Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, 16 décembre 2021, n° 18/03933

16/12/2021

ARRÊT N° 930/2021

N° RG 18/03933 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MQJH

CBB/IA

Décision déférée du 11 Septembre 2018 – Tribunal de Grande Instance d’ALBI – 09/00592

M^me X

SA SOCIETE ANONYME DU GOLF D’ALBI-F

SCP SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DE MANDATAIRES JUDI CIAIRES VITANI-E

C/

Y D’J DE F

Z D’J DE F

A D’J DE F

B D’J DE F

SCI D’J

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

SA SOCIETE ANONYME DU GOLF D’ALBI-F

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social

Château de F

[…]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DE MANDATAIRES JUDICIAIRES VITANI-E Es qualité de Commissaire à l’exécution du Plan à la sauvegarde de la SOCIETE ANONYME DU GOLF D’ALBI-F, représentée par Maître Céline E, nommée en remplacement de Maître L M le 3 Mai 2018, lui-même désigné par Jugement du Tribunal de commerce d’ALBI du 20 septembre 2016

[…] d’entreprise

[…]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur Y D’J DE F

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET B, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Monsieur Z D’J DE F

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET B, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Madame A D’J DE F

Lieudit Château de F

[…]

Représenté par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET B, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU

AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Madame B D’J DE F

Lieudit Château de F

[…]

Représentée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET B, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

SCI D’J En sa qualité de bailleur, Société Civile Immobilière au capital de 320.000 euros, Immatriculée au RCS D’ALBI sous le N° 483 478 459, Représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

Château de F

150 Chemin de F

[…]

Représentée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET B, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 29 Septembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. S-T, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Q

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. S-T, président, et par M. Q, greffier de chambre.

FAITS

La SA du Golf d’Albi est titulaire à la suite de la cession des parts sociales du Crédit Agricole en 2001, d’un bail emphytéotique des 1er et 19 mai 1988 consenti jusqu’en 2086 par les époux d’J de F aux droits desquels interviennent la SCI d’J qu’ils ont créée le 19 février 2005 et leurs ayants droits, Y, Z, A et B d’J de F

associés de la SCI, depuis leur décès respectif les 16 mars 2014 et 22 septembre 2017.

De nombreuses procédures ont émaillé les relations entre les parties depuis 2005 relativement à l’état des lieux.

Ainsi par jugement du 4 décembre 2012, confirmé par arrêt de cette cour du 10 septembre 2014 et dont le pourvoi a été rejeté suivant arrêt de la Cour de Cassation en date du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance d’Albi a, au vu du rapport d’expertise de Monsieur C désigné par ordonnance du juge des référés du 11 juillet 2006, dit que la SA du Golf d’Albi ne disposait d’aucun recours contre le bailleur s’agissant de l’état des bâtiments à l’entrée en jouissance, que l’article L451-8 du code rural devait s’appliquer, que les désordres constatés sur l’ensemble des bâtiments ne relevaient ni d’un cas de force majeure ni d’un cas fortuit ni d’un vice de construction, que la société preneuse ne pouvait s’exonérer de l’obligation de reconstruction en ce qu’elle a manqué à son obligation d’entretien des bâtiments loués et a ordonné une contre expertise confiée à M. D lequel a rendu son rapport le 28 octobre 2013.

Par ordonnance du 25 février 2015 le juge de la mise en état a condamné la SA du Golf d’Albi à communiquer divers documents et à faire réaliser par la société BTPMP pour un montant de 363'315,04 euros hors-taxes les travaux permettant de sécuriser le hangar à chariot dans le prolongement de l’aile gauche du château.

Le 26 mai 2015 une procédure de sauvegarde était ouverte au bénéfice de la SA du Golf d’Albi et suivant jugement d’admission du plan de sauvegarde du 13 septembre 2016, M^e M a été désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan remplacé par M^e E par jugement du 3 mai 2018.

Par ordonnance du 14 juin 2017 le juge de la mise en état, constatant que le débat ne portait pas sur la reconstruction des bâtiments qui fait litige au fond quant à l’exigibilité en cours ou en fin de bail mais sur la réalisation des seuls travaux urgents reconnus par l’expert, a maintenu la condamnation de la SA du Golf d’Albi à les faire réaliser pour le montant susvisé.

Par jugement du 11 septembre 2018 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

' vu le jugement du tribunal de grande instance d’Albi du 4 décembre 2012, l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 10 septembre 2014, l’arrêt de la Cour de Cassation du 17 novembre 2015,

' rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SA du Golf d’Albi et M^e M es qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde,

' déclaré recevables les demandes de la SCI d’J et de Messieurs Y et, Z d’J de F et Mesdames A et B d’J de F,

' prononcé la résolution du bail emphytéotique conclu le 19 mai 1988 entre la SA du Golf d’Albi F et M O d’J de F et son épouse Madame H P,

' fixé la date de la résolution du bail emphytéotique à la date de la présente décision,

' condamner la SA du Golf d’Albi F à payer à la SCI d’J la somme de 4'294'567 € à titre de dommages-intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

' débouté la SCI d’J de sa demande en paiement des loyers,

' ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière d’Albi à la diligence et aux frais de la SCI d’J,

' condamné la SA du Golf d’Albi F à payer à la SCI d’J d’une part et à Messieurs Y et Z d’J de F et Mesdames A et B d’J de F d’autre part, la somme de 4000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SA du Golf d’Albi F aux entiers dépens en ce compris le coût des deux expertises judiciaires.

La SA du Golf d’Albi F et la SCP Vitani E prise en la personne de M^e E es qualité de commissaire à l’exécution du plan ont relevé appel de cette décision suivant déclaration du 13 septembre 2018. L’ensemble des dispositions du jugement est critiqué.

Par ordonnance du 18 décembre 2018 M. le premier Président de la cour d’appel a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire.

Après de nombreux renvois l’affaire a été plaidée le 29 septembre 2021.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

La SA du Golf d’Albi F et M^e E dans leurs dernières écritures (n°9) en date 3 septembre 2021 demandent à la cour de':

— réformer la décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté l’action en paiement de loyers arriérés à l’encontre de la SA du Golf d’Albi F,

— juger que la SCI d’J a reçu les biens en l’état le 29 juillet 2005 et s’est engagée à prendre en charge les gros travaux, en sorte qu’elle ne dispose pas du droit d’exiger la remise en état de la part du preneur,

— juger par voie de conséquence l’ensemble des demandes de la SCI d’J irrecevables,

— juger l’ensemble des actes établis par la SCI d’J ou pour son compte entre le 22 septembre 2017 et le 6 avril 2018 nuls, en l’absence de représentant légal de la société,

— juger la demande en résolution de bail irrecevable faute de publication régulière au service de la publicité foncière, la société étant alors dénuée de droit à agir faute de représentant,

— juger la demande incidente en résolution de bail pour détériorations graves au sens de l’article L 451-5 du Code Rural irrecevable faute de lien suffisant avec l’action initiale en paiement,

— juger que le bailleur qui connaissait parfaitement le défaut d’entretien des bâtiments a fait le choix dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement du 4 décembre 2012, de limiter ses demandes à la seule question des travaux à réaliser,

— juger, par voie de conséquence, que le bailleur a renoncé de façon non équivoque à solliciter la résolution judiciaire du bail,

— juger que la demande de résolution judiciaire après le jugement avant dire droit portant uniquement sur les modalités de réalisation des travaux constitue une demande nouvelle irrecevable,

— juger la demande incidente en résolution de bail formée pour la première fois par conclusions du 27 avril 2016 prescrite dès lors que le bailleur pouvait solliciter l’anéantissement du contrat en raison du défaut d’entretien dont il avait connaissance depuis plus de 5 ans et au moins depuis le dépôt du rapport C du 30 décembre 2008,

— juger la demande incidente en résolution de bail pour détériorations graves au sens de l’article L 451-5 du Code Rural irrecevable, le bailleur y ayant renoncé de façon non équivoque en convenant du nouveau loyer applicable en cours d’instance, selon échange de courriers d’avril et mai 2018 incompatible avec l’idée même de résolution,

— juger par voie de conséquence la demande de résolution formée par la SCI d’J irrecevable,

Subsidiairement,

— juger qu’il était impossible d’assurer le maintien en l’état des bâtiments par un simple entretien, en l’état des désordres structurels et d’usures conséquents,

— juger que le défaut d’entretien des bâtiments en leur état, qui était pratiquement impossible en raison de leur état de délabrement au moment de la prise de possession, ne peut être sanctionné par la résolution judiciaire,

— juger que la SCI d’J ne démontre pas que la dégradation des immeubles, qui n’a fait que se poursuivre au-delà de la signature du bail, aurait mis en péril la valeur du fonds loué constitué par l’ensemble des biens régulièrement aménagés et exploités à l’usage de Golf,

— juger que le bailleur justifie de la valorisation principale du fonds par la réalisation de travaux d’aménagements du Golf sans rapport avec le défaut d’entretien d’immeubles dont la vétusté avancée au jour de la prise de possession n’est pas discutée,

— juger que, quand bien même le locataire ne peut s’exonérer de son obligation d’entretien des bâtiments comme il en a été définitivement jugé, ce défaut d’entretien ne peut constituer une juste cause de résolution du bail emphytéotique alors que la valeur du fonds est préservée,

— juger que la SCI d’J ne démontre pas que le bailleur se serait rendu coupable de dégradations graves,

Très subsidiairement,

— juger que la question de la charge et des modalités de réalisation des travaux est suffisamment complexe pour considérer que le preneur n’a commis aucune faute en ne procédant pas à leur réalisation avant qu’il ne soit définitivement statué sur ce point,

— rejeter la demande de résolution de bail et accorder au preneur la possibilité de réaliser les travaux de réparation à la fin du bail, le 30 avril 2086,

— juger que le préjudice de reconstruction à l’identique de l’état des bâtiments en 1988 n’est pas justifié, faute de comporter une réfaction tenant compte de l’état des constructions lors de l’entrée en jouissance,

— juger que les dommages et intérêts au titre des travaux de réparation à réaliser ne peuvent être confirmés en l’état des travaux réalisés dans l’aile du château au cours de l’instance d’appel.

A défaut de résolution, statuant uniquement sur les travaux à réaliser par le preneur,

— juger que, compte tenu de l’état des immeubles au moment de la prise de possession, la remise en l’état ou la reconstruction doit être supportée à hauteur de 10% par le preneur,

— accorder au preneur la possibilité de réaliser les travaux de réparation à la fin du bail, le 30 avril 2086,

— mettre à néant les décisions du juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance d’Albi du 25 février 2015 et du 14 juin 2017,

— juger que la SA du Golf d’Albi F a toujours régulièrement payé les loyers et qu’elle n’a pas reçu de sommation de payer tout comme elle n’est pas débitrice de deux années de loyers arriérés au titre de l’indice qui avait disparu, comme du nouvel indice qui n’est applicable que depuis le 1er mai 2018,

— juger qu’elle a été placée dans l’impossibilité de payer les loyers depuis le décès de l’usufruitière en raison de l’absence de compte bancaire de la société d’J,

— juger que la SA du Golf d’Albi F a régularisé immédiatement le paiement des loyers qui avaient été séquestrés dès connaissance du compte bancaire de la SCI d’J,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande au regard des circonstances et de paiement de loyers,

— débouter les consorts d’J de F et la SCI d’J de l’ensemble de leurs demandes,

En toute hypothèse, statuant sur l’appel incident,

— juger la demande nouvelle irrecevable en cause d’appel,

— juger que le preneur ne s’est pas rendu coupable d’abus de procédure,

— juger que les consorts d’J de F et la SCI d’J ne justifient ni du préjudice moral prétendu de 500.000 euros, ni de lien de causalité,

— débouter les consorts d’J de F et la SCI d’J de leurs demandes faramineuses au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner in solidum les consorts d’J de F et la SCI d’J au paiement de la somme de 50.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamner in solidum les consorts d’J de F et la SCI d’J aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Boyer & Gorrias, avocat.

Les consorts d’J de F et la SCI d’J dans leurs dernières écritures (n°10) en date du 20 juillet 2021 demandent à la cour de :

— constatant qu’il est parfaitement établi que le preneur, la SA du Golf d’Albi F a commis de graves manquements réitérés depuis l’origine du bail, en pleine connaissance de cause, eu égard aux charges et conditions du bail qu’il lui incombait de respecter en vue de la conservation du patrimoine immobilier familial du bailleur,

— constatant que la faute du preneur est établie et jugée par des décisions ayant autorité de la chose jugée ;

— constatant que ces graves manquements justi’ent à eux seuls la résolution judiciaire du bail prononcée par le tribunal dans la décision déférée et également le montant des dommages et intérêts accordés par cette même décision au vu de l’atteinte portée aux biens du patrimoine du bailleur composant l’assiette à entretenir du bail emphytéotique de l’espèce,

— juger applicables les dispositions de l’article L 451-5 du Code Rural qui stipulent que la résolution peut être demandée par le bailleur, en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves ; et que l’article L 451-7 ajoute que le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur et qui constituerait notamment une détérioration grave du fonds,

— juger qu’il est parfaitement établi et motivé que le preneur la SA du Golf d’Albi a, par son défaut d’entretien, causé une détérioration grave du fonds qui lui a été confié par le bailleur ;

— prononcé le débouté du preneur, la SA du Golf d’Albi F et la SCP Vitani mandataire en tant que Commissaire à l’exécution du plan du preneur de l’ensemble de leurs moyens, demandes, fins et conclusions de quelque nature et à quelque titre ou fondement juridique que ce soit ;

— confirmer, en conséquence, en l’ensemble de ses motifs et dispositions le jugement entrepris en date du 11 septembre 2018,

— condamner la SA du Golf d’Albi F à payer aux héritiers de Madame H d’J de F née de G et la SCI d’J la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation de la totalité des préjudices financiers subis par eux à la suite des

fautes contractuelles commises par le locataire en place.

Y rajoutant, à titre d’appel incident et de demande reconventionnelle, Vu les dispositions de l’article 32-1 du CPC':

— condamner en cause d’appel et à titre d’appel incident, la SA du Golf d’Albi F à payer aux héritiers de Madame H d’J de F et à la SCI d’J une somme de 100 000 € complémentaires chacun à titre de préjudice complémentaire et notamment au vu du préjudice moral subi pendant toutes ces années de procédure imposées par le preneur en pure perte et hors toute chance de gagner ce procès au vu de son attitude et de sa mauvaise foi,

— condamner la SA du Golf d’Albi F à payer sur le fondement de l’article 700

*à la seule SCI un montant arrondi à la somme de 50.000 €,

*aux quatre héritiers un montant global arrondi à 92.000 €, soit 23.000 € chacun.

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SA du Golf d’Albi F à payer les entiers dépens de l’instance en ce compris notamment le coût des procédures d’expertises judiciaires,

— condamner la SA du Golf dAlbi aux entiers dépens en cause d’appel avec distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, des demandes et moyens des parties fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIVATION

Sur les causes d’irrecevabilité des demandes

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

La SA du Golf d’Albi soutient l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes des consorts d’J de F en l’absence d’intérêt à agir au regard des statuts de la SCI et des clauses du bail par lesquelles la SCI a reçu les biens en l’état le 29 Juillet 2005.

Elle soutient également l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail emphythéotique en ce que':

— elle n’a pas été publiée valablement à la conservation des hypothèques au regard de la nullité des actes accomplis par la SCI du 22 septembre 2017 au 6 avril 2018, en l’absence de représentant légal de la SCI, vu le décès de sa gérante,

— formée en cours d’instance après le dépôt du rapport d’expertise, elle n’est pas en lien suffisant avec la prétention initiale en paiement de dommages et intérêts (article 70 du code de procédure civile),

— sollicitée pour la première fois en 2016 c’est une demande nouvelle irrecevable,

— la SCI d’J de F a renoncé expressément à solliciter la résiliation du bail puisqu’elle ne l’a sollicitée qu’après avoir demandé l’exécution forcée du bail et qu’elle a accepté un avenant au bail portant sur l’indice applicable,

— la demande de résiliation du bail est prescrite pour avoir été sollicitée pour la première fois le 27 avril 2016 alors que la SCI avait connaissance de la cause de l’action par le dépôt du rapport C du 30 décembre 2008.

Sur l’absence de droit d’agir

La SA du Golf d’Albi soutient le défaut d’intérêt à agir de la SCI d’J de F au regard de ses statuts et des clauses du bail. En effet, les statuts précisent en pages 12 et 13 que la société prendra les immeubles apportés dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance et prendra en charge les gros travaux sans recours contre le preneur, que les usufruitiers supporteront les réparations d’entretien pendant la durée de l’usufruit et, la charge des travaux des grosses réparations tandis que la SCI «'s’oblige à faire faire les grosses réparations mises à la charge du nu propriétaire par l’article 605 du code civil dès qu’ils deviendront nécessaires'» ; la SA du Golf d’Albi F est en droit d’invoquer les statuts de la SCI bien qu’elle en soit étrangère pour se dégager d’une obligation pour laquelle elle est poursuivie ; l’évaluation des biens lors de la constitution de la SCI a été effectuée en fonction de leur vétusté'; il n’a été évoqué aucune créance du preneur au titre de travaux de remise en état puisque c’est la SCI qui a pris l’engagement d’effectuer les grosses réparations'; ainsi, la réception des biens en l’état de leur grande vétusté en 2005 par la SCI et son engagement d’assumer les gros travaux rendent son action en lecture de rapport d’expertise irrecevable faute d’intérêt à agir. Et cette irrecevabilité n’est pas couverte par l’autorité de chose jugée de la décision du 4 décembre 2012, s’agissant d’un jugement avant-dire droit'; de sorte que la SCI ne peut opposer l’autorité de chose jugée sur un point que le juge n’a pas tranché. Par ailleurs, lors des négociations du bail du 19 mai 1988, il a été établi un constat le 10 septembre 1987 attestant de l’état de vétusté avancée des bâtiments compris dans l’assiette du bail ; il lui est donc demandé aujourd’hui un entretien impossible à réaliser.

Les consorts d’J de F répliquent qu’au contraire, ce jugement a autorité de chose jugée en ce qu’il a jugé que la SA du Golf d’Albi F ne s’est pas exonérée de l’obligation de reconstruction et a manqué à son obligation d’entretien des bâtiments loués. Subsidiairement, ils soutiennent que les contrats n’ont qu’un effet relatif entre leurs signataires, donc les statuts de la SCI ne sont pas opposables à la Société (art 1165 du code civil) ; la question de la valorisation des lieux lors de la création de la SCI est sans objet puisqu’il ne peut être statué à nouveau sur la responsabilité de la locataire dans l’état actuel des bâtiments'; le prix déclaré en valeur en 1987 est sans incidence sur le montant des travaux de reprise dû par l’emphytéote suite à sa défaillance 30 ans après. Ils rappellent qu’au terme des statuts de la SCI les époux d’J restaient tenus en leur qualité d’usufruitiers de l’entretien courant et des grosses réparations par dérogation à l’article 605 du code civil'; mais cette charge a été déléguée au locataire et ce d’autant, qu’en application de l’article L 451-8 du code rural l’emphythéote est tenu d’améliorer, de réparer et entretenir les lieux loués c’est à dire les menus comme les gros travaux.

La fin de non recevoir se définit comme la contestation du droit d’agir de son adversaire c’est à dire son droit de présenter sa prétention à un juge pour qu’il la dise bien ou mal fondée. En revanche, la défense au fond contredit directement la prétention de l’adversaire et vise à contester l’existence, l’étendue ou le bien-fondé de celle-ci.

En l’espèce, la SCI d’J de F qui a recueilli au décès de M^me H d’I en septembre 2017, dernier survivant des époux d’I, usufruitiers, la pleine propriété du fonds donné à bail, justifie en sa qualité de bailleresse d’un intérêt à solliciter la résiliation du bail pour défaut d’entretien, la répartition de cette charge entre les parties au procès relevant du fond du droit'; ainsi il ne s’agit pas là d’un moyen d’irrecevabilité de l’action, obstacle au droit d’agir, mais d’un moyen de défense au fond pour savoir sur qui pèse la charge des travaux de réparation.

Sur la publication de la demande en résolution du bail

La SA du Golf d’Albi soutient que':

— la publication à la conservation des hypothèques a été réalisée le 19 février 2018 mais elle est nulle en ce qu’elle n’a pas été effectuée par le représentant légal de la SCI, cette irrégularité de fond ne pouvant être régularisée,

— Monsieur Y d’J a été désigné en qualité de gérant à la suite du décès de sa mère le 22 septembre 2017 par l’assemblée générale du 6 mars 2018 avec effet au 22 septembre 2017'; mais les actes réalisés entre ces deux dates dont le dépôt à la publicité foncière du 2 octobre 2017 des conclusions du 26 avril 2016 par l’avocat n’est pas valable puisque la SCI n’était pas représentée, l’avocat ne détenant plus de mandat ad litem.

Les consorts d’J de F répliquent que':

— tout défaut relatif à la publicité foncière peut être régularisé à tout moment de la procédure'; ce qui a été le cas ici au vu du certificat de la publicité foncière d’Albi du 16 février 2018, de sorte que la demande de résolution judiciaire est validée,

— sur la gérance': au décès du dernier des deux époux d’J en 2017 la SCI est devenue entière propriétaire et donc seul bailleur'; elle avait donné mandat ad litem à son conseil'; par assemblée générale, M. Y d’J a été désigné en qualité de gérant de la SCI avec effet rétroactif au décès de sa mère'; de sorte que tous les actes réalisés depuis ont été régularisés'; et tant les statuts que le Kbis ont été modifiés d’où il ressort que les 4 enfants du couple sont associés de la SCI.

En vertu de l’article 28-1° du décret du 4 janvier 1955, les baux d’une durée supérieure à 12 ans doivent être publiés au service chargé de la publicité foncière'; l’article 30-5 de ce même décret dispose que la demande en justice tendant à faire prononcer la résolution d’un bail soumis à publicité n’est recevable que si elle a été elle même publiée conformément à l’article 28 4° c) et dont il est justifié par un certificat établi par le service de la publicité foncière.

En l’espèce, le bail emphytéotique a été publié le 16 juin 1988'; la demande du 23 janvier 2017 de publication des conclusions n°3 (qui ne sont pas produites au débat mais dont il n’est pas contesté qu’elles visent la résiliation judiciaire du bail et dont l’appelante indique qu’elles sont en date du 26 avril 2016), a été déposée au service de la publicité foncière le 24 janvier 2017. Cette demande a été rejetée le 27 septembre 2017 et suite à une rectification des erreurs qu’elle comportait déposée le 2 octobre 2017, le service de la publicité foncière a, par une attestation du 16 février 2018, confirmé le dépôt «'pour publication'» des dites conclusions respectivement en date des 24 janvier 2017 et 6 octobre 2017 sous les mentions 2017P533 et 2017P5898.

Il n’est pas contesté la réalité de la dite publicité mais seulement sa validité considérant que l’avocat ayant déposé les demandes ne détenait plus de mandat ad litem dès lors que son mandant, Mme d’J de F était décédée le 22 septembre 2017.

Il n’est pas contesté que cette dernière était gérante de la SCI, malgré l’absence de production d’un Kbis de la période considérée, celui produit au débat portant la date du 6 avril 2018.

Or, la demande a été déposée par M^e Maignal avocat, le 23 janvier 2017 du vivant de Mme d’J de F usufruitière des parts de la SCI d’J de F et gérante de la SCI, enregistrée sous le n° 2017P533. Le 27 septembre 2017 le service de la publicité foncière avisait le déposant d’une cause possible de rejet et que faute de régularisation dans le mois de sa notification conformément à l’article 34 §3 du décret du 14 octobre 1955, la formalité serait définitivement rejetée. Or, d’une part, le mandat ad litem a été confié à son avocat par la SCI personne morale et non par M^me H d’J de F personne physique agissant en son nom personnel, d’autre part, la régularisation de la formalité est intervenue le 2 octobre 2017 soit dans le délai prescrit, de sorte qu’elle valide la demande initiale puisqu’elle n’en est que le prolongement. En régularisant le dépôt de la demande en résolution du bail, l’avocat n’a fait que poursuivre l’exécution du mandat que lui avait confié initialement Mme d’J de F ès-qualités de gérante de la SCI, de sorte que la cause d’irrecevabilité invoquée tirée du défaut de pouvoir du mandataire en l’absence de représentant de la SCI au jour de la régularisation ne peut prospérer.

La décision sera confirmée de ce chef.

Sur l’irrecevabilité de la demande en résolution du bail s’agissant d’une demande nouvelle'

La SA du Golf d’Albi soutient que la demande en résolution du bail est nouvelle en ce que d’une part, en application des articles 53, 65,70 du code de procédure civile elle ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant : l’action en résiliation qui a pour effet de mettre à néant le contrat de bail ne tend pas aux mêmes fins que la demande tendant à l’application des clauses de ce contrat qui le laisse subsister ; ici l’action en paiement de dommages-intérêts en exécution forcée de travaux engagés initialement ont un effet et des conséquences différents d’une action en résolution

du bail : l’une n’affecte pas la poursuite du bail au contraire de l’autre ; le premier juge a dit à tort que la demande de résolution poursuivait le même but soit la reconstruction effective et la réparation des bâtiments aux frais de la société preneuse.

Elle soutient également que cette demande est nouvelle dès lors que le tribunal dans son jugement du 4 décembre 2012 n’ a enjoint que de «'conclure sur les modalités d’exécution des travaux qui s’avéreront nécessaires au vu des obligations réciproques des parties résultant du bail et de la législation applicable'»'; le tribunal n’a donc pas autorisé le bailleur à formuler des demandes nouvelles comme la résolution du bail.

Les consorts d’J de F s’opposent à ce moyen en soutenant que l’injonction du tribunal en raison de l’application des dispositions du code rural, les conclusions de l’expert D d’octobre 2013 et l’impécuniosité de la SA du Golf d’Albi attestée par l’ouverture d’une procédure collective en mai 2015, ont modifié les éléments du litige’et les ont contraints à opter comme la loi les y autorise, pour la résolution du bail et non plus pour son exécution forcée. La SA du Golf d’Albi dont les manquements à l’obligation d’entretien des lieux ont été définitivement jugés, n’ayant plus les ressources suffisantes pour financer les réparations visées par l’expert, la survie du bail n’est plus envisageable et sa résolution s’impose.

Il résulte en effet de l’assignation du 27 février 2009 que les époux d’J de F avaient saisi le tribunal d’Albi d’une action en responsabilité de la SA du Golf d’Albi et dommages et intérêts pour manquements du preneur à ses obligations d’entretien des lieux.

Dans son jugement du 4 décembre 2012 confirmé par arrêt du 10 septembre 2014, le tribunal a':

— dit que l’article L 451-8 du code rural trouvait à s’appliquer et non pas les règles de droit commun sur le bail,

— reconnu les manquements du preneur à son obligation d’entretien sans cause possible d’exonération et,

— enjoint aux parties de conclure sur les modalités d’exécution des travaux qui s’avéreront nécessaires au vu des obligations du bail et de la législation applicable à la suite d’une expertise ordonnée avant dire droit.

Dans ses motivations, le tribunal s’interrogeait en effet, sur le bien fondé de la demande en paiement des travaux présentée par le bailleur considérant son absence de qualité pour effectuer les travaux aux lieu et place du preneur en considération de la législation sur le bail emphytéotique ; et le tribunal enjoignaient les parties de conclure sur ce point après le dépôt du rapport d’expertise.

Ainsi, dès lors que le tribunal a exclu l’application du droit commun des baux au profit de la législation sur le bail emphytéotique contrairement au fondement choisi initialement par le bailleur demandeur à l’action (articles 1134, 1146 et 1147 du code civil), et qu’en conséquence le bailleur n’a pas qualité pour effectuer des travaux de réparations incombant au preneur en application de l’article L 451-8 du code rural, la juridiction a imposé aux parties d’adapter leurs écritures ce qui conduisait alors le bailleur à modifier ses prétentions et fondement au résultat de l’expertise ordonnée avant dire droit. De sorte que la demande en résolution du bail constitue une demande additionnelle au sens de l’article 65 du code de procédure civile en ce qu’elle modifie les prétentions antérieures. Elle apparaît ainsi se rattacher par un lien suffisant aux prétentions originaires en exécution de travaux fondée sur le même fondement soit le manquement du preneur à son obligation d’entretien des lieux. La demande est donc recevable en application des articles 65 et 70 du code de procédure civile. Et il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle étrangère à l’injonction du premier juge.

Sur la renonciation du bailleur à demander la résolution judiciaire du bail.

La SA du Golf d’Albi soutient que dès lors que le bailleur n’a pas sollicité résolution du bail dès l’assignation du 27 février 2009 il y a renoncé et l’accord des parties sur l’indexation emporte également renonciation à cette demande.

Les consorts d’J de F répliquent que la demande d’exécution forcée initialement sollicitée ne signifiait pas la renonciation de l’action en résiliation'; et tant qu’il n’a pas été statué par une décision passée en force de chose jugée, le demandeur à l’action a la faculté de modifier son option'; le choix de l’action en résolution résulte de la mise sous sauvegarde le 26 mai 2015 de la SA du Golf d’Albi F et des menaces de liquidation judiciaire.

Par ailleurs, si par courrier du 25 avril 2018 le bailleur a donné son accord sur la nouvelle indexation, il n’a pas répondu favorablement à la demande de renonciation à la résolution du bail proposée par la locataire suivant courrier en réponse du 2 mai 2018 et ce alors que l’action à cette fin ne repose plus sur un manquement du preneur au paiement des loyers mais sur l’inobservation chronique de son obligation d’entretien emportant dévalorisation du fonds loué.

Or d’une part, la renonciation à un droit doit résulter d’une manifestation expresse et évidente de la volonté de la partie à laquelle on l’oppose, ce qui n’est pas justifié en l’espèce, l’appelante procédant par voie de déduction. D’autre part, la modification des prétentions du bailleur résulte d’éléments nouveaux intervenus en cours d’instance': il s’agit de la décision du tribunal fermant implicitement la voie judiciaire à sa demande initiale en paiement du montant du coût des travaux de réparations, d’entretien et de reconstruction'; il s’agit également des constatations de l’expert D sur l’état évolutif des dégradations des lieux et de l’importance du coût de son évaluation des travaux de réhabilitation. Enfin, tant que le bail n’est pas résilié, les accords sur le prix ou l’indexation n’obèrent pas l’avenir quant à la poursuite du bail en raison de la défaillance du locataire dans l’exécution d’autres obligations tel que visé à l’article L 451-8 du code rural. Ainsi en l’espèce, si le bailleur a accepté la modification de l’indice applicable au loyer comme proposée par la locataire dans son courrier du 2 mai 2018, il n’a pas répondu favorablement à sa demande complémentaire visant l’établissement d’un avenant comprenant «'la renonciation à solliciter la résiliation du bail'». Dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve d’une renonciation expresse à ce droit.

Sur l’irrecevabilité de la demande en résolution du bail en raison de la prescription

La SA du Golf d’Albi soutient qu’en application de l’article 2224 du Code civil la demande en résolution formée pour la première fois dans des conclusions du 27 avril 2016, est prescrite': le point de départ de l’action est le jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action ; or dès le rapport C de 2008, l’effondrement prévisible d’une partie des bâtiments était connue du bailleur, l’expert écrivant même que les conditions du bail n’ont pas été respectées par la locataire sur l’entretien des ouvrages et des bâtiments qui est contractuellement à sa charge'; le point de départ le plus tardif est le 30 décembre 2008 de sorte qu’en application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, la prescription est acquise depuis le 30 décembre 2013'; et dès lors que l’action en résiliation ne tend pas aux mêmes fins que l’action en application des clauses du contrat, le bailleur ne peut se prévaloir des actes de procédure concernant les demandes antérieures distinctes pour justifier d’une interruption de la prescription'; l’action en résolution présentée pour la première fois le 27 avril 2016 est donc irrecevable.

Les consorts d’J de F répliquent que l’action au fond a été initiée par le bailleur le 27 février 2009 en lecture du rapport C du 30 décembre 2008'; le TGI d’Albi a par jugement du 4 décembre 2012 désigné M. D qui a déposé son rapport le 25 octobre 2013 et le jugement aujourd’hui déféré à la cour a été rendu le 11 septembre 2018 ; il n’y a eu aucune interruption de l’instance qui s’est poursuivie depuis l’assignation du 27 février 2009 considérant que la demande en résolution est une demande additionnelle qui se rattache par un lien suffisant à la demande initiale'; voire c’est à compter de 2016 que le bailleur a été en mesure de cerner la réalité de son droit par rapport aux décisions de justice déjà rendues et à l’autorité de chose jugée qui leur est attachée. C’est l’assignation qui interrompt la prescription et non pas la nature des demandes portées dans l’assignation d’autant que le choix entre l’exécution forcée et la résolution est parfaitement modifiable en cours d’instance'; en outre, c’est l’arrêt confirmatif de 2014 qui a jugé de la gravité de la faute laquelle est à l’origine de la ruine des bâtiments'; et c’est sur ces bases que le jugement de 2018 a été rendu';

En vertu de l’article 2224, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si elle établit qu’elle n’en avait pas connaissance précédemment.

En l’espèce, le manquement à l’obligation d’entretien a été précisément révélé aux yeux du bailleur à la suite du rapport C de 2008 mais ce n’est qu’au vu du rapport D du 25 octobre 2013 soit 5 ans après, que le bailleur a pu en mesurer les conséquences dans toute leur ampleur considérant d’une part, le caractère évolutif des désordres sur les constructions, les éboulements constatés, l’absence de tous travaux confortatifs et correctifs en complément de la maintenance de base’durant cette période et considérant d’autre part, qu’au vu de l’importance des montants des travaux de réhabilitation estimés par M. D (3 132 286,18€ HT outre 500 000€ HT, valeur 2013, au titre des frais d’études et honoraires de maîtrise d’oeuvre indispensables) et des difficultés financières de la locataire admise en procédure de sauvegarde en mai 2015 et bénéficiaire d’un plan de rééchelonnement en septembre 2016, il était à craindre son incapacité à faire face à l’exécution par ses soins des travaux de réparations.

Le rapport D peut donc valablement constituer le point de départ de la prescription en ce qu’il constitue la date à laquelle le dommage a été révélé au bailleur dans toute son ampleur inconnue jusque là.

La SA du Golf d’Albi soutient sans en justifier que c’est le 27 avril 2016 que le bailleur a déposé pour la première fois des conclusions visant la clause résolutoire'; et les intimés ne produisent pas ces conclusions ni d’ailleurs celles déposées le 23 janvier 2017 au service des hypothèques dénommées «'conclusions responsives et récapitulatives n°3'». Toutefois, que la date de la demande en justice soit fixée à l’une ou l’autre de ces deux dates, elles interrompent le délai de prescription de sorte que la demande qui a été présentée dans les 5 ans du rapport D n’est pas prescrite.

Dans ces conditions l’ensemble des fins de non recevoir soulevées par la SA du Golf d’Albi seront rejetées et le jugement confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de la SCI d’J de F et de messieurs Y et Z d’J et mesdames A et K d’J de F.

Sur le bien fondé de la demande principale en résiliation du bail emphytéotique

La SA du Golf d’Albi soutient que':

— le bail porte sur l’aménagement et l’entretien d’un golf de 18 trous sur 51 ha, ce qui constitue un investissement important qui a été réalisé et non pas sur le maintien en l’état d’un patrimoine immobilier ; seuls 2 bâtiments sont utiles au golf et sont parfaitement entretenus';

— le constat des lieux d’entrée du 10 septembre 1987 et notamment des constructions datant de plusieurs siècles, non entretenues a été établi justement pour prémunir le locataire d’une obligation d’entretien injustifiée ;

— le bail prévoit que le preneur prend les immeubles dans l’état où ils se trouvent sans recours contre le bailleur mais le bailleur doit l’entretien en bon état des bâtiments ; et il ne ressort pas des clauses du bail que le montant du loyer était fonction de l’obligation d’entretien des bâtiments à la charge du preneur ;

— l’obligation d’entretien du preneur se limite donc contractuellement au seul maintien des constructions en l’état où elles se trouvaient à l’entrée dans les lieux, et non pas à leur amélioration : cette obligation se limite à maintenir les bâtiments à l’identique du jour de l’entrée en jouissance et l’obligation de reconstruction en fin de bail se limite également à la remise en état au jour de la prise de possession,

— or, vu l’état d’usure et de délabrement avancé à l’entrée dans les lieux, et vu les désordres structurels relevés par l’expert, il était impossible de maintenir les lieux en l’état, les constructions étant vouées à la ruine'; la locataire n’est donc pas à l’origine des destructions et ne pouvaient les empêcher'; l’effondrement était irréversible dès la prise de jouissance vu les désordres structurels et l’usure conséquente, un simple entretien n’aurait pas suffi ;

— la résolution du bail emphytéotique ne peut être accordée qu’en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves en diminuant la valeur ; le

bail confère donc au preneur un droit réel immobilier à charge pour lui d’améliorer le fonds et pour ce faire, il peut procéder à des destructions ;

— en l’espèce, en raison de la vétusté importante et de l’état de délabrement lors de la prise de possession des lieux, et des améliorations apportées pour un montant supérieur à 3,5 millions d’euros, la valeur globale du fonds n’a pas été diminuée ; les constructions effondrées n’avaient aucune utilité pour le fonds ; si le locataire ne peut s’exonérer de son obligation d’entretien des bâtiments ainsi qu’il a été définitivement jugé, au cas présent, le défaut d’entretien ne peut constituer une cause de résolution du bail.

Les consorts d’J de F répliquent que :

— l’action du bailleur ne tombe pas sur le coup des articles L 622-21 et L 622-22 du Code de Commerce : la société a été placée en sauvegarde par décision du tribunal de commerce d’Albi’du 26 mai 2015 puis un plan a été adopté le 13 septembre 2016 ; la créance du bailleur déclarée le 25 juin 2015 n’y figure pas dans l’attente de la décision au fond,

— par ordonnance du 14 juin 2017'le juge de la mise en état a condamné la locataire à réaliser les travaux estimés particulièrement urgents par M. D pour un montant de 365 315,04€,

— le jugement du 11 septembre 2018 confirme cette décision en fixant la résolution à la date du jugement,

— les travaux que la SA dit avoir réalisés depuis pour échapper à la sanction de la résolution ne concernent pas tous les biens composant l’assiette du bail mais seulement les travaux urgents préconisés par l’expert D et aujourd’hui encore elle ne justifie pas de l’exécution de travaux d’entretien courant,

— le jugement du 11 septembre 2018 fixe la résolution au jour du jugement considérant que le preneur est tenu de l’obligation d’entretien tout au long du bail soit durant la période d’observation et postérieurement à l’adoption du plan, que le défaut d’entretien était patent en l’absence de tout vice de construction antérieur à la vente et qu’il était à l’origine de la ruine, de la détérioration du fonds et de la perte de valeur historique,

— la demande de résolution est fondée sur l’article L 451-5 du Code Rural en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des 'détériorations graves’ ce qui est le cas ici au vu des rapports d’expertise,

— et la demande s’appuie sur les décisions de Justice définitives.

Dans sa décision du 4 décembre 2012 le tribunal a':

— Dit que la SA du Golf d’Albi ne dispose d’aucun recours contre le bailleur s’agissant de l’état des bâtiments à l’entrée en jouissance,

— Dit que dans le silence du bail l’article L451-8 du code rural doit trouver application,

— Dit que les désordres constatés sur l’ensemble des bâtiments ne relèvent ni d’un cas de force majeure ni d’un cas fortuit ni d’un vice de construction,

— Dit que la société preneuse ne s’exonère pas de l’obligation de reconstruction et qu’elle a manqué à son obligation d’entretien des bâtiments loués, …

— et après avoir enjoint aux parties de conclure sur les modalités d’exécution des travaux qui s’avèreront nécessaires au vu des obligations réciproques des parties résultant du bail et de la législation applicable, il a ordonné une contre expertise confiée à M. D aux fins particulièrement de chiffrer en confrontant au moins deux devis, les travaux de remise en état et/ou de reconstruction à l’identique des bâtiments.

Le tribunal a enfin réservé en fin d’instance les demandes en dommages et intérêts et le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 10 septembre 2014, la cour d’appel a confirmé cette décision à l’exception de la réserve des dommages et intérêts sollicitée par les consorts d’J de F que la cour a rejetés. Et la cour s’est déclarée non saisie de la demande de la SA du Golf d’Albi sollicitant qu’elle dise que l’obligation de reconstruction et/ou de réparation n’est exigible qu’en fin de bail soit au 30 avril 2086 considérant que le tribunal n’avait pas statué sur ce point mais au contraire sollicité des parties qu’elles concluent sur les modalités d’exécution des travaux qui s’avèreront nécessaires après expertise.

Il résulte de ces décisions que la responsabilité du preneur a été tranchée au regard de sa faute contractuelle consistant dans le défaut d’exécution de son obligation d’entretien en application de l’article L 451-8 du code rural qui dispose que':

«'Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage. En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.'»

Il convient donc de vérifier les conditions de la demande en résolution du bail emphytéotique à la lumière du bail et de l’article L 451-5 du dit code qui dispose que':

«'A défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose.

La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.

Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances'».

Le bail prévoit en son article «'Conditions'» les dispositions suivantes':

«' Le présent bail emphytéotique a lieu aux charges et conditions ordinaires et de droit et en outre, aux conditions suivantes que le preneur sera tenu d’exécuter':

1°) le preneur prendra les immeubles désignés dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le bailleur pour quelque cause que ce soit et notamment sans garantie de contenance,

2°) il entretiendra en bon état les bâtiments loués ainsi que les bâtiments qu’il pourrait faire construire sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur…

5°) il laissera et abandonnera au bailleur ou à ses représentants toutes les constructions, augmentations, aménagements, embellissements et améliorations qui existeront lors de la cessation du bail, quelle qu’en soit la cause, sans aucune espèce d’indemnité …'»

Le bail ne prévoit donc pas une obligation d’entretien par le bailleur en cours de bail.

Dès lors que le tribunal a jugé le 4 décembre 2012 confirmé par arrêt du 10 septembre 2014, que les désordres constatés sur l’ensemble des bâtiments ne relèvent ni d’un cas de force majeure ni d’un cas fortuit ni d’un vice de construction, que la société preneuse ne s’exonère pas de l’obligation de reconstruction et qu’elle a manqué à son obligation d’entretien des bâtiments loués, alors la question de l’inexécution des conditions du bail au sens de l’article L451-5 du code rural a été tranchée définitivement. C’est donc très pertinemment que le premier juge a écrit qu’il est définitivement acquis que la SA du Golf d’Albi a manqué à ses obligations et qu’il ne lui appartenait pas de statuer à nouveau sur ce point, considérant qu’il ne lui revenait que de vérifier si les manquements du preneur dans son obligation d’entretien avaient entraîné des détériorations graves.

Il demeure donc l’examen de la gravité de cette inexécution de nature à justifier la gravité de la sanction de la résolution du bail.

Il ressort du constat des lieux établi le 10 septembre 1987 à l’origine du bail, du rapport C en 2009 et du rapport D en 2013 que les constructions se trouvaient déjà dans un état très médiocre et délabrées à l’entrée dans les lieux mais utilisables et utilisés pour partie d’entre elles et notamment le séchoir à pastel inscrit à l’inventaire des monuments historiques qui aujourd’hui se trouve en état de ruine'; que toutefois, selon M. D, ces bâtisses auraient dû faire l’objet de travaux confortatifs et correctifs notables en complément de la maintenance qui s’imposait afin d’en assurer la pérennité'; il ajoute que les désordres relevés en 1987 n’ont cessé d’évoluer du fait de l’absence de ces mesures préventives adaptées, la progression étant d’ailleurs de plus en plus nette et importante au vu des constats réalisés par les différents experts intervenus en 2008, 2010 et 2013. M. D précise également que déjà en 1987 des travaux importants s’imposaient dont le montant est aujourd’hui difficilement appréciable en l’absence de description et constat établi par un technicien du bâtiment le constat d’huissier n’étant pas de ce point de vue éclairant. Le montant des travaux de reprise des constructions (hangar à chariots, séchoir à pastel, hangar carré et ferme du trou n°6) est évalué à 3 132 286,18€ HT outre 500 000€ HT environ d’honoraires indispensables sans certitude que ce chiffrage suffise considérant les aléas attachés à la reprise de constructions très anciennes (pluri-séculaires) édifiées selon des techniques en usage à l’époque de leur édification.

La SA du Golf d’Albi reconnaît que depuis l’entrée dans les lieux, elle n’a réalisé de travaux de réparation que sur les deux bâtiments qui lui étaient utiles pour l’exploitation du golf, ce qui n’est pas conforme aux stipulations du bail qui ne fait aucune distinction entre les bâtiments présents sur le fonds en fonction de «'leur utilité économique'» comme le soutient la locataire.

Elle ne conteste donc ni l’état d’abandon des autres constructions ni son imputabilité ni sa parfaite connaissance de l’état évolutif des désordres.

Par ailleurs, l’effondrement de la toiture du séchoir à pastel attestée par le président de la SA dès 1995 à l’origine de sa ruine partielle, constitue une perte incontestable de valeur patrimoniale du fonds loué s’agissant d’une construction protégée au titre des monuments historiques ainsi que l’écrit la DRAC en novembre 2020 laquelle avait déjà en 2016 et 2017, alerté la SA du Golf d’Albi sur les risques de disparition de ce témoin de l’industrie pastelière de la région.

Et, le défaut d’exécution de l’entretien des constructions constitue une abstention fautive au sens de l’article L 451-7 du code rural qui interdit au preneur de réaliser toute modification de nature à diminuer la valeur du fonds.

En outre, suivant constat d’huissier établi le 28 janvier 2021 depuis la propriété de la SCI d’J de F et depuis la voie publique, il apparaît que les effondrements et l’état de ruine des bâtiments non exploités se poursuivent encore inexorablement ce qui démontre à l’évidence la persistance en cours d’instance, des manquements de la locataire dans l’entretien courant des constructions.

Et si la SA du Golf d’Albi justifie de l’exécution de travaux courant 2020, ils apparaissent tardifs et partiels dans la mesure où ils ne concernent que l’aile du château abritant le hangar à chariots qui constitue à l’évidence un bâtiment utile à l’exploitation du golf.

C’est donc très pertinemment que le premier juge a prononcé la résolution du bail en regard de la gravité de l’inexécution par la locataire de son obligation d’entretien des lieux loués, de sa persistance durant plusieurs années et de l’importance de la perte de valeur patrimoniale subie considérant l’état de ruine de plusieurs constructions dont certaines classées (pigeonniers, grenier et pastelier). Et considérant l’ancienneté des manquements sans autre explication que des considérations économiques, il ne saurait être accordé un délai à la SA du Golf d’Albi pour réaliser les travaux de remise en état préconisés par M. D dont le financement n’est pas assuré considérant ses difficultés économiques reconnues (elle fait état de son «'impossibilité économique'») et alors qu’elle reconnaît ne pas être en mesure d’en assurer le coût dans un délai de deux ans sans pour autant proposer un échéancier sérieux et réaliste.

La date d’effet de la résiliation judiciaire du bail fixé par le premier juge au jour du jugement du 11 septembre 2018 n’étant pas contestée elle sera également confirmée.

Considérant la résolution judiciaire du bail la question posée par la SA du Golf d’Albi de l’exigibilité des réparations en fin de bail ne se pose plus.

Concernant la demande de dommages et intérêts les consorts d’J de F sollicitent la confirmation de la décision qui a condamné la SA du Golf d’Albi à payer la somme de 4 294 567€ alors que celle-ci ne se considère redevable que de 10'% du montant total de la remise en état compte tenu de la vétusté initiale des constructions.

Or, en application de l’article L451-5 du code rural, en sa qualité d’emphytéote la SA du Golf d’Albi qui a accepté les lieux en l’état sans recours contre le bailleur, est tenue à la reconstruction des bâtiments effondrés dès lors qu’il a été jugé que leur destruction ne trouvait pas sa cause dans un cas de force majeure ni son origine dans un vice de construction antérieur au bail.

Et en vertu du principe de la réparation intégrale du préjudice le bailleur doit être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si le désordre ne s’était pas produit sans perte ni profit pour lui. En l’espèce, la SA du Golf d’Albi produit des pièces et notamment l’expertise du cabinet Villiot en date du 3 septembre 2021 attestant que les travaux préconisés par M. D sur le hangar à chariot et au montant de 363 315,04€ HT hors honoraires d’études techniques, maîtrise d’oeuvre, bureau de contrôle et coordonnateur SPS, auquel elle avait été condamnée par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 25 février 2015 s’agissant de travaux urgents pour éviter l’effondrement du hangar, ont été exécutés conformément aux préconisations expertales. Et elle produit également la déclaration d’achèvement des travaux du 30 août 2021. Mais faute de justifier du paiement de ces travaux, seul le coût estimé par l’expert D à 363 315,04€ peut être déduit.

In fine la SA du Golf d’Albi sera condamnée à payer à la SCI d’J de F la somme de 4 294 567€ – 363 315,04€ = 3 931 251,96€. La décision sera réformée de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Dans le corps de ses motivations le tribunal a précisé qu’il n’était pas saisi d’une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 'à l’origine de tracas et de perturbations morales tout au long de ce procès qui dure depuis 2009", présentée par les consorts d’J de F à hauteur de 100 000€ en ce qu’elle n’était pas visé au dispositif de leurs conclusions mais seulement dans le corps de celles-ci. Dans ces conditions, le tribunal n’ayant pas statué sur une telle demande il s’agit d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile et donc irrecevable.

Les consorts d’J de F réitèrent devant la cour une demande de dommages et intérêts en soutenant qu’elle est aujourd’hui fondée sur l’abus du droit de la SA du Golf d’Albi de faire appel considéré comme dilatoire au regard des nombreuses décisions rendues dans ce dossier qui ont autorité de chose jugée et qui avaient déjà tranché certains points juridique.

Or, au regard de l’importance du litige et des intérêts en jeu s’agissant de la disparition de l’objet de l’activité commerciale de la SA du Golf d’Albi, elle justifie d’un intérêt à agir devant la cour. Toutefois, elle n’a apporté aucun élément nouveau si ce n’est la preuve de l’exécution de travaux estimés urgents par l’expert en 2013 et auxquels elle avait été condamnée par le juge de la mise en état en 2015. Dès lors l’appel de la décision du 11 septembre 2018 apparaît seulement destiné à gagner du temps au préjudice du bailleur qui voit son fonds se dégrader inexorablement. La demande de dommages intérêt en réparation du préjudice subi du fait de l’appel dilatoire et abusif sera accueillie à hauteur de 8000€.

Sur la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI d’J de F à l’exclusion des consorts d’J de Lasborde qui ne font état d’aucun frais irrépétibles distincts de ceux engagés par la SCI, la totalité des frais exposés

en cause d’appel et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Albi en date du 11 septembre 2018 sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts accordés à la SCI d’J de F d’un montant de

4 294 567€.

Le réformant de ce chef et statuant à nouveau

— Condamne la SA du Golf d’Albi à verser à la SCI d’J de F la somme de 3 931 251,96€ à titre de dommages et intérêts.

Y ajoutant

— Déclare irrecevable la demande nouvelle en dommages et intérêts d’un montant de 100 000€ pour procédure abusive 'à l’origine de tracas et de perturbations morales tout au long de ce procès qui dure depuis 2009".

— Condamne la SA du Golf d’Albi à verser à la SCI d’J de F la somme de 8 000€ à titre de dommages et intérêts pour appel dilatoire et abusif.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SA du Golf d’Albi à verser à la SCI d’J de F exclusivement la somme de

10 000€.

— Condamne la SA du Golf d’Albi aux dépens d’appel.

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. Q C. S T