COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2016

R.G. N° 15/07048

R.G. N° 15/07282

AFFAIRE :

Société ACTIPIERRE 3 société civile de placement immobilier prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit en cette qualité audit siège

…

C/

SARL AREVAL agissant par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 15/02304

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Bertrand LISSARRAGUE

M^e Pierre GUTTIN

M^e Franck LAFON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société ACTIPIERRE 3 société civile de placement immobilier prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit en cette qualité audit siège

N° SIRET : 381 201 268

XXX

XXX

autre qualité : intimée dans le RG : 15/07282

Représentée par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 15000354

assistée par M^e Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS

SARL AREVAL agissant par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 418 610 663

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T.625 – N° du dossier 1555182

assistée de M^e Catherine SIMON, avocat au barreau de PARIS

APPELANTES

****************

SARL AREVAL agissant par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 418 610 663

XXX

XXX

autre qualité :appelante dans le RG : 15/07282

Représentée par M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T.625 – N° du dossier 1555182

assistée par M^e Catherine SIMON, avocat au barreau de PARIS

Société ACTIPIERRE 3 société civile de placement immobilier prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit en cette qualité audit siège

N° SIRET : 381 201 268

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 15000354

assistée de M^e Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS

SARL CONCEPTION INSTALLATION MAINTENANCE ET ETUDE 'CIME', prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié de droit en cette qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Défaillante, non assignée

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE XXX représenté par son syndic la SARL LLDS elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20150351

assistée par M^e Dominique FORGE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue en audience publique le 15 Juin 2016, Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Véronique CATRY, conseiller,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE

FAITS ET PROCÉDURE

La société Areval est une société qui a pour objet la fabrication et la vente de chocolat,

pâtisserie et glaces.

Par acte du 21 mai 2015, la société Actipierre 3 lui a donné à bail des locaux commerciaux situés au sein de l’immeuble en copropriété Résidence Déborah, XXX à XXX. Elle a fait installer dans les parties communes de l’immeuble des climatiseurs et un groupe de froid sur un mur porteur en sous-sol où se trouvent les box et emplacements des parkings. Les travaux ont été réalisés par la société Conception installation maintenance et étude (société Cime).

Par acte du 17 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté

par son syndic la société LLDS, a fait assigner en référé d’heure à heure la société Areval, la société Actipierre 3 et la société Cime devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir ordonner notamment l’arrêt immédiat des travaux en cours et la remise en l’état des lieux, en particulier du mur porteur du sous-sol de l’immeuble et ce, sous astreinte à la charge solidaire des défendeurs.

A l’audience, le juge des référés a proposé une médiation qui a été refusée par le syndicat de copropriétaires.

Par ordonnance rendue le 30 septembre 2015, le juge des référés a :

— ordonné l’arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Areval à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai condamné in solidum la société Areval et la société Actipierre 3 au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— ordonné la remise en l’état d’origine des lieux et en particulier du mur porteur du sous-sol de l’immeuble dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance et passé ce délai condamné in solidum la société Areval et la société Actipierre 3 au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 90 jours ;

— s’est réservé la liquidation de ces astreintes ;

— condamné in solidum la société Areval et la société Actipierre 3 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— rejeté toutes demandes formées à l’encontre de la société Cime.

Par ordonnance rectificative du 18 novembre 2015, la société Areval a été condamnée à garantir et relever indemne la société Actipierre 3 de toute condamnation prononcée à son encontre.

La société Actipierre 3 et la société Areval ont relevé appel séparément les 12 et 21 octobre 2015 de l’ordonnance rendue le 30 septembre.

La société Cime, qui a comparu en première instance, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 juin 2016.

La société Actipierre 3 a déposé le 13 juin 2016 des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture afin de pouvoir verser aux débats deux nouvelles pièces numérotées13 et 14.

Le syndicat des copropriétaires a conclu le 14 juin 2016 pour s’opposer à la demande.

L’ordonnance de clôture a été révoquée à l’audience du 15 juin 2016, avant le déroulement des débats, afin d’accueillir les deux pièces complémentaires de la société Actipierre 3 et l’affaire a été de nouveau clôturée à cette date.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 8 juin 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, la société Actipierre 3 demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et 1134 du code civil:

A titre principal,

— d’infirmer l’ordonnance du 30 septembre 2015 en toutes ses dispositions et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour viendrait à confirmer l’ordonnance du 30 septembre 2015,

— de confirmer l’ordonnance du 30 septembre 2015, complétée de l’ordonnance du 18 novembre 2015, condamnant la société Areval à garantir et à relever indemne la société Actipierre 3 de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— de dire que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Actipierre 3 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— de condamner le syndicat de copropriétaires à payer à la société Actipierre 3 une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Actipierre 3 souligne essentiellement que les documents qui lui ont été remis par sa locataire indiquaient que le système de climatisation devait être installé à l’intérieur du local commercial, c’est à dire dans une partie privative, et fait valoir qu’elle n’a donc pu gérer la demande de travaux de la société Areval que postérieurement, en fonction des éléments dont elle avait connaissance. Elle estime avoir agi auprès du syndic avec toutes les diligences requises.

Elle considère en outre que l’urgence et/ou le trouble manifestement excessif ne sont pas établis et s’en remet aux écritures de la société Areval.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 8 juin 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, la société Areval demande à la cour :

Au principal, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile :

— de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action en référé pour défaut de pouvoir du syndic ayant agi en justice au nom du syndicat,

— d’infirmer en conséquence l’ordonnance de référé,

Subsidiairement :

— d’infirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2015 en ce qu’elle a ordonné l’arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Areval et la remise en l’état d’origine des lieux sous astreinte, réservé la liquidation de ces astreintes, condamné in solidum la société Areval et la société Actipierre 3 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— de la confirmer en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Cime,

Et statuant à nouveau :

— sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, de constater l’existence d’une contestation sérieuse et de dire n’y avoir lieu à référé,

— sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, de dire que le syndicat des copropriétaires n’établit pas un dommage imminent ni un trouble manifestement illicite et en conséquence de le déclarer mal fondé en ses demandes,

— en toute hypothèse, de débouter le syndicat de copropriétaires de ses demandes,

— de le condamner à payer à la société Areval la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Areval fait valoir que l’assignation du syndicat des copropriétaires est irrecevable pour défaut de mandat du syndic et donc de qualité à agir.

Elle soutient par ailleurs que l’urgence n’est pas caractérisée alors même que le syndic avait laissé entendre que l’autorisation du syndicat de copropriétaires n’était pas nécessaire pour entreprendre les travaux litigieux, tandis que ses représentants connaissaient parfaitement la nature du matériel dont elle avait besoin pour assurer son exploitation.

Elle conteste l’existence du trouble manifestement illicite allégué par le syndicat de copropriétaires dont elle souligne qu’il n’a jamais exigé d’autorisation pour les climatisations installées par les autres commerçants de l’immeuble sur des parties communes.

L’appelante conteste encore la dangerosité de l’installation litigieuse, qu’elle juge parfaitement conforme, considérant que le rapport produit par le syndicat de copropriétaires est erroné d’un point de vue technique.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 8 juin 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande à la cour, au visa des articles 15, 16, 485 alinéa 2, 808 et 809 du code de procédure civile, et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis :

A titre principal :

— d’écarter des débats les conclusions et les neuf pièces signifiées par la société Areval le 8 juin 2016 à 19h, veille de l’ordonnance de clôture fixée le 9 juin 2016 à 9h,

Très subsidiairement :

— de débouter la société Areval de sa demande d’irrecevabilité de l’action en référé du syndicat des copropriétaires,

En toute hypothèse :

— de dire les sociétés Areval et Actipierre 3 irrecevables en leur appel et en tout cas mal fondées en leurs demandes, et de les débouter,

— de confirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2015, complétée par l’ordonnance de référé rendue le 18 novembre 2015, en toutes ses dispositions,

— de condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat de copropriétaires considère que son action en référé est parfaitement recevable dès lors que le syndic de l’immeuble, la société LLDS, avait qualité pour agir, invoque l’urgence et la voie de fait commise par la société locataire, ajoutant que les équipements qui ont été installés sont dangereux et non conformes aux normes de santé et de sécurité.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur le rejet des dernières conclusions et pièces de la société Areval

Le syndicat des copropriétaires indique que les conclusions et pièces de dernière heure transmises par la société Areval le 8 juin 2016 à 19 heures, à la veille de la clôture, violent le principe de la contradiction.

La demande est sans objet, dès lors que l’ordonnance de clôture prononcée le 9 juin 2016 a été révoquée et que le syndicat des copropriétaires a adressé le 9 juin de nouvelles conclusions en réponse aux écritures de la société Areval, qui sont recevables.

II- Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

La société Areval fait valoir que l’assignation en référé a été délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de la Villa Déborah, représenté par son syndic, la société LLDS, dont le siège social est XXX à Paris 8^e, alors qu’en réalité, le syndic de copropriété en exercice est la société DL gestion qui exploite sous le nom commercial LLDS, personne morale distincte, dont le siège social est rue Pageaud à Antony.

Elle estime donc que le syndic désigné n’avait pas qualité pour agir en justice en représentation du syndicat des copropriétaires et que l’action est irrecevable en application des articles 122 et suivants du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le syndic est bien la société LLDS, dont le siège social se situe à Paris et qui dispose d’un établissement secondaire à Antony, et précise que c’est par suite d’une erreur matérielle que le compte rendu de l’assemblée générale du 11 mars 2015 mentionne en bas de page la société LLDS avec le numéro de RCS de la société DL Gestion et un siège social à Antony, les deux personnes morales ayant le même gérant, M. Y.

Le moyen soulevé par la société Areval tiré du défaut de pouvoir ou de l’absence de qualité à agir du syndic figurant dans l’assignation comme représentant du syndicat des copropriétaires s’analyse en réalité comme une irrégularité de fond au sens des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile et non comme une fin de non recevoir, sanctionnée par la nullité de l’acte qui n’est pas invoquée en l’espèce par l’appelante.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé sera donc écarté.

III- Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Le premier juge a ordonné l’arrêt immédiat des travaux et la remise en état des lieux sur le fondement de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, même s’il a également souligné l’urgence de la situation, condition qui n’est pas cependant pas requise pour l’application de ce texte.

Selon ces dispositions, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est défini comme 'toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté qu’au mois de septembre 2015, la société Areval, pour exercer son activité telle que prévue au bail, de 'fabrication artisanale et vente au détail de chocolats et glaces-dégustation sur place', a commencé à implanter dans le sous-sol de l’immeuble en copropriété son groupe de froid composé de deux unités de réfrigération et d’un groupe air sur un mur porteur qui est une partie commune, situé entre les emplacements de parkings 224 et 223, le dernier équipement étant prévu au niveau de l’emplacement de parking 223 ; que les équipements sont implantés en hauteur au moyen notamment d’échelles de supports métalliques ancrées dans le mur mitoyen avec la propriété voisine ; qu’un chemin de câble court le long du plafond dans l’emprise de la place de parking 223 ; que le mur de l’emplacement de stationnement 223 séparant le parking de la 'remise’ appartenant au local commercial, aménagée en lieu de production dédié à la fabrication de chocolats et confiseries, a été percé pour permettre un chemin de câbles.

Il est indiscutable que ces travaux affectent des parties communes de l’immeuble et portent atteinte à la partie privative constituée par l’emplacement de parking 223 appartenant à un copropriétaire, M. X.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires les travaux effectués par un copropriétaire à ses frais qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Or il est tout aussi incontestable que la société Areval a entrepris ses travaux sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation des dispositions précitées.

Elle ne justifie pas plus d’une ratification a posteriori par l’assemblée des travaux entrepris.

S’il est certain que la société Areval a été amenée à modifier son projet de travaux prévu initialement en façade, à la demande du président du conseil syndical et du syndic qui l’ont incitée à implanter ses équipements dans le sous-sol de l’immeuble qui accueille déjà des appareils de climatisation destinés aux autres commerces de l’immeuble, que des discussions ont été menées au cours de l’été entre les intéressés qui ont effectivement indiqué qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ne leur semblait pas nécessaire, sans rentrer dans le détail de l’argumentation développée par la société locataire, il convient de rappeler que l’autorisation ne peut être donnée que par l’assemblée des copropriétaires et que l’autorisation donnée par le syndic ou le président du conseil syndical est sans valeur dès lors qu’on se situe dans le champ d’application de l’article 25b.

Ainsi le trouble manifestement illicite dénoncé par le syndicat des copropriétaires, tiré de la violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, est caractérisé, sans qu’il soit nécessaire pour le syndicat de rapporter la preuve d’un quelconque préjudice.

Il est également indifférent que d’autres copropriétaires ou locataires aient installé en sous-sol un appareil de climatisation pour l’exploitation de leur commerce sans obtenir d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, la décision de ne pas poursuivre ces copropriétaires pouvant s’analyser en une ratification implicite en l’absence d’équivoque.

Il doit être souligné que les équipements de climatisation auxquels se réfère la société Areval sont de petits appareils et non des équipements lourds de réfrigération fonctionnant en permanence, implantés au niveau des emplacements de parkings privatifs des copropriétaires concernés et destinés simplement à assurer une climatisation des boutiques en cas de fortes chaleurs.

Il est également inutile de s’attacher à déterminer si l’installation litigieuse de la société Areval présente des risques pour la santé ou la sécurité des personnes ou si elle génère des nuisances sonores supérieures à celles des autres climatiseurs installés en sous-sol, la seule violation des dispositions légales précitées permettant au syndicat des copropriétaires d’obtenir l’interruption des travaux entrepris sans autorisation et la remise en état des lieux.

Il appartiendra le cas échéant à la société locataire, qui invoque sa bonne foi, de mettre en cause la responsabilité de son bailleur, auquel elle dit avoir adressé l’ensemble des documents afférents à son projet de travaux, et celle du syndic et/ou du président du conseil syndical, dont elle prétend qu’ils l’ont induite en erreur, et ce, dans la mesure du préjudice causé, ce débat devant être en tout état de cause soumis au seul juge du fond.

De la même manière, le bailleur peut invoquer un abus de droit en cas de refus par l’assemblée générale des copropriétaires de ratification des travaux exécutés par sa locataire, pourtant indispensables à l’exploitation de son commerce.

Partant, l’ordonnance déférée doit être confirmée en toutes ses dispositions sauf à réduire le montant de l’astreinte fixée dans les termes du dispositif ci-après.

IV- Sur les autres demandes

La cour constate qu’il n’a pas été relevé appel de l’ordonnance rendue le 18 novembre 2015 sur la requête en omission de statuer déposée par la société Actipierre 3 et contre laquelle les parties ne formulent aucune critique particulière.

La société Actipierre 3 sollicite, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Cette demande doit être rejetée à ce stade de la procédure dès lors que la locataire de la société copropriétaire n’a pas obtenu gain de cause et qu’elle entend mettre en cause la responsabilité de son bailleur, l’équité ne justifiant pas plus la dispense sollicitée.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs prétentions à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DIT sans objet la demande de rejet des dernières conclusions et pièces reçues de la société Areval le 8 juin 2016,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de la villa Deborah à Antony recevable en son action,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 30 septembre 2015 complétée par l’ordonnance du 18 novembre 2015, sauf du chef des condamnations au paiement des astreintes fixées,

STATUANT à nouveau,

DIT que l’arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Areval est assorti d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, à la charge des sociétés Areval et Actipierre 3,

DIT que la remise en état des lieux devra intervenir dans un délai d’un mois à compter du présent arrêt et passé ce délai sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, à la charge des sociétés Areval et Actipierre 3, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une période de trois mois,

DÉBOUTE la société Actipierre 3 de sa demande de dispense de participation aux frais de l’instance fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens seront supportés in solidum par la société Areval et la société Actipierre 3 et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,