COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 70E

DU 30 AVRIL 2024

N° RG 22/02632

N° Portalis DBV3-V-B7G-VEHD

AFFAIRE :

S.C.C.V. WILSON ROUQUIER

C/

[F] [X] divorcée [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 07

N° Section :

N° RG : 20/03441

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES,

— M^e Marie-Christine GERBER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.C.V. WILSON ROUQUIER

agissant poursuites et diligences par la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 521 369 736

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20220301

M^e Louis COFFLARD, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : A0826

APPELANTE

****************

Madame [F] [X] divorcée [Z]

née le 20 Août 1941 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Christine GERBER, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265 – N° du dossier [X]

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Février 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [F] [X] épouse [Z] est propriétaire d’un appartement à [Localité 3] (Hauts de Seine), [Adresse 4], au premier étage.

La société Wilson Rouquier a entrepris la démolition de l’immeuble voisin au [Adresse 5] puis la construction d’un ensemble d’immeubles sous le nom de « Carré d’or ».

Par acte d’huissier de justice du 7 mars 2014, Mme [F] [X] épouse [Z] a fait assigner la société Wilson Rouquier aux fins d’obtenir sa condamnation à supprimer des vues qu’elle estimait illégales et à lui payer des dommages et intérêts.

Mme [Z] a, le 23 janvier 2015, déposé devant le juge de la mise en état, une demande incidente aux fins d’expertise.

Une médiation a été ordonnée le 26 mars 2015 qui n’a pu aboutir.

Mme [F] [X] épouse [Z] a déposé le 18 mai 2016 des conclusions de reprise d’instance et complémentaires, puis le 4 janvier 2017 des nouvelles conclusions incidentes aux fins de saisine du tribunal administratif de Cergy Pontoise d’une demande d’appréciation de la légalité des permis de construire accordés à la société Wilson Rouquier.

Par ordonnance du 27 avril 2017, le juge de la mise en état a déclaré Mme [Z] irrecevable en sa demande tendant à la saisine du tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’une question préjudicielle, ordonné une expertise et désigné pour y procéder Mme [V] [J], avec pour construction de la société Wilson au regard des dispositions des articles 678, 679 et 689 du code civil.

Selon une ordonnance du 18 mai 2017, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 octobre 2019. L’instance a été reprise et l’affaire remise au rôle.

Par jugement contradictoire rendu le 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Condamné la société Wilson Rouquier à payer à Mme [F] [X] épouse [Z] la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice financier ;

— Condamné le société Wilson Rouquier à payer à Mme [F] [X] épouse [Z] la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamné la société Wilson Rouquier à payer à Mme [F] [X] épouse [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Wilson Rouquier aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

La société Wilson Rouquier a interjeté appel de ce jugement le 13 avril 2022 à l’encontre de Mme [F] [X], épouse [Z].

Par ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Wilson Rouquier demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal :

— La dire recevable en ses demandes ;

— Rejeter l’appel incident formulé par Mme [Z] ;

— Infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau :

— Dire et juger recevables ses demandes ;

— Débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Mme [Z] au paiement de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— La dire recevable en ses demandes ;

— Rejeter l’appel incident formulé par Mme [Z] ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il la condamne à 30 000 euros au titre du préjudice financier et 30 000 euros au titre du préjudice moral ;

Statuant de nouveau :

— La condamner la société Wilson Rouquier à payer à Mme [F] [X] épouse [Z] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier ;

— Condamner Mme [Z] au paiement de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire :

— La dire recevable en ses demandes ;

— Rejeter l’appel incident formulé par Mme [Z] ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il la condamne à 30 000 euros au titre du préjudice financier et 30 000 euros au titre du préjudice moral ;

Statuant de nouveau :

— La condamner à payer à Mme [F] [X] épouse [Z] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier ;

— La condamner à payer à Mme [F] [X] épouse [Z] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner Mme [Z] au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code civil.

Par ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [F] [Z] demande à la cour, au visa des articles 678 et 679 du code civil et 1240 du code civil, de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Wilson Rouquier à lui payer les sommes de :

—  30 000 euros en réparation de son préjudice financier ;

—  30 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

—  5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il la déboute de sa demande de démolition du mur pignon situé au niveau de l’immeuble du [Adresse 6] ;

— Statuant à nouveau :

Vu l’absence de démolition tel que prévu au permis de démolir du 23/05/2005 d’un mur pignon ;

— Condamner la société Wilson Rouquier à procéder ou faire procéder à la démolition de ce mur pignon sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

— Débouter la société Wilson Rouquier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société Wilson Rouquier au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

— La condamner aux entiers dépens de la présente instance.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 7 décembre 2023.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel et à titre liminaire,

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur la responsabilité de la société Wilson Rouquier

* L’application des dispositions de l’article 678 du code civil aux faits de la cause

L’article 678 du code civil dispose que 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.'

Selon l’article 679 du même code, 'On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.'

L’article 680 du même code ajoute que 'La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.'

Les prescriptions des articles précités ne concernent que les propriétés contiguës et seulement si les terrains et les bâtiments appartiennent de façon privative à des propriétaires différents. Elles ne jouent pas dans les rapports entre copropriétaires d’un ensemble immobilier ou lorsque les ouvertures ne donnent pas sur l’héritage privatif de son voisin, mais sur une parcelle en indivision.

Il résulte du rapport d’expertise que l’immeuble en copropriété, dans lequel Mme [Z] est propriétaire d’un appartement, est mitoyen des constructions litigieuses réalisées par la société Wilson Rouquier.

Selon l’expert, l’implantation et le contour de l’immeuble voisin et de ses balcons, construction de la société Wilson Rouquier, ne respectent pas les prescriptions des articles 678 à 680 du code civil. L’expert rappelle qu’à partir du parement extérieur du balcon, les distances à observer sont les suivantes :

—  1,90 m en vue directe,

—  0,60 m en vue oblique.

Or, il constate que la distance jusqu’à l’axe du mur est de 0,31 cm et qu’il en est de même au niveau de la terrasse aménagée derrière le mur, visible sur la photographie 6 b. Il constate encore que les vues litigieuses sont directes et plongeantes dans l’appartement de Mme [Z] en contravention avec les prescriptions des dispositions du code civil susmentionnées.

C’est à tort que la société Wilson Rouquier prétend que Mme [Z], copropriétaire, ne saurait invoquer le bénéfice des dispositions des articles 678 et suivants du code civil.

Il convient d’abord de rappeler que la copropriété est définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (souligné par la cour), comme 'tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes'. Il en résulte que chaque copropriétaire est propriétaire à titre exclusif de partie privative et d’une quote part de parties communes. Le copropriétaire est donc bien propriétaire privatif d’un fonds au sens de l’article 678 du code civil contrairement aux indivisaires, notion désignant des personnes qui disposent de droits de même nature sur un même bien. Au reste, ainsi qu’il l’a été rappelé précédemment, les dispositions de l’article 678 du code civil ne s’appliquent pas au profit d’une parcelle indivise.

Il importe donc peu que Mme [Z] ne puisse pas se prévaloir de sa qualité de propriétaire privatif de l’ensemble du fonds mitoyen de la construction litigieuse. Sa qualité de copropriétaire d’un fonds attenant à celui construit par la société Wilson Rouquier dont les vues contreviennent aux dispositions du code civil susmentionnées la qualifie à réclamer réparation du préjudice résultant pour elle de ce comportement fautif auprès du responsable.

A cet égard, l’arrêt invoqué par la société Wilson Rouquier (3e Civ., 24 octobre 1990, pourvoi n° 88-15.667, Bulletin 1990 III N° 207) n’est pas transposable puisque dans cette espèce les ouvertures donnaient non sur un fonds privatif voisin, mais sur une parcelle indivise. De même, l’arrêt rendu par la Cour de cassation le19 juillet 1995, invoqué par l’appelant est inopérant (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-12.325, Bulletin 1995 III N° 201) puisque dans cette espèce, le litige opposait différents copropriétaires, propriétaires de divers fonds appartenant à la même copropriété. Ce qui n’est pas le cas dans l’affaire dont cette cour est présentement saisie.

Contrairement à ce que soutient la société Wilson Rouquier, le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir au titre des préjudices subis personnellement par les copropriétaires de l’ensemble immobilier dans la jouissance de leurs parties privatives. Il s’ensuit que c’est à bon droit que Mme [Z] a exercé, seule, cette action. Au reste, comme le soutient à juste titre Mme [Z], l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise tout copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

S’agissant de la cause exonératoire de responsabilité alléguée par l’appelante, à savoir l’antériorité de la date d’autorisation du projet de construction par rapport à l’achat de son bien immobilier par Mme [Z], il suffit d’observer que la société Wilson Rouquier ne démontre pas que la consultation des plans du permis de construire, effectivement consultables par Mme [Z], lui permettaient de comprendre que les vues, les balcons dessinés sur ces plans contrevenaient clairement aux dispositions des articles 678 et suivants du code civil. Au reste, la cour constate que le permis de construire versé aux débats ne permet pas de vérifier, en particulier à un profane comme l’est Mme [Z], que les obligations légales en matière de vue sont respectées. Il sera encore relevé que l’expert judiciaire lui-même mentionne que le volet paysager du permis de construire consulté en Mairie ne fait pas état des bâtiments préexistant alors qu’il était question d’inscrire les nouveaux bâtiments dans le cadre urbain préexistant. Il souligne ainsi que la société Wilson Rouquier et les concepteurs ont fait fi des immeubles voisins. Dans ces conditions, soutenir comme le fait la société Wilson Rouquier, que le permis de construire consultable par Mme [Z] lui aurait permis de réaliser l’impact de la création de ces vues sur son propre bien apparaît bien téméraire.

