ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 20 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02997 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3IK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 mai 2023

Tribunal judiciaire de Montpellier – N° RG 21/00015

APPELANT :

Monsieur [M] [H]

né le 22 Octobre 1961 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté sur l’audience par M^e Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-06161 du 17/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEES :

Madame [V] [R]

née le 04 Juin 1953 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée sur l’audience par M^e Anta MOREAU substituant M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. Nexity Lamy

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099, pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social

est sis [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée sur l’audience par M^e Thierry VERNHET substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

1. Le 11 septembre 2019, M. [M] [H] en qualité de vendeur, et Mme [V] [R] en qualité d’acquéreur, ont signé un compromis de vente portant sur une maison à usage d’habitation située à [Localité 7] pour un prix de 134 000 €, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Nexity (SAS Nexity Lamy). L’acte ne comportait aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt.

2. Les deux parties ont convenu de ne pas réitérer la vente.

3. Le 20 janvier 2020, la société Nexity Lamy a mis en demeure M. [H] et Mme [R] de lui verser à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, prévue par le compromis de vente, la somme de 4 000 €.

4. Suite au refus de Mme [R] exprimé le 24 février 2020, la société Nexity Lamy a réitéré sa demande par courrier du 10 mars 2020.

5. C’est dans ce contexte que, par actes des 21 et 23 décembre 2020, la société Nexity Lamy a fait assigner en paiement Mme [R] et M. [H] devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

6. Par jugement contradictoire du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Débouté M. [H] de sa demande de nullité du compromis de vente

— Condamné M. [H] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 4000 €,

— Condamné Mme [R] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 4000 €,

— Débouté la société Nexity Lamy de ses demandes en paiement de dommages et intérêts,

— Condamné M. [H] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Mme [R] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [H] et Mme [R] aux dépens,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

7. M. [H] a relevé appel de ce jugement le 9 juin 2023.

8. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 7 juin 2023, M. [H] demande en substance à la cour, au visa des articles 1129 et 414-1 du Code civil, de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 mai 2023,

Ce faisant,

En conséquence :

— Déclarer nul le compromis de vente,

— Débouter la société Nexity Lamy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme injustes et infondées,

— Condamner la société Nexity Lamy à régler à M. [H] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

9. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 9 décembre 2024, Mme [R] demande en substance à la cour, au visa des articles 1583 et 1102 du Code civil et 6, I de la loi du 2 janvier 1970, de :

— Infirmer la décision dont appel sauf en ce qui concerne le rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts de la société Nexity Lamy,

Ce faisant,

— Juger que le compromis est nul pour défaut de consentement valable,

— Juger que les conditions suspensives n’étaient pas levées,

— Débouter la société Nexity Lamy de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la société Nexity Lamy à payer à Mme [R] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société Nexity Lamy aux entiers dépens.

10. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 mars 2024, la société Nexity Lamy demande en substance à la cour, au visa des articles 1231-1 du Code Civil, et 36 du code de procédure civile, de

— Confirmer le jugement du 9 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a :

— Débouté M. [H] de sa demande de nullité du compromis de vente conclu le 11 septembre 2019 par l’intermédiaire de la société Nexity Lamy

— Condamné M. [H] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 4000 €

— Condamné Mme [R] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 4000 €

— L’infirmer en ce qu’il a débouté la société Nexity Lamy de ses demandes en paiement de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau :

— Condamner Mme [R] et M. [H] à régler chacun à la société Nexity Lamy la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts

— Confirmer le jugement du 9 mai 2023 en ce qu’il a :

— Condamné M. [H] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné Mme [R] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné in solidum Mme [R] et M. [H] aux entiers dépens de première instance

Y ajoutant :

— Condamner M. [H] à régler à la société Nexity Lamy la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

— Condamner Mme [R] à régler à la société Nexity Lamy la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

— Condamner in solidum M. [H] et Mme [R] aux entiers dépens exposés en cause d’appel,

En tout état de cause

— Débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions notamment en ce qu’elle constituent des demandes nouvelles devant la Cour.

11. Vu l’ordonnance de clôture en date du 31 décembre 2024.

12. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS:

— sur la validité du compromis de vente

13. M. [H] et Mme [R] font grief au premier juge d’avoir rejeté leur moyen tiré de la nullité du compromis de vente pour insanité d’esprit de M. [H].

14. Il leur incombe de rapporter la preuve conformément aux dispositions des articles 1129 et 414-1 du code civil que M.[H] souffrait d’un trouble mental ayant vicié son consentement à la date de signature de l’acte.

