RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03374 – N°Portalis DBVH-V-B7H-I7MQ

AG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

18 septembre 2023

RG:21/00868

SCI [Adresse 9]

C/

SARL COMABI

Copie exécutoire délivrée

le 13 février 2025

à :

M^e Audrey Tralongo

M^e Clotilde Lamy

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 18 septembre 2023, N°21/00868

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

INTIMÉE A TITRE INCIDENT :

La Sci [Adresse 9]

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Audrey Tralongo de la Selarl Franck Lenzi et Associés, postulante, avocate au barreau d’Avignon

Représentée par M^e Bertrand Lavelot, plaidant, avocat au barreau de Hauts-de-Seine

INTIMÉE :

APPELANTE A TITRE INCIDENT :

La Sarl COMABI

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-Richaud Avocats Associés, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Silvia Alexandrova Kostova, plaidante, avocate au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 13 février 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 9 avril 2015, la société civile immobilière [Adresse 9] représentée par ses co-gérants M. [K] [V] et son épouse [R] née [M], a confié à la société Comabi, agence Rosier, un mandat exclusif de vente portant sur un ensemble immobilier à [Localité 10], [Adresse 3] au prix de 3 500 000 euros, moyennant une commission de 6 % à sa charge.

Plusieurs mandats de vente et avenants sont ensuite intervenus entre elles dont le dernier daté du 17 octobre 2020, sans exclusivité, a prévu la vente du bien au prix de 2 460 000 euros, moyennant une rémunération de 100 000 euros pour le mandataire.

Une offre d’achat au prix de 2 370 00 euros adressée le 20 octobre 2020 à l’agence Rosier a été acceptée le même jour par M. et Mme [V] qui ont toutefois indiqué par courrier du 28 octobre 2020 renoncer à la vente pour des motifs personnels, puisvendu le bien à des tiers par l’intermédiaire d’une autre agence selon compromis du 4 novembre 2020, réitéré le 27 mars 2021.

La société Comabi a assigné la Sci [Adresse 9] en paiement de la somme de 100 000 euros en application de la clause pénale contractuellement prévue et subsidiairement à titre de dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui, par jugement contradictoire du 18 septembre 2023 :

— a condamné la Sci La Ferme du Bon Dieu à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’a condamnée aux dépens et à payer à la société Comabi agence Rosier la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci [Adresse 9] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 octobre 2023.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, la procédure a été clôturée le 20 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 16 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 décembre 2024, la Sci La Ferme du Bon Dieu demande à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau

— de débouter la société Comabi de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire

— de débouter cette société de toutes demandes découlant du mandat n°10 624 en raison de sa nullité,

A titre plus subsidiaire

— de dire la clause pénale non applicable à la faute contractuelle alléguée,

En tout état de cause

— de condamner la société Comabi à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens d’appel et de première instance.

L’appelante soutient notamment :

— qu’il n’y avait pas eu de rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix le 20 octobre 2020,

à titre subsidiaire,

— que l’intimée ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que le mandat du 17 octobre 2020 est antérieur à l’entremise intervenue avec les acquéreurs ; qu’en l’absence de volonté claire et non équivoque de leur part de ratifier le mandat, ce dernier, conclu alors que les parties étaient encore liées par un mandat en cours d’exécution, est nul et de nul effet,

à titre encore plus subsidiaire

— que les conditions de l’application de la clause pénale ne sont pas réunies et que, le tribunal n’ayant pas fait droit à l’action exercée par l’intimée sur ce fondement, celle-ci ne peut demander la confirmation du jugement sur point,

— que les conditions de mise en 'uvre de sa responsabilité contractuelle ne sont pas réunies compte-tenu de l’exécution fautive du mandat de vente et de l’absence de démonstration par l’intimée d’un préjudice corrélé à la commission prévue contractuellement.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 novembre 2024, la société Comabi demande à la cour :

— de débouter la Sci [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire

— de condamner la Sci La Ferme du Bon Dieu à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En toutes hypothèses

— de condamner cette société à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— de la condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel distraits au profit de M^e Pomies Richaud, avocat sur ses offres de droit et à titre de dommages et intérêts complémentaires, en cas d’exécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l’article 10 du décret 96-1080 du 12/12/1996 modifié par décret 2001/212 du 08 mars 2001.

L’intimée réplique  :

— qu’il y a eu rencontre des volontés dès le 20 octobre 2020,

— que le mandat du 17 octobre 2020 a été régulièrement conclu entre les parties et en tout état de cause, été ratifié par l’appelante,

— que la clause pénale prévue au mandat de vente est effectivement inapplicable au cas d’espèce ; que l’utilisation du terme 'clause pénale’ relève d’une erreur de plume dès lors qu’elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a dit y avoir lieu à condamnation de l’appelante sur la base de la « seconde indemnité forfaitaire » prévue au contrat,

à titre subsidiaire,

— que le comportement fautif de l’appelante lui a causé un préjudice indemnisable équivalent à la commission perdue du fait de la renonciation abusive à la vente, d’autant plus caractérisée qu’elle est concomitante à la vente conclue avec une autre agence.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande de dommages et intérêts

Le tribunal a retenu que l’offre d’achat adressée par des tiers par l’intermédiaire de l’agence avait été formellement acceptée par les vendeurs.

L’appelante soutient qu’aucun accord n’a été trouvé sur la chose et le prix le 20 octobre 2020, eu égard aux discordances existant entre l’offre et l’acceptation, et qu’elle pouvait donc interrompre les négociations.

Elle ajoute qu’une simple prise de contact entre notaires ne l’engage pas.

L’intimée réplique que l’offre d’achat émise le 20 octobre 2020, conforme au mandat de vente, a été acceptée le même jour par les vendeurs, et concrétisée par leur notaire, les discussions ne portant ensuite que sur les meubles ; qu’il y avait donc accord sur la chose et sur le prix.

Aux termes de l’article 1583 du code civil la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

M. et Mme [Z] ont en l’espèce adressé à M. [H] de l’agence Rosier une offre d’achat datée du 20 octobre 2020 ainsi rédigée :

« Nous faisons par la présente une offre d’achat sur le bien référencé 9372, que vous nous avez présenté à [Localité 10], le pigeonnier, cadastré lieudit [Adresse 8], section AP sous les numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et consistant en une maison ancienne à usage d’habitation avec piscine, sur un terrain attenant pour une surface de 3050 m²

Au prix de 2 370 000 euros commission d’agence comprise, offre à laquelle nous ajoutons un montant de 90 000 euros pour l’ensemble des meubles équipant actuellement la maison à l’exception de :

— Atelier : la petite table qui se trouve à l’entrée ainsi que les objets dessus

— Salon : le lustre qui n’est pas connecté électriquement et qui sera remplacé par un autre dans le même esprit ; le meuble de chasse entre les deux parties de la bibliothèque avec les objets posés dessus (le miroir reste)

— Salon télé : la petite table entre la banquette et la télé

— Chambre [R] : les deux chevets et les deux lampes de chevet

— Salle de bains [R] : le tapis

— Chambre du 1er étage (côté pigeonnier) : les deux lampes sur la commode

— Cuisine : les 6 fauteuils de la table à manger

— Terrasse longeant la cuisine : le salon extérieur en bois

— Terrasse devant la cuisine : les deux tables, et le petit banc d’angle en bois ».

L’heure d’envoi de cette offre n’est pas précisée.

Le même jour, à 10 heures 33, M. [H] a demandé aux vendeurs de lui retourner cette offre signée et ceux-ci lui ont adressé le courrier daté du même jour suivant :

« Nous soussignés, agissant pour le compte de la SCI [Adresse 9], confirmons par la présente, accepter l’offre d’achat, qui nous est faite par l’intermédiaire de votre agence sur le bien le Pigeonnier sis à OPPEDE (')

Au prix de 2 370 000 euros nets vendeurs, ce prix s’entend maison meublée, une liste valorisée sera établie, en entente avec les acquéreurs.

Aucune condition suspensive n’est demandée.

Merci de bien vouloir prévenir notre notaire Maître [J] à [Localité 7] (84) afin qu’il rédige un compromis de vente au plus vite ('). »

Le soir même, à 23 heures 25, Mme [Z] a adressé à Mme [V] le courriel suivant :

« Je suis ravie de pouvoir vous contacter dans le cadre de la vente de votre maison à [Localité 10]. Nous avons adoré votre maison ('). La décoration, délicate et raffinée, a emporté l’adhésion familiale pour cet achat.

C’est pourquoi, nous avons fait une offre incluant l’ensemble des meubles, ainsi que les literies (draps, serviettes de toilette etc), les rideaux, les appareils électroménagers, la vaisselle, bref, tout ! Bien sûr, nous n’incluons pas les 'uvres d’art, mais l’idée est quand même d’habiter chez vous !

Je vous propose d’en discuter ensemble, d’abord par téléphone (') ».

Mme [V] a transmis ce courriel le lendemain 21 octobre 2020 à M. [H], précisant qu’elle était « abasourdie par le culot » des acheteurs.

Par SMS quelques heures plus tard, elle lui a précisé être très contrariée « devant tant d’outrecuidance » et réfléchir aux termes de sa réponse.

L’agent immobilier lui a suggéré d’établir une liste des meubles à conserver, et de lui adresser.

Plus tard dans la soirée, Mme [Z] a envoyé à Mme [V] un courriel dans lequel elle la remercie de leur conversation et ajoute

« nous avons convenu que vous alliez préparer la liste de ce que vous comptez conserver. Comme cela est indiqué dans notre offre d’achat, les montants correspondants arriveront en déduction du total de 100 000 euros proposés pour la totalité des meubles et éléments de décoration.

Bien sûr, nous ferons cette évaluation ensemble, dans un esprit constructif permettant de conclure l’achat/vente selon des modalités emportant la satisfaction des deux parties ».

Mme [V] et M. [H] ont établi ensemble une liste des meubles et objets à conserver par les vendeurs, photographies à l’appui, qui a été transmise aux acquéreurs.

Le 23 octobre 2020 à 9 heures 07, M. [H] a transmis à Mme [V] la réponse de Mme [Z], ainsi rédigée :

« Nous avons fait les évaluations suivantes des meubles retirés de l’inventaire :

(')

Soit un total de 15 000 euros, ramené à 10 000 euros.

(')

L’offre d’achat actualisée est en PJ. »

Le 24 octobre 2020, M. [H] a transmis à Mme [V] « l’offre signé par les époux [Z] ».

Les échanges ci-dessus établissent que l’offre émise le 20 octobre 2020 par les époux [Z] n’est pas celle produite par l’agence immobilière sur le fondement de laquelle elle soutient qu’il y a eu rencontre de volonté des parties sur la chose et sur le prix à cette date.

En effet, l’offre initiale incluait la somme de 100 000 euros pour la totalité des meubles et de la décoration.

Face au refus de Mme [V], des discussions se sont engagées sur ce qui resterait dans la maison et ce qui serait conservé par les vendeurs.

Une liste a été établie par Mme [V] avec l’aide de M. [H] et communiquée aux acquéreurs qui, après étude et valorisation, ont émis une « offre actualisée » portant le montant offert pour les meubles restant dans la maison à 90 000 euros.

L’offre versée aux débats ne peut pas être la première offre des époux [Z], dès lors qu’elle comporte cette liste précise et détaillée des meubles conservée par les vendeurs, liste établie seulement le 22 octobre 2020 et transmise aux acquéreurs le lendemain.

L’agence immobilière ne fournit pas la première offre et ne rapporte donc pas la preuve, qui lui incombe, que l’acceptation des vendeurs y a correspondu en tous points et qu’il y a eu accord des parties sur la chose et sur le prix.

En tout état de cause, les échanges intervenus entre vendeurs et acquéreurs démontrent que la détermination et la valorisation du mobilier et de la décoration vendus avec la maison étaient un élément déterminant du consentement des parties, et qu’à la date du 20 octobre 2020 s’est ouverte une phase de pourparlers entre elles.

La prise de contact du notaire des vendeurs avec celui des acquéreurs, sans qu’aucun projet de compromis n’ait été élaboré, ne peut constituer la preuve d’un accord qui n’avait pas encore été trouvé.

Enfin, l’offre actualisée émise par les époux [Z], (anti)datée au 20 octobre 2020, après négociations sur la consistance mobilier vendu avec la maison et sa valorisation, n’a pas été acceptée par les vendeurs.

Ceux-ci n’ont donc commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard de l’agence immobilière en rompant de simples pourparlers avec des acquéreurs potentiels, quelle qu’en soit la raison, et l’intimée n’est fondée à solliciter ni le paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle ni l’octroi de dommages et intérêts contractuels.

Le jugement est par conséquent infirmé.

*autres demandes

Le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la Sci la Ferme du Bon Dieu aux dépens et à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Comabi, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Elle est également condamnée à payer à l’appelante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 18 septembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Comabi de sa demande en paiement de la somme de 100 000 euros,

Y ajoutant,

Condamne la société Comabi aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Comabi à payer à la Sci [Adresse 9] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,