C’est donc exactement que le jugement a retenu que la société Wilson Rouquier a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, pour ne pas avoir respecté les dispositions des articles 678, 679 et 680 du code civil, à l’occasion de la construction de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’évaluation du préjudice de Mme [Z]

* Préjudice de jouissance

Il est établi, en particulier par les constatations de l’expert judiciaire, que les fautes de la société Wilson Rouquier, qui n’a pas respecté les dispositions des articles 678 et 679 du code civil, causent à Mme [Z] un préjudice de jouissance certain en raison d’abord de la création de vues directes, plongeantes, dans son appartement.

En outre, l’expert a effectué des mesures qui font apparaître que, dans la chambre de Mme [Z], l’éclairement est de 15 à 40 lux et de 10 à 60 lux dans la cuisine alors qu’un éclairement correct dans un local d’habitation est fixé à 100 à 200 lux.

Cette situation est directement due à la construction nouvelle et à la présence du mur pignon subsistant de la construction qui aurait dû être démoli et qui ne l’a pas été, aggravant ainsi la situation de l’appartement de Mme [Z], en accentuant sa perte d’ensoleillement, en abaissant largement l’éclairement des pièces à vivre.

Le préjudice de jouissance des locaux d’habitation de Mme [Z] en lien direct avec la faute du constructeur, consistant à ne pas avoir respecté les dispositions des articles 678 et 679 du code civil et à ne pas avoir démoli le mur pignon, est dès lors établi.

S’agissant de son évaluation, l’expert retient que ces vues, directes et indirectes, en tout état de cause, plongeantes, cette perte d’ensoleillement entraînent une dévaluation du prix de cet appartement qu’il fixe à 10% soit la somme de 30 000 euros montant du préjudice. Le premier juge a suivi les préconisations de l’expert judiciaire.

La société Wilson Rouquier conteste cette évaluation, mais ne produit aucun élément de preuve pertinent de nature à la remettre en cause. Les jurisprudences qu’elle cite ne sont pas transposables.

En effet, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris du 1er juin 2018 fait état de la propre négligence des demandeurs qui, bien qu’avertis des risques de former des vues directes ou obliques sur le fonds voisin, interdites par les articles 678 et suivants du code civil, s’ils maintenaient leur projet, n’en ont pas tenus compte. Il est clair de Mme [Z] ne s’est pas livrée à pareil comportement.

Celui rendu par la cour d’appel de Grenoble le 10 avril 2010 ne l’est pas plus puisque la vue irrégulière, dans cette affaire, portait seulement sur la cour donnant accès au garage. Cela n’est nullement le cas dans la présente espèce puisque le trouble de jouissance subi par Mme [Z] concerne son habitation et les pièces à vivre.

Il découle de ce qui précède que l’évaluation faite par la demande de la société Wilson Rouquier, injustifiée, ne saurait être accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

* Préjudice moral

Mme [Z] est âgée de 83 ans. Elle a acquis ce bien 13 années plus tôt, ce qui représente l’achat de la dernière partie de sa vie.

Depuis cet achat, elle se trouve obligée, par la faute de son adversaire, de vivre dans un appartement sombre, qui nécessite un éclairage artificiel constant, dont les fenêtres, si elle les ouvre, ne peuvent que la livrer à la vue indiscrète de ses voisins. Elle a dû en outre engager une procédure pour obtenir réparation. Elle a dû encore subir les aléas et le stress de la procédure d’appel alors que, ainsi qu’il l’a été analysé précédemment, son adversaire ne fait valoir aucun moyen de fait et de droit sérieux, ne produit aucun élément de preuve supplémentaire pertinent.

Le préjudice moral de Mme [Z], dans ces circonstances de fait, en lien avec les fautes de la société Wilson Rouquier, est dès lors important et a exactement été évalué à la somme de 30 000 euros.

Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.

Sur l’appel incident de Mme [Z]

C’est par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le premier juge a rejeté la demande de Mme [Z] au titre de la condamnation du constructeur à démolir le mur pignon. En effet, la société Wilson Rouquier n’est plus propriétaire du mur pignon litigieux de sorte que l’obligation de faire à laquelle Mme [Z] invite la cour à le condamner ne saurait prospérer.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Wilson Rouquier, partie perdante, supportera les dépens d’appel. Sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande d’allouer à Mme [Z] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager à hauteur d’appel pour assurer sa défense. La société Wilson Rouquier sera condamnée au paiement de cette somme.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

CONFIRME le jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Wilson Rouquier aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la société Wilson Rouquier à verser à Mme [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,