06/05/2026

ARRÊT N° 26/ 172

N° RG 23/04453

N° Portalis DBVI-V-B7H-P4XM

AMR – SC

Décision déférée du 10 Novembre 2023

TJ de [Localité 1] – 21/05392

S. GAUMET

INFIRMATION

Grosse délivrée le 06/05/2026

aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [O] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [X] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [T] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [K] [A]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 14 juin 2019, M. [T] [S] et Mme [K] [A] ont acquis de M. [O] [V] et ses fils, M. [Y] [V] et M. [X] [V], une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6] (31), au prix de 430 000 €.

L’acte authentique précise que M. [O] [V] a lui-même acquis la parcelle supportant la maison par acte authentique du 31 octobre 2001 et qu’il y a fait édifier la maison. La déclaration d’achèvement des travaux a été établie le 11 mars 2019 et mentionne un achèvement du chantier au 12 mars 2003.

L’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au profit des vendeurs.

Les 21 août 2019, 17 février et 17 juillet 2020, les acquéreurs ont fait constater par huissier de justice la survenance d’une fuite d’eau sur le chemin d’accès à la maison depuis la voie publique, occasionnant des stagnations d’eau rendant selon eux l’allée inutilisable.

Un échange de messages électroniques a eu lieu à ce sujet entre M. [S] et M. [O] [V], ce dernier fournissant des précisions quant à la profondeur d’une canalisation enterrée sous le chemin d’accès.

Par ordonnance du 24 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné une expertise et a désigné M. [G] [R] pour la réaliser, lequel a déposé son rapport le 14 avril 2021.

Par acte d’huissier du 29 novembre 2021, M. [T] [S] et Mme [K] [A] ont assigné MM. [O], [Y] et [X] [V] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation des préjudices subis.

Par jugement du 10 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V], à payer à M. [T] [S] et Mme [K] [A] la somme de 17.545,66 euros en réparation de leurs préjudices,

— débouté M. [T] [S] et Mme [K] [A] du surplus de leur demande indemnitaire,

— condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire,

— condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] à payer à M. [T] [S] et Mme [K] [A] la somme de 4.365,87 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût des constats d’huissier,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration du 21 décembre 2023, M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] ont interjeté appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté M. [T] [S] et Mme [K] [A] du surplus de leur demande indemnitaire.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 mars 2024, M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel sur les chefs suivants :

— condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V], à payer à M. [T] [S] et Mme [K] [A] la somme de 17.545,66 euros en réparation de leurs préjudices,

— condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire,

— condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] à payer à M. [T] [S] et Mme [K] [A] la somme de 4.365,87 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût des constats d’huissier.

Puis, statuant à nouveau,

— débouter M. [S] et Mme [A] de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum M. [S] et Mme [A] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure de première instance,

— condamner in solidum M. [S] et Mme [A] au paiement de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour,

— condamner in solidum M. [S] et Mme [A] aux entiers dépens de l’appel.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 juin 2024, M. [T] [S] et Mme [K] [A], intimés, demandent à la cour de :

— rejeter tout argument contraire comme étant mal fondé,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 novembre 2023 en ce qu’il a condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] à leur payer la somme de 17.545,66 euros en réparation de leurs préjudices,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 10 novembre 2023 en ce qu’il a condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 10 novembre 2023 en ce qu’il a condamné M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] à leur payer la somme de 4.365,87 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile incluant le coût des constats d’huissier,

« Statuant à nouveau »,

— condamner in solidum M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [O] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025 et l’affaire, initialement fixée au 27 mai 2025, a été examinée à l’audience du 14 octobre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au regard des termes de la déclaration d’appel et en l’absence d’appel incident sur ce point la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement ayant débouté M. [S] et Mme [A] de leurs demandes au titre de la surconsommation d’eau, des jours de congé et d’un préjudice moral.

1-Selon les dispositions de l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’acte authentique de vente stipule en page 10 : « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. ».

Il est précisé en page 11 que le bien a fait l’objet d’un permis de construire autorisant la construction d’une maison individuelle, une déclaration d’achèvement des travaux ayant été déposée à la mairie le 11 mars 2019 avec indication d’un chantier achevé le 12 mars 2003.

Il est constant que M. [O] [V] a acquis le terrain avec son épouse, aux droits de laquelle viennent [X] et [Y] [V], le 31 octobre 2001 et a fait construire la maison d’habitation en 2002-2003.

Il ne conteste pas avoir fait réaliser les travaux de réseaux depuis les regards existants jusqu’à l’habitation par l’entreprise Capela en 2002.

L’expert judiciaire estime que les diverses fuites s’étant produites sur la canalisation d’eau située entre le compteur extérieur et la maison constituent une situation tout à fait anormale, la durée de vie du type de canalisation posée (PEHD) étant de plusieurs dizaines d’années, dès l’instant où les règles de l’art ont été respectées.

Il a identifié trois causes à ces désordres :

— de mauvaises conditions de remblaiement de la tranchée : la présence anormale de cailloux a conduit à poinçonner la canalisation;

— une proximité avec la canalisation de gaz (non conforme à la norme NF 98-332), ce qui a augmenté les risques de poinçonnement par des cailloux;

— une qualité défaillante de la canalisation, probablement liée à des conditions de manutention et/ou de pose incorrectes (la qualité initiale et intrinsèque de cette canalisation étant correcte).

Il a ainsi estimé que ces causes provenaient des travaux initiaux de construction de la maison effectués en 2002/2003.

Il a indiqué qu’il n’était pas strictement impossible que des passages de camions de déménagement des vendeurs mi-2019, au moment de la vente, aient contribué à une aggravation des dégradations de la canalisation, et donc à l’augmentation du nombre de fuites.

Il a cependant précisé que de tels passages de camions relèvent de l’usage normal de la voie d’accès à la maison et que ces passages ne seraient pas susceptibles de générer des désordres à la canalisation si les travaux de pose de la celle-ci avaient été effectués dans les règles de l’art.

Enfin il a évalué le coût des travaux de reprise à la somme de 12 352,62 €.

S’il ressort de l’ensemble de ces éléments que la canalisation d’eau présente des vices antérieurs à la vente mais cachés au moment de la vente, aucun élément ne permet de démontrer que les vendeurs en aient eu connaissance avant la vente.

En effet, l’expert a relevé qu’il n’y avait aucun lien entre les fuites observées et les travaux de mise en place de granulats calcaires sur la voirie d’accès effectués par M. [O] [V] en 2019 et a indiqué qu’une seule fuite à date certaine s’était produite avant la vente, en 2016, et avait donné lieu à des travaux de réparation effectués par [V], les autres fuites s’étant produites après la vente et une autre à une date inconnue.

L’attestation de M. [H] [M], ancien voisin de M. [V], qui ne fait que rapporter des propos qu’aurait tenus ce dernier concernant le fait qu’il devait « de temps en temps réparer son tuyau d’eau » et que « les travaux de raccordement de son domicile aux réseaux extérieurs se sont déroulés en son absence » d’une part est en contradiction avec les constatations de l’expert et d’autre part ne suffit pas à démontrer que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la canalisation tel qu’il s’est manifesté après la vente. Par ailleurs aucun élément ne permet d’établir que M. [V] avait connaissance de l’insuffisance des travaux de réparation réalisés en 2016.

En l’absence de connaissance du vice caché par les vendeurs, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente doit trouver application de sorte qu’infirmant le jugement, M. [S] et Mme [A] seront déboutés de leurs demandes.

2-Les demandes annexes

Succombant dans leurs prétentions, M. [S] et Mme [A] supporteront les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise et de procédure de référé, ainsi que les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, et ne peuvent eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Infirme le jugement rendu le 10 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute M. [T] [S] et Mme [K] [A] de leurs demandes ;

— Condamne M. [T] [S] et Mme [K] [A] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise et de procédure de référé, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

— Condamne M. [T] [S] et Mme [K] [A] à payer à MM. [O], [X] et [Y] [V], pris ensemble, la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

— Déboute M. [T] [S] et Mme [K] [A] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

.