04/06/2026

ARRÊT N°205/2026

N° RG 24/01724 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QHNA

SG/KM

Décision déférée du 30 Janvier 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 23/02394)

[E]

[X] [M]

C/

S.C.I. SCI NIFLINVEST

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [X] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire MACARIO, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-6215 du 22/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE

S.C.I. SCI NIFLINVEST Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène LYON-DELANNOY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Suivant contrat du 7 mai 2015, la SCI Niflinvest a donné à bail à Mme [X] [M] un appartement sis [Adresse 3] à Toulouse (31200), moyennant un loyer de 607 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

À compter du 04 août 2020, Mme [M] a signalé des désordres dans les parties communes et un défaut d’entretien dans de multiples courriers électroniques et courriers au bailleur et au cabinet Cigec, gestionnaire locatif. À compter du 15 mars 2021, Mme [M] a également signalé des désordres dans l’appartement.

En août 2021, Mme [M] a saisi le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 1] qui a diligenté diverses investigations et constaté des infractions à la législation relative aux caractéristiques d’un logement décent.

Le 21 avril 2022, un conciliateur saisi par la locataire a convoqué la société bailleresse à une réunion de conciliation.

Par acte extrajudiciaire signifié le 23 mars 2023, la SCI Niflinvest a donné congé pour vente à Mme [M].

Suivant acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, Mme [X] [M] a fait assigner la SCI Niflinvest devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, sa condamnation, avec exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  17 144,88 euros en réparation du préjudice de jouissance subi entre juin 2018 et juin 2023,

—  504,70 euros au titre des préjudices matériels,

—  2 000 euros au titre du préjudice moral,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné la SCI Niflinvest à payer à Mme [X] [M] les sommes de :

' 1 714,50 euros au titre de son préjudice de jouissance,

' 469,70 euros au titre de son préjudice matériel,

— débouté Mme [X] [M] de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral,

— débouté Mme [X] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Niflinvest aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que parmi les désordres dénoncés par Mme [M] et sur lesquels elle fondait ses demandes indemnitaires, seuls ceux concernant la salle de bains et le salon étaient suffisamment démontrés et résultaient de manquements de la société bailleresse à son obligation de résultat en matière de délivrance d’un logement décent. Le premier juge a considéré que les autres désordres concernant les plaques de cuisson, les meubles, le fonctionnement des lumières dans les escaliers, l’entretien des parties communes, la présence de blattes et les chambres n’étaient pas suffisamment établis. En réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres qu’il a retenus comme avérés, le premier juge a alloué à la locataire une somme équivalente à 15% du montant du loyer durant 16 mois et a en outre mis à la charge de la bailleresse le coût de réparation de la serrure de la porte d’entrée. Le premier juge a enfin rejeté la demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral, qu’il a estimé insuffisamment démontré.

Par déclaration du 21 mai 2024, Mme [X] [M] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI Niflinvest à payer à Mme [X] [M] les sommes de :

' 1 714,50 euros au titre de son préjudice de jouissance,

' 469,70 euros au titre de son préjudice matériel,

— débouté Mme [X] [M] de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral,

— débouté Mme [X] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 octobre 2024, Mme [X] [M] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 du 'code civil', de :

— infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau,

— juger que la SCI Niflinvest n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement paisible et conforme à ses obligations au profit de Mme [M] compte tenu de la caractérisation des multiples désordres et de l’indécence du logement,

— condamner la SCI Niflinvest à payer à Mme [M] les sommes suivantes :

' 20 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi entre le mois de juin 2018 et le mois d’avril 2024 date de la dernière attestation sur l’état du logement,

Subsidiairement, si la cour ne devait retenir comme le premier juge que les désordres dans la salle de bains et le salon, au paiement de la somme de 8 858 euros pour le préjudice de jouissance subi entre le mois de mars 2021 et le mois d’octobre 2023,

' 504,70 euros au titre de ses préjudices matériels,

' 2 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamner la SCI Niflinvest à payer à Maître [Y] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, outre 1 800 euros au titre de la procédure d’appel,

À titre plus subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

' condamné la SCI Niflinvest au paiement de la somme de 1 714,50 euros au titre du préjudice de jouissance,

' condamné la SCI Niflinvest au paiement de la somme de 469,70 euros au titre du préjudice matériel,

— condamner la SCI Niflinvest aux entiers dépens de l’instance.

Mme [M] expose que dès son entrée dans les lieux en juillet 2015, elle a subi des troubles dans la jouissance du bien, qui se sont poursuivis en 2017 et 2019 puis qu’entre novembre 2020 et novembre 2022 divers désordres dont elle s’est plainte de façon régulière auprès du gestionnaire locatif ont été constatés tant par le Service Communal d’hygiène et de santé que par l’organisme [Localité 4] mandaté par la CAF, laquelle a, au vu du constat dressé, opéré une retenue des allocations logement. Elle indique que ces constats n’ont entraîné aucune réaction de la part de la société Cigec, gestionnaire locatif, ni de la part de la bailleresse. Elle indique qu’au cours de la conciliation qu’elle a sollicitée, il a été dressé la liste des points d’intervention nécessaires en présence d’un représentant de la société Cigec et qu’à la suite de ce rendez-vous, un constat de dégât des eaux a été établi, mais que malgré les annonces du bailleur, aucune mesure n’a été prise avant l’été 2022 concernant son appartement ou les parties communes. Elle ajoute avoir été contrainte d’adresser des relances au gestionnaire jusqu’en juin 2023 concernant les désordres affectant la fenêtre de la salle de bains, la fissure d’un mur d’une des chambres et la douche et que la seule réaction de la société bailleresse a été de lui faire délivrer un congé pour vendre. Elle admet n’avoir pas libéré les lieux immédiatement à l’issue du bail en raison de l’indisponibilité temporaire de son logement suivant, ayant toutefois poursuivi le paiement du loyer et souligne qu’elle n’a pas réclamé le remboursement du dépôt de garantie.

Se fondant sur les dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 définissant les critères de décence d’un logement, Mme [M] fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance concernant tant les parties communes de l’immeuble que l’appartement qu’elle louait, durant plusieurs années.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise, elle fait valoir que le premier juge n’a à tort pas tenu compte des nombreux courriers qu’elle a adressés au gestionnaire et que :

— les plaques de cuisson défectueuses depuis 2019 ont donné lieu à un devis le 30 septembre 2022 lequel n’a été suivi d’aucune action du bailleur, ce qui l’a conduite à les remplacer par une gazinière acquise auprès d’un particulier, ce qui explique qu’elle ne dispose d’aucune facture,

— le mauvais état d’entretien des parties communes a été constaté par les services municipaux ainsi que l’a retenu le juge des contentieux de la protection auquel elle reproche de s’être contredit en retenant que la bailleresse avait été diligente en souscrivant un contrat d’entretien, ajoutant que le défaut d’entretien a débuté avant 2021 et a persisté depuis lors,

— le dysfonctionnement de l’éclairage dans les escaliers était récurrent ainsi qu’il ressort des attestations qu’elle verse aux débats et n’avaient pas cessé en janvier 2024,

— la présence de blattes est corroborée par l’attestation d’une ancienne voisine, elle a dû engager elle-même des frais de désinsectisation et le bailleur a également fait procéder à une telle opération,

— elle a attiré l’attention du bailleur à plusieurs reprises sur l’existence d’une fissure dans l’une des chambres dès le mois de mars 2021, ce désordre a perduré jusqu’en juin 2023 et le bailleur a fait réaliser des travaux destinés à recouvrir la fissure par du papier peint en janvier 2024, ce qui démontre son existence,

— les désordres dans la salle de bains, apparus et dénoncés en mars 2021 ont perduré sur une période supérieure à celle retenue par le premier juge, sans intervention du bailleur malgré son engagement en ce sens pris en mai 2022,

— la décision entreprise est justifiée concernant les désordres dans le salon,

— elle a alerté le gestionnaire locatif dès juillet 2015 du problème affectant la fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble qui nuisait à la sécurité des occupants.

Mme [M] déduit de ces éléments l’existence d’un préjudice de jouissance justifiant que la proportion de loyer et charges devant lui être remboursée soit légitimement fixée à 40% sur l’intégralité de la période courant de juin 2018 à avril 2024, soit 70 mois, à titre subsidiaire durant 31 mois entre mars 2021 et octobre 2023. À titre très subsidiaire, elle conclut à la confirmation de la décision entreprise.

Elle conclut par ailleurs à la confirmation du jugement de première instance s’agissant du remboursement du changement de la serrure qui lui a été accordé. Elle conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de remboursement de la facture d’éradication des blattes du 28 septembre 2022 et d’indemnisation d’un préjudice moral, en faisant valoir qu’elle a dû s’engager dans de multiples démarches dans l’indifférence du bailleur, ce qui a été pour elle source de désarroi pendant plusieurs années.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 septembre 2024, la SCI Niflinvest demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection en ce qu’il a :

' condamné la SCI Niflinvest à payer à Mme [M] la somme de 1 714,50 euros au titre du préjudice de jouissance,

' débouté Mme [M] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

' débouté Mme [M] au titre de sa demande formé au titre des dispositions de l’article 700 code de procédure civile,

' condamné la SCI Niflinvest aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection le 30 janvier 2024 en ce qu’il a condamné la SCI Niflinvest à payer à Mme [M] la somme de 469,70 euros au titre du préjudice matériel,

Statuant de nouveau,

— débouter Mme [M] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 469,70 euros au titre du préjudice matériel,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

La SCI Niflinvest expose avoir fait réaliser des travaux de rénovation complète du logement donné à bail à Mme [M] en 2015, que celle-ci n’a cessé de lui faire parvenir des doléances au cours du bail, ce qui l’a conduite à vendre l’immeuble, ne supportant plus d’avoir à gérer les plaintes de sa locataire, à laquelle elle reproche de s’être maintenue dans les lieux après l’expiration du bail et de ne pas avoir assuré leur propreté à son départ. Elle estime que l’empressement de la locataire à saisir à plusieurs reprises le service communal d’hygiène au cours du bail démontre une intention de nuire à son égard.

La société bailleresse, qui ne conteste pas les éléments contenus dans les rapports du Service Communal d’hygiène et de santé, soutient que les désordres qui y sont constatés sont dus à une fissure du bac à douche qui a déclenché des infiltrations d’eau dans la salle de bains qui ne sont plus actives et à une infiltration en toiture qui a provoqué une infiltration visible au plafond du salon, laquelle n’a jamais été présentée comme une urgence par la locataire. Elle fait valoir que certains désordres listés par le service communal ont été résolus et que seule la présence de moisissures et les traces d’infiltrations demeuraient visibles et qu’il appartenait à Mme [M] de saisir son assureur pour qu’il soit remédié à la trace visible au salon, dès lors qu’elle-même avait fait le nécessaire sur la toiture. Elle précise que les problèmes d’humidité n’ont été établis qu’au mois de décembre 2022 et n’ont fait l’objet d’aucune doléance de la part des autres locataires.

La SCI Niflinvest affirme avoir fait remplacer la serrure des boîtes aux lettres, ainsi que le moteur de la VMC, toutes les VMC de l’immeuble ayant par ailleurs été contrôlées, avoir toujours veillé au bon entretien des parties communes en souscrivant des contrats à cette fin et aux fins de faire procéder à la dératisation des lieux.

Elle indique que la présence de cafards ou blattes n’a jamais été constatée et soutient que les désordres dénoncés par Mme [M] comme affectant les plaques de cuisson, les meubles intégrés, l’éclairage dans les escaliers et les chambres ne sont pas démontrés et que l’ampleur et les conséquences des désordres affectant le salon ne sont pas déterminées.

La société bailleresse déduit de l’ensemble de ces éléments que le préjudice de jouissance subi par la locataire ne saurait être calculé depuis son entrée dans les lieux et qu’ils n’ont pu diminuer l’usage du logement de 40%, mais seulement de 15% maximum à compter de décembre 2022. Elle conteste également que les échanges entre la locataire et le gestionnaire locatif démontrent que le préjudice ait pu prendre naissance en mars 2021 et se poursuivre jusqu’au printemps 2024 à défaut de preuve d’un manque d’entretien des parties communes à cette époque.

La société intimée conclut à l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à indemniser la locataire du coût de réparation de la porte d’entrée à défaut de preuve de la vétusté retenue par le premier juge. Elle s’oppose à la demande de remboursement de plaques de cuisson en l’absence de preuve de leur prix, ainsi qu’au paiement de l’intervention destinée à l’éradication des blattes dont la présence n’est pas démontrée.

Elle conclut enfin à l’absence de préjudice moral.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les préjudices locatifs

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement […],

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […].

Les critères de la décence auxquels doit satisfaire tout logement donné à bail sont déterminés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 2 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […],

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. […],

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, […]

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […].

Il découle de ces dispositions une obligation de résultat du bailleur qui est tenu de mettre à la disposition du locataire, même sans demande particulière de sa part, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Aux termes du 1. de ces dispositions, le critère de décence résultant du bon état d’entretien s’étend aux parties communes de l’immeuble dans lequel se situe le logement considéré lorsqu’elles en constituent l’accès.

Il revient au locataire qui se prévaut de l’indécence du logement pour demander réparation d’un trouble de jouissance de rapporter la preuve de l’indécence et de ce qu’elle est à l’origine du trouble allégué. S’agissant de la preuve de faits, elle peut être rapportée par tout moyen.

1.1 Sur le préjudice de jouissance

Au regard des nombreuses factures des travaux et achats de matériaux qu’elle produit, il est certain que la société bailleresse a fait réaliser des travaux dans le logement donné à bail à Mme [M]. La plupart de ces factures datent de l’année 2012 et ne permettent pas d’avoir une vision précise de l’ampleur des travaux réalisés dans cet appartement précisément, la SCI Niflinvest étant propriétaire de l’entiers immeuble qu’elle loue en totalité.

De surcroît, il ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée établi de manière contradictoire le 11 juin 2015 lors de la prise à bail que le logement était totalement neuf. Il y est indiqué qu’il a été délivré à la locataire en état neuf ou en bon état, les équipements étant en état de bon fonctionnement. À l’issue de 9 années d’occupation, il a été rendu en bon état ou en état d’usage et présentant un état de saleté généralisée, selon l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire le 02 août 2024.

Il convient d’examiner chacun des griefs de la locataire pour rechercher l’existence ou non d’un manque de décence du logement.

Les plaques de cuisson

Selon l’article 3.4 du décret du 30 janvier 2002, le logement remplit le critère de décence qu’il comporte notamment une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson.

Pour exclure le fait que les plaques de cuisson auraient connu un dysfonctionnement de nature à nuire à la décence du logement, le premier juge a noté que l’état des lieux d’entrée mentionne qu’elles sont en bon état, ce qui est exact. Le premier juge a ajouté que la locataire ne fournit aucune preuve sur leur défaut de fonctionnement ni l’achat d’une gazinière, ne rapportant ainsi pas la preuve du désordre allégué.

Il est noté dans état des lieux de sortie concernant la plaque de cuisson '4 feux ne fonctionne pas', ce dont démontre l’affirmation de Mme [M]. Il découle cependant des dispositions sus-visées que le logement doit permettre au locataire d’installer un appareil de cuisson, sans qu’une telle installation soit une obligation du bailleur.

Il s’ensuit qu’il ne peut être retenu un manquement de la SCI Niflinvest de ce point de vue.

L’entretien des parties communes

Il découle des dispositions de l’article 2.1 du décret précité que le bon état d’entretien s’étend aux parties communes permettant l’accès au logement loué.

En l’espèce, Mme [M] a à de multiples reprises adressé des mails au gestionnaire locatif pour l’informer d’un défaut d’entretien des parties communes, se plaignant à maintes reprises de l’absence de ménage durant des semaines voire des mois dans les parties communes et notamment la cour de l’immeuble, de l’absence de nettoyage des poubelles et de leur stockage 'sous les fenêtres des voisins’ à défaut de local dédié, de la présence de vers alimentaires au sol, d’invasions de mouches et de la saleté de la cage d’escaliers

Courant mars 2021, l’agence Cigec a demandé des précisions à Mme [M] pour savoir si ses doléances concernaient les parties communes ou son logement et indiqué avoir transmis ses réclamations et fait un rappel à l’entreprise chargée du nettoyage des parties communes.

Considérant que le gestionnaire locatif restait inerte face à ses doléances, Mme [M] a saisi l’Adil 31 et le Service Communal d’hygiène et de santé, qui a constaté à deux reprises les 06 octobre et 02 décembre 2020 l’état de saleté des parties communes et des conteneurs poubelles attirant les mouches, ainsi que l’absence de local dédié à leur stockage, l’encombrement et un défaut d’entretien des caves.

Par courrier du 18 décembre 2020, ce service a indiqué à Mme [M] avoir engagé une procédure administrative à l’encontre de l’agence Cigec.

Dans un mail adressé le 30 mars 2022 par Mme [M] au gestionnaire locatif au sujet d’une régularisation de charges pour l’année 2019, la locataire indiquait 'à cette époque-là, le ménage n’était pas fait, nous sortions nous-mêmes les poubelles. Nous avons dû plusieurs fois faire le ménage des parties communes, ces dernières étant envahies de vers alimentaires'. Il se déduit des indications de la locataire qu’au 30 mars 2022, elle considérait que le défaut d’entretien des parties communes avait cessé et il n’est produit aux débats aucun élément qui viendrait démontrer qu’il s’est reproduit par la suite.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les parties communes dont il n’est pas contesté qu’elles soient par ailleurs à usage d’accès au logement loué ont souffert d’un défaut d’entretien généralisé et prolongé sans que le gestionnaire locatif mandataire de la société bailleresse ne réagisse au-delà de l’affirmation d’un rappel non démontré à la société de nettoyage. Il ne suffit pas pour prétendre qu’elle a rempli ses obligations que la société intimée verse aux débats diverses factures de prestation de nettoyage, dès lors que face à des doléances répétées, il lui appartenait de faire vérifier, par l’intermédiaire de son mandataire de gestion locative, la réalité de l’exécution de ces prestations.

Il s’ensuit que les doléances de Mme [M] étant corroborées par le constat dressé à deux reprises par les représentants assermentés du service municipal compétent en matière d’hygiène et de santé, il est établi qu’entre les mois d’octobre 2020 et de mars 2022, soit durant 18 mois, les parties communes n’ont pas présenté l’état de décence dans lequel elles devaient être mises à disposition par la bailleresse qui a ainsi manqué à ses obligations et causé un préjudice de jouissance à la locataire.

L’éclairage des escaliers

Mme [M] a indiqué à l’agence Cigec dans mail du 25 février 2021'On monte l’escalier dans le noir’ et dans un autre mail du 30 mars 2022 'l’éclairage de la cage d’escalier étant mal réglé, nous montons et descendons les escaliers dans le noir depuis des années'.

Dans son rapport de visite du 06 décembre 2022, l’association [Localité 4] a indiqué que Mme [M] a signalé devoir utiliser la lumière de son téléphone pour s’éclairer car le système d’éclairage extérieur ne fonctionne pas.

Comme l’a justement retenu le premier juge, le dysfonctionnement allégué repose sur les seules déclarations de la locataire, le rapport de [Localité 4] reprenant seulement ses affirmations sans qu’il en ressorte une constatation personnelle de son représentant. C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a estimé que la preuve de ce désordre n’est pas suffisamment rapportée.

La présence de blattes

Dans un mail adressé à l’agence Cigec le 29 novembre 2021 dans lequel elle indiquait relancer l’agence depuis plusieurs mois à ce sujet, Mme [M] a indiqué avoir vu un cafard le matin même dans sa cuisine. Elle a également signalé la présence de cafards dans son appartement par un mail à l’agence Cigec en date du 29 août 2022

Comme l’a justement retenu le premier juge, l’association [Localité 4] n’a pas constaté la présence de tels nuisibles, indiquant seulement qu’ils ont été présents durant plusieurs années et que la mairie a été sollicitée entre 2015 et 2020 et estimant que leur présence est possible 'encore aujourd’hui'. Le fait que la mairie ait fait procéder à une intervention ne suffit pas à démontrer l’infestation alléguée.

Pour sa part, la société bailleresse démontre avoir fait procéder à des opérations de dératisation les 29 avril 2021 et 28 février 2022, ainsi qu’à des traitements au gel insecticide les 29 octobre 2019 et 29 avril 2022 dans des logements de voisins de Mme [M] selon les mentions des factures d’intervention produites aux débats.

Mme [M] a ainsi seulement dénoncé la présence ponctuelle d’un cafard dans son logement, sans établir la preuve d’une infestation par des blattes ou cafards dans le logement pris à bail. Le grief d’un manquement du bailleur à ses obligations pour ce motif n’est en conséquence pas démontré.

Les murs de la chambre d’enfants

Mme [M] a signalé à l’agence Cigec dans un courrier du 24 septembre 2022 l’existence d’une fissure sur le mur de l’une des chambres. Dans un mail adressé à l’agence Cigec le 06 juin 2023, elle a indiqué avoir fait part à l’agence à plusieurs reprises de problème de fissure et de fuites dans une des chambres de l’appartement. Une telle fissuration n’a pas été constatée par l’association [Localité 4].

Il ne résulte pas de ces éléments un manquement de la bailleresse en lien avec la décence du logement et ce d’autant que celle-ci justifie par une facture d’un montant de 748 euros établie le 25 janvier 2024 par l’entreprise EMS Décoration avoir fait réaliser des travaux de reprise du plâtre, pose et peinture d’une toile de verre dans la chambre 1.

La salle de bains

Mme [M] a signalé pour la première fois l’apparition d’un phénomène de fissuration du mur de la salle de bain situé côté cour et du bac à douche, ainsi que des moisissures dans la salle de bains dans un courrier électronique adressé à l’agence Cigec le 15 mars 2021. Le 17 février 2022, elle a signalé que cette fissure prenait de l’ampleur. Ces fissurations et moisissures ont fait partie des motifs de saisine du conciliateur le 21 avril 2022. Au cours de cette mesure, le représentant du gestionnaire locatif a admis la nécessité de réaliser des travaux puisqu’après un rappel de la locataire le 19 mai 2022, par un courrier électronique du 23 mai 2022, il a été indiqué à Mme [M] qu’après discussion avec le propriétaire, un artisan allait être mandaté pour régler le problème de ventilation et de moisissures dans la salle de bains. Les 04 et 26 juillet 2022, Mme [M] a signalé n’avoir aucune nouvelle au sujet des travaux envisagés.

Dans un rapport du 12 septembre 2022 adressé à l’agence Cigec, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 1] a indiqué avoir constaté :

— la présence d’une trace d’infiltration d’eau et de moisissures sur le plafond et les murs extérieurs de la salle de bains avec écaillement de la peinture,

— la présence de moisissures sur les murs extérieurs des deux chambres,

— le caractère non réglementaire du système de ventilation, une VMC non fonctionnelle dans la cuisine et la salle de bains.

Dans son rapport du 06 décembre 2022, l’association [Localité 4] mandatée par la CAF dans le cadre du contrôle de la décence des logements locatifs a constaté :

— la dégradation de l’un des murs de la salle de bains donnant sur l’extérieur ainsi que du contour de la fenêtre, une très mauvaise étanchéité du mur à l’air et à l’eau , lequel présentait des traces d’humidité et un taux d’humidité de 18% supérieur à la moyenne de 10%,

— l’existence d’une fuite dans la douche causée par la fissure du bac à douche qui impacte également les voisins.

À l’issue de sa visite, l’association [Localité 4] a préconisé des travaux d’assèchement du mur, de reprise de la maçonnerie au niveau des fissures, l’installation d’une grille de ventilation sur la menuiserie de la salle de bains et le remplacement du bac à douche, observant que dans ce cas, le silicone était insuffisant. En conclusion de son rapport, ce délégataire de la CAF a observé que la présence d’humidité et de moisissures constituait un manquement à l’article 2.1 du décret du 30 janvier 2002.

La cour note qu’en sollicitant à titre principal la confirmation de la décision entreprise, la société bailleresse est réputée s’en approprier les motifs, de sorte qu’elle admet que l’indécence affectant la salle de bains retenue par le premier juge est établie et qu’elle est causée par un manquement de sa part aux prescriptions des dispositions sus-visées.

La société bailleresse justifie avoir fait procéder à des travaux de changement du bac à douche ainsi qu’à des travaux de peinture des murs de la salle de bains suivant facture établie le 06 octobre 2022 par l’entreprise EMS Décoration pour un montant de 2 278,10 euros.

La SCI Niflinvest a également fait procéder à changement du moteur de la VMC, ainsi qu’à un nettoyage des grilles et bouches d’aération le 26 septembre 2022 par la société AM Élec.

Ces travaux n’ont néanmoins pas été de nature à faire cesser l’ensemble des désordres précédemment constatés dans la mesure où dans un rapport de constatation du 10 avril 2023, le service communal d’hygiène a relevé la persistance de moisissures sur le plafond et les murs extérieurs de la salle de bains et des deux chambres, ainsi que le dysfonctionnement du système de ventilation et indiqué transmettre le dossier à la CAF en vue de la suspension du tiers-payant, laquelle était déjà intervenue le 02 mars 2023 selon le courrier adressé par cet organisme à Mme [M].

Les traces de moisissures se retrouvent au niveau des murs de la chambre de gauche et de la salle de bains dans l’état des lieux de sortie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’humidité généralisée et permanente de la salle de bains, qui s’est propagée aux murs extérieurs des chambres, conjuguée à un dysfonctionnement du système de ventilation a causé au logement loué un phénomène de moisissures incompatible avec les critères de la décence tels que prévus à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 sus-visé.

La société bailleresse, informée dès le mois de mars 2021 de ces désordres n’a d’elle-même diligenté aucune investigation sérieuse ni même aucun simple constat dans le logement, son gestionnaire locatif étant resté particulièrement passif dans la prise en charge des désordres, contraignant Mme [M] à prendre l’initiative d’une conciliation à l’issue de laquelle seul un accord de principe pour la réalisation de travaux a été donné, toutefois non immédiatement suivi d’effet. Par ailleurs, les travaux effectués se sont avérés tant minimalistes qu’insuffisants puisqu’une partie des désordres a persisté sous la forme de moisissures incompatibles avec la bonne santé humaine jusqu’à la libération des lieux.

Il en résulte un trouble dans la jouissance du logement loué, la locataire et sa famille ayant été privés de l’usage normal de l’unique salle de bains du logement et ayant été contraints de vivre avec des moisissures sur les murs extérieurs des chambres entre mars 2021 et juillet 2024 inclus.

Le salon

Dans son rapport de visite du 06 décembre 2022, l’association [Localité 4] a indiqué qu’en début d’année, il s’est produit un dégât des eaux en toiture du salon, lequel a fait l’objet de travaux de reprise du solin dont la société bailleresse justifie en produisant une facture établie le 07 juin 2022 par l’entreprise Sercoz.

L’association [Localité 4] a cependant constaté que des traces d’humidité persistaient au niveau du plafond du salon et il n’est pas justifié par la bailleresse de la réalisation de travaux en intérieur. La trace d’infiltration en plafond a été notée sur l’état des lieux de sortie du 02 août 2024.

Le premier juge a de façon pertinente relevé que la société bailleresse ne justifiait avoir fait réaliser aucun travaux pour remédier aux traces d’humidité persistantes alors qu’elle s’y était engagée par l’intermédiaire de l’agence Cigec dans un courrier électronique du 24 juin 2022. En sollicitant à titre principal la confirmation de la décision entreprise, la société bailleresse qui est réputée s’en approprier les motifs, admet que l’indécence affectant le salon, retenue par le premier juge est établie et qu’elle résulte d’un manquement de sa part aux prescriptions des dispositions sus-visées du décret du 30 janvier 2002.

Il s’ensuit que la date précise de la survenance du sinistre étant inconnue, les traces d’humidité ont persisté du 07 juin 2022 au 02 août 2024, causant un trouble dans la jouissance du logement pour la locataire.

La porte d’entrée de l’immeuble

Mme [M] a signalé le dysfonctionnement de la porte d’entrée de l’immeuble à l’agence Cigec dans des mails en date des 29 mars, 02 juillet 2021.

La bailleresse justifie avoir fait procéder au changement de serrure par l’entreprise ATP Serrurerie le 03 août 2021.

La SCI Niflinvest justifie avoir fait remplacer la gâche électrique de la porte par la société Jbat le 19 juillet 2023.

Il ressort de ces éléments que la porte d’entrée de l’immeuble a été affectée de de deux dysfonctionnements ponctuels suite auxquels la bailleresse a fait réaliser des travaux. Il n’en résulte pas de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

La réparation du trouble de jouissance

Il résulte de tout ce qui précède que la locataire a souffert d’un trouble dans la jouissance de son logement causé par des manquements de la bailleresse à son obligation d’un logement décent :

— entre octobre 2020 et mars 2022 du fait d’un défaut d’entretien des parties communes,

— entre mars 2021 et juillet 2024 inclus du fait de la privation de l’usage normal de la salle de bains de la présence de moisissures sur les murs extérieurs des chambres.

— entre le 07 juin 2022 et juillet 2024 en raison des traces d’humidité ayant persisté au niveau du plafond du salon.

Il n’est pas contesté que le montant du loyer s’élevait à 714,37 euros par mois. Au regard de son ampleur, de sa durée et du cumul sur certaines périodes de plusieurs causes d’indécence du logement, le préjudice de joussance subi par Mme [M] sera réparé comme suit :

— par l’allocation d’une somme égale à 5% du montant du loyer entre octobre 2020 et février 2021, soit 178,59 euros (35,71 X 5),

— par l’allocation d’une somme égale à 25% du montant du loyer entre mars 2021 et mars 2022, soit 2 321,67 euros (179,[Immatriculation 1]),

— par l’allocation d’une somme égale à 20% du montant du loyer entre avril 2022 et juillet 2024, soit 3 857,49 euros (142,87 X 27).

En conséquence, par infirmation de la décision entreprise, la SCI Niflinvest sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 6 357,75 euros (178,59 + 2 321,67 + 3 857,49).

1.2 Sur le préjudice matériel

Le fait que la serrure de la porte d’entrée du logement loué ait nécessité un changement en urgence aux frais avancés de la locataire a constitué l’un des motifs de la saisine du conciliateur le 21 avril 2022.

Le 24 septembre 2022, celle-ci a signalé que la porte d’entrée était cassée et l’a rappelé le 15 novembre suivant.

Le remplacement de la serrure 5 points ne peut rester à la charge de la locataire, qui en application de l’article 7 d) de la loi du 06 juillet 1989 ne supporte que les menues réparations alors que les travaux considérés étaient destinés à garantir le clos du logement, obligation incombant au bailleur. Le premier juge a dès lors de façon fondée condamné la société bailleresse à rembourser à la locataire la coût du remplacement de la serrure de la porte d’entrée de son logement.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

1.3 Sur le préjudice moral

Le premier juge a de façon également justifiée rejeté la demande formée par la locataire au titre d’un préjudice moral en retenant que cette demande n’est pas suffisamment étayée, la cour ajoutant qu’il n’est produit devant elle aucun élément démontrant l’existence d’un préjudice de cette nature.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

2. Sur les mesures accessoires

Partiel perdant le procès en appel, la SCI Niflinvest en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la solidarité nationale les frais avancés pour la défense de Mme [M].

En conséquence, par infirmation de la décision entreprise, il y a lieu de condamner la SCI Niflinvest à payer à Me [T] [Y] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 31 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle au titre des frais de défense de Mme [M] en première instance.

La société intimée sera également condamnée à payer à l’appelante la somme de 1 800 euros au titre de la procédure d’appel sur les mêmes fondements.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu le 30 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a débouté Mme [X] [M] de ses demandes de :

* 504,70 euros au titre des préjudices matériels,

* 2 000 euros au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Condamne la SCI Niflinvest à payer à Mme [X] [M] la somme de 6 357,75

en réparation de son trouble de jouissance causé par l’indécence du logement,

— Condamne la SCI Niflinvest à payer à Me [T] [Y] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 31 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle au titre des frais de défense de Mme [M] en première instance,

Y ajoutant :

— Condamne la SCI Niflinvest aux dépens d’appel,

— Condamne la SCI Niflinvest à payer à Me [T] [Y] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 31 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle au titre des frais de défense de Mme [M] en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET