COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 23/06781 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDMH

AFFAIRE :

[Y] [J]

…

C/

S.A.S. [Localité 6] IMAGES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juillet 2023 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° chambre : 8

N° RG : 21/03062

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Sophie POULAIN

TJ [Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [P] [V] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentants : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL FIRKOWSKI & DEVAUCHELLE, plaidant, avocat au barreau d’Orléans

APPELANTS

****************

S.A.S. [Localité 6] IMAGES

RCS [Localité 8] n° 802 208 082

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentants : M^e Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et M^e Jean-Marc ALBERT du cabinet ALBERT ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Octobre 2025, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2014, M. [Y] [J] et Mme [P] [V] épouse [J] (ci-après les époux [J]) ont donné à bail commercial à la société [Localité 6] images, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], un plateau de bureaux d’une surface d’environ 250 m² situé au deuxième étage du bâtiment B et deux emplacements de stationnement situés au sous-sol du bâtiment C, afin qu’elle y exploite toute activité de bureau se rapportant directement ou indirectement au son et à l’image, tant en ce qui concerne la construction de matériel que l’enregistrement, les prises de vue, la sonorisation, le doublage, le sous-titrage.

Le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 62.520 euros hors taxes et hors charges.

Suivant protocole d’accord sous seing privé du 13 octobre 2020, les parties sont convenues de résilier amiablement le bail, de manière anticipée, au 31 décembre 2020, en raison des difficultés financières rencontrées par la société [Localité 6] images consécutivement à la crise sanitaire du Covid-19. Celle-ci s’est notamment engagée à régler l’arriéré locatif selon des modalités précisées à l’acte.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été dressé le 4 janvier 2021.

Soutenant que la société [Localité 6] images devait prendre en charge les travaux de remise en état des locaux loués, les époux [J] l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Nanterre, par acte du 8 avril 2021, aux fins notamment de la voir condamnée au paiement de la somme de 7.080 euros TTC au titre des travaux d’électricité et de repose des panneaux LED, de celle de 16.867,50 euros TTC au titre des travaux de décloisonnement et de dépose des panneaux phoniques, de celle de 32.409,30 euros TTC au titre de l’installation de climatisation réversible, ainsi que d’une indemnité d’immobilisation mensuelle, durant lesdits travaux, égale au dernier loyer applicable au 31 décembre 2020.

Par jugement du 24 juillet 2023, le tribunal a débouté les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer à la société [Localité 6] images la somme de 5.210 euros au titre du dépôt de garantie, augmentée des indexations de loyer appliquées depuis le 1er juin 2015 (ILC) outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Il a par ailleurs débouté la société [Localité 6] images du surplus de ses demandes.

Le tribunal a considéré que s’il est établi que la société [Localité 6] images n’a pas restitué les locaux en leur état d’origine, les bailleurs ne sont pas fondés à lui demander de prendre en charge les travaux de remise en état, les stipulations du protocole de résiliation anticipée du 13 octobre 2020 relatives à la restitution des lieux ne le prévoyant pas. Il a par ailleurs estimé, au regard de l’article 7 du bail du 26 juin 2014, qu’en l’absence de réparation locative à sa charge et d’arriéré locatif susceptible de réduire le montant de la restitution, la société [Localité 6] images est fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie.

Par déclaration du 3 octobre 2023, les époux [J] ont interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions, excepté en ce qu’il a débouté la société [Localité 6] images du surplus de ses demandes.

Sur incident soulevé par les époux [J] et par ordonnance du 7 novembre 2024, le conseiller de la mise en état les a déboutés de leur demande d’expertise.

Par dernières conclusions n°3 remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, les époux [J] demandent à la cour d’infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— avant dire droit, sur la détermination de l’indemnisation, d’ordonner une expertise judiciaire avec mission notamment d’examiner les lieux donnés à bail, de décrire les modifications des lieux réalisées par le preneur, d’établir un comparatif concernant l’état des lieux loués entre la date de prise d’effet du bail et sa sortie des lieux, de décrire les travaux propres à rétablir les lieux loués dans leur état initial et d’en chiffrer le coût, de procéder au calcul de la perte de loyers subie depuis le départ du locataire jusqu’à la remise en état totale ;

— d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— en toutes hypothèses, de débouter la société [Localité 6] images de ses demandes et de rejeter son appel incident, de la condamner aux travaux de remise des locaux en leur état initial, soit à leur payer les sommes de 5.900 euros HT (7.080 euros TTC) au titre des travaux d’électricité et de repose des panneaux LED, 14.056,25 euros HT (16.867,50 euros TTC) au titre des travaux de décloisonnement et dépose des panneaux phoniques, 28.255,55 euros HT (32.409,30 euros TTC) au titre de l’installation de climatisation réversible, outre les intérêts du 1er janvier 2021 jusqu’à complet paiement des sommes dues en vertu des travaux de remise en état du local litigieux et avec le bénéfice de l’anatocisme, de condamner la société [Localité 6] images à leur payer une indemnité d’immobilisation mensuelle égale au dernier loyer applicable au 31 décembre 2020, outre les intérêts dus à compter de l’acte introductif d’instance et avec le bénéfice de l’anatocisme, du 1er janvier 2021 jusqu’au paiement des sommes dues au titre des travaux de remise en état, de la condamner à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel ainsi qu’aux dépens ; subsidiairement, de juger que les sommes éventuellement dues de part et d’autre doivent se compenser.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 juin 2025, la société [Localité 6] images demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formée au titre de la procédure abusive et des frais de constat d’huissier et, statuant à nouveau :

— de condamner in solidum les époux [J] à lui payer la somme de 969,20 euros représentant les frais de constat d’huissier du 23 avril 2021 de Me [W], celle de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, celle de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— de débouter les époux [J] de leur demande d’expertise avant dire droit, de leur demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de toutes demandes plus amples ou contraires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025.

SUR CE,

Sur les travaux de remise des lieux en leur état d’origine

Les époux [J] soutiennent que la société [Localité 6] images n’a pas restitué les locaux en leur état d’origine, ce qui les empêche de relouer les locaux, qu’ils n’ont jamais renoncé à l’application du bail et notamment aux dispositions relatives à la remise en état des locaux dans leur état primitif et aux frais de la locataire, que la convention du 13 octobre 2020 aux termes de laquelle ils l’ont autorisée à quitter les lieux par anticipation n’est pas une transaction au sens des articles 2044 à 2052 du code civil et qu’elle vaut seulement novation partielle des obligations initialement prescrites, que cette convention, qui ne se substitue pas au bail, n’exonère pas la société [Localité 6] images de ses obligations de remise en état et que faute de l’avoir fait, elle doit les indemniser des coûts engendrés par cette remise en état.

Ils font valoir que les locaux ont été donnés à la société preneuse à l’état neuf pour une première occupation, qu’avec leur autorisation elle les a modifiés pour les besoins spécifiques et techniques de son activité professionnelle, qu’au moment de restituer les locaux elle n’a pas respecté les termes du bail et n’a réalisé qu’une partie des travaux visés dans la convention du 13 octobre 2020, que l’état des lieux a pour seule vocation de décrire l’état du local et de ses équipements de sorte qu’il n’est pas étonnant que les travaux exigés n’y soient pas mentionnés.

Ils produisent des devis des travaux à effectuer mais sollicitent, avant dire droit sur le montant de l’indemnisation, la désignation d’un expert judiciaire, en l’absence d’une estimation contradictoire du coût des travaux de remise en état et au vu des contestations de l’intimée.

La société [Localité 6] images soutient qu’elle a exécuté les travaux prévus au protocole d’accord signé, qui constitue la loi des parties et s’est substitué aux clauses du bail s’agissant de la remise en l’état d’origine des locaux loués et des travaux à effectuer, limités à l’abattage de la cloison en BA13 et à la remise en service de l’installation de climatisation dans sa configuration initiale, tout comme il s’est substitué au bail s’agissant de sa durée et de son terme. Elle indique que ce protocole ne constitue pas stricto sensu une transaction mais que les parties avaient un intérêt mutuel à la signature du protocole et qu’elles se sont concédées des avantages réciproques.

Elle fait valoir que les époux [J] ne démontrent pas que les dégradations qu’ils entendent lui imputer, non mentionnées dans l’état des lieux de sortie, existent, qu’elles lui sont imputables et qu’elles sont constitutives d’un quelconque préjudice subi par eux, que la seule preuve admissible est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, dont il ressort que tous les postes sont marqués « en bon état » excepté quelques détails sans rapport avec les devis présentés par les appelants.

Elle souligne que, dès son départ en janvier 2021, les locaux ont été proposés à la location sans aucune réserve sur leur état. Elle considère que l’existence d’un lien de causalité entre ses prétendus manquements et la perte de chance de relouer ces locaux n’est pas démontrée.

Elle s’oppose, dans ces conditions, à la demande d’expertise avant-dire droit, qu’elle estime prématurée et inutile.

Sur ce,

Il n’est pas discuté que, pour les besoins de son activité, la société [Localité 6] images a, avec l’autorisation des bailleurs, fait réaliser divers travaux dans les locaux loués.

D’ailleurs, l’article 10 des conditions particulières du bail stipule :

« Le Bailleur accorde à titre tout à fait exceptionnel et commercial, au Preneur, la remise des loyers de juillet, août et septembre 2014 afin que le Preneur puisse procéder à ses travaux d’aménagement personnel des locaux, pour qu’ils soient adaptés au mieux à ses activités professionnelles, alors même que les locaux lui sont loués en état neuf.

Le Bailleur accepte que le Preneur cloisonne les lieux loués et en conséquence modifie le système de climatisation en place, sous réserve de remettre le système de climatisation et les locaux, décloisonnés, en l’état initial lors de son départ. »

Aux termes de l’avant-dernier alinéa de l’article 10 des conditions générales du bail :

« Tous travaux, aménagements ou embellissements qui seraient faits par le Preneur, même avec l’autorisation du Bailleur, resteront en fin de bail la propriété de celui-ci sans que le Preneur ne puisse prétendre à aucune indemnité, à moins que le Bailleur ne demande pour tout ou partie la remise des biens en leur état primitif aux frais exclusifs du Preneur. »

La société [Localité 6] images ayant manifesté son intention de rompre le bail de façon anticipée et les époux [J] ayant accepté une rupture anticipée du bail au 31 décembre 2020, les parties ont conclu un protocole d’accord, daté du 13 octobre 2020 et adressé pour signature à la société [Localité 6] images par courriel du 20 octobre 2020.

Aux termes de ce protocole, les époux [J] et la société [Localité 6] images sont convenus :

1- Concernant les loyers, que ceux-ci étaient dus dans leur intégralité par le preneur jusqu’au mois de décembre 2020 inclus et que les loyers en retard d’avril à août seraient réglés aux bailleurs selon un échéancier précisé dans le protocole ;

2- Concernant l’état des lieux, que le preneur s’engageait, d’une part, à abattre le mur du fond, en BA13, installé par ses soins devant les fenêtres et à faire les retouches nécessaires et, d’autre part, à rebrancher la climatisation pour l’étage complet en un seul ensemble de fonctionnement, étant précisé que le bon fonctionnement serait vérifié avant le départ du preneur et que si des travaux devaient être réalisés sur les équipements de climatisation d’origine suite à la dépose du matériel du preneur, les frais seraient à supporter par celui-ci.

La signature de ce protocole est l’aboutissement de discussions entamées quelques mois plus tôt entre les bailleurs et la locataire.

En effet, dans le prolongement d’un rendez-vous le 4 août 2020 entre M. [J] et la présidente de la société [Localité 6] images, Mme [I] [Z], cette dernière lui a adressé ainsi qu’au cabinet [G], administrateur de biens des époux [J], un courriel indiquant : « Bonjour Monsieur [J], merci de m’avoir accordé de votre temps hier matin. (') J’ai bien retenu que suite à votre visite des lieux, vous acceptiez de laisser tel quel le 2nd étage sauf au niveau de l’étalonnage où nous abattrons le mur du fond pour accéder aux fenêtres et ferons les retouches nécessaires (mur de BA13 monté devant les fenêtres pour être dans le noir total : condition nécessaire pour étalonner les films) ».

Ce courriel n’a pas suscité de contestation de la part des bailleurs et le premier projet de protocole adressé le 15 octobre 2020 à la société [Localité 6] images ne visait, s’agissant de l’état des lieux et des travaux de remise en état, que l’engagement du preneur à abattre le mur du fond, en BA13, installé par ses soins devant les fenêtres et à faire les retouches nécessaires, conformément au courriel susvisé du 5 août 2020.

Par courriel du 16 octobre 2020, Mme [Z] a indiqué au cabinet [G] qu’elle n’avait pas évoqué avec M. [J] le sujet de la climatisation et formulé la proposition suivante : « En plus des 4 cassettes de clim existantes + un moteur dans la cour qui était là lors de la prise de location, nous avons posé 7 cassettes avec un moteur qui se trouve sur le balcon de mon bureau. (') Monsieur [J] serait-il prêt à nous les racheter ' Ou alors nous les enlevons et remettons le tout propre ' »

Par courriel du 19 octobre 2020, le cabinet [G] a répondu : « Monsieur [J] n’est pas intéressé pour le rachat des cassettes supplémentaires. Nous vous remercions donc de rebrancher la climatisation pour l’étage complet en un seul ensemble de fonctionnement. Nous vérifierons le bon fonctionnement avant votre départ ».

A réception de ce courriel, Mme [Z] a immédiatement demandé si cela entraînait un changement dans la rédaction du protocole et le cabinet [G] lui a renvoyé le 20 octobre 2020 le protocole modifié, incluant l’accord des parties sur la climatisation. C’est cette version du protocole qui a été signée.

A aucun moment les époux [J] n’ont demandé la remise des biens loués en leur état primitif aux frais du preneur comme le permet l’article 10 des conditions générales du bail.

Les termes du protocole et les échanges entre les parties établissent ainsi que l’intention des parties était bien de limiter la remise en état des locaux aux seuls travaux listés dans le protocole, à savoir le mur du fond en BA13 et la climatisation, et il importe peu de savoir si le protocole conclu entre les parties doit ou non être qualifié de transaction pour qu’il reçoive plein effet.

Le protocole précise, à la suite des stipulations relatives au règlement des loyers et aux travaux à effectuer, qu'« en cas de non-respect de ce qui précède, le bailleur se réserve la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire et de tout moyen juridique et judiciaire afin de recouvrer les sommes dues, être indemnisé de son préjudice et/ou obtenir la résolution du bail », ce qui confirme l’accord des parties sur les obligations mises à la charge de la société [Localité 6] images.

Il s’ensuit que la société [Localité 6] images était tenue de la remise en état des locaux telle que définie par le seul protocole d’accord.

La société [Localité 6] images a exécuté les travaux prévus au protocole ainsi que le démontrent :

— l’état des lieux de sortie de 36 pages réalisé contradictoirement le 4 janvier 2021, lequel indique pour la quasi-totalité des rubriques que les locaux ont été restitués en « bon état » et ne fait état d’aucune réserve concernant le mur du fond en BA13, qui n’aurait pas été retiré, ou encore concernant la climatisation, qui n’aurait pas été rétablie dans sa configuration d’origine ou ne serait pas en état de fonctionnement, ni ne mentionne la nécessité de travaux tels que ceux figurant dans les devis produits aux débats par les bailleurs ;

— le devis, la facture ainsi qu’un courrier de la société Thermiclim, qui est intervenue dans les locaux à la demande de la société [Localité 6] images pour procéder, du 14 au 22 décembre 2020, à la dépose de sept unités intérieures et d’un groupe extérieur, au raccordement de deux appareils sur le groupe situé au rez-de-chaussée, sur lequel étaient déjà raccordés deux appareils, ainsi qu’à sa remise en service, avec essais et réglages permettant de vérifier que l’installation fonctionnait correctement.

Les courriers par lesquels la société Clim Denfert communique aux bailleurs, en mai et juin 2022, les plans de nouvelles installations de climatisation ne sont pas de nature à établir que la société [Localité 6] images n’a pas respecté ses obligations contractuelles, la bonne exécution de ces obligations étant au contraire démontrée par l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement.

Il y a lieu dès lors de débouter les époux [J] de leur demande d’expertise ainsi que de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires et, par suite, de confirmer le jugement.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La cour ayant retenu que la société [Localité 6] images s’était acquittée de ses obligations de remise en état des locaux, telles que prévues au protocole d’accord du 13 octobre 2020, les bailleurs doivent lui restituer le dépôt de garantie, d’un montant de 5.210 euros, qu’ils retiennent à tort depuis que les locaux ont été libérés.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les époux [J] à payer à la société [Localité 6] images la somme de 5.210 euros au titre du dépôt de garantie, augmentée des indexations de loyer appliquées depuis le 1er juin 2015 selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) outre des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021, date de réception par les bailleurs de la mise en demeure de restituer le dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société [Localité 6] images sollicite la condamnation des époux [J] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif que l’action qu’ils ont diligentée est abusive et intentée avec intention de lui nuire.

Les époux [J] répondent que la procédure n’a été engagée qu’en raison de la défaillance et des manquements du preneur.

Sur ce,

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société [Localité 6] images de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’intimée ne rapportant pas la preuve de ce que l’action des époux [J] aurait dégénéré en abus.

Sur la demande en paiement des frais de constat d’huissier et les demandes accessoires

La société [Localité 6] images sollicite la condamnation des époux [J] à lui payer la somme de 969,20 euros correspondant au coût du constat d’huissier qu’elle a dû faire réaliser compte tenu de leur attitude et la somme de 6.000 euros à titre d’indemnisation des frais irrépétibles.

Les époux [J] s’y opposent, au motif que la société [Localité 6] images n’a pas exécuté ses obligations de remise en état des locaux.

Sur ce,

Parties perdantes et succombant en leur appel, les époux [J] supporteront les dépens de première instance, le jugement étant confirmé sur ce point, et les dépens d’appel.

Assignée le 8 avril 2021, la société [Localité 6] images a fait procéder le 23 avril suivant par Me [W], huissier de justice, à un constat de la publication d’une annonce relative à la mise en location des locaux litigieux sur le site internet de la société Logic immo.

Ce constat démontre que, contrairement à ce soutiennent les bailleurs, les locaux étaient en état d’être reloués dès avril 2021. Il a été établi en vue de la défense des intérêts de la société [Localité 6] images qui a ainsi exposé des frais à raison de l’action exercée à son encontre.

Les époux [J] seront donc condamnés in solidum à payer à la société [Localité 6] images la somme de 969,20 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à la société [Localité 6] images les autres frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance, la cour confirmant la somme allouée par le tribunal, et en cause d’appel à hauteur de 6.000 euros. Succombant en leur action et en leur appel, ils ne peuvent eux-mêmes prétendre à une indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société [Localité 6] images de sa demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne in solidum M. [Y] [J] et Mme [P] [V] épouse [J] à payer à la société [Localité 6] images la somme de 969,20 euros au titre des frais de constat d’huissier ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Y] [J] et Mme [P] [V] épouse [J] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [Y] [J] et Mme [P] [V] épouse [J] à payer à la société [Localité 6] images la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Y] [J] et Mme [P] [V] épouse [J] de leur demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente