COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 36Z

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 JUIN 2025

N° RG 23/04495 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6QY

AFFAIRE :

[F] [J]

C/

[L] [H] [Y]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juin 2023 par le TJ de [Localité 8]

N° Chambre : 1

N° RG : 22/05161

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Monique TARDY

M^e Delphine MAILLET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

Madame [F] [J]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 9] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 005608 -

Plaidant : M^e Gérard BANCELIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0252

****************

INTIME :

Monsieur [L] [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Delphine MAILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0117 – N° du dossier 278

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MULLER, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

M^me Véronique MULLER, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière [10] (SCI [10]), créée le 19 juillet 1999, est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 7] la Reine (92), [Adresse 1], comprenant 9 appartements donnés en location. Son capital social était réparti entre ses deux associés, à hauteur de 60 % pour M. [Y], et 40% pour Mme [J].

Un premier litige est survenu entre les deux associés, du fait que les bénéfices n’étaient pas distribués, mais conservés sur leurs compte-courants respectifs. Par jugement du 19 décembre 2019, la SCI [10] a été condamnée à payer à Mme [J] une somme de 262 877,95 euros au titre du remboursement de son compte courant.

En 2021, Mme [J] a manifesté le souhait de se retirer de la société, ce que M. [Y] a accepté.

Par acte du 5 mai 2021, Mme [J] a fait assigner la SCI [10] aux fins d’obtenir la désignation d’un expert pour évaluer ses parts sociales.

Par jugement du 8 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a désigné M. [Z] en qualité d’expert pour évaluer les parts sociales détenues par Mme [J].

Le 11 avril 2022, l’expert a déposé son rapport dans lequel il conclut à une valeur du bien immobilier de 2 030 000 euros, sur laquelle il applique toutefois une décote pour « classement énergétique inconnu, mais peu favorable ».

Par acte du 10 juin 2022, Mme [J] a fait assigner M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir réparation du préjudice subi du fait de la dévaluation de ses parts sociales, lui reprochant d’avoir laissé dépérir l’actif de la SCI [10].

En cours de procédure, par acte sous seing privé du 27 septembre 2022, Mme [J] a cédé ses parts sociales à M. [Y] moyennant paiement d’une somme de 210 674 euros, correspondant à l’évaluation de l’expert après décote et après déduction des dettes sociales (compte courant de M. [Y], et résultats non encore distribués).

Le 19 juin 2023, par jugement contradictoire, le tribunal judiciaire a :

— débouté Mme [J] de sa demande d’indemnisation ;

— condamné Mme [J] aux dépens de l’instance ;

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 29 juin 2023, Mme [J] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition.

Par dernières conclusions du 19 janvier 2024, elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et la dire bien fondée ;

— déclarer irrecevable M. [Y] en son appel incident formalisé par ses conclusions signifiées le 24 novembre 2023 ;

— réformer le jugement du 29 juin 2023 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [Y] à lui verser la somme de 170 000 euros en réparation du préjudice subi correspondant à la décote de valeur des parts sociales du fait de la minoration de la valeur de l’immeuble imputable aux manquements de M. [Y] ;

— condamner M. [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] en tous les dépens ;

Par dernières conclusions formant appel incident du 24 novembre 2023, M. [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande d’indemnisation et l’a condamnée aux dépens de l’instance ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leur demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [J] à verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 en première instance, et 4 000 euros en cause d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 avril 2025.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

1 ' sur la responsabilité de M. [Y] en qualité de gérant de la SCI [10]

Mme [J] recherche la responsabilité de M. [Y] en qualité de gérant de la SCI [10] pour avoir omis d’entretenir l’immeuble, ce qu’elle considère comme étant à l’origine d’une décote de la valeur des parts sociales. Elle soutient que l’immeuble est un « véritable taudis par manque d’entretien constant », précisant que l’expert a estimé la moins-value de l’immeuble à 21 % de sa valeur du fait d’une très mauvaise qualité de l’isolation thermique, ajoutant que les diagnostics énergétiques n’ont pas été réalisés. Elle indique que la décote retenue par l’expert est évaluée à 426 300 euros, de sorte qu’elle subit un préjudice de 170 520 euros (correspondant à 40% des parts), arrondi à 170 000 euros. Elle critique le jugement en ce qu’il a retenu que la dépréciation des titres n’était que le corollaire du préjudice subi par la SCI [10], et qu’elle ne justifiait pas d’un préjudice personnel distinct de celui de la société), faisant valoir que le « préjudice subi par la société constitue exactement le préjudice subi par chacun des associés au pro-rata de leurs parts ».

M. [Y] expose avoir été confronté à plusieurs difficultés dans la gestion de l’immeuble, notamment : un arrêté de péril partiel en 2009 ayant nécessité des travaux pour remédier à des infiltrations d’eau, des loyers impayés et des procédures d’expulsion. Il ajoute que le remboursement du compte courant de Mme [J], ordonné par décisions des 6 juin 2017 et 19 décembre 2019, a « asséché la trésorerie » et empêché la réalisation de travaux. Il soutient que Mme [Y] ne démontre aucune faute qui lui soit imputable, et qui soit en lien avec la décote de la valeur alléguée de l’immeuble. Il admet ne pas avoir convoqué d’assemblée générale, mais indique ne rien avoir dissimulé à son ex-compagne, précisant notamment que tous les bilans lui ont été transmis. Il fait valoir que la SCI [10] a été totalement désorganisée à compter de 2017, du fait des nombreuses procédures initiées par Mme [J]. Il conteste avoir laissé l’immeuble dépérir.

Il sollicite la confirmation du jugement, en ce qu’il a retenu que les fautes de gestion qui lui sont imputées (absence de tenue des assemblées, et absence de comptabilité sur 2 années) sont sans lien de causalité avec la décote de valeur retenue par l’expert. Il rappelle que celle-ci est uniquement liée à la mauvaise qualité de l’isolation thermique de l’immeuble, ajoutant que les travaux d’isolation – préconisés par la loi de 2021 de lutte contre le dérèglement climatique- n’étaient pas obligatoires à la date d’évaluation des parts. Il indique en outre que Mme [J] ne démontre pas l’existence d’un préjudice personnel distinct du préjudice subi par la société du fait de la dépréciation des titres.

Réponse de la cour

Selon l’article 1850 du code civil, chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

En application de ce texte, un associé n’est pas recevable à demander réparation du préjudice consistant dans la dépréciation de ses titres consécutive aux fautes commises par le gérant, ce préjudice n’étant que le corollaire de celui causé à la société et ne présentant pas de caractère personnel. (Com. 15 janvier 2002, n° 97.10-886).

En l’espèce, le préjudice invoqué par Mme [J] résultant d’une perte de valeur des parts sociales ne peut en réalité avoir été subi que par la société, de sorte que son action personnelle, qui n’est pas ut singuli, ne peut qu’être écartée.

Au reste, cette action est mal fondée.

Mme [J] soutient que son préjudice est constitué de la décote appliquée par l’expert à la valeur des parts sociales, à hauteur de la somme de 426 300 euros pour « classement énergétique inconnu mais peu favorable ».

Ainsi que l’a retenu le premier juge, les fautes de gestion imputées à M. [Y], au demeurant non contestées – à savoir le défaut de tenue d’assemblées générales et le défaut partiel de tenue de comptabilité – sont sans lien de causalité avec la décote de valeur du bien immobilier, de sorte que la demande indemnitaire ne peut aboutir de ce chef.

S’agissant du reproche tenant à un défaut d’entretien de l’immeuble, il ressort des éléments du dossier et de la décision de première instance, que l’arrêté de péril partiel émis en novembre 2009 a été levé en 2013 à la suite des travaux réalisés à cette période, ce qui n’est pas discuté. L’état de péril très ancien est donc sans incidence, et sans lien avec la décote pratiquée par l’expert en avril 2022, étant au surplus observé que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de défauts d’entretien postérieurs à 2013.

Il convient enfin d’observer que la décote pratiquée par l’expert en avril 2022 ne résulte pas d’un défaut d’entretien de l’immeuble, mais uniquement du constat d’une isolation thermique non conforme avec les dispositions d’une loi votée quelques mois auparavant, le 22 août 2021(loi relative à la lutte contre le dérèglement climatique). S’il n’est pas contesté, alors même que les diagnostics énergétiques n’ont pas été réalisés, que l’immeuble bénéficie probablement d’un classement énergétique peu favorable, il n’est pas démontré que les travaux d’isolation préconisés par la loi aient eu un caractère obligatoire, de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché à ce titre à M. [Y].

En tout état de cause, comme relevé par le premier juge et non discuté par Mme [J], cette dernière ne démontre pas qu’elle ait subit un préjudice personnel distinct du préjudice social, la dépréciation de ses titres sociaux n’étant en fait que le corollaire du préjudice subi par la SCI [10].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [J].

2 ' Sur les demandes accessoires

Le fait que M. [Y] ne conteste que la disposition du jugement déboutant les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ne rend pas pour autant irrecevable l’appel incident qu’il a formé, de sorte qu’il doit être déclaré recevable.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Mme [J] qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel, outre au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par M. [Y] en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 19 juin 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [F] [J] à payer à M. [L] [H] [Y] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Mme [F] [J] aux dépens exposés en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT