22/01/2025

ARRÊT N° 15 /25

N° RG 21/03762

N° Portalis DBVI-V-B7F-OLHA

AMR – SC

Décision déférée du 06 Juillet 2021

TJ de [Localité 20]- 11/03383

[M] [T]

[K] [P]

C/

[C] [W]

[D] [S] divorcée [W]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6]

[N] [W]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 22/01/2025

à

M^e Benoît ALENGRIN

M^e Claire FAGES

M^e Jannick [Localité 17]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [K] [P]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [C] [W]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Madame [D] [S] divorcée [W]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6], agissant par son syndic la SARL AGESTIS

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [N] [W]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représenté par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [E] [U], Mme [R] [U] et Mme [Y] [U] étaient propriétaires indivis d’une parcelle situé [Adresse 2], sur laquelle ils ont souhaité faire édifier un immeuble.

Selon le règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi devant maître [I], notaire à [Localité 20], le 4 août 1961 publié à la conservation des hypothèques de [Localité 20] le 26 août 1961 volume 5955, numéro 28, les lots sont les suivants :

— lot n°1 : au rez-de-chaussée, à droite du couloir d’entrée, un garage d’une superficie approximative de 15 m² et les 45 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

— Lot n°2 : au rez-de-chaussée, à gauche du couloir d’entrée de l’immeuble, un garage d’une superficie approximative de 30 m² et les 90 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

— lot n°3 : au rez-de-chaussée, au fond du couloir d’entrée, un local à usage de cave et buanderie, avec deux accès sur le jardin, et les 35 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

— lot n°4 : l’appartement du premier étage comprenant : hall d’entrée, chambre et cuisine sur l'[Adresse 14], salle de séjour et deux chambres avec balcon en façade sur le jardin, salle de bains, WC et les 400 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

— lot n°5 : l’appartement du deuxième étage comprenant : hall d’entrée, chambre et cuisine sur l'[Adresse 14], salle de séjour et deux chambres avec balcon en façade sur le jardin, salle de bains, WC et les 400 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

— lot n°6 : ce lot est constitué par le galetas situé sous la couverture et sur toute la superficie de construction ; il est susceptible le cas échéant et sous réserve des autorisations administratives de faire l’objet de tout aménagement quelconque. Et les 30 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

Par acte du 4 août 1961, M. [G] [P] a acquis des consorts [U] les lots 1 et 4.

La construction de l’immeuble s’est achevée en 1962.

Les consorts [U] étaient titulaires des lots 2, 3, 5, 6. Ils ont fait donation à Mme [W] le 30 septembre 1996 de la nue-propriété des lots 2, 5 et 6, avec d’autres biens. En 2002 les consorts [U] étaient tous trois décédés.

Dès lors, à la suite des donations et successions, les deux copropriétaires étaient Mme [W] (lots 2, 3, 5, 6) et Mme [K] [P] (lots 1, 4).

Par donation du 22 septembre 2010, Mme [W] a donné à son fils [C] [W] la propriété des lots 2 et 6. Elle a donné à son fils [N] [W] la nue-propriété du lot n°5.

La copropriété ayant toujours été dépourvue de syndic professionnel, Mme [W] a saisi le président du tribunal de grande instance de Toulouse d’une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 10 novembre 2010, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné M. [F] avec pour mission, notamment, d’exercer les pouvoirs du syndic de la copropriété et de convoquer la première assemblée générale.

Il n’est pas contesté qu’en raison de diverses modifications réalisées au cours des travaux de construction de l’immeuble, ce dernier n’est pas conforme à la description du règlement de copropriété en ce que certaines constructions n’ont pas été loties, notamment :

— un troisième garage situé en fond de parcelle, garage bénéficiant d’un accès sur le [Adresse 16],

— les trois réduits construits en dur situés à l’arrière du bâtiment,

— l’allée cimentée, située dans le prolongement du couloir donnant sur le jardin, donnant accès à l’immeuble par le [Adresse 16],

— la cour bétonnée,

— une terrasse située au 3ème étage.

Les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le caractère commun ou privatif de ces constructions ou sur l’existence, concernant certaines d’entre elles, d’un droit de jouissance privatif bénéficiant aux lots 2,3,5 et 6.

M. [F] a convoqué une assemblée générale qui s’est réunie le 28 juin 2011 à l’effet notamment d’autoriser le propriétaire du lot n°6 à modifier la désignation de son lot et à modifier en conséquence l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Par ordonnance de référé du 7 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Toulouse a proposé une médiation aux parties, qui a échoué.

Par exploit en date du 16 septembre 2011, Mme [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de l’administrateur provisoire, et M. [C] [W] en qualité de propriétaire du lot no 6 devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

Mme [D] [S] divorcée [W] est intervenue volontairement à l’instance.

Le juge de la mise en état a procédé à un transport sur les lieux le 23 octobre 2012, et un procès-verbal a été dressé le 25 février 2014.

Par ordonnance du 8 octobre 2014, Mme [V] [H] a été désignée en tant qu’administrateur provisoire de la copropriété.

Par la suite, le cabinet [Z] a été désigné en qualité de syndic, la Sarl Agestis venant aux droits du cabinet [Z].

Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance a prononcé la nullité de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 28 juin 2011 et, avant-dire-droit sur la détermination des parties communes et privatives ainsi que l’ensemble des autres demandes des parties, il a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [J] [A] qui a déposé son rapport le 30 août 2019.

Par jugement du 6 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— DIT que la terrasse du dernier étage est une partie privative du lot 6 ;

— DIT que le garage, les 4 réduits et l’allée sont des parties communes à usage exclusif et privatif des lots 2,3,5 et 6 ;

— DIT que le couloir entre l’entrée principale et le jardin est une partie privative du lot 3 ;

— DIT que le propriétaire du lot n°3 doit faire déplacer à ses frais dans un endroit accessible à l’ensemble de la copropriété, les installations communes suivantes : le compteur général de l’eau, le tableau électrique pour la minuterie des parties communes et l’interphone ;

— DIT que le propriétaire du lot n°3 doit faire poser un compteur personnel pour l’utilisation et la facturation des parties communes qu’il utilise privativement ;

— DIT que les consommations électriques réglées pour le compte du propriétaire du lot n°3 par la copropriété, en ce compris celles relatives au fonctionnement de la pompe du puits qui est à usage privatif, devront être remboursées au syndicat des copropriétaires ;

— ENJOINT le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé à [Localité 21], représenté par son syndic la Sarl Agestis, à faire modifier le règlement de copropriété notamment en reprenant le calcul des millièmes comme mentionné dans le tableau annexé au présent jugement, étant précisé que la régularisation des millièmes du lot n°3 devra être faite par les parties elles-mêmes ;

— REJETE l’ensemble des demandes de Mme [P] ;

— CONDAMNE Mme [P] à payer la moitié des dépens de l’instance, dont les frais d’expertise ;

— CONDAMNE les consorts [W] à payer la moitié des dépens de l’instance, dont les frais d’expertise ;

— REJETE la demande de condamnation aux dépens de l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée ;

— REJETE les demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 27 août 2021 Mme [P] a relevé appel de ce jugement, critiquant l’ensemble de ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné les consorts [W] à payer la moitié des dépens dont les frais d’expertise et ayant débouté ces derniers de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Par arrêt en date du 11 juillet 2023 la cour a ordonné la réouverture des débats afin que soit régularisée l’intervention volontaire ou forcée de M. [N] [W], nu-propriétaire du lot 5, et renvoyé l’affaire à la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 février 2024, Mme [K] [P], appelante, demande à la cour de :

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

DIT que la terrasse du dernier étage est une partie privative du lot 6 ;

DIT que le garage, les 3 réduits et l’allée sont des parties communes à usage exclusif et privatif des lots 2, 3, 5 et 6 ;

DIT que le couloir entre l’entrée principale et le jardin est une partie privative du lot 3 ;

DIT que le propriétaire du lot n°3 doit faire déplacer à ses frais dans un endroit accessible à l’ensemble de la copropriété, les installations communes suivantes :

— le compteur général de l’eau,

— le tableau électrique pour la minuterie des parties communes et l’interphone ;

DIT que le propriétaire du lot n°3 doit faire poser un compteur personnel pour l’utilisation et

la facturation des parties communes qu’il utilise privativement;

DIT que les consommations électriques réglées pour le compte du propriétaire du lot n°3 par la copropriété, en ce compris celles relatives au fonctionnement de la pompe du puits qui est à usage privatif, devront être remboursées au syndicat des copropriétaires;

ENJOINT le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé à [Localité 21], représenté par son syndic la SARL AGESTIS, à faire modifier le règlement de copropriété notamment en reprenant le calcul des millièmes comme mentionné dans le tableau annexé au présent jugement, étant précisé que la régularisation des millièmes du lot n°3 devra être faite par les parties elles-mêmes;

REJETE l’ensemble des demandes de Mme [P];

CONDAMNE Mme [P] à payer la moitié des dépens de l’instance, dont les frais d’expertise;

REJETE la demande de Mme [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Statuant à nouveau,

— DECLARER que :

' le couloir et les 3 réduits,

' le garage situé en fond de jardin,

' l’allée cimentée située dans le prolongement du couloir, traversant le jardin et desservant l’immeuble du côté du [Adresse 16], le jardin,

' la cour cimentée, les 4 petites marches et le portail donnant sur la [Adresse 18] sont des parties communes destinés à l’usage de tous les copropriétaires,

— DECLARER que la terrasse située au 3ème étage, attenante au lot n°6 dont est propriétaire M. [C] [W], est une partie commune, en sa qualité de seul accès au toit,

— CONDAMNER solidairement Mme [D] [W] et M. [C] [W] à ouvrir l’accès au couloir et aux réduits et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— LEUR FAIRE DEFENSE de procéder à une nouvelle fermeture sous astreinte de 1000 € par infraction constatée,

— CONDAMNER Mme [W] à réaliser les travaux de remise en état nécessaires afin d’assurer à tous les copropriétaires l’accès aux équipements communs, et notamment à installer un compteur d’eau dans les parties communes comptabilisant la consommation d’eau des réduits (lavoir et WC), et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— DECLARER que Mme [W] s’attribue à tort un droit de jouissance exclusif sur le garage situé en fond de propriété à compter du mois d’octobre 2002,

— CONDAMNER en conséquence Mme [W] à payer au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 21] une somme de 13.298 €, à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir, à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers encaissés et à la perte d’exploitation enregistrée par la copropriété depuis octobre 2002 et jusqu’au 1 er décembre 2021,

— DIRE ET JUGER qu’en cas de réévaluation des tantièmes au regard de la transformation du lot n°6, le calcul des millièmes réalisé par l’expert judiciaire ne pourra être retenu par la juridiction de céans et que les tantièmes affectés au lot n°6 ne pourront excéder 181/1.000.

— CONDAMNER solidairement les consorts [W] au paiement de la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

— DIRE ET JUGER que Mme [P] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] agissant par son syndic la Sarl Agestis, intimé, demande à la cour de :

— Dans l’hypothèse où la Cour qualifierait le garage de partie commune à l’usage de tous les copropriétaires,

CONDAMNER Mme [W] au paiement d’une somme de 3.660,00 € au profit du

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 22]

[Adresse 15], en conséquence de sa jouissance exclusive et de la mise en location du garage,

— Dans l’hypothèse où la Cour qualifierait les réduits, la cour cimentée et l’allée menant à la [Adresse 18] de parties communes à l’usage de tous les copropriétaires,

ORDONNER le rétablissement de l’accès aux réduits et à l’allée en faveur de l’ensemble des copropriétaires et condamner les propriétaires des lots 2, 3, 5 et 6 à payer les frais afférents.

— Dans l’hypothèse où le couloir situé à l’entrée du lot n°3 entre l’entrée principale et le jardin serait qualifié par la Cour de partie privative de ce même lot,

CONDAMNER le propriétaire du lot n°3 à :

o Faire déplacer dans un endroit accessible à l’ensemble de la copropriété et déterminé préalablement avec le représentant du syndicat des copropriétaires, les

installations communes suivantes :

— Le compteur général de l’eau,

— Le tableau électrique pour la minuterie des parties communes et l’interphone ;

o Faire poser un compteur personnel pour l’utilisation et la facturation des parties communes utilisées privativement.

o Rembourser au syndicat des copropriétaires les consommations électriques réglées pour son compte, en ce compris celles relatives au fonctionnement de la pompe du puits qui est à usage privatif.

ORDONNER la régularisation des millièmes qui en découlent et condamner le propriétaire

du lot n°3 à payer les frais afférents.

— Dans l’hypothèse où la terrasse du lot n°6 serait qualifiée de partie privative de ce même lot, ORDONNER la régularisation des millièmes qui en découlent et condamner le propriétaire du lot n°6 aux frais afférents.

EN TOUTE HYPOTHESE,

STATUER ce que de droit s’agissant des dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 septembre 2023 M. [N] [W], intervenant volontaire, M. [C] [W] et Mme [D] [S] divorcée [W], intimés, demandent à la cour de :

— DECLARER Monsieur [N] [W] recevable en la forme, en son intervention principale volontaire, par application des articles 63 et 68 du Code de procédure civile

— DECLARER Monsieur [N] [W] recevable comme n’ayant été ni partie en première instance, par application de l’article 554 du même code ;

Et statuant sur le fond de la demande :

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULOUSE le 06.07.2021 ;

— CONDAMNER Madame [P] à payer respectivement à Madame [D] [S] divorcée [W], Monsieur [N] [W] et à Monsieur [C] [W] à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 CPC ;

— CONDAMNER la même aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 18 mars 2024 à 14 heures.

MOTIFS DE LA DECISION

L’intervention volontaire de M. [N] [W] doit être déclarée recevable.

1-Le lot 3 et les constructions non loties

Au regard des constatations et plans de l’expert judiciaire, des constatations du magistrat de la mise en état lors de son transport sur les lieux, ainsi que des constats de commissaire de justice et photographies produits par les parties, le rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3] se présente de la manière suivante :

— son entrée principale est située sur l'[Adresse 14], sur laquelle ouvre sa porte principale, entourée par deux garages de part et d’autre (lot 1 et 2),

— la porte donnant sur la rue ouvre sur un couloir traversant avec au bout la porte donnant sur la cour et le jardin, sur la droite juste après l’entrée se trouvant les boîtes aux lettres et deux placards techniques (compteurs d’électricité et de gaz pour chacun des lots), juste après les compteurs sur la droite se trouve la cage d’escalier permettant l’accès aux étages, en continuant vers le jardin on trouve un interrupteur qui actionne les éclairages des voies de circulation de l’immeuble, un interrupteur qui commande l’éclairage de la cour, le tableau électrique de la minuterie, celui de l’interphone et celui de la sonnerie,

— au bout à droite se trouve une porte (lot 3),

— en face se trouve la porte ouvrant vers l’arrière du bâtiment composé d’une cour cimentée avec à droite une porte et une fenêtre (lot 3) puis trois celliers, d’un jardin traversé d’une allée cimentée se terminant par quelques marches donnant sur un couloir aboutissant au portail donnant sur la [Adresse 18] et d’un garage situé en fond de parcelle et n’ouvrant que sur la [Adresse 18].

Les parties s’accordent sur la qualification de partie commune du jardin, de la cour, des celliers, de l’allée cimentée et du garage en fond de parcelle, les consorts [W] estimant que leurs lots en ont la jouissance exclusive, Mme [P] considérant que seul le jardin a été affecté à la jouissance exclusive des lots 2,3,5 et 6.

Par ailleurs les consorts [W] soutiennent que la deuxième partie du couloir traversant l’immeuble, située après la cage d’escalier, est une partie privative du lot 3 alors que Mme [P] estime que tout le couloir constitue une partie commune.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public et constituent une simple présomption trouvant à s’appliquer dans le silence ou la contradiction des titres.

Aux termes de l’article 6-3 de la même loi, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot, elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ; le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché ; il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ; le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Aux termes de l’article 6-4 l’existence des parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

1-1 Le règlement de copropriété du 4 août 1961 définit le lot 3 ainsi : «au rez-de-chaussée, au fond du couloir d’entrée, un local à usage de cave et buanderie avec deux accès sur le jardin. ».

L’expert a estimé que ce qu’il nomme « le petit couloir », situé après la cage d’escalier et donnant sur le jardin était une partie privative du lot 3.

Le magistrat de la mise en état lors de son transport sur les lieux, a constaté l’existence d’une porte, verrouillée ce jour-là, se trouvant dans le couloir après la cage d’escalier, ouvrant sur un « petit couloir » dans lequel se trouve le compteur des parties communes commandant la cage d’escalier, l’ancienne sonnette de l’immeuble, la minuterie de l’interphone et l’éclairage de la cour.

Les consorts [W] soutiennent que, dans le plan d’origine, cet espace était dévolu au lot dont Mme [W] est propriétaire qui est décrit dans le règlement de copropriété comme un local à usage de cave et buanderie avec 2 accès sur le jardin et que le couloir est l’un de ces deux accès au jardin.

Le plan d’origine fait figurer la buanderie (lot 3) au fond à droite du rez-de-chaussée de l’immeuble avec une porte se situant juste après la cage d’escalier mais le « petit couloir » n’y est pas figuré.

De fait il a été construit dès l’origine un mur séparant le « petit couloir » du lot 3 sans que ce mur figure au plan d’origine, le lot 3 ne conservant ainsi qu’un accès direct sur le jardin, et le compteur des parties communes commandant la cage d’escalier, l’ancienne sonnette de l’immeuble et la minuterie de l’interphone ont été placés dès l’origine dans ce « petit couloir », le tout démontrant la volonté des copropriétaires d’origine, M. [U] et M. [P], de conférer à cette partie du couloir, dans le prolongement du couloir d’entrée, la nature de partie commune, étant précisé que ce « petit couloir » relie deux parties de l’immeuble désignées comme communes dès l’origine, le couloir d’entrée de l’immeuble et la cour bétonnée et le jardin.

Il résulte du tout que la totalité du couloir traversant l’immeuble et reliant l’entrée principale située [Adresse 5] à la cour bétonnée et au jardin est une partie commune.

1-2 Concernant le jardin, le règlement de copropriété stipule que « seuls les lots 2,3,5 et 6 auront la jouissance exclusive et privative du jardin et les propriétaires de ces lots pourront librement aménager entre eux les modalités de ce droit de jouissance. ».

L’acte de vente des lots 1 et 4 à M. [P] en date du 4 août 1961 précise que l’immeuble en cours de construction comprendra « au rez-de-chaussée deux garages, un local à usage de cave et buanderie, deux appartements au-dessus et galetas ».

Le permis de construire le garage en fond de parcelle a été obtenu le 3 août 1961 concomitamment à la rédaction du règlement de copropriété qui n’en fait pas état.

Les parties s’accordent pour dire que les trois celliers, la cour et l’allée cimentée, les marches et le portail donnant sur la [Adresse 19] existent depuis l’origine de la construction mais ne sont pas mentionnés dans le règlement de copropriété.

Le magistrat de la mise en état lors de son transport sur les lieux a constaté que le premier cellier comprenait un point d’eau ainsi qu’un compteur branché sur les parties communes commandant l’éclairage de la cour et du local lui-même et que le deuxième local servait de remise pour les balais mobylettes et les poubelles.

Il apparaît que la seule mention du terme « jardin », qui littéralement signifie un terrain où sont cultivés des végétaux, sans aucune référence à du bâti ou à un aménagement bétonné alors même que ces constructions sont contemporaines du règlement de copropriété, ne permet pas d’étendre au garage, trois celliers, cour et allée cimentée, marches et portail donnant sur la [Adresse 19] le droit de jouissance exclusive dont bénéficie les lots 2,3,5 et 6.

Le droit de jouissance privatif sur une partie commune étant un droit réel et perpétuel pouvant s’acquérir par usucapion, il appartient aux consorts [W] de démontrer qu’ils ont accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque.

Or ils se bornent à affirmer que le garage a toujours été utilisé par M. [U], propriétaire initial des lots 2,3,5 et 6, qui en a financé la construction, et que ce garage et les celliers ont été construits depuis plus de trente ans. Ils ne produisent aucune pièce au soutien de leur prétention.

M. [U] a été le syndic de copropriété jusqu’à son décès survenu le 5 septembre 2001 et aucun élément ne démontre que les loyers du garage en fond de parcelle étaient encaissés à titre personnel par ce dernier.

Par ailleurs Mme [P] produit deux attestations d’anciens locataires de son appartement :

— M. [L] locataire du 1er septembre 1999 au 30 septembre 2002 indique qu’il avait accès à la cour intérieure dont il avait les clés et où étaient entreposées les poubelles, qu’il lui est arrivé d’utiliser l’eau qui était située dans un réduit dans cette cour et qu’il y avait entreposé son vélo,

— Mme [O], locataire d’avril 1995 à décembre 1997, qui indique qu’elle avait accès au jardin où les poubelles étaient entreposées.

Il ressort du tout qu’en l’absence de sa mention dans le règlement de copropriété et de preuve d’une usucapion, il n’est pas démontré l’existence d’un droit de jouissance privative au profit des lots 2,3,5 et 6 concernant le garage en fond de parcelle, la cour et l’allée cimentée, les celliers ainsi que les marches et le portail ouvrant sur la [Adresse 18], parties communes destinées à l’usage de tous les copropriétaires.

Mme [W] a perçu le loyer du garage, partie commune, fixé à compter d’octobre 2002 à 61 € par mois, jusqu’au décès du locataire survenu en juillet 2017.

Mme [P] demande que Mme [W] soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 298 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers encaissés et à la perte d’exploitation enregistrée par la copropriété depuis octobre 2002 et jusqu’au 1er décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires demande la somme de 3660 € correspondants aux loyers perçus sur 5 ans par Mme [W] en contravention des droits de l’ensemble des copropriétaires.

Mme [W] fait valoir que ce n’est que par conclusions du 4 septembre 2020 en lecture de rapport que Mme [P] a demandé pour la première fois paiement des loyers du garage, de sorte que seuls les loyers perçus du 4 septembre 2015 jusqu’à la fin du bail peuvent être réclamés.

Nul ne plaidant par procureur, seule la demande du syndicat des copropriétaires doit être prise en compte.

Mme [W], qui a perçu indûment les loyers afférents à une partie commune au détriment du syndicat des copropriétaires, doit indemniser ce dernier à hauteur de son appauvrissement sous réserve de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil applicable aux actions personnelles ou mobilière.

Le syndicat des copropriétaires a demandé à être indemnisé de ce chef pour la première fois en cause d’appel par conclusions signifiées par voie électronique le 16 février 2022, de sorte que seuls les loyers encaissés indûment à compter du 16 février 2017 peuvent faire l’objet d’une indemnisation. Le bail ayant cessé au mois de juillet 2017 Mme [W] doit indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 366 € (61 € x 6 mois).

En conséquence, eu égard au caractère commun de ces constructions et du petit couloir, destinés à l’usage de tous les copropriétaires, infirmant le jugement :

— Mme [D] [S] divorcée [W], propriétaire du lot 3, sera condamnée à supprimer sous astreinte, si ce n’est déjà fait, la porte située dans le couloir du rez-de-chaussée juste après la cage d’escalier et à faire à ses frais toutes démarches pour rétablir un compteur d’eau spécifique aux parties communes et différencié de celui de son lot 3,

— les consorts [W], propriétaires des lots 2,3,5 et 6, seront condamnés sous astreinte et à leurs frais à ouvrir l’accès à l’arrière du bâtiment en fournissant si besoin à chacun des copropriétaires une clé de cet accès,

— Mme [S] divorcée [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 366 € avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt conformément à l’article 1231-7 du code civil.

2-Le lot 6

Le lot 6 est décrit de la manière suivante dans le règlement de copropriété : « ce lot est constitué par le galetas situé sous la couverture et sur toute la superficie de construction ; il est susceptible le cas échéant et sous réserve des autorisations administratives de faire l’objet de tout aménagement quelconque. Et les 30 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble. ».

A l’article 7 il est stipulé que « le lot no 6 pourra être librement aménagé, au besoin par surélévation, sous réserve des seules autorisations administratives. ».

L’article 3 définit les parties communes comme « les choses et parties communes à tous les copropriétaires et qui leur appartiendront dans les proportions fixées ci-dessus comprenant notamment les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend ainsi que les murs séparatifs qu’ils soient ou non mitoyens, le gros 'uvre des planchers, les ornements extérieurs des façades, fenêtres sur rue et sur jardin, à l’exception des garde-corps ou rampes d’appui, des fenêtres, des volets et de leurs accessoires (') ». Il est précisé que « ces énumérations ne sont qu’énonciatives ; sont plus généralement communes à tous les propriétaires toutes les parties de l’immeubles et les installations qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un des copropriétaires ou qui sont communes suivant les lois et usages. ».

L’article 4 concernant les « parties privées » stipule : « Chaque copropriétaire aura la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans son lot. Cette propriété privative comprendra notamment les sols parquets et carrelages avec éventuellement les lambourdages mais non les solivages qui sont choses communes, les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres sur rue et sur cour avec leurs persiennes (') ; toute cloison qui sépare deux lots est mitoyenne ; celles qui sépareront un lot des parties communes ou même les murs de refend dans la partie qui traverse les appartements sont au contraire propriété commune (') ; les menuiseries intérieures ou extérieures (') et d’une manière générale, tout ce qui est inclus dans l’appartement ou ses annexes et utilisé pour son usage exclusif, à l’exception des parties communes énumérées à l’article 3. ».

L’expert a constaté que le lot 6 situé au 3ème étage est dorénavant aménagé en appartement comprenant trois chambres et une cuisine ainsi qu’une terrasse de 9 m2 construite au-dessus de la chambre 3 du 2ème étage.

Les consorts [W] estiment que cette terrasse est une partie privative du lot 6 puisqu’elle se situe sur la superficie de la construction comme stipulé par le règlement de copropriété.

Mme [P] estime qu’il s’agit d’une partie commune aux motifs d’une part qu’elle permet l’accès au toit de l’immeuble et n’est donc pas réservée à l’usage exclusif du propriétaire du lot 6 et d’autre part qu’elle constitue le toit de l’appartement du dessous.

Le règlement de copropriété ne mentionne ni balcons ni terrasse et si la description du lot 6 implique que la surface de ce lot située sous la couverture et sur toute la superficie de construction est privative, il n’est pas envisagé la création d’une terrasse à l’intérieur de cet espace, la possibilité de surélévation évoquée dans l’article 7 n’apportant aucun élément sur ce point.

En vertu des dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées ci-dessus, le toit de l’immeuble, élément du gros oeuvre, est une partie commune.

Or, s’il n’est pas contestable que le lot no 6 a la jouissance exclusive de la terrasse créée, cette terrasse doit être qualifiée de partie commune en ce qu’elle constitue le toit de l’immeuble puisqu’elle se situe directement au-dessus du lot 5.

Infirmant le jugement, la terrasse du lot no 6 sera qualifiée de partie commune.

3-La modification des tantièmes de copropriété du lot no 6

Les consorts [W] demandent la confirmation du jugement qui a enjoint au syndicat des copropriétaires de faire modifier le règlement de copropriété notamment en reprenant le calcul des millièmes comme mentionné dans le tableau annexé, tableau reprenant les calculs de l’expert judiciaire attribuant 270/1240 millièmes au lot 6, prenant en compte la transformation du galetas en logement et incluant la terrasse comme partie privative de ce lot.

Mme [P] demande qu’en cas de réévaluation des tantièmes au regard de la transformation du lot 6 ces tantièmes ne dépassent pas 171/1000.

Le Syndicat des copropriétaires demande que dans l’hypothèse où la terrasse du lot n°6 serait qualifiée de partie privative du lot 6 il soit ordonné la régularisation des millièmes qui en découlent et que son propriétaire soit condamné aux frais afférents.

Aux termes du règlement de copropriété la quote-part en millièmes de chaque lot dans la propriété du sol et des parties communs a été fixée de la manière suivante :

Lot 1 (garage) : 45, lot 2 (garage) : 90, lot 3 (local) : 35, lot 4 (appartement) : 400, lot 5 (appartement) : 400 et lot 6 (galetas) : 90.

Il est de principe que la répartition des tantièmes de copropriété est intangible et ne peut être modifiée sauf à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce en l’absence d’accord de l’ensemble des copropriétaires sur la modification des tantièmes de copropriété du lot 6, il n’y a pas lieu de l’ordonner et les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef, le jugement étant infirmé.

4-Les demandes annexes

Les consorts [W], qui succombent dans leurs prétentions en cause d’appel, seront condamnés aux dépens d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné d’une part Mme [P] et d’autre part les consorts [W] à payer, chacun, la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise et ce qu’il a rejeté les demandes relatives aux frais irrépétibles exposés en première instance.

Les consorts [W], condamnés aux dépens d’appel, ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

De même il est équitable en l’espèce de ne pas faire application des dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [N] [W] ;

— Infirme le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne Mme [D] [S] divorcée [W], propriétaire du lot 3, à supprimer dans le mois suivant la signification du présent arrêt et au-delà sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois, si ce n’est déjà fait, la porte située dans le couloir du rez-de-chaussée juste près la cage d’escalier et à faire à ses frais toutes démarches pour rétablir un compteur d’eau spécifique aux parties communes et différencié de celui de son lot 3 ;

— Dit que le droit de jouissance privative au profit des lots 2,3,5 et 6 ne concerne que le jardin, à l’exclusion du garage en fond de parcelle, de la cour et l’allée cimentée, des trois celliers ainsi que des marches et le portail ouvrant sur la [Adresse 18], parties communes destinées à l’usage de tous les copropriétaires ;

— Condamne M. [N] [W], M. [C] [W] et Mme [D] [S] divorcée [W], propriétaires des lots 2,3,5 et 6, à ouvrir l’accès à l’arrière du bâtiment à leurs frais en fournissant si besoin à chacun des copropriétaires une clé de cet accès, et ce dans le mois suivant la signification du présent arrêt et au-delà sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois ;

— Condamne Mme [D] [S] divorcée [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 366 € avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

— Dit que la terrasse du lot no 6 est une partie commune ;

— Déboute les parties de leurs demandes au titre de la modification des tantièmes de copropriété du lot no 6 ;

— Condamne M. [N] [W], M. [C] [W] et Mme [D] [S] divorcée [W] aux dépens d’appel ;

— Déboute M. [N] [W], M. [C] [W] et Mme [D] [S] divorcée [W] d’une part et Mme [K] [P] d’autre part de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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