Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 26 mai 2021, n° 19/04479

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 26 MAI 2021

N° RG 19/04479 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TI3V

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

C/

M. Y Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2019 par le Tribunal d’Instance de GONESSE

N° RG : 1118002160

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Typhanie BOURDOT

M^e Dominique DOLSA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la Société BATIM ET FILS

[…]

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Typhanie BOURDOT, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier Z – vestiaire : 644

Représentant : Maître Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C1495

APPELANT

****************

Monsieur Y Z

[…]

[…]

Représentant : Maître Dominique DOLSA, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 444

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646/2/2019/15104 du 22/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

INTIME

Madame A Y

[…]

[…]

Assignée à étude d’huissier de justice

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Avril 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame X DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE :

M. et M^me Y Z sont propriétaires de lots dépendant de l’immeuble en copropriété Les

Mouettes, situé Dame Blanche à Garges-les-Gonesse (Val-d’Oise).

Par acte d’huissier de justice délivré le 26 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble susvisé les a assignés devant le tribunal d’instance de Gonesse aux fins de les voir

solidairement condamner à payer certaines sommes au titre de charges de copropriété impayées, de

dommages et intérêts, des frais nécessaires et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal a :

' Condamné solidairement M. et M^me Y Z à payer au syndicat des copropriétaires la

somme de 3 926,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2018, avec

intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2018,

' Autorisé M. et M^me Y Z à se libérer de la dette par versements mensuels de 163 euros,

et une dernière mensualité soldant la dette, en plus des charges courantes, payables au plus tard le 10

de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

' Dit que faute pour M. et M^me Y Z de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la

dette deviendra immédiatement exigible,

' Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

' Rejeté le surplus des demandes,

' Condamné in solidum M. et M^me Y Z aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 20 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel

de ce jugement à l’encontre de M. et M^me Y Z.

Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 août 2019, le syndicat des

copropriétaires demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967,

des articles 1231-6 du code civil et 515 et 695 et suivants du code de procédure civile, de : Voir, dire

et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, agissant poursuites et diligences de son syndic

en exercice et actuellement la Société BATIM ET FILS, (ci-après 'le syndicat des copropriétaires')

recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence

Infirmer le jugement rendu le 16 mai 2019 par le tribunal d’instance de Gonesse,

Condamner solidairement M. et M^me Y Z au paiement des sommes suivantes :

—  8 940,15 euros, au titre de solde débiteur de leur compte de charges de copropriété avec intérêts au

taux légal à compter de l’assignation

—  3 411,60 euros au titre des frais de recouvrement

—  1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

—  1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner solidairement M. et M^me Y Z aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 juillet 2020, M. Y Z

demande à la cour de :

Le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

En conséquence, confirmer le jugement du tribunal d’instance de Gonesse rendu le 16 mai 2019 en

toutes ses dispositions ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M^me Y Z, à laquelle le syndicat des copropriétaires a signifié sa déclaration d’appel,

conclusions et pièces par acte extrajudiciaire du 26 août 2019, déposé à l’étude de l’huissier de justice

selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera donc rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 23 mars 2021.

SUR CE,

A titre liminaire,

La cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs

prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point

litigieux.

Par voie de conséquence, les 'dire et juger’ ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des

moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à

l’examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, pas

dans le dispositif.

La cour ne répondra de ce fait à de tels 'dire et juger’ qu’à condition qu’ils viennent au soutien de la

prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause,

pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

De même, l’article 954 oblige les parties à formuler expressément leurs prétentions dans le dispositif

de leurs conclusions, la cour ne statuant que sur celles-ci. L’adverbe 'expressément’ qualifie sans

aucun doute possible une volonté clairement exprimée.

Il découle de ce texte que le dispositif des conclusions doit récapituler les prétentions des parties de

manière claire et distincte.

Un dispositif qui ne répondrait pas à cet impératif contreviendrait tant à l’esprit qu’à la lettre des

dispositions de l’article 954 du code de procédure civile dont le respect participe au bon déroulement

d’un procès équitable.

Il résulte de ce qui précède que la cour ne statuera pas sur une demande non expressément formulée.

Sur les limites de l’appel

Bien que l’appelant déclare poursuivre l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, le

jugement n’a fait l’objet d’aucune critique en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. et Mme

Y Z.

La décision sur ce point est donc devenue irrévocable.

Sur les sommes réclamées en principal

1- Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

* Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge de l’avoir débouté d’une partie de ses

demandes alors que M. et M^me Y Z restent débiteurs d’une somme totale de 12 351,75

euros dont 8 940,15 euros de charges et 3 411,60 euros de frais contentieux au 30 juillet 2019.

* En réponse, M. Y Z sollicite la prise en compte de ses paiements mentionnés dans le

jugement et fait valoir que le décompte du 30 juillet 2019 produit par le syndicat des copropriétaires

ne mentionne pas davantage les règlements qu’il a effectués depuis lors.

Il conteste en outre le détail de la reprise de solde au 31 décembre 2016 en ce qu’il inclut de

nombreux frais et non des charges de copropriété.

La cour retient ce qui suit :

Par application de l’article 1353 du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires de

démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible. Réciproquement, c’est au copropriétaire

qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien fondé de sa contestation.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la présente affaire,

dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services

collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments

présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration

des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises

dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de

charges'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la

créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale, conformément aux dispositions de l’article 14-1 du même texte, et les sommes afférentes

aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions que s’il n’a pas agi en contestation de la décision d’approbation des

comptes par l’assemblée générale, le copropriétaire ne peut refuser de payer les charges qui lui sont

réclamées sur ces bases, toutefois il reste en droit de demander la rectification d’erreurs commises

dans l’établissement de son compte individuel.

Le copropriétaire reste en outre en droit de fonder sa contestation sur le fait que le décompte

comporte une reprise de solde antérieur injustifié.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces

suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. Y Z et Mme

Z A ;

— le contrat de syndic ;

— les procès verbaux des assemblées générales des 21 mars 2011 approuvant les comptes de

l’exercice arrêté au 31 décembre 2010 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2011 et

2012, 20 juin 2013 approuvant les comptes du 1^er janvier 2012 jusqu’au 31 décembre 2012 et votant

un budget prévisionnel pour les exercices 2013 et 2014, 21 décembre 2015 refusant le quitus de

gestion à l’administrateur provisoire désigné par ordonnance du 29 juin 2015 rendue au tribunal de

grande instance de Bobigny et élisant la société Batim et Fils aux fonctions de syndic, 27 juin 2016

approuvant les comptes des exercices 2013, 2014 et 2015 ainsi que le budget prévisionnel de la

période du 1^er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et du 1^er janvier 2017 au 31 décembre 2017, 30

mars 2017 approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2016 et votant un budget

prévisionnel pour les exercices 2017 et 2018 et 16 mai 2019 approuvant les comptes de la période du

1^er janvier 2017 au 31 décembre 2017 et du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et votant le

budget prévisionnel des exercices 2019 et 2020 ;

— en vrac, les appels de provisions des 4^e trimestre 2010 au 4^e trimestre 2012, celui du 3^e

trimestre 2013, puis ceux du 1^er trimestre 2016 au 3^e trimestre 2019 ;

— un décompte intitulé 'relevé de compte au 30/07/2019" concernant les charges ainsi qu’un autre

décompte concernant les frais de contentieux, un tableau détaillant la reprise de solde de 6 900,33

euros au 31 décembre 2016 ainsi qu’un extrait du grand livre des propriétaires du 1^er janvier 2013 au

31décembre 2015, intégrant lui-même une reprise de solde débiteur de 4 712,80 euros au 29 octobre

2015 ;

— un courrier intitulé 'mise en demeure’ du 17 mai 2016.

a) Sur les charges dues au 31 décembre 2018 :

Le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve du bien fondé de ses

demandes, ne verse pas aux débats le décompte examiné par le tribunal.

Les décomptes produits devant la cour, arrêtés au 30 juillet 2019, ne permettent pas de reconstituer

avec précision la somme de 8 422,03 euros arrêtée au 30 décembre 2018 visée dans l’exposé du litige

examiné par le premier juge.

Il ressort des motifs du jugement que le tribunal a limité la condamnation à la seule somme de

3 926,66 euros que M. et M^me Y Z reconnaissaient devoir au 31 décembre 2018 au titre

des charges, en relevant que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires omettait des

règlements, de sorte qu’il ne démontrait pas la créance supérieure invoquée.

Cette absence d’éléments propres à démontrer une créance supérieure à celle qui était admise par M.

et M^me Y Z au 31 décembre 2018 ne peut qu’être confirmée par la cour.

En effet, l’absence de production du procès-verbal de l’assemblée générale de 2012 ne permet pas à

la cour de vérifier si les comptes définitifs de l’année 2011 ont été approuvés, de sorte que

l’apurement des charges, à hauteur de 1 809,42 euros pour cet exercice (1 455,07 – 2 690,05 -

2 335,70), contenu dans la reprise de solde de 6 900,33 euros, n’est pas justifié (pièce 22).

En outre, ne sont pas produits les appels de provisions des 1^er, 2^e et 4^e trimestre 2013, ni ceux

de 2014, ni les appels de fonds de 2015.

Il doit être aussi relevé que seules les provisions des 1^er et 2^e trimestre 2014 ainsi qu’un

apurement de travaux pour l’exercice 2014 sont mentionnés sur le tableau de reprise de solde, et que

pour l’exercice 2015 seul figure l’appel du 4^e trimestre 2015 sur ce même tableau (pièce 62).

Une 'reprise de solde CPI’ du 29 octobre 2015 est certes mentionnée au 21 décembre 2015 sur

tableau pièce 62, toutefois, l’examen de l’extrait du Grand Livre des Propriétaires, pièce 63, détaillant

cette reprise de solde de 4 712,80 euros, révèle que ce dernier montant inclut de nombreuses sommes

déjà décomptées sur le tableau pièce 62 du 1^er janvier 2013 au 1^er avril 2014, qui paraissent dès lors

doublement comptabilisées dans ce total reporté de 4 712,80 euros.

En outre, la photocopie des pages 146 et 147 du Grand Livre comptable (pièce 63), mentionne en

première ligne un 'solde antérieur’ de 5 146,55 euros qui lui-même n’est pas justifié.

Bien qu’aucune précision ne soit apportée par le syndicat des copropriétaires sur ce point, la lecture

du procès-verbal de l’assemblée générale de 2015 permet à la cour de relever que cette période

pourrait correspondre à celle de la gestion des comptes par un administrateur provisoire.

Il n’en reste pas moins que les comptes de ces exercices 2013 à 2015 ont bien été approuvés lors de

l’assemblée générale de 2016, tenue par un syndic professionnel, de sorte que le syndicat des

copropriétaires ne justifie nullement qu’il serait dans l’impossibilité de permettre à la cour de vérifier

que les charges ont été régulièrement réparties et appelées aux copropriétaires débiteurs.

Enfin, comme justement relevé par M. Y Z, la reprise de solde de 6 900,33 euros,

intégralement reprise pour ce total au titre de l’arriéré de charges dans le tableau produit en pièce 2

par le syndicat des copropriétaires, inclut des frais de relance (169,51€), ainsi que des frais

contentieux (407,42€) ou même des honoraires pour une 'LR 29/08/2013" non produite (65 €).

Dans ces conditions, en l’absence de preuve devant la cour par le syndicat des copropriétaires d’une

créance supérieure à celle qui était admise par les défendeurs devant le tribunal au titre des charges

de copropriété arrêtées au 31 décembre 2018, la condamnation y afférente ne peut qu’être confirmée,

comme demandé par M. Y Z.

b) Sur la demande d’actualisation de la créance de charges au 30 juillet 2019 :

En ce qui concerne la période postérieure aux causes du jugement, du 1^er janvier au 30 juillet 2019,

le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds des trois trimestres concernés,

ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel de cet exercice.

Le tableau détaillé produit en pièce 2 par le syndicat des copropriétaires permet de retenir que, pour

cette seule période, les charges exigibles sont dûment justifiées à hauteur de 1 201,80 euros

(1 415,41€ – apurements de 213,61€), dont il convient de déduire le règlement par chèque de 200

euros invoqué par M. Y Z, dûment comptabilisé au 16 juillet 2019.

Les autres chèques dont les photocopies sont produites par M. Y Z ne sauraient être

déduits, en l’absence de preuve de leur encaissement, étant relevé que leur date est postérieure à celle

du 30 juillet 2019 à laquelle est arrêtée la créance du syndicat des copropriétaires.

Par voie de conséquence, la demande de condamnation solidaire présentée par le syndicat des

copropriétaires sera admise à hauteur de 1 001,80 euros (1 201,80 – 200) au titre des charges de

copropriété dues pour la période du 1^er janvier au 30 juillet 2019 (3^e trimestre 2019 inclus).

Par application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, le montant de cette condamnation

produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 novembre 2018 comme sollicité par

le syndicat des copropriétaires.

2- Sur les sommes dues au titre des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et

de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée

à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et

le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui

marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure,

prélude obligé à l’article 19-2 de cette loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les

honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais

d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les

copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article

700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Force est de constater que le premier juge a constaté que le syndicat des copropriétaires, le jour de

l’audience du 21 mars 2019, avait renoncé à sa demande au titre des frais de recouvrement.

Pourtant, le décompte produit révèle que la demande de condamnation présentée devant la cour au

titre de frais inclut des facturations antérieures à la date du 31 décembre 2018 à laquelle la créance

du syndicat des copropriétaires a été arrêtée dans le jugement, à la seule exception d’une facturation

de frais d’huissier à hauteur de 89,07 euros au 6 juin 2019.

Outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune précision sur ce point, il doit être

relevé, en tout état de cause, que l’objet des facturations de frais d’huissier n’est pas précisé et que

celles-ci ne sont étayées par aucune pièce, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’elles pourraient

correspondre à des frais exigibles indépendamment des dépens.

Quant à la facturation d’honoraires 'Assignation TI', il n’est pas davantage établi que son objet

relèverait de l’article 10-1 précité, et non de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’est pas démontré que les vacations pour suivi prélevées ne constitueraient pas des frais

d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et à répartir entre tous les

copropriétaires au prorata des tantièmes.

Par voie de conséquence, la demande de condamnation au titre de ces frais sera intégralement

rejetée.

Sur les dommages et intérêts

* Le syndicat des copropriétaires, fondant sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1231-6

du code civil, fait valoir les difficultés financières de la copropriété résultant du non paiement de

charges en litige.

* M. M. Y Z sollicite la confirmation du jugement et conclut plus généralement au

débouté du syndicat des copropriétaires.

La cour retient ce qui suit :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a débouté le syndicat des

copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, au regard des critères posés par l’article

1231-6 du code civil.

En l’absence de preuve contraire du syndicat des copropriétaires, le jugement sera confirmé sur ce

point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à

l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les considérations d’équité conduiront à condamner in solidum M.et M^me M. Y Z à

payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile.

En outre M.et M^me M. Y Z qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens.

La demande d’exécution provisoire étant sans objet devant la cour d’appel, il n’y a pas lieu de statuer

sur celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu par défaut,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. et M^me M. Y Z à payer au syndicat des copropriétaires de

l’immeuble Les Mouettes, situé Dame Blanche à Garges-les-Gonesse (Val-d’Oise) la somme de

1 001,80 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1^er janvier au 30 juillet

2019 (3^e trimestre 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2018 ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum M. et M^me M. Y Z à payer au syndicat des copropriétaires de

l’immeuble Les Mouettes, situé Dame Blanche à Garges-les-Gonesse (Val-d’Oise) la somme de 1

200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M et M^me M. Y Z au paiement des entiers dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame X

DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,