Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 30 novembre 2020, n° 17/05922
Chronologie de l’affaire
Commentaire • 0
Sur la décision
| Référence : | CA Versailles, 4e ch., 30 nov. 2020, n° 17/05922 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Versailles |
| Numéro(s) : | 17/05922 |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Nanterre, 15 mai 2017, N° 15/10982 |
| Dispositif : | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
Sur les parties
- Président : Anna MANES, président
- Avocat(s) :
- Cabinet(s) :
- Parties :
Texte intégral
COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 54G
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 30 NOVEMBRE 2020
N° RG 17/05922 – N° Portalis DBV3-V-B7B-RYDX
AFFAIRE :
M. B X
…
C/
Société A L M
…
Société BLANC, représentée par Me BLANC, liquidateur de la société A CONSTRUCTION M
…
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 7e
N° RG : 15/10982
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Olivier FALGA
Me MONGODIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
Monsieur B X
né le […] à […]
de nationalité Française
[…]
[…]
Madame C D épouse X
née le […] à […]
de nationalité Française
[…]
[…]
Représentant : Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat postulant, au barreau de PARIS- N° du dossier 14008 – vestiaire : L0251
Représentant : Maître Charlotte BARNAULT, avocat plaidant, au barreau de NANTES, vestiaire : 167
APPELANTS
****************
Société A L M, en LJ
Ayant son siège […]
[…]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Alexandre OPSOMER de la SCP GUEILHERS & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES N° du dossier 132/13 – vestiaire : 269
Société ATRADIUS CREDITO Y CAUCION venant aux droits de ATRADIUS CREDIT
INSURANCE NV à la suite d’une fusion-absorption du 30 décembre 2016
Ayant son siège […]
[…]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS – N° du dossier 399540 – vestiaire : P0541
INTIMEES
****************
SOCIETE BLANC, représentée par Maître BLANC, liquidateur de la société A CONSTRUCTION M
[…]
[…]
[…]
SOCIETE Y E, prise en la personne de Maître Y, mandataire judiciaire de la société A CONSTRUCTION M
[…]
[…]
Représentant : Maître Alexandre OPSOMER de la SCP GUEILHERS & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES N° du dossier 132/13 – vestiaire : 269
PARTIES INTERVENANTES
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Octobre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Pascale CARIOU, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
FAITS ET PROCEDURE,
Le 18 février 2011, M. et Mme X ont signé avec la société A L M un
contrat de construction d’une maison individuelle (C.C.M. I.) avec fourniture de plans, pour la
construction d’une maison d’habitation à l’angle de la rue du Centre et du chemin des Marais à
Domont (Val d’Oise) pour un prix convenu de 146.015 euros toutes taxes comprises, outre les
travaux à la charge du maître de l’ouvrage à concurrence de 9.774 euros toutes taxes comprises, soit
un prix total de 155.789 euros toutes taxes comprises.
Une garantie de remboursement a été souscrite par la société A L M
auprès de la société Atradius Crédit Insurance NV le 21 avril 2011.
La société A L M a le 9 mai 2011 proposé à M. et Mme X un
avenant au C.C.M. I., portant plus et moins-values.
M. et Mme X ont acquis le terrain d’assise de la maison projetée selon acte du 20 juin 2011.
La société A L M a souscrit le 21 avril 2011 une garantie de livraison
auprès de la société Atradius Crédit Insurance NV.
Le chantier a été déclaré ouvert au 30 septembre 2011 (D.R.O.C. reçue en mairie le 21 octobre
2011).
Le chantier ne s’est pas déroulé sans heurt.
Les opérations de réception, initialement prévues au mois d’avril, puis de mai 2012, ont dû être
reportées.
La société A L M a, par lettre du 3 août 2012, autorisé M. et Mme X
'à déménager pendant les vacances d’août'.
Les travaux de la société A L M ont été réceptionnés le 13 mai 2013
('procès-verbal de réception à la remise des clefs'), en présence d’un huissier de justice, avec réserves.
Arguant de désordres affectant leur maison, M. et Mme X ont, par acte du 29 juillet 2015 fait
assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre (aujourd’hui le tribunal judiciaire) la
société A L M et la société Atradius Crédit Insurance NV en réparation.
Par jugement rendu contradictoirement le 16 mai 2017, le tribunal de grande instance de
Nanterre, a :
Vu les articles 1134 et 1147 anciens du code civil,
Vu les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,
— Condamné solidairement la société A L M et la société Atradius Crédit
Insurance NV, celle-ci dans les limites contractuelles de son contrat, à payer à M. et Mme X la
somme de 1.400 euros au titre du supplément de prix appelé pour une étude de sol,
— Condamné la société A L M à relever et garantir la société Atradius
Crédit Insurance NV de la condamnation ainsi prononcée,
— Débouté M. et Mme X de leurs autres demandes au titre des suppléments de prix, des pénalités
de retard, de la levée des réserves, des moins-values, de l’indemnisation de leurs préjudices,
— Débouté la société A L M de sa demande en paiement,
— Débouté la société Atradius Crédit Insurance NV de sa demande en paiement,
Vu les articles 515, 695 et suivants et 700 du code de procédure civile,
— Condamné M. et Mme X aux dépens de l’instance, avec distraction,
— Condamné M. et Mme X à payer à la société A L M et à la société
Atradius Crédit Insurance NV la somme de 2.000 euros, chacune, en indemnisation de leurs frais
irrépétibles,
— Ordonné l’exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 31 juillet 2017, M. et Mme X ont interjeté appel de cette
décision à l’encontre de la société A L M et de la société Atradius Crédit
Insurance NV.
Par jugement du 5 octobre 2018, le tribunal de commerce de Nantes a ordonné l’ouverture du
redressement judiciaire de la société A L M.
Par jugement du 14 décembre 2018, le redressement judiciaire de la société A L
M a été converti en liquidation judiciaire. La société d’exercice libéral à responsabilité
limitée Blanc, représentée par Me Blanc, a été désignée en qualité de mandataire liquidateur de la
société A L M, et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée
Y E, représentée par Me E Lermercier, a été désignée en qualité de
mandataire judiciaire de la société A L M (ci-après, autrement désignés
'Me Blanc et Me Y, ès qualités').
L’ordonnance de clôture de l’instruction du 14 mai 2019 a été révoquée le 20 mai 2019 pour cause
grave.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 30 avril 2020, M. et Mme X F cette cour
à :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société A L M et la
société Atradius Credito Y Caucion Sa de Seguros Y Reaseguros à leur payer la somme de 1.400 €
au titre de l’étude de sol.
— Le réformer sur toutes ses autres dispositions et, statuant à nouveau :
— Condamner la société Atradius Credito Y Caucion Sa de Seguros Y Reaseguros à leur payer :
*16.960,78 € au titre des suppléments de prix ;
*72.423,44 € au titre des pénalités de retard ;
*51.033,66 € au titre de la levée des réserves
*20.917 € au titre de l’indemnisation de leurs préjudices,
*10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— Condamner la société Atradius Credito Y Caucion Sa de Seguros Y Reaseguros aux dépens de
l’instance (première instance et appel) ;
— Juger que la présente décision devra être exécutée partiellement par déconsignation au
profit des époux X du solde du prix de la construction
— Débouter la société A L M et la société Atradius Credito Y Caucion Sa
de Seguros Y Reaseguros de toutes leurs demandes.
La société A Construction M, par conclusions signifiées le 21 décembre 2017 a
demandé à cette cour, au visa des articles 1134 du code civil, L. 231-1 du code de la construction et
de l’habitation, de :
— La déclarer recevable et fondé en son appel incident introduit,
Statuant à nouveau,
— Dire n’y avoir lieu à condamnation au paiement du coût de l’étude de sol,
— Condamner conjointement et solidairement M. et Mme X à lui payer, la somme de 7.591,74
euros augmentée des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 3 mars 2014 jusqu’à
complet paiement,
— Confirmer le jugement pour le surplus,
En conséquence,
— Débouter M. et Mme X de toute demande de réintégration du coût des branchements sur le
domaine public, de réintégration du coût des travaux de revêtement des sols et faïence, de
réintégration du coût des travaux d’aménagement de la rampe d’accès,
— Débouter les mêmes de la demande de remboursement du coût de l’assurance dommage-ouvrage et
au titre de la clause de révision des prix,
— Débouter les mêmes de la demande présentée au titre des pénalités de retard,
— Débouter les mêmes de la demande présentée au titre du coût de la levée des réserves et de leur
demande indemnitaire,
— Dire n’y avoir lieu à astreinte,
Y ajoutant,
— Condamner conjointement et solidairement M. et Mme X à lui payer la somme de 3.000 euros
au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
— Condamner M. et Mme X sous la même solidarité en tous les dépens d’instance.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 17 mai 2019, la société d’exercice libéral à
responsabilité limitée Blanc, représentée par Me Blanc, ès qualités de mandataire liquidateur
de la société A L M, et la société d’exercice libéral à responsabilité
limitée Y E, représentée par Me E Lermercier, ès qualités de
mandataire judiciaire de la société A L M, demandent à la cour, au
fondement des articles 784 du code de procédure civile, 1134 et suivants du code civil, L.231-1 du
code de la construction et de l’habitation, de :
— Les déclarer recevables et bien fondés.
— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,
— Fixer un nouveau calendrier de procédure,
— Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident introduit par la société A L
M,
Statuant à nouveau,
— Dire n’y avoir lieu à condamnation à paiement ou au prononcé d’une obligation de faire à l’encontre
la société A L M en liquidation judiciaire,
— Condamner conjointement et solidairement M. et Mme X à leur payer, la somme de 7.591,74
euros augmentée des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 3 mars 2014 jusqu’à
complet paiement,
— Confirmer le jugement pour le surplus,
En conséquence,
— Débouter M. et Mme X de toute demande de réintégration du coût des branchements sur le
domaine public, de réintégration du coût des travaux de revêtement des sols et faïence, de
réintégration du coût des travaux d’aménagement de la rampe d’accès,
— Débouter les mêmes de la demande de remboursement du coût de l’assurance dommage-ouvrage et
au titre de la clause de révision des prix,
— Débouter les mêmes de la demande présentée au titre des pénalités de retard,
— Débouter les mêmes de la demande présentée au titre du coût de la levée des réserves et de leur
demande indemnitaire,
— Dire n’y avoir lieu à astreinte,
Y ajoutant,
— Condamner conjointement et solidairement M. et Mme X à leur payer la somme de 3.000 € au
titre de l’article 700 du code de procédure civile.
— Condamner M. et Mme X sous la même solidarité en tous les dépens d’instance.
Par ses dernières conclusions signifiées le 25 juin 2020, la société Atradius Credito Y Caucion
Sa de Seguros Y Reaseguros, venant aux droits de la société Atradius Credit Insurance NV,
demande à cette cour de :
— Dire et juger M. et Mme X recevable en leur appel.
Vu l’article 555 du code de procédure civile et L 622-22 du code de commerce,
— La déclarer recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée de Me Blanc de la société
d’exercice libéral à responsabilité limitée Blanc, en qualité de liquidateur de la société A
L M et Me E Y de la société d’exercice libéral à responsabilité
limitée Y E en qualité de mandataire judiciaire de la société A L
M, dans la procédure actuellement pendante devant la cour d’appel de Versailles suite à
l’appel interjeté par M. et Mme X ;
— Dire et juger M. et Mme X infondés en leur appel ;
En conséquence,
Les en débouter,
— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mai 2017 par le tribunal de grande
instance de Nanterre à l’exception de celle en vertu de laquelle il a :
*condamné solidairement la société A L M et la société Atradius Credit
Insurance NV, celle-ci dans les limites contractuelles de son contrat, à payer à M. et Mme X la
somme de 1.400 € au titre du supplément de prix appelé pour une étude de sol,
— La recevant en son appel incident,
Vu l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation,
— Débouter M. et Mme X de leur demande en paiement de la somme de 1.400 € au titre
du supplément de prix appelé pour une étude de sol,
A titre subsidiaire, dans l’éventualité où une condamnation interviendrait au bénéfice de M. et Mme
X,
— Condamner M. et Mme X à lui payer la somme de 15.183,48 euros représentant 5 % du prix
convenu consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation et la franchise contractuelle de 5%
du prix,
— Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties et notamment dans les
conditions de l’article 1294 du code civil,
Vu l’article L. 443-1 du code des assurances et l’article L 624-2 du code de commerce,
— Ordonner son admission au passif chirographaire de la société A L M à
concurrence de toutes condamnations qui seraient prononcées par la cour de céans au bénéfice de M.
et Mme X,
— Ordonner son admission au passif chirographaire de la société A L M à
concurrence d’une clause pénale de 5% du montant auquel elle serait condamnée au profit de M. et
Mme X,
— Condamner le(s) succombant(s) à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du
code de procédure civile en cause d’appel,
— Condamner le(s) succombant(s) aux dépens de l’instance dans les conditions de l’article 699 du code
de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 30 juin 2020.
SUR CE,
A titre liminaire,
La cour rappelle que, conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure
civile, dans sa version applicable au litige, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au
dispositif des conclusions des parties.
*La demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 14 mai 2019
Les demandes présentées le 17 mai 2019 par Me Blanc et Me Y, ès qualités, tendant à la
révocation de la clôture de l’instruction prononcée le 14 mai 2019 et à la fixation d’un nouveau
programme ont été accueillies par ordonnance du 20 mai 2019.
Il n’apparaît donc plus nécessaire d’examiner ce point qui a été tranché.
*Les demandes dirigées contre la société A L M, en liquidation judiciaire
Me Blanc et Me Y, ès qualités, rappellent qu’en raison de la liquidation judiciaire de la
société A L M seule une fixation de la créance du maître d’ouvrage au
passif de la liquidation judiciaire pourrait être prononcée à condition qu’il soit justifié d’une
déclaration au passif.
L’article L. 622-22 du code de commerce dispose, en effet, que les instances en cours sont
interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance ; elles
sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à
la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
La cour constate que la société Atradius Credito justifie avoir déclaré sa créance à concurrence de la
somme de 4.141.576,84 euros entre les mains de Me Blanc, ès qualités.
En revanche, M. et Mme X, qui sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il condamne la
société A L M à leur payer la somme de 1.400 € au titre de l’étude de sol,
n’en justifient pas.
Il découle de ce qui précède que le jugement en ce qu’il condamne la société A L
M, désormais placée en liquidation judiciaire, à verser une somme d’argent à M. et Mme
X sera infirmé et leur demande de ce chef déclarée irrecevable ; la société Atradius Credito sera
en revanche déclarée recevable en ses demandes dirigées contre la société A L
M.
Sur les limites de l’appel
Il ressort des écritures respectives des appelants à titre principal et des intimés, appelants à titre
incident, que le jugement est critiqué en toutes ses dispositions.
Sur l’étude de sol
Le tribunal a retenu que le CCMI signé entre M. et Mme X et la société A L
M prévoyait, en méconnaissance des dispositions de l’article R.231-5 du code de la
construction et de l’habitation, que l’étude de sol devait être fournie par le maître d’ouvrage.
Par voie de conséquence, il a condamné la société A L M et la société
Atradius Credito à rembourser M. et Mme X du montant de 1.400 euros à titre provisionnel mis
à leur charge au titre de cette étude de sol.
Tant Me Blanc et Me Y, ès qualités, que la société Atradius Credito critiquent le jugement
de ce chef et font valoir que la réalisation d’une étude de sol préalablement à la signature d’un CCMI
n’est pas obligatoire ; qu’en l’espèce, le maître d’ouvrage a fait le choix de la solliciter à ses frais
auprès d’un prestataire extérieur au CCMI. Ils en déduisent que c’est légitimement que ces frais ont
été mis à la charge du maître d’ouvrage.
Au soutien de cette demande, ils se prévalent de l’arrêt de la Cour de cassation du 16 juin 2015 (3e
Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-12.548) et prétendent que les maîtres d’ouvrage sont à l’origine de
cette demande et ne contestent pas avoir signé des avenants de travaux supplémentaires d’adaptation
du sol avant l’exécution des travaux de sorte qu’ils doivent en assumer la charge.
M. et Mme X demandent la confirmation du jugement de ce chef et rétorquent que la Cour de
cassation a jugé sans ambiguïté que les frais de cette étude étaient à la charge du constructeur (Civ. 3
ème, 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-18.164, Bull. n° 150 et 20 novembre 2013, pourvoi n°
12-27.041, Bull. n° 149) ; qu’il ne pourrait pas en être autrement les dispositions législatives
pertinentes étant dénuées de toute équivoque ; que c’est sans preuve que le constructeur prétend qu’ils
auraient fait le choix de faire réaliser cette étude, l’auraient commandée auprès d’un prestataire
extérieur et auraient accepté en connaissance de cause d’en assumer le coût ; que l’arrêt du 16 juin
2015 dont se prévalent leurs adversaires est inopérant puisqu’il statue sur des avenants acceptés en
toute connaissance de cause par les maîtres d’ouvrage pour des travaux exigés par les services de
l’urbanisme ; qu’ils contestent avoir accepté de payer le coût de cette étude par avenant et en toute
connaissance de cause.
***
L’article R.231-5 du code de la construction et de l’habitation dispose (souligné par la cour) que
'Pour l’application de l’article L. 231-2, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat
éventuellement révisé ; il inclut en particulier :
1. Le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement ;
2. Le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment ;
3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.'
L’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation précise, en particulier, ce qui suit
(souligné par la cour) :
'Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
[…]
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des
travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :
-d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision
dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la
rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de
livraison ;
- d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant
décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une
clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;'.
Il résulte très clairement de ces dispositions qu’un contrat de CCMI ne peut prévoir la fourniture par
le maître d’ouvrage d’une étude de sol et qu’il en assume le coût.
Cette lecture a été régulièrement confirmée par la Cour de cassation (3e Civ., 24 octobre 2012,
pourvoi n° 11-18.164, Bull. 2012, III, n° 150 ; 3e Civ., 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-27.041,
Bull. 2013, III, n° 149 et encore plus récemment 3e Civ., 27 juin 2019, pourvoi n° 18-14.249).
Comme le relèvent justement M. et Mme X, la jurisprudence citée par leurs adversaires n’a pas
la portée qu’ils lui prêtent puisqu’il ressort des faits de l’espèce examinée par la Cour de cassation en
2015 que le maître d’ouvrage avait expressément accepté d’assumer le coût de cette étude de sol
demandée par les services de l’urbanisme par avenant. Or, dans le litige soumis à l’appréciation de
cette cour d’appel, il n’est nullement démontré l’existence d’un avenant accepté en connaissance de
cause par M. et Mme X.
C’est par d’exacts motifs que le premier juge a condamné la société Atradius Credito, garante de la
livraison à prix convenu, à prendre en charge la somme de 1.400 euros au titre de cette étude de sol,
dans les limites contractuelles de sa garantie de livraison posées à l’article 4 des conditions générales
du contrat et autorisées par la loi.
C’est également exactement que le premier juge a rappelé que la société Atradius Credito ne pouvait
être définitivement tenue à la dette et disposait d’un recours intégral contre le constructeur. Cette
créance sera dès lors inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la société A L
M.
Sur les branchements au domaine public
Se fondant sur les dispositions des articles L.231-2 et R.231-4 du code de la construction et de
l’habitation et de l’arrêté du 27 novembre 1991, M. et Mme X font grief au jugement de rejeter
leur demande de condamnation de la société Atradius Credito à la somme de 4.213 euros dépensés
par eux au titre des branchements sur les réseaux publics.
Selon eux, le document relatif à l’estimation du coût de la construction (pièce 2) qu’ils ont signé
mentionne que le montant des travaux à leur charge s’élève à la somme de 9.774,00 euros, que ce
montant comprend l’estimation sur les branchements de la limite de propriété à la construction à
concurrence de la somme de 5.454 euros, qu’ils ont expressément accepté que ce montant reste à leur
charge faute d’avoir procédé au chiffrage de ce poste.
Ils relèvent qu’à la suite de la mention manuscrite et de leur signature sous la rubrique 2 intitulée
'travaux réservés au maître d’ouvrage’ figure une rubrique 3 intitulée 'Estimation pour branchements
sur domaine public’ indiquant le montant de 7.000 euros, somme non incluse dans le coût des travaux
réservés par le maître d’ouvrage.
Ils observent que cette catégorie n’est pas plus reprise dans les conditions particulières du contrat qui
récapitulent le coût des travaux à la charge du constructeur (146.015 euros), ceux à la charge des
maîtres d’ouvrage (9.774 euros) et le coût global du projet (155.789 euros soit la somme des deux
précédents montants).
Ils soutiennent qu’en n’incluant la somme figurant sous une rubrique 3 dans aucune des deux
catégories prévues par la loi, la société A L M l’évince du prix global des
travaux pour en diminuer le coût et se rendre plus compétitif. Ils soulignent que les conditions
particulières du contrat, ne mentionnent pas plus cette somme supplémentaire de 7.000 euros à leur
charge.
Ils en déduisent que l’estimation pour 'branchement sur le domaine public’ constitue un supplément
de prix illicite pour le consommateur dont ils sont légitimes à en demander paiement au constructeur.
Les adversaires de M. et Mme X poursuivent la confirmation du jugement de ce chef.
La société A L M souligne que les griefs développés par M. et Mme
X reviennent à reprocher au contrat de ne pas avoir respecté le formalisme contractuel. Or, la
sanction d’une telle irrégularité consiste en la nullité du contrat ce que M. et Mme X ne
réclament pas. Leur moyen est dès lors, selon elle, inopérant.
La société A L M prétend au surplus que M. et Mme X ne
démontrent pas l’existence du préjudice que leur aurait causé la faute qu’ils allèguent résultant du
non-respect du formalisme.
***
Les dispositions combinées des articles L.231-2, R.231-4 du code de la construction et de
l’habitation, ensemble l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la rédaction de la clause manuscrite,
imposent au constructeur d’une maison individuelle avec fourniture de plans de faire porter, dans la
notice descriptive, de la main du maître d’ouvrage une mention manuscrite signée par lui par laquelle
il précise et accepte le coût des travaux non compris dans le prix convenu restant à sa charge. Ces
dispositions concernent, en particulier, le coût des travaux relatif aux raccordements aux réseaux
divers.
En l’espèce, le document relatif à l’estimation du coût de la construction récapitule trois rubriques :
— la première précise le prix total de la construction,
— la deuxième récapitule les travaux réservés par le maître d’ouvrage dont le montant total est de
9.774 euros comprenant la somme de 5.454 euros au titre des branchements aux réseaux dans la
limite de propriété (voiries et réseaux divers) ; M. et Mme X ont rédigé à la main un texte selon
lequel ils reconnaissant que les travaux non compris dans le prix convenu restant à leur charge
s’élèveront à la somme de 9.774 euros ; ils ont en outre apposé leur signature sous ce texte ;
— la troisième concerne l’estimation pour les branchements sur le domaine public.
Cette troisième rubrique, qui précise que le coût estimé s’élève à 7.000 euros, concerne les travaux
devant être (souligné par la cour) 'réalisés exclusivement par des concessionnaires ou fermiers' de
sorte qu’il est demandé au maître d’ouvrage de 'se rapprocher (de la municipalité concernée) pour
s’informer des prix pratiqués par (elle)'.
Cette troisième rubrique ne relève ni de la rubrique 1, ni de la rubrique 2 parce que les travaux
qu’elle décrit ne peuvent ni être exécutés par le constructeur, ni par le maître d’ouvrage de sorte que
c’est de manière erronée que M. et Mme X prétendent qu’ils auraient dû être mentionnés dans
l’une des deux premières catégories et que les dispositions des articles L.231-2, R.231-4 du code de
la construction et de l’habitation, ensemble l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la rédaction de la
clause manuscrite, sont applicables.
En outre, M. et Mme X ont été clairement informés qu’ils devaient se rapprocher des
concessionnaires habilités à effectuer ces branchements sur le domaine public et du montant estimé
de ces travaux. A cet égard, la cour observe qu’ils ont réglé la somme de 4.213 euros à cette fin donc
une somme inférieure aux 7.000 euros estimés.
C’est donc justement que le premier juge les a déboutés de leur demande aux fins de condamnation
du constructeur à leur régler cette somme.
Au surplus, à supposer qu’une irrégularité sur ce point puisse être retenue à l’encontre du constructeur
et qu’il faille considérer que la société A L M aurait dû être encore plus
explicite en ce que, à la suite de la rubrique 3, la mention manuscrite imposée par l’article R. 231-4
susmentionné, aurait dû figurer, la seule sanction possible à cette irrégularité réside dans la nullité du
contrat (3e Civ., 20 avril 2017, pourvoi n° 16-10.486, Bull. 2017, III, n° 48 ; 3e Civ., 21 juin 2018,
pourvoi n° 17-10.175, Publié au Bulletin) non sollicitée en l’espèce.
Il découle de ce qui précède que c’est en vain que, sur le fondement des dispositions des articles
L.231-2, R.231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’arrêté du 27 novembre
1991, que M. et Mme X sollicitent la condamnation de la société Atradius Credito au
remboursement de la somme de 4.213 euros qu’ils ont dépensée pour que leur bien soit raccordé au
domaine public.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les revêtements de sols et faïences murales
Le tribunal a retenu que les prestations de revêtements de sols et faïences murales laissées à la charge
de M. et Mme X n’étant ni chiffrées avec précision, ni même précisément chiffrables, devaient
être prises en charge par la société A L M.
Cependant, constatant que la facture produite par M. et Mme X ne lui permettait pas de
distinguer de l’ensemble des prestations y figurant, les seuls carrelages des sols et murs de la salle de
bains et de la salle d’eau ni de déterminer s’ils étaient conformes à ce qui était prévu au contrat (sol
plastique, plinthes de bois, faïence au seul droit des éléments sanitaires), le tribunal a débouté M. et
Mme X de leur demande en paiement.
La société A L M et la société Atradius Credito demandent la
confirmation du jugement en ce qu’il déboute M. et Mme X de leur demande de ce chef.
Elles critiquent en outre le jugement qui considère que le constructeur n’avait pas satisfait aux
exigences du CCMI en ne chiffrant pas le prix de cette prestation.
Selon la société Atradius Credito, en effet, le coût des travaux au mètre carré n’a rien de fantaisiste et
permet au maître d’ouvrage, après examen des plans annexés à leur contrat de construction, de
chiffrer le coût global de ces prestations.
Les intimées ajoutent qu’alors que le jugement déplorait l’imprécision de la facture présentée par le
maître d’ouvrage privant le tribunal de la possibilité de vérifier si les prestations facturées à M. et
Mme X sont identiques aux prestations chiffrées dans le contrat litigieux, les appelants
persistaient dans leur carence ne permettant définitivement pas à la cour d’apprécier le bien-fondé de
leur réclamation.
M. et Mme X demandent l’infirmation du jugement et, au fondement de l’article 4 du code civil,
soutiennent que le juge ne peut refuser d’évaluer le préjudice dont il constate d’existence dans son
principe.
Ils prétendent justifier du bien-fondé de leur réclamation par la production de la pièce 32 qui
démontrerait que leur dépense au titre de la faïence de la salle de bain de l’étage s’élève à la somme
de 828,15 euros et au titre de la faïence de la salle d’eau de l’étage à la somme de 727,67 euros soit le
montant total de 1.555,82 euros dont ils demandent le remboursement.
***
Il ressort des écritures de M. et Mme X qu’ils limitent leur demande aux faïences murales des
pièces d’eau [page 22 des leurs écritures point 18 ; page 23, dernier paragraphe du développement de
leur réclamation au titre du b) du point consacré à la prise en charge des travaux non chiffrés] et
laissent en dehors de leurs prétentions le revêtement de sol.
Cette précision étant apportée, c’est exactement que le premier juge a retenu que les travaux
nécessaires à l’habitation de l’immeuble, ce qui est le cas des faïences murales, mis à la charge du
maître d’ouvrage, non explicitement chiffrés dans la notice descriptive doivent être pris en charge par
le constructeur. Tel est le cas du prix, qui figure en l’espèce sur la notice descriptive litigieuse,
exprimé par référence à un prix au mètre carré habitable utile (99 euros /m²), mais ne mentionnant
pas les surfaces exactes concernées.
Contrairement à ce que soutient la société Atradius Credito, une telle mention ne répond donc pas
aux exigences de l’article L.231-2 d), du code de la construction et de l’habitation.
Toutefois, il revient à M. et Mme X de justifier l’existence du préjudice qu’ils allèguent en lien
avec cette infraction.
En l’espèce, ils soutiennent avoir déboursé la somme de 1.555,82 euros au titre de la faïence murale
et pour en justifier, ils produisent une facture n° 12-120990 (pièce 32) qui se borne à énumérer des
références de produits commandés (15-MI705…), leurs modèles (Michigan Beige, Huron…), leurs
calibres (10-0…), leurs formats (25x40…), des quantités commandées (nombre de boîtes), leur prix
unitaire.
La cour ne dispose d’aucun élément supplémentaire lui permettant de comprendre quel type de
produits a été acheté par M. et Mme X aux termes de cette commande.
La cour constate encore que les mentions manuscrites suivantes, surlignées en vert fluorescent,
figurent sur cette facture, au-dessus de certaines rubriques :
*'Sde/WC RdC’ 'Hors taxes 466,74 euros, TTC tva 19,6% 558,22 euros'
*'Sdb étage 1' 'Hors taxes 692,44 euros , TTC 828,15 euros'
*'Sde/WC étage 1' 'Hors taxes 608,42 euros , TTC 727,67 euros'.
L’auteur de ces mentions manuscrites n’est ni identifié, ni identifiable par la cour. La cour ne dispose
en outre d’aucun élément supplémentaire pour vérifier la véracité de ces mentions à savoir que les
produits achetés étaient destinés aux salles de bains, aux salles d’eau et aux WC de la maison
litigieuse.
La cour relève encore que le premier juge déplorait déjà la défaillance de M. et Mme X dans
l’administration de la preuve de l’existence du préjudice allégué.
Force est de constater que devant cette cour, ils ne produisent toujours pas d’éléments de preuve
sérieux sur ce point de sorte que la cour ne peut que retenir que M. et Mme X sont défaillants
dans l’administration de la preuve du préjudice qu’ils allèguent en lien avec l’infraction retenue à la
charge du constructeur.
Par voie de conséquence, leur demande injustifiée sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur la rampe d’accès au garage
Pour rejeter la demande de M. et Mme X au titre d’une rampe d’accès au garage 'bétonnée', le
tribunal a retenu que la notice descriptive mentionnait que le sol de la rampe d’accès restait prévu en
'terrain naturel', que M. et Mme X avaient expressément accepté que la descente vers le sous-sol
du garage se fasse en 'sous-sol naturel, sans dallage béton', qu’il ne résultait pas des règles
d’urbanisme de la commune de Domont produites l’exigence d’une rampe bétonnée d’accès au
parking et que M. et Mme X ne démontraient pas que la rampe d’accès au garage réalisée par la
société A L M ne leur permettait pas d’accéder au garage.
Se fondant sur l’arrêt rendu le 9 juillet 2014 par la Cour de cassation (3e Civ., 9 juillet 2014, pourvoi
n° 13-13.931, Bull. 2014, III, n° 104), M. et Mme X font grief au jugement de rejeter cette
demande et réitèrent les mêmes moyens de fait et de droit que ceux développés devant le premier
juge. Ainsi, ils prétendent que la rampe d’accès en terrain naturel réalisée par la société A
L M n’est pas conforme aux exigences des règles d’urbanisme de la commune et
qu’elle ne permet pas l’accès au garage compte tenu de la nature du terrain, meuble et pentu, voire
boueux et impraticable par temps de pluie.
Ils demandent la condamnation de la société Atradius Credito à leur verser la somme de 4.544,80
euros en réparation du préjudice subi en conséquence.
A l’appui de leur prétention, M. et Mme X se prévalent de la déclaration d’achèvement et de
conformité des travaux vierge (pièce 35) ainsi que du dossier de permis de construire (pièce 34).
Leurs adversaires poursuivent la confirmation du jugement de ce chef.
***
C’est par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le premier juge a rejeté la demande de M. et
Mme X au titre de la rampe d’accès au garage.
Il sera ajouté que les pièces dont se prévalent les appelants pour démontrer que les règles
d’urbanisme de la commune de Domont supposent de la part du constructeur la réalisation d’une
rampe d’accès en béton ne le confirment pas. De tels documents ne sont donc pas probants.
En outre, leurs affirmations selon lesquelles la rampe d’accès au garage 'en terrain naturel’ serait
inadaptée et n’atteindrait pas le but recherché ne sont étayées par aucun élément probant.
Il sera enfin relevé que M. et Mme X ont expressément accepté que cette rampe d’accès au
garage soit réalisée en 'terrain naturel’ sans 'dallage béton’ comme en atteste la pièce 4 versée aux
débats par la société A L M (compte rendu de visite du chantier tous corps
d’état).
La demande de M. et Mme X au titre de la rampe d’accès au garage, injustifiée, sera rejetée et le
jugement confirmé de ce chef.
Sur la clause de révision du prix
Se fondant sur deux arrêts rendus par la cour d’appel de Paris et un jugement rendu par le tribunal
d’instance de Dreux, sur les articles L.231-11, L.231-12 du code de la construction et de l’habitation,
M. et Mme X poursuivent l’infirmation du jugement qui rejette leur demande de remboursement
présentée au titre de la clause de révision du prix alors que les mentions figurant au contrat à la suite
desquelles ils ont apposé leur signature ne suffisent pas à démontrer que le constructeur a informé de
manière suffisamment précise, complète et suffisante son co-contractant profane tant sur les
modalités de révision du prix que sur la teneur des options choisies.
Subsidiairement, si la cour venait à confirmer le jugement en ce qu’il retient licite la clause de
révision contenue dans ce contrat, se fondant sur un arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 février
1985 (3e Civ., 13 février 1985, pourvoi n° 83-16.658, Bulletin 1985 III N° 35), M. et Mme X
poursuivent l’infirmation du jugement qui rejette leur demande portant sur le point de départ de la
révision opérée, en l’espèce, selon eux, calculée en infraction avec cette jurisprudence.
Leurs adversaires sollicitent la confirmation du jugement de ce chef
***
C’est par d’exacts motifs circonstanciés et pertinents adoptés par cette cour, que le premier juge a
retenu que le constructeur démontrait avoir satisfait aux obligations édictées par les dispositions de
l’article L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors applicable.
Il sera ajouté que ce texte indique très précisément le formalisme à respecter pour satisfaire au devoir
d’information qui pèse sur le constructeur pour lui permettre de réviser le prix.
L’article L.231-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction alors applicable,
dispose en effet que (souligné par la cour) :
' Au cas où le contrat défini à l’article L. 231-1 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être
calculée qu’en fonction de la variation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état mesurant
l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par le ministre chargé de la
construction et de l’habitation, et, au choix des parties, selon l’une des deux modalités ci-après :
a) Révision du prix d’après la variation de l’indice entre la date de la signature du contrat et la date
fixée à l’article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ;
b) Révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l’indice
défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat,
aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d’une période de neuf mois suivant la date définie
à l’article L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l’expiration de
cette période.
Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du
maître de l’ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites
dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l’ouvrage, une clause par
laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus.
La modalité choisie d’un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat.
A défaut des mentions prévues aux deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n’est pas
révisable.
L’indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d’Etat. Cette limite, destinée
à tenir compte des frais fixes, des approvisionnements constitués et des améliorations de
productivité, doit être comprise entre 60% et 80% de la variation de l’indice.
L’indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la
signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le
dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou avant celle prévue à l’article L. 231-12
selon le choix exprimé par les parties.'
En l’espèce, la mention selon laquelle les maîtres d’ouvrage reconnaissent avoir été informés
préalablement à la signature du contrat des modalités de révision du prix figure de manière
manuscrite au contrat, M. et Mme X ont apposé leur signature sous cette mention, l’option
choisie d’un commun accord figurant dans les conditions générales sous l’article 3-2 a) a été cochée,
les stipulations de cet article 3-2 a) figurent expressément dans les conditions générales du contrat
lesquelles sont paraphées par M. et Mme X.
La cour observe en outre que les pièces produites ne permettent pas de retenir, contrairement à ce
que prétendent les appelants, que cette case a été 'pré cochée’ et que l’option n’aurait pas été choisie
d’un commun accord.
Comme le relève fort justement le premier juge en rédigeant la mention à la main, en apposant leur
signature sous cette mention, en signant les conditions particulières précédées de la mention 'lu et
approuvé', en paraphant l’ensemble des pages des conditions générales, dont celle exposant l’article
3-2, a), M. et Mme X ont exprimé très clairement avoir reçu les informations nécessaires
données par le constructeur portant, en particulier, sur la révision du prix sauf à dénier toute valeur
aux mentions, aux signatures et aux paraphes.
Il découle de ce qui précède que M. et Mme X ne démontrent pas le non-respect par le
constructeur des dispositions de l’article L.231-11 du code de la construction et de l’habitation
rendant inapplicable la clause de révision de prix figurant au contrat.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
S’agissant de leur grief relatif au point de départ de la révision, l’arrêt de la Cour de cassation dont se
prévalent M. et Mme X n’a pas la portée qu’ils lui prêtent. En effet, il ressort des énonciations de
cet arrêt que la clause de révision soumise à l’appréciation de la haute juridiction mentionnait que
(souligné par la cour) 'le prix prévu serait révisable par application de l’index bâtiment national de
construction (BT 01) si l’ordre de service intervenait dans un délai supérieur à trois mois'.
En l’espèce, le contrat de construction litigieux précise que la révision de prix sera calculée selon les
termes de l’article 3-2 a), des conditions générales qui stipule une révision d’après la variation de
l’indice BT01 entre la date de signature du contrat et la date fixée à l’article L 231-12 (date de
l’obtention du permis de construire ou du prêt des maîtres de l’ouvrage).
Il découle de ce qui précède que le jugement en ce qu’il retient que le prix a été régulièrement révisé
conformément aux prescriptions légales sera confirmé.
Sur le montant de l’assurance dommage-ouvrage
Le tribunal a rejeté la demande de remboursement de la cotisation de l’assurance dommage-ouvrage
aux motifs que la société A L M justifiait avoir réglé la somme de
2.307,34 euros au titre d’une cotisation d’assurance multirisque des constructeurs de maisons
individuelles, incluant une assurance dommage-ouvrage, pour le chantier de M. et Mme X et
que la somme de 1.451,16 euros, facturée par la société A L M aux
appelants, avait été convenue.
Se fondant sur les dispositions des articles L.242-2, L.511-1, L.512-1 du code des assurances, 1984,
1993, 1999 du code civil, M. et Mme X soutiennent que la société A L
M ne justifie pas, par ses productions, avoir dépensé le montant facturé au titre de l’assurance
dommage-ouvrage de sorte que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (3e Civ., 7
janvier 2016, pourvoi n° 14-16.030), le constructeur devra leur rembourser la somme facturée.
Leurs adversaires sollicitent la confirmation du jugement de ce chef.
***
Dans son arrêt rendu le 7 janvier 2016, la Cour de cassation a confirmé l’arrêt qui a accueilli la
demande en remboursement de la somme facturée par le constructeur aux maîtres d’ouvrage aux
motifs que le constructeur 'ne justifiait pas du règlement de la somme de 3.000 euros prévue à cet
effet par le contrat'.
En l’espèce, la société A L M prouve par ses productions avoir souscrit
une assurance multirisque des constructeurs de maisons individuelles, assurance qui inclut un volet
assurance dommage-ouvrage, auprès des MMA, cabinet G H à la Ferté Bernard, pour le
chantier de M. et Mme X et avoir versé à cet effet la somme de 2.307,34 euros (pièce 25) de
sorte que le moyen n’est pas fondé et la demande de M. et Mme X ne saurait être accueillie (voir
par exemple 3e Civ., 1 octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050).
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les pénalités de retard
Pour rejeter les demandes de M. et Mme X au titre des pénalités de retard, le tribunal, se fondant
sur les dispositions des articles L 231-2, R.231-14 du code de la construction et de l’habitation et les
stipulations du contrat, a relevé que les travaux devaient être achevés le 30 octobre 2012 au plus tard,
que le 4 mai 2012, M. et Mme X avaient été convoqués pour la réception et la remise des clés,
que celle-ci n’était pas intervenue à cette date, que la livraison était intervenue en août 2012, donc
antérieurement à la date prévue de fin des travaux, que M. et Mme X ne démontraient pas qu’à
cette date la maison n’était pas habitable, que la société Savelys, pour EDF, était intervenue le 13
août 2012 pour mettre en place la chaudière ; que celle-ci avait fait l’objet de plusieurs interventions
pour résoudre les problèmes signalés par M. et Mme X et les traiter.
M. et Mme X poursuivent l’infirmation du jugement sur ce point et font valoir qu’en août 2012
la maison n’était pas habitable en ce que la chaudière présentait de graves dysfonctionnements
consignés dans les réserves à la réception du 13 mai 2013 (pièce 24, réserve 46, page 25 du constat
dressé par l’huissier de justice). Ils ajoutent que de nombreuses pannes sont survenues en août et
octobre 2012 (pièce 41) les privant d’eau chaude et de chauffage entre le 5 et le 11 octobre 2012,
qu’ils n’ont cessé de réclamer la mise en conformité de cet équipement (pièce 43), que les
dysfonctionnements ont perduré jusqu’à ce qu’ils remplacent la chaudière à leur frais le 28 octobre
2016.
Ils en concluent que le retard de livraison est le suivant du 30 octobre 2012, date prévisionnelle de
réception au 13 mai 2013, date de la signature du procès-verbal de réception (561 jours) du 14 mai
2013 au 30 octobre 2016 (927 jours), dû au problème de chaudière, donc selon eux, le retard de
livraison ayant perduré pendant 1.488 jours, ils étaient fondés à réclamer la somme de 72.423,44
euros (146.015 /3.000 x 1.488 jours) au titre des pénalités contractuelles de retard.
Leurs adversaires sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.
***
Comme le relève fort justement la société A L M, les pénalités de retard
prévues par l’article L. 231-2 i) du code de la construction et de l’habitation ont pour terme la
livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves (3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi
n° 11-13.309, Bull. 2012, III, n° 118 ; voir aussi un arrêt très récent 3e Civ., 25 janvier 2018, pourvoi
n° 16-27.905, Bull. 2018, III, n° 9).
En l’espèce, il est constant que le bien a été livré à M. et Mme X en août 2012 date à laquelle ils
en ont pris possession avec remise des clés.
Force est de constater que M. et Mme X qui prétendent que la maison était inhabitable en août
2012 sont défaillants dans l’administration de cette preuve.
Ni le procès-verbal de réception du 13 mai 2013 ni les différents rapports d’intervention sur la
chaudière en août et octobre 2012 n’établissent que la maison était inhabitable, qu’elle n’était pas
desservie en eau et en chauffage durant cette période, que la famille de M. et Mme X a été
obligée de 'camper en douchant ses enfants dans des seaux d’eau froide'.
Il découle de ce qui précède que la demande de M. et Mme X sera rejetée et le jugement
confirmé de ce chef.
Sur la levée des réserves
Pour rejeter la demande de M. et Mme X au titre des réserves 1, 2, 7, 18, 27, 30 à 35, 12, 25, 13,
21, 40, 41, 4, 19, 20, 52, 14 à 17, 46, 38, 39, 40 pour un montant total de 47.533,66 euros, le tribunal
a retenu que M. et Mme X ne prouvaient ni la substance des réserves ni le préjudice en résultant
parce que les devis versés aux débats avaient été réalisés plus de trois ans et demi après la prise de
possession par eux de la maison et plus de deux ans et demi après la réception des travaux. Il a
ensuite relevé que leurs prétentions ne pouvaient pas être rapprochées du procès-verbal de constat de
l’huissier de justice dressé le 13 mai 2013 puisqu’aucun constat de l’état réel et comparé des lieux au
mois de décembre 2015 n’avait été réalisé.
M. et Mme X reprochent au jugement de retenir qu’il leur revenait de prouver la réalité de la
substance des réserves ou encore de prouver que les travaux chiffrés par eux concernaient bien la
réparation des réserves alors que :
* le constructeur, redevable d’une obligation de résultat à leur égard, ne pouvait pas se dérober à ses
obligations aux motifs que la preuve de sa faute n’était pas rapportée,
* le constat d’huissier de justice dressé contradictoirement établissait de manière suffisante la
consistance des manquements du constructeur à ses obligations contractuelles,
* le constructeur devait démontrer avoir levé les réserves énumérées dans le procès-verbal de
réception,
* les parties ont accepté lors de la réception à s’en remettre aux constatations contradictoires de
l’huissier de justice,
* le constat de cet huissier de justice engage donc le constructeur qui l’a accepté,
* le constructeur défaillant dans l’administration de la preuve de la levée des réserves devra être
condamné au montant des travaux nécessaires à cette levée de réserves,
* la famille ayant éclaté, le couple ne demeurant plus dans cette maison, une intervention du garant
désireux de procéder à la levée des réserves, six ans après la réception, était très compliquée
puisqu’elle impliquerait la présence de l’un des époux, dès lors au lieu de la demande d’intervention
faite en première instance, ils sollicitaient désormais une indemnisation qu’ils évaluaient à la somme
totale de 51.033,66 euros.
La société A L M demande la confirmation du jugement qui rejette la
demande de M. et Mme X au titre des réserves non levées et fait valoir que :
*elle n’a jamais accepté les 'réserves’ contenues dans le constat d’huissier de justice et a adressé, dès
réception du constat, une note très complète pour s’en expliquer,
*sur les 55 réserves, 41 réserves ont été réfutées par elle (pièce 14),
*l’huissier de justice n’est pas un expert de la construction et ses constatations ne sont pas de nature à
établir l’existence de manquements aux règles de l’art et à servir, à lui seul, de fondement à une
condamnation,
*les 14 réserves admises par elle au mois de mai 2014 ont fait l’objet d’intervention de sa part (pièce
15 à 22),
*dans sa lettre du 19 août 2013, M. et Mme X admettent l’intervention du constructeur pour
lever les réserves 16 (porte d’entrée), 27 et 36 (réglage de la porte du garage d’accès au sous-sol), 23
(pose d’enjoliveurs), 26 (pose de grilles d’aération),
*les autres réserves ont été levées comme cela résulte des échanges produit (pièces 15 à 22), de
l’assignation des maîtres d’ouvrage puisque ceux-ci renoncent à toute contestation s’agissant des
réserves 5, 23, 24, 26, 27, 28, 29, 36, 43 et 51,
*les maîtres d’ouvrage indiquent avoir levé les réserves 8, 16, 37 et 44 (assignation),
*les productions de M. et Mme X ne démontrent pas que la chaudière a dû être changée en
raison de ses dysfonctionnements récurrents,
*les devis produits par M. et Mme X, datés de décembre 2015 (pièces 52 et 53) soit plus de
deux ans après le constat d’huissier de justice et trois années après leur emménagement dans les lieux
ne sont pas opérants et ne permettent pas aux appelants de justifier le bien fondé de leur réclamation.
***
La cour rappelle que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de droit commun d’une
entreprise, débitrice d’une obligation de résultat, suppose pour le maître d’ouvrage, victime de ses
manquements, de démontrer non seulement l’existence d’une inexécution contractuelle, mais aussi
celle du lien de causalité entre cette inexécution et le préjudice allégué qui en résulterait.
Ainsi, il appartient à M. et Mme X de prouver que les désordres ou malfaçons dénoncés
affectent la partie d’ouvrage qui ressortissait à la sphère d’intervention de la société A
L M ; en d’autres termes qu’ils sont imputables à cette société.
La preuve de cette imputabilité est rapportée dès lors que le désordre ou la malfaçon dénoncée trouve
son siège dans des travaux dont l’exécution incombait au constructeur ; en revanche, tel n’est pas le
cas lorsque celui-ci trouve son siège dans des travaux réservés par le maître d’ouvrage. C’est donc à
tort que M. et Mme X soutiennent que la production de la liste des réserves établie en mai 2013
suffit, à elle seule, à démontrer les manquements de la société A L M à
ses obligations contractuelles.
Une fois cette preuve rapportée, il revient encore à M. et Mme X de démontrer l’existence du
lien de causalité entre le préjudice qu’ils allèguent et les manquements établis à la charge de la
société A L M.
La cour relève que le procès-verbal de réception du 13 mai 2013 mentionne que M. et Mme X et
M. A, représentant de la société A L M, se sont réunis pour
recevoir les travaux de construction du pavillon. Ce procès-verbal ajoute ce qui suit (la mention,
soulignée par la cour, est manuscrite) :
'Après examen desdits travaux, ceux-ci ont été reconnus exécutés conformément aux prescriptions du
contrat de vente et du devis descriptif, et il est déclaré qu’ils sont recevables avec les réserves
suivantes : Les réserves ont été mentionnées dans le PV de constat d’huissier dressé par l’étude
Clément Ferron à Montmorency'.
Le procès-verbal d’huissier de justice (pièce 24 des appelants) énumère 55 réserves qui ont fait l’objet
d’observations par la société A L M dans une note de synthèse (pièce 14
produite par l’intimée).
M. et Mme X versent aux débats des devis établis en décembre 2015 (pièces 52, 53 et 54).
Dans la note de synthèse rédigée par la société A L M à la suite du
procès-verbal d’huissier de justice, cette dernière conteste l’imputabilité de certaines réserves :
*soit parce qu’elles relèvent de travaux réservés par M. et Mme X ; il en est ainsi, selon elle, par
exemple, de la réserve 1 relative à la reprise des peintures, prestations réservées par les maîtres
d’ouvrage ;
*soit parce que, compte tenu de leur prise de possession des lieux, neuf mois plus tôt, certaines
d’entre elles ne lui sont pas, avec certitude, imputables ; il en est ainsi, selon elle, par exemple de la
réserve 2 relative à la déformation en partie basse du cadre dormant, dans la chambre parentale, au
niveau de la fenêtre à double battant ;
*soit parce que les constatations de l’huissier de justice, qui n’est pas un homme de l’art en matière de
construction, n’a pu analyser exactement le désordre ; il en est ainsi, selon elle, par exemple, du
désordre 4 qui ne relèverait pas d’un désordre d’infiltration, mais d’un phénomène de condensation de
sorte que, contrairement aux allégations de M. et Mme X, les pavés de verre ne sont pas fuyards
selon elle.
La société A L M démontre effectivement être intervenue pour effectuer
la levée de certaines réserves qu’elle avait reconnues fondées dans sa note de synthèse (pièces 15 à
22).
La cour ne dispose d’aucun élément de preuve de nature à établir l’état de la maison au jour de la
prise de possession de celle-ci par M. et Mme X.
De même, aucun élément de preuve tel que l’analyse par un sachant, un homme de l’art en matière de
construction, datant de mai 2013 ou dans un temps très proche de la rédaction de ce procès-verbal,
n’est produit à la cour de nature à lui permettre de connaître et d’apprécier, poste par poste, le coût
des travaux de reprises de ces réserves, leur origine ou leur cause, leur imputabilité ainsi que la
manière de les reprendre.
La cour constate aussi que M. et Mme X réclament réparation de désordres ou de malfaçons ne
relevant pas de la sphère d’intervention de la société A L M, mais de
prestations réservées par les maîtres d’ouvrage. Il en est ainsi des travaux de peinture et de
revêtement de sol, en particulier, dans les chambres et le couloir de distribution du 1er étage, de la
pose des faïences dans les pièces d’eau, de la fourniture et de la pose des bâtis et des portes du
bâtiment, du local du sous-sol dont les matériaux ont été livrés à l’état brut, des travaux de peinture
extérieure (1, 9, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 39, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 40, 48).
La cour observe encore que les devis produits au soutien de la prétention des appelants ont été
réalisés plus de trois ans et demi après la prise de possession par eux de la maison et plus de deux ans
et demi après la réception des travaux, et que, pour les motifs susmentionnés, la cour ne dispose
d’aucun élément de preuve lui permettant de retenir que les prétentions de M. et Mme X sont en
lien direct avec les réserves imputables à la société A L M et relevées
contradictoirement dans le procès-verbal de l’huissier de justice dressé le 13 mai 2013.
Il découle de ce qui précède que M. et Mme X sont défaillants dans l’administration de la preuve
qui leur incombe sur l’existence des manquements contractuels imputables à la société A
L M directement en lien avec le préjudice allégué à savoir leur demande de
condamnation de la société A L M à leur verser la somme de 51.033,66
euros au titre de la levée des réserves.
Le jugement qui déboute M. et Mme X au titre des réserves non levées sera confirmé.
Sur le remplacement de la chaudière
C’est par d’exacts motifs adoptés par cette cour que le premier juge a rejeté la demande de M. et
Mme X de ce chef.
Le jugement sera confirmé.
Sur la perte de temps
M. et Mme X ne justifient par aucun élément de preuve l’existence du préjudice qu’ils allèguent
à savoir la perte de 70 heures de leur temps qu’ils évaluent, sans justification encore, à la somme de
7,39 euros l’heure, soit 517,30 euros.
Cette demande injustifiée sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur le coût du constat d’huissier de justice du 13 mai 2013
Pour les motifs précédemment énoncés, il apparaît que le procès-verbal dressé par l’huissier de
justice n’était pas de nature à justifier du bien fondé de leur demande au titre de la levée des réserves
ni indispensable à la sauvegarde de leurs droits de sorte que c’est exactement que le premier juge a
rejeté cette demande.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral
C’est par d’exacts motifs que la cour adopte que le premier juge a rejeté les demandes de M. et Mme
X de ces chefs.
Le jugement en ce qu’il les déboute des préjudices de jouissance et moral allégués sera confirmé.
Sur la demande en paiement de la société A L M
Pour rejeter la demande de la société A L M au titre du solde impayé, non
contesté par M. et Mme X, le tribunal a retenu que la société A L M
ne démontrait pas avoir levé les réserves émises le 13 mai 2013 lors des opérations de réception.
La société A L M et Me Blanc et Me Y, ès qualités, contestent
cette appréciation et relèvent que le bien-fondé des demandes de M. et Mme X n’ayant pas été
retenu au titre des réserves non levées, c’est de manière erronée que le tribunal a rejeté cette
demande.
M. et Mme X demandent la confirmation du jugement de ce chef.
***
C’est à tort que le tribunal a rejeté cette demande alors qu’il considérait que M. et Mme X ne
justifiaient pas du bien-fondé de leurs prétentions au titre des réserves.
Le jugement sera infirmé de ce chef et M. et Mme X seront condamnés conjointement et
solidairement à payer à Me Blanc et Me Y, ès qualités, la somme de 7.591,74 euros
augmentée des intérêts.
S’agissant du calcul des intérêts, la société A L M demande l’application
des stipulations de l’article 3-5 des conditions générales du contrat qui prévoient que 'les sommes non
payées dans le délai de 15 jours à dater de la présentation de l’appel de fonds produiront intérêts au
profit du constructeur au taux de 1% par mois sur les sommes non réglées'.
Le taux des intérêts annuel s’élève donc, en cas de non-paiement dans les délais impartis, selon cette
clause, à 12 %.
L’article 3-5 des conditions générales du contrat s’analyse en une clause pénale que, conformément
aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge a le pouvoir de diminuer.
La somme accordée à la société A L M sera dès lors augmentée des
intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2016 (date des conclusions de la société A
L M devant le tribunal de grande instance de Nanterre).
Sur la demande en garantie de la société Atradius Credito
C’est par d’exacts motifs adoptés par la cour, que la demande de la société Atradius Credito à être
relevée et garantie par la société A L M des sommes versées à M. et Mme
X a été accueillie.
Compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte contre la société A
L M, il convient de fixer la créance de la société Atradius Credito à la somme de
1.400 euros et dire qu’elle sera inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la société A
L M.
Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il condamne la société A L
M, aujourd’hui en liquidation judiciaire, à payer une somme d’argent à la société Atradius
Credito.
Sur les demandes de la société Atradius Credito au titre des appels de fonds
C’est par d’exacts motifs adoptés par cette cour que le tribunal a rejeté la demande de la société
Atradius Credito fondée sur les dispositions de l’article L.231-6, III, in fine, du code de la
construction et de l’habitation, inapplicable en l’espèce puisque ni la société A L
M ni la société Atradius Credito n’ont été condamnées à exécuter les travaux nécessaires à la
levée des réserves ou à procéder à l’achèvement de la construction.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à
l’article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît équitable en cause d’appel d’allouer la somme supplémentaire de 3.000 euros à la société
Atradius Credito à laquelle M. et Mme X seront condamnés in solidum.
Les autres demandes de ce chef seront rejetées.
M. et Mme X, qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens
d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de
procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu’il condamne la société A L M à verser à M.
et Mme X la somme de 1.400 euros au titre du supplément de prix appelé pour une étude de sol,
Infirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de la société A L M au
titre du paiement du solde des travaux.
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare irrecevable M. et Mme X en leur demande de condamnation de la société A
L M à leur payer la somme de 1.400 euros au titre du supplément de prix appelé
pour une étude de sol,
Fixe la créance de la société Atradius Credito Y Caucion Sa de Seguros Y Reaseguros, venant aux
droits de la société Atradius Credit Insurance NV, à la somme de 1.400 euros et dit qu’elle sera
inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la société A L M.
Condamne conjointement et solidairement M. et Mme X à payer à la société d’exercice libéral à
responsabilité limitée Blanc, représentée par Me Blanc, ès qualités de mandataire liquidateur de la
société A L M, et à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée
Y E, représentée par Me E Lermercier, ès qualités de mandataire judiciaire
de la société A L M, la somme de 7.591,74 euros augmentée des intérêts
au taux légal à compter du 2 décembre 2016 jusqu’à complet paiement.
Condamne in solidum M. et Mme X à verser à la société Atradius Credito Y Caucion Sa de
Seguros Y Reaseguros, venant aux droits de la société Atradius Credit Insurance NV, la somme de
3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Rejette toutes autres demandes.
Condamne in solidum M. et Mme X aux dépens d’appel.
Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de
procédure civile.
— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,
auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Textes cités dans la décision