Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 10 mai 2022, n° 19/03620

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MAI 2022

N° RG 19/03620 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TGWQ

AFFAIRE :

SDC [Adresse 2]agissant par son Syndic, la SARL CABINET FOUINEAU IMMO

C/

Monsieur [F] [X]

Madame [I] [X]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 17/00325

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Arnaud DUQUESNOY

M^e Florian CANDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SDC [Adresse 2], agissant par son Syndic, la SARL CABINET FOUINEAU IMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Arnaud DUQUESNOY de la SCP MILLENIUM AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J143

APPELANT

****************

Monsieur [F] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Florian CANDAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

Madame [I] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Florian CANDAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Par jugement du 15 avril 2019, le tribunal de Grande Instance de Nanterre a :

— condamné in solidum les époux [F] et [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes de :

* 8.773,73 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 2 mai 2018 ;

* 140 euros au titre des frais de recouvrement ;

* 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

* 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dire et juger que les paiements opérés par les époux [X] s’imputeront en priorité sur les charges courantes par rapport à la dette fixée aux termes du présent jugement ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dire et juger que les frais de mise en demeure et de relance exposés selon décompte arrêté au 18 novembre 2016 produit aux débats, seront imputables exclusivement aux époux [X] ;

— débouté les époux [X] de leur demande de dire qu’ils étaient créditeurs de la somme de 783,69 euros sur leur compte de copropriétaire au 4ème appel provisionnel 2016 inclus, soit au jour de l’assignation ;

— débouté les époux [X] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à régler la somme de 20.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice d’anxiété ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

— condamné in solidum les époux [X] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 17 mai 2019 à l’encontre des époux [X]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2019, au visa des dispositions des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1235 et 1315 du code civil, de l’infirmer ce qu’il a :

* condamné in solidum les époux [X] à lui payer la somme de 8.773,73 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 2 mai 2018 ;

* rejeté sa demande au titre des frais de mise en demeure et de relance exposés selon décompte arrêté au 18 novembre 2016 produit aux débats ;

Et, statuant de nouveau,

— dire et juger que les époux [X] sont redevables de la somme de 16.853,55 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 2 mai 2018 ;

— dire et juger que les frais de mise en demeure et de relance exposés seront imputables exclusivement aux époux [X] ;

— condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 12.749,35 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019 ;

En tout état de cause,

— débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement les époux [X] à lui payer une indemnité de procédure de 5.000,00 euros et aux dépens.

Les époux [X] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2019, au visa des dispositions des articles 1353, 1343-5, 1253 et 1256 du code civil, 10-1 de la loi SRU et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

A titre principal,

— infirmer intégralement le jugement entrepris ;

— juger que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine, liquide et exigible ;

— juger qu’ils étaient créditeurs de la somme de 783,69 euros sur leur compte de copropriétaire au 4ème appel provisionnel 2016 inclus, soit au jour de l’assignation ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser le compte copropriétaires des époux [X] des sommes injustifiées dans la présente procédure, soit en contrepassant au crédit de leur compte la somme de 308,50 euros correspondant aux frais de l’article 10-1 de la loi SRU et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire que leurs règlements s’imputeront conformément aux règles édictées aux articles 1253 et 1256 du code civil ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— leur octroyer les plus larges délais pour apurer leur dette ;

A titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris ;

En tout état de cause,

— dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de procédure de 5.000 euroset aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Conformément à l’article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n’examine les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l’exclusion des 'dire et juger’ et des 'constater’ qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.

Par ailleurs, la cour n’est pas saisie du chef du jugement entrepris relatif aux demandes en dommages et intérêts.

Sur les charges impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.

Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir une précédente condamnation des époux [F] et [I] [X] par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 26 mars 2015.

Il produit les justificatifs listés au bordereau de communication de pièces pour étayer sa demande d’actualisation de créance à hauteur de 16.488,83 euros au titre de charges impayées au 2 mai 2018 et de 12.749,35 euros au titre des charges impayées postérieures, arrêtées au 1er juillet 2019.

