14/05/2025

ARRÊT N° 25/203

N° RG 23/01160

N° Portalis DBVI-V-B7H-PLBF

SL – SC

Décision déférée du 09 Février 2023

TJ de SAINT-GAUDENS – 22/00115

C. COMMEAU

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 14/05/2025

à

M^e Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE

M^e Catherine CARRIERE-PONSAN

M^e Nicolas DALMAYRAC

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [F] [V]

[Adresse 22]

[Localité 18]

Madame [C] [I] épouse [V]

[Adresse 22]

[Localité 18]

Représentés par M^e Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au barreau D’ALBI

INTIMES

Monsieur [H] [R]

[Adresse 15]

[Localité 16]

Madame [P] [E] épouse [R]

[Adresse 15]

[Localité 16]

Représentés par M^e Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. SAFER OCCITANIE

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 16 juillet 2021, M. [H] [R] et Mme [P] [E], son épouse, ont vendu sous diverses conditions suspensives à M. [F] [V] et à Mme [C] [I], son épouse, sur la commune de [Localité 21], au lieudit '[Localité 19]', un bâtiment à usage de grange et parcelles de diverses nature, cadastrés sous les références section B n° [Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 12], d’une superficie de 3 ha 41 a 69 ca et des parcelles en nature de lande cadastrées section B n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7], d’une superficie de 53 a 90 ca, au prix de 30.000 euros.

Le 19 juillet 2021, Maître [A], notaire rédacteur, a notifié ladite vente à la société anonyme (Sa) société d’aménagement foncier et d’établissement rural Occitanie (ci-après Safer Occitanie).

Le 15 septembre 2021, la Safer Occitanie a exercé son droit de péremption, par notification adressée au notaire ainsi qu’aux acquéreurs évincés.

Par actes des 2 et 3 mars 2022, M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V] ont fait assigner la Sa Safer Occitanie, M. [H] [R] et Mme [P] [E] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, aux fins de voir le tribunal :

— annuler la décision de préemption prise par la Safer Occitanie ;

— dire que la vente passée le 16 juillet 2021 entre les époux [R] et les époux [V] retrouve son plein effet.

Par un jugement du 9 février 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

— débouté M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V] de leur demande d’annulation de la décision de préemption prise par la Safer Occitanie,

— condamné M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V] à verser à la Safer Occitanie la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V] aux dépens, dont distraction sera accordée au profit de Maître Nicolas Dalmayrac, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que le moyen tiré de l’indivisibilité de la vente, portant sur des biens dont une partie seulement entre dans le champ du droit de préemption de la Safer, était inopérant.

Il a estimé que la grange compte tenu de sa vocation agricole entrait dans le champ d’application du droit de préemption de la Safer.

— :-:-:-

Par déclaration du 28 mars 2023, M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V] de leur demande d’annulation de la décision de préemption prise par la Safer,

— condamné M. [F] et Mme [C] [I] épouse [V] à verser à la Safer Occitanie la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 novembre 2024, M. [F] [V] et Mme [C] [I] épouse [V], appelants, demandent à la cour de :

— déclarer recevables et bien fondés M. [F] [V] et Mme [C] [V] en leur appel de la décision rendue le 8 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens,

Y faisant droit,

— réformer ce jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— annuler la décision de préemption prise par la Safer Occitanie sur la vente consentie à M. [F] [V] et Mme [C] [V] et portant sur les biens ainsi cadastrés : commune de [Localité 21] (31) – lieu-dit « [Localité 19] » – section B n°s [Cadastre 2] – [Cadastre 3] – [Cadastre 5] – [Cadastre 6] – [Cadastre 8] – [Cadastre 9] – [Cadastre 10] – [Cadastre 11] – [Cadastre 13] – [Cadastre 14] – [Cadastre 12] – [Cadastre 4] – [Cadastre 7],

— dire que la vente passée, au prix de 30.000 euros, le 16 juillet 2021 entre M. [H] [R] et Mme [P] [R] d’une part, et M. [F] [V] et Mme [C] [V], d’autre part, retrouve son plein effet et qu’elle est parfaite,

— déclarer commun et opposable à M. [H] [R] et Mme [P] [R] la décision à intervenir,

— ordonner la réitération de la promesse de vente en la forme authentique,

— ordonner que, sur sommation délivrée par M. et Mme [F] [V], M. et Mme [H] [R] devront comparaître en l’étude du notaire désigné pour la régularisation de l’acte authentique de vente,

— condamner la Safer Occitanie à payer à M. [F] [V] et Mme [C] [V] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Ils soutiennent que s’agissant de la grange, cette dernière n’ayant eu aucune utilisation agricole au cours des 5 dernières années, la Safer ne pouvait pas exercer son droit de préemption sur cette grange. Ils ajoutent que dès lors qu’une partie des biens objets de la vente n’était pas préemptable, la décision de préemption est nulle et de nul effet.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 décembre 2024, la Sa Safer Occitanie, intimée, demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les nouvelles prétentions formées par M. et Mme [V] dans leurs conclusions récapitulatives du 12 novembre 2024,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens,

— condamner M. et Mme [V] à verser à la Safer Occitanie la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nicolas Dalmayrac en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soulève l’irrecevabilité des prétentions nouvelles des époux [V].

Elle soutient que la grange est à usage agricole, et que cet usage agricole n’a pas été perdu au cours des 5 dernières années.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 juin 2023, M. [H] [R] et Mme [C] [E] épouse [R], intimés, demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel de M. et Mme [V] à l’encontre du jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [V] de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— condamner M. et Mme [V] à régler aux concluants la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens, dont distrait au bénéfice de la Scp Candelier Carrière-Ponsan.

Ils soutiennent comme la Safer Occitanie que la grange est à usage agricole, et que cet usage agricole n’a pas été perdu au cours des 5 dernières années.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 3 mars 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la décision de préemption :

L’article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : 'Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. Sont considérés comme à vocation agricole, pour l’application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l’article L. 112-2 du présent code, soit à l’intérieur d’un périmètre délimité en application de l’article L. 113-16 du code de l’urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme. En l’absence d’un document d’urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts.

Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. Il peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux des bâtiments situés dans les zones ou espaces mentionnés au premier alinéa du présent article, ou dans les communes et parties de communes de montagne telles que définies par les articles 3 et 4 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, et qui ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l’aliénation, pour leur rendre un usage agricole. L’article L. 143-10 du présent code n’est pas applicable dans le cas mentionné à la deuxième phrase du présent alinéa lorsque les bâtiments concernés ont fait l’objet d’un changement de destination.'

En l’espèce, la Safer Occitanie a motivé l’exercice de son droit de préemption par la poursuite des objectifs 1° et 2° visés à l’article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime, à savoir :

— l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

— la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L 331-2 du code rural et de la pêche maritime.

Elle l’a motivé par le fait que les parcelles vendues sont situées sur la commune de [Localité 21], dans le canton de [Localité 20], dans la petite région agricole Pyrénées centrales ; que l’intervention de la Safer Occitanie permettrait de préserver la vocation agricole des parcelles vendues, d’installer un agriculteur et/ou de consolider ou d’améliorer la répartition parcellaire des exploitations locales ; que la Safer Occitanie a d’ores et déjà été sollicitée par un exploitant local souhaitant consolider son exploitation afin de préparer l’installation d’une jeune agricultrice ; qu’il est à noter, toutefois, que la décision de rétrocession définitive ne sera prise qu’après étude des candidatures que la publicité légale à réaliser pourrait révéler.

La question se pose de savoir si la grange a été utilisée pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l’aliénation.

Selon l’article L 311-1 du code rural et de la pêche maritime, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation.

En l’espèce, l’acte de vente sous conditions suspensives du 16 juillet 2021 mentionne un bâtiment à usage de grange. Ainsi ce bâtiment est décrit comme ayant une vocation agricole.

La notification adressée par le notaire à la Safer, mentionnant des 'petites constructions à usage non agricole’ est insuffisante à établir la perte de l’utilité agricole du bien vendu, car cette notification mentionne sur la même ligne 'grange et parcelles de terre autour'.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 15 février 2022 établi à la requête de M. [V] et en présence de M. [H] [R] que la grange est ancienne. Les murs sont en pierres sèches, avec une charpente et un toit en ardoises. Les ouvertures sont en bois, le tout ancien, en mauvais état. La toiture en ardoises est également désordonnée, en mauvais état, avec des infiltrations d’eau. Au rez-de-chaussée il existe la partie bergerie, où sont visibles les râteliers. Le grenier à foin est propre. Le plancher de ce grenier à foin est constitué de veilles planches, en mauvais état, et pourri par endroits, il est impossible d’y marcher.

M. [H] [R] a indiqué à l’huissier que cette grange n’était plus utilisée depuis 1970. Autour les terres sont en friche, gagnées par les genêts, les ronces et ne sont pas entretenues.

Selon l’huissier, cette grange est située sur la parcelle B [Cadastre 12].

Ce procès-verbal de constat d’huissier démontre cependant que le rez-de-chaussée de cette grange a été effectivement utilisé pour abriter des animaux. En effet, il y a du fumier et de la paille. L’huissier indique que le fumier est compacté et très ancien, et que la paille désagrégée.

Les constatations de l’huissier, et l’affirmation de M. [R], qui est partie au procès, et qui soutient désormais au contraire la position de la Safer Occitanie dans ses conclusions, ne suffisent pas à caractériser l’absence d’utilisation effective de la grange pour une activité agricole dans les 5 années précédant la vente. En effet, même si la grange est vétuste, le rez-de-chaussée a abrité des animaux ; le fait que le fumier soit sec et la paille désagrégée ne permet pas de dater une absence d’utilisation de la grange dans les 5 années précédant la vente.

De même, l’attestation de M. [H] [R] du 4 mars 2022, contemporaine du procès-verbal de constat d’huissier, selon laquelle la grange ne serait plus à usage agricole depuis 1970, ne sera pas retenue, car M. [H] [R] est une partie au litige (d’ailleurs, dans cette attestation, il indique faussement qu’il n’a aucun lien de parenté ou d’alliance avec les parties, alors que son épouse est une des parties). Dans ses conclusions d’appel, M. [R] se rallie à la position de la Safer Occitanie. Déjà dans leur courrier du 28 décembre 2021, les époux [R] indiquaient leur volonté de ne plus vendre la bergerie et les parcelles qu’ils avaient envisagé de céder à M. [V].

Les données du registre parcellaire graphique (RPG) fournies par l’agence de services et de paiement, établissement public chargé, notamment, de verser aux agriculteurs les primes issues de la PAC permettent de vérifier que les parcelles objets de la vente ont été déclarées comme étant exploitées pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020. Ces données sont librement accessibles sur le site Géoportail.fr.

Mme [W] [J] épouse [O], présidente de l’association foncière pastorale de [Localité 21], atteste le 2 avril 2022 que la grange foraine située sur la parcelle B [Cadastre 12] a toujours été à vocation agropastorale et n’a jamais changé de destination.

M. [Z] [O], maire de la commune de [Localité 21], atteste le 2 avril 2022 que la grange foraine située sur la parcelle B [Cadastre 12] est à ce jour toujours à destination agricole. Elle n’a jamais fait l’objet d’aucun autre aménagement ni d’aucune demande de travaux ni de permis de construire.

Il ressort de ces éléments que la grange est à vocation agricole, et qu’elle a été effectivement utilisée pour abriter des animaux au cours des 5 dernières années qui ont précédé l’aliénation, ce qui constitue bien l’exercice d’une activité agricole.

Dès lors, la Safer Occitanie était fondée à exercer son droit de préemption.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [V] de leur demande d’annulation de la décision de préemption prise par la Safer Occitanie.

Dès lors, est sans objet la demande que soient déclarées irrecevables les prétentions de M. et Mme [V] tendant à :

— ordonner la réitération de la promesse de vente en la forme authentique,

— ordonner que, sur sommation délivrée par M. et Mme [F] [V], M. et Mme [H] [R] devront comparaître en l’étude du notaire désigné pour la régularisation de l’acte authentique de vente.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Nicolas Dalmayrac et de la Scp Candelier Carrière-Ponson, avocats qui le demandent, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer à la Sa Safer Occitanie la somme de 2.500 euros et aux époux [R] pris ensemble la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Ils seront déboutés de leurs demandes sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint Gaudens du 9 février 2023 ;

Y ajoutant,

Déclare sans objet la demande que soient déclarées irrecevables les prétentions de M. [F] [V] et Mme [C] [I], son épouse, tendant à :

— ordonner la réitération de la promesse de vente en la forme authentique ;

— ordonner que, sur sommation délivrée par M. et Mme [F] [V], M. et Mme [H] [R] devront comparaître en l’étude du notaire désigné pour la régularisation de l’acte authentique de vente ;

Condamne M. et Mme [V] aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Nicolas Dalmayrac et de la Scp Candelier Carrière-Ponson, avocats qui le demandent, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les condamne à payer à la Sa Safer Occitanie la somme de 2.500 euros et à M. [H] [R] et Mme [P] [E], son épouse, pris ensemble, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leurs demandes sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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