z] [U] a consenti à Mme [C] [D] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 12] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros.

Par acte d’huissier du 7 juin 2022, M. [Z] [U] a fait délivrer à Mme [C] [D] un congé pour vente d’un montant de 210 000 euros, et lui laissant jusqu’au 15 décembre 2022 pour quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2022, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 892,40 euros en principal.

Sur assignations délivrées respectivement les 2 novembre 2022 par M. [Z] [U] à Mme [C] [D] et le 29 novembre 2022 par Mme [C] [D] à M. [Z] [U], suivant jugement contradictoire du 21 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 11 octobre 2019 entre M. [Z] [U] d’une part, et Mme [C] [D] d’autre part, et portant sur un immeuble sis [Adresse 2]) sont réunies au '22 décembre 2020";

— condamné Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 2 635,50 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’octobre 2022 ;

— condamné Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 761,55 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle pour la période allant du 24 octobre 2022 au 18 janvier 2023 ;

— condamné Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 159 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due pour l’année 2022 ;

— condamné Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 660 euros au titre des réparations locatives ;

— déclaré recevable en la forme la demande formulée par Mme [C] [D] au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté Mme [C] [D] de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;

— débouté Mme [C] [D] de sa demande d’injonction à produire les avis d’imposition pour la période allant de l’année 2016 à 2022 ;

— débouté Mme [C] [D] de sa demande de condamnation de M. [Z] [U] à remettre les quittances sous astreinte ;

— débouté Mme [C] [D] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

— débouté Mme [C] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour fraude au droit de préemption ;

— condamné Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [C] [D] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [C] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût pour moitié du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Mme [C] [D] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 22 novembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions communiquées le 26 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [C] [D] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] le 21 août 2024

et, statuant à nouveau, de:

— débouter M. [Z] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [Z] [U] à payer à Mme [C] [D] la somme de 6 000 euros à titre de dommage et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

— enjoindre à M. [Z] [U] de verser aux débats les avis d’imposition sur les revenus pour les années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

— condamner M. [Z] [U] à remettre à Mme [C] [D] toutes les quittances de loyer conformes aux loyers versés depuis l’entrée dans les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement intervenir ;

— condamner M. [Z] [U] à verser à Mme [C] [D] la somme de 750 euros majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé à compter du 18 février 2023 au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamner M. [Z] [U] à payer à Mme [C] [D] la somme de 30 000 euros en indemnisation de son préjudice en raison de la fraude au droit de préemption du locataire ;

— condamner M. [Z] [U] à payer à Mme [C] [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Suivant conclusions en réponse, communiquées le 3 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [Z] [U] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen le 21 août 2024 en toutes ses dispositions;

— débouter Mme [C] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] une somme de 3 000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur I’acquisition de la clause résolutoire :

Mme [C] [D] soutient s’être acquittée de l’arriéré de loyers dans les deux mois du commandement de payer, ce, par chèques pour un montant de 920 euros et en espèces, pour un montant de 920 euros. Elle excipe d’un accord entre les parties, aux termes duquel le montant du loyer mensuel aurait été réduit à 630 euros, payables par chèque pour un montant de 400 euros et en espèces pour un montant de 230 euros et de l’absence d’indice d’indexation dans le bail. Elle explique avoir espacé les règlements en espèces en raison du comportement agressif du propriétaire et avoir régularisé les mois de février à mai 2022 en un seul versement de 920 euros en espèces, de sorte que les loyers étaient à jour de leur paiement en juin 2022. Elle ajoute qu’après réception du congé pour vendre, le 7 juin 2022, elle avait conditionné le paiement en espèces à la remise de quittances, en vain, mais avait régularisé sa situation en adressant au bailleur un chèque d’un montant de 920 euros le 16 septembre 2022, correspondant aux mensualités de juin à septembre 2022, puis un autre chèque d’un montant de 630 euros pour la mensualité d’octobre 2022.

M. [Z] [U] conteste l’existence tant d’un accord verbal entre les parties portant sur une réduction du montant du loyer prévu aux termes du bail que de paiements en espèces qu’il n’aurait pas comptabilisés. Il fait valoir, par ailleurs, la mauvaise foi de la locataire qui, ayant renoncé à acquérir le bien mis en vente, a fait obstacle aux visites d’acquéreurs potentiels.

S’agissant de l’accord portant sur une réduction du montant des loyers, Mme [C] [D] produit notamment :

— un courrier, adressé par M. [Z] [U], non daté, mais évoquant la décision de mettre en vente la maison, laquelle a été prise courant 2021, qui mentionne '… en outre, je vous ai fait des remises dès que vous êtes devenue locataire….'

— un courriel daté du 7 décembre 2021, émanant de M. [Z] [U], qui écrit '… en octroyant, suite à vos pleurs de l’après-covid 19 précédent, une remise de loyer….'

— un sms non daté (pièce 24), aux termes duquel M. [Z] [U] reconnaît qu’une partie du loyer, soit la somme de 400 euros est habituellement réglée par chèque bancaire, l’autre partie l’étant en espèces,

S’agissant des paiements effectués, elle communique :

— copie d’un chèque bancaire daté du 16 septembre 2022, d’un montant de 920 euros, libellé à l’ordre de M. [Z] [U], qu’elle affirme lui avoir adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle joint le dit accusé de réception, signé le 19 septembre 2022 de M. [Z] [U],

— deux tickets de retrait d’espèces effectués le 3 mai 2022, au distributeur de la Caisse d’Epargne Normandie [Localité 7], de montants respectifs de 600 et 330 euros,

— un extrait de son compte bancaire mentionnant l’existence d’un retrait espèces d’un montant de 450 euros, effectué le 19 janvier 2022,

— un ticket de retrait d’espèces effectué le 7 décembre 2021 pour un montant de 600 euros, au distributeur de la Caisse d’Epargne Normandie de [Localité 11],

— un décompte, dressé par elle, des sommes dues au titre des loyers au 18 janvier 2023.

M. [Z] [U] verse aux débats des notes manuscrites intitulées 'quittances de loyer’ portant sur les années 2017 à 2022. Des versements par chèque bancaire d’un montant de 750 euros y sont mentionnés, au titre des mois de janvier à juillet 2017, puis en novembre 2017. Au titre des mois de septembre; octobre et décembre 2017, puis de janvier 2018 à décembre 2021, les versements mensuels sont d’un montant de 400 euros.

M. [Z] [U] ne conteste pas avoir accordé, ponctuellement, dans des circonstances particulières, des remises de loyer. Tel a pu être le cas en octobre et novembre 2020. Aucun élément ne permet d’établir la régularité de ces remises, valant accord tacite sur une réduction pérenne du montant du loyer. L’existence de retraits en espèces effectués par Mme [C] [D] sur son compte bancaire n’induit pas la remise de ces fonds au propriétaire. Au surplus, les retraits, effectués irrégulièrement et pour des montants variables, ne correspondant pas à la part de loyer payable en espèces selon l’appelante, ne suffisent pas, même en l’absence d’action en recouvrement exercée durant plus de quatre ans par M. [Z] [U], à caractériser l’existence d’une modification conventionnelle du bail alléguée par la locataire, celle de paiements partiels des loyers et, partant, l’apurement de la dette de loyers.

S’agissant de l’indexation du montant du loyer, la cour relève que les parties ont stipulé, en article 8 des conditions générales du bail et dans ses conditions particulières, que 'la révision du loyer s’opère en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE'. Le moyen apparaît donc non fondé en fait.

Par commandement de payer du 24 août 2022, M. [Z] [U] a réclamé à Mme [C] [D] le paiement d’une somme de 2 892.40 euros au titre des loyers dûs sur la période de janvier à août 2022, hors clause pénale et coût de l’acte.

Selon décompte dressé par le commissaire de justice le 26 octobre 2022, le montant des loyers dûs sur la période de janvier à octobre 2022, hors clause pénale s’élevait à 3 385.50 euros.

Si la réception, par le propriétaire ou son mandataire, du chèque d’un montant de 920 euros que Mme [C] [D] affirme lui avoir adressé le 16 septembre 2022 apparaît établie par l’accusé de réception produit par cette dernière, le montant de ce chèque ne suffit pas à apurer les causes du commandement de payer qui s’élevaient au 26 octobre 2022, à la somme de 2 465.50 euros, déduction effectuée du chèque émis le 16 septembre 2022.

La cour constate, par suite, que les causes du commandement de payer n’ayant pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, la clause résolutoire est acquise et le jugement sera confirmé sauf en ce qu’il a retenu la date du 22 décembre 2020 alors que la clause résolutoire est aquise au 24 octobre 2022.

2 – Sur le montant des sommes dûes par Mme [C] [D] à M. [Z] [U] :

2.1 – sur la taxe pour ordures ménagères :

Le paiement de la taxe pour ordures ménagères incombe au locataire et son montant se calcule au prorata de la durée d’occupation.

M. [Z] [U] justifie du montant de 159 euros qui lui a été réclamé à ce titre et relativement à l’année 2022, ainsi que de l’occupation des lieux par Mme [C] [D] durant cette année entière. Mme [C] [D] lui est donc redevable pour ce montant et à ce titre, l’absence de mention de cette taxe sur le commandement de payer étant inopérante.

Le jugement sera par suite, confirmé sur ce point.

2.2 – sur les réparations locatives :

L’état des lieux d’entrée, signé des deux parties le 16 décembre 2016, ne comporte aucune indication relative à l’état des espaces verts extérieurs, lesquels sont, par suite, présumés avoir été donnés en bon état. Il résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 18 janvier 2023, jour de la libération des lieux, que 'La cour est en herbe, non tondue récemment. Les haies sont anciennes et non taillées. Les sept arbustes se trouvant dans la cour ne sont pas taillés.'

M. [Z] [U] justifie du coût de l’intervention d’une entreprise pour tondre la pelouse et tailler les haies, pour un montant de 660 euros. Le paiement en incombe à la locataire, indépendamment de la réalisation effective des travaux, qui est inopérante et le jugement sera confirmé en son principe, mais infirmé en son quantum duquel doit être déduit le dépôt de garantie versé pour un montant de 750 euros.

2.3 – sur le coût du constat de l’état des lieux :

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 15 décembre 2022, date à laquelle les lieux devaient être libérés en application du congé pour vendre signifié par acte d’huissier le 8 juin 2022, que Mme [C] [D], bien qu’informée des dates et heures de l’état de lieux prévu par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 décembre 2022, a déclaré ne pas avoir déménagé et ne pas être en mesure de libérer les lieux, faisant ainsi obstacle à la réalisation de l’état des lieux.

La résistance ainsi opposée par la locataire a contraint le propriétaire à recourir à une deuxième intervention de l’huissier de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie, reporté à une date ultérieure.

Par suite, la charge du coût du constat d’état des lieux doit être partagée pour moitié entre les parties. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Dès lors, Mme [C] [D] apparaît redevable envers M. [Z] [U], outre des indemnités d’occupation et de la moitié du coût du constat d’état des lieux, des sommes de :

—  2 465.50 au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’octobre 2022,

—  159 euros au titre de la taxe pour ordures ménagères afférente à l’année 2022

—  660 euros au titre des réparations locatives,

dont il convient de déduire la somme de 750 euros versée au titre du dépôt de garantie,

soit une somme totale de 2 534.50 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives.

3 – Sur les demandes formées par Mme [C] [D]:

3.1 – sur le trouble de jouissance:

Mme [C] [D] excipe de messages multiples et non fondés, d’intrusions dans sa vie privée, de la brutalité avec laquelle la mise en vente de la maison lui a été annoncée, de celle de la délivrance d’un commandement de payer puis d’une assignation aux fins d’expulsion, de la défaillance de M. [Z] [U] dans l’entretien de sa chaudière, qu’il a tenté de réparer lui-même durant un jour férié et qu’ayant échoué, il a laissée hors service en période hivernale.

Elle produit les messages suivants, adressés par M. [Z] [U], réclamant :

— par courriel du 7 décembre 2021, une information sur ses disponibilités en vue d’organiser les visites de la maison par les acquéreurs potentiels,

— par courrier postal du même 7 décembre 2021, le réajustement du montant du loyer pour tenir compte de l’évolution de l’indice de référence des loyers,

— par courrier postal du 15 décembre 2021, des précisions sur le délai dont elle souhaitait disposer pour organiser les visites de la maison,

— par courriel du 5 février 2022, d’entretenir la pelouse et de maintenir la maison en ordre préalablement aux visites des acquéreurs potentiels,

— par plusieurs courriels non datés, le retard dans le paiement des loyers, l’obligation légale de laisser visiter le bien mis en vente, l’obligation d’entretien des extérieurs de la maison,

Elle verse encore aux débats quatre attestations dont les auteurs témoignent du comportement de l’intimé.

Mme [B] [I], M. [F] [E] et Mme [M] [G], décrivent, aux termes de leurs attestations, le comportement de M. [Z] [U], dans des circonstances étrangères aux relations entre l’appelante et l’intimé.

M. [T] témoigne de propos insultants, tenus par M. [Z] [U], à l’égard de Mme [C] [D], à savoir 'garce, salope, qui change tout le temps de partenaire’ à plusieurs reprises dans un contexte conflictuel lié à la mise en vente de la maison et au retard de paiement de loyers.

Mme [C] [D] ne communique néanmoins aucune pièce justificative des incidents survenus relativement au fonctionnement de la chaudière et à l’annonce verbale de la mise en vente de la maison.

La cour relève que les messages adressés par M. [Z] [U] à Mme [C] [D] n’ont pas été répétés de manière excessive et ont toujours eu pour objet de lui rappeler les obligations lui incombant et inexécutées par elle.

M. [T] ne décrit pas le contexte dans lequel les propos ont été tenus devant lui, notamment s’ils l’ont été en présence de Mme [C] [D] ou de tiers. Il précise néanmoins qu’ils sont en lien avec la mise en vente de la maison et le retard de paiement de loyers, ce qui suggère qu’ils ont été proférés sous le coup de la colère et occasionnellement. En tout état de cause, Mme [C] [D] ne justifie pas d’une dégradation de son état moral générée par ces propos, ni par le comportement de M. [Z] [U]. Enfin, les menaces de poursuites judiciaires, la délivrance d’un commandement de payer ou d’une assignation aux fins d’expulsion ne constituent pas, quant à elles, des troubles illicites.

Par suite, le préjudice moral et le trouble de jouissance allégués par Mme [C] [D] n’apparaissent pas caractérisés. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

3.2 – sur l’exercice du droit de préemption:

Mme [C] [D] soutient que le prix de vente initial de la maison aurait été fixé volontairement à un montant trop élevé par M. [Z] [U], dans le but de l’empêcher de se porter acquéreur. Elle excipe, à l’appui, des baisses de prix ultérieurement décidées et de la mévente du bien.

Néanmoins, ainsi que l’a observé le premier juge par des motifs pertinents, il est courant, dans le commerce immobilier, qu’un bien mis en vente depuis plusieurs mois, connaisse des baisses de prix et celles-ci ne démontrent pas l’existence de manoeuvres destinées à faire obstacle au droit de préemption de la locataire.

La cour constate qu’en outre, Mme [C] [D] n’a adressé au propriétaire-vendeur aucune proposition d’achat au prix de son choix, de sorte que ce dernier ne pouvait considérer qu’elle était intéressée, quel qu’en soit le prix. Enfin, les nombreuses visites du bien attestent de l’absence d’incohérence dans la fixation du prix de mise en vente.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

3.3 – sur les autres demandes de Mme [C] [D]:

C’est à bon droit, que le premier juge a rejeté les demandes de Mme [C] [D] aux fins de se voir remettre les quittances de loyer sous astreinte et les fonds versés au titre du dépôt de garantie, eu égard aux arriérés de loyers et aux réparations locatives dues. De même, la demande de remise des avis d’imposition sur les revenus de M. [Z] [U] n’est pas fondée, la charge de la preuve du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation incombant à celui qui se prétend libéré. Le jugement sera confirmé sur ces points.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé, sauf en ce qu’il a condamné Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 2 635,50 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’octobre 2022, la somme de 159 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due pour l’année 2022 et la somme de 660 euros au titre des réparations locatives.

3 – Sur les frais du procès

Les dispositions de première instance relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Mme [C] [D] qui succombe sera condamnée aux dépens en cause d’appel et à payer à M. [Z] [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [C] [D] étant déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du 21 août 2024 sauf en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 11 octobre 2019 entre M. [Z] [U] d’une part, et Mme [C] [R] d’autre part, et portant sur un immeuble sis [Adresse 2]) sont réunies au '22 décembre 2020"

— condamné Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 2 635.50 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’octobre 2022,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 11 octobre 2019 entre M. [Z] [U] d’une part, et Mme [C] [R] d’autre part, et portant sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12] sont réunies au 24 octobre 2022 ;

Condamne Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 1 715,50 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’octobre 2022, (2 465.5 – 750) ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [D] au paiement des entiers dépens d’appel ;

Condamne Mme [C] [D] à payer à M. [Z] [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Déboute Mme [C] [D] de sa prétention fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Le greffier Le président