Les époux [F] et [I] [X] dont le dossier ne comporte aucune pièce, soutiennent qu’ils étaient à jour de leur paiement lors de l’assignation le 21 décembre 2016 et reconnaissent devoir, en dépit de leur demande de débouté, une somme limitée à 3.797,78 euros au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2017 inclus (conclusions p.14), compte tenu :

— d’un défaut de justificatif de 'la réalité des comptes',

— d’un défaut de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de 2014,

— et d’un défaut de reprise d’un solde prétendument créditeur de 4.049,18 euros résultant de paiements antérieurs.

Ils contestent que le jugement précité de 2015 aient pris en compte ces paiements et soutiennent qu’ils en auraient intégralement soldé les causes postérieurement à l’arrêté de compte au 1er juillet 2014 retenu par de ce jugement, tout comme celles d’un autre jugement de condamnation du tribunal d’instance de Courbevoie du 23 mai 2012.

La cour retient ce qui suit.

Les époux [F] et [I] [X] qui ne versent aucune pièce aux débats se bornent à revendiquer une reprise de solde créditeur de 4.049,18 euros dont aucun élément et en particulier aucun décompte récapitulatif exhaustif n’atteste et ce solde ne tient manifestement pas compte de leurs versements déjà pris en compte par le jugement précité de 2015 (pièce SDC 12).

A cet égard, la cour relève :

— d’une part, qu’il importe peu que ces versements prétendus de juillet/ août 2014 soient postérieurs à la période de charges retenue par ce jugement soit le 1er juillet 2014, ce qui ne suffit pas à rendre impossible, comme allégué, leur prise en compte par ce dernier, daté de 2015,

— d’autre part, que le désistement de la procédure de vente forcée daté du 5 décembre 2013 est sans incidence sur l’existence d’une créance de charges impayées postérieurement à cette date,

— enfin que leur demande d’imputation de leurs règlements, non détaillés, 'conformément aux règles édictées aux articles 1253 et 1256 du code civil’ devenu 1342-10 du code civil, n’est soutenue ni en droit ni en fait, alors au demeurant qu’aucun élément en débat n’atteste d’une demande à ce titre lors des paiements allégués et que le syndicat des copropriétaires fait valoir, en référence à sa pièce 11, que ces règlements ont été payées en exécution du jugement précité du 23 mars 2015.

Par suite, ils n’établissent pas avoir été à jour de leur paiement au 21 décembre 2016 date de l’assignation et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Pour la période postérieure, le syndicat des copropriétaires justifie de leur convocation aux assemblées générales en cause qui leur ont été dûment notifiées, sauf quant à celle de 2014 qu’ils ne justifient pas avoir contestée alors qu’ils reconnaissent que son procès verbal leur a été notifié (conclusions p.5).

Au surplus, ils ne contestent pas utilement les sommes imputées au débit de leur compte en se bornant à des critiques d’ordre général sur 'l’absence de certitude sur la réalité des comptes’ et de 'démonstration de l’absence d’action en annulation d’assemblée générale'.

En conclusion et au vu des pièces justificatives produites et des décomptes consolidées (pièces SDC 24 et 25), expurgés de toutes sommes relatives aux condamnations antérieures des époux [F] et [I] [X], la créance actualisée du syndicat des copropriétaires s’élève à :

— la somme de 16.488,83 euros au titre des charges impayées arrêtée au 2 mai 2018,

— celle de 6.053,50 euros au titre des charges impayées dues postérieurement jusqu’au 1er juillet 2019.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et les époux [F] et [I] [X] condamnés au paiement de ces sommes, étant observé que la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la solidarité qui n’est pas soutenue ne peut être accueillie.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

En conséquence, le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il retient la somme limitée de 140 euros au titre des frais nécessaires correspondant à mise en demeure par an de 2014 à 2018, à l’exclusion de toutes les autres mise en demeure qui, en cet état, n’étaient pas indispensable au recouvrement.

Sur la demande de délais de paiements

Cette demande qui n’est étayée d’aucune pièce ne peut aboutir.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l’article 700 de ce code.

Les époux [F] et [I] [X] dont le recours échoue doivent également supporter les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner comme suit en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Dans les limites de la saisine,

Confirme le jugement entrepris sauf du chef des charges impayées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne les époux [F] et [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] :

— la somme de 16.488,83 euros au titre des charges impayées au 2 mai 2018;

— celle de 6.053,50 euros au titre des charges impayées dues postérieurement et jusqu’au 1er juillet 2019 ;

— une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

Condamne les époux [F] et [I] [X] aux dépens d’appel et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,