15. Or la cour partage l’appréciation faite par le premier juge des certificats médicaux établis en 2021 produits par M. [H] qui, s’ils établissent que celui-ci était fragile et avait un lourd passé de troubles psychologiques traités régulièrement, lesquels s’étaient aggravés au décès de son épouse le 1er avril 2018 et avaient nécessité une période d’hospitalisation du 14 septembre au 30 octobre 2018, troubles l’ayant contraint d’après un certificat médical établi le 12 octobre 2021 à suivre un traitement psychotrope, ces éléments sont insuffisants à établir qu’à la date de la signature du compromis de vente le 11 septembre 2019, il était atteint d’un trouble de nature à vicier son consentement.

16. M. [H] n’invoque pas davantage qu’à la date de l’acte, il aurait bénéficié d’une mesure de protection judiciaire ni qu’une procédure de mise sous protection avait été initiée.

17. Le jugement sera en conséqunece confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de prononcé de la nullité du compromis de vente liant les parties.

— sur le droit à rémunération de l’agent immobilier

18. L’article IX du compromis de vente stipule que ' si par suite d’un accord amiable, les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte,elles s’engagent solidairement à verser à Nexity dans la proportion de 50% chacun à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme représentant le montant des frais honoraires qu’aurait dû percevoir.'

19. Pour faire échec à l’application de cette disposition, Mme [R] soutient en substance:

— au visa de l’article 6,I de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 que les parties peuvent ériger en condition suspensive du droit à rémunération de l’agent immobilier la réitération du compromis de vente à la signature de l’acte authentique et qu’ayant stipulé une telle condition, la société Nexity ne peut prétendre à aucune rémunération.

— que le compromis contenait également les conditions suspensives selon lesquelles M. [H] devait se charger d’effectuer une déclaration d’extention d’une loggia avant la fin de l’année 2019 auprès des services de l’urbanisme outre la réalisation de travaux au plus tard le 10 décembre 2019, et que ces conditions n’étant pas levées, la vente ne serait pas parfaite et la société Nexity ne pourrait prétendre à sa rémunération.

20. La société Nexity ne peut utilement invoquer l’irrecevabilité de ces demandes au motif qu’elle seraient nouvelles dès lors qu’elles étaient également formées devant le premier juge qui n’y a pas répondu.

21. Sur le fond, il sera rappelé qu’il est de jurisprudence acquise que l’acte écrit contenant l’engagement des parties auquel l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1070 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ( Civ 1ère 16 mai 2013, n°12-19.274, Civ 1ère 10 octobre 2018 n°16-21.044) et qu’il n’en va autrement qu’en cas de clause de dédit contenu dans l’acte, ou lorsque les conditions suspensives n’ont pas été levées car alors la vente n’est pas réalisée. ( Civ 1ère 24 septembre 2009, n° 08-17.244) ou encore lorsque les parties ont entendu faire de la réitération par acte authentique une condition de la vente.

22. Au cas d’espèce, s’il est stipulé à l’article IV du compromis que ' la réitération de l’acte sous-seing-privé aura lieu par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais…' au plus tard le 15/12/2019, cette clause ne traduit pas l’intention des parties de faire de la réitération par acte authentique une condition de la vente, mais une formalité destinée à en retarder les effets, ce que confirme expressément la mention portée au dernier paragraphe de l’article IV ainsi rédigé: ' En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique, même si l’échange de consentements nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente'.

23. Par ailleurs, si le compromis de vente porte la mention suivante en page 3 : ' Nous précisons dans les présentes que Monsieur [H] [M] se charge d’effectuer la déclaration de l’extension, plus précisément de la loggia avant la fin d’année 2019 auprès du service de l’urbanisme de [Localité 7]', il ne ressort d’aucune disposition du compromis de vente que cette charge a été érigée en condition suspensive de la vente.

24. Il en va de même de l’engagement de réaliser des travaux qui n’apparaît que dans un acte sous-seing-privé signé le 22 novembre 2019 postérieurement au compromis de vente et portant essentiellement sur l’enlèvement de meubles.

25. Il résulte de l’ensemble de ces considérations que le compromis de vente signé le 11 septembre 2019 a concrétisé l’échange de consentements des deux parties nécessaire à la formation du contrat de vente qui permet à l’agent immobilier de percevoir de chacune d’elle conformément aux dispositions déjà citées du compromis la somme de 4000 € de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur les dommages et intérêts

26. La cour confirmera également la décision du premier juge ayant débouté la société Nexity de sa demande indemnitaire, celle-ci ne justifiant pas davantage en cause d’appel qu’en première instance d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation des débiteurs au paiement des sommes dues en principal.

27. Parties succombantes, M.[H] et Mme [R] seront condamnés aux dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] et Mme [R] aux dépens d’appel.

Condamne M. [H] à payer à la société Nexity la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [R] à payer à la société Nexity la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT