Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Par une première requête n°2005594, la société civile immobilière (SCI) NLPC a demandé au tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés qui lui ont été réclamées au titre des années 2015, 2016 et 2017.

Par une seconde requête n°2005595, la SCI NLPC a demandé au tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017.

Par un jugement n° 2005594-2005595 du 6 octobre 2022, le tribunal administratif de Bordeaux, après avoir joint les deux requêtes, a rejeté ses demandes.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 décembre 2022, le 10 juillet 2023 et le 17 avril 2024, la SCI NLPC, représentée par M^e Nataf, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 6 octobre 2022 du tribunal administratif de Bordeaux ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2015, 2016 et 2017 ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017 ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Sur la régularité du jugement attaqué :

— il est insuffisamment motivé quant à la réponse relative à la qualification de marchand de bien.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne la régularité de la procédure d’imposition :

— l’administration ne pouvait légalement recourir à la procédure d’imposition d’office ;

— elle a été privée de la possibilité d’engager un débat contradictoire avant l’engagement de la procédure d’imposition d’office, ainsi que de la possibilité d’exercer un recours juridictionnel effectif contre la mise en demeure qui lui a été adressée.

En ce qui concerne le bien-fondé de l’imposition :

— l’administration entretient une confusion en faisant application simultanément de l’article 34 et de l’article 35 du code général des impôts qui ne relèvent pas d’une même qualification juridique ; en outre, le tribunal s’est mépris en estimant que la SCI avait exercé une véritable « activité commerciale », à partir du seul fondement juridique de l’article 35-I-1° et d’une description de plusieurs achats et reventes de biens immobiliers qui renvoie, certes, aux dispositions de cet article mais pas à celles relatives à l’exercice d’une activité commerciale d’assujetti au sens des articles 34 et 256 A du même code ;

— l’administration ne pouvait estimer, pour lui notifier des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés, qu’elle exerçait une activité commerciale de marchand de bien, les conditions d’intention spéculative et d’habitude n’étant pas réunies ;

— l’absence de caractère économique de son activité faisait obstacle à son assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée à l’occasion des ventes immobilières qu’elle a réalisées ;

— le tribunal correctionnel de Bordeaux, qui a relaxé les associés de la SCI NLPC des chefs de fraude fiscale, par un jugement du 25 mars 2024 devenu définitif, a estimé que la matérialité de l’infraction d’intention spéculative n’était pas suffisamment établie et qu’en tout état de cause l’élément intentionnel n’était pas établi ; ce jugement doit conduire à la décharge des impositions en litige.

En ce qui concerne les pénalités :

— les pénalités infligées pour manquement délibéré ne sont pas justifiées.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 mai 2023 et le 25 avril 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, le ministre de l’économie des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 28 février 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 30 avril 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Caroline Gaillard,

— les conclusions de M. Anthony Duplan, rapporteur public,

— et les observations de M^e Nataf, représentant la SCI NLPC.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI NLPC a été constituée le 23 octobre 2008 entre M. B et M^me A. Elle a procédé entre 2008 et 2017 à quatre achats et reventes de biens immobiliers. L’administration, estimant que la société exerçait une activité de marchand de bien, a mis en œuvre un contrôle sur pièces, à l’issue duquel l’administration a requalifié deux opérations d’achat d’immeubles suivies de vente en activité de marchand de biens, et a mis à sa charge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2015, 2016 et 2017, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017. Par deux requêtes, jointes par les premiers juges, la SCI NLPC a demandé au tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge de ces cotisations d’impôt sur les sociétés et de ces rappels de taxe sur la valeur ajoutée. La SCI NLPC relève appel du jugement du 6 octobre 2022 par lequel le tribunal a rejeté sa demande.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

2. D’une part, aux termes du I de l’article 35 du code général des impôts : « I. – Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles () ». Selon le 2 de l’article 206 du même code, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés : « () les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt () si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ».

3. D’autre part, aux termes de l’article 256 du code général des impôts : « I. – Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel () ». L’article 256 A du même code dispose que : « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. / () / Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services () ». Aux termes de l’article 257 du même code : « I.- Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. / () / 2. Sont considérés : / 1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme () ».

4. L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative, celle-ci devant être recherchée à la date d’acquisition par la société des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession, et présentent un caractère habituel.

5. La seule circonstance qu’un contribuable procède à des acquisitions et cessions successives d’immeubles qu’il affecte à sa résidence principale, sans que l’administration fiscale n’établisse ni qu’il ne les aurait pas occupés à ce titre ni que ces opérations procédaient d’un abus de droit, ne saurait caractériser une activité de marchand de biens.

6. A l’issue du contrôle dont la SCI NLPC a fait l’objet, l’administration fiscale a estimé que cette société s’était livrée à une activité commerciale de construction et de revente de maisons justifiant qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée.

7. Il résulte de l’instruction qu’au titre des années en litige, la SCI NLPC, dont M. B et M^me A sont les deux associés, a acquis le 30 octobre 2008 au prix de 512 000 euros une maison d’habitation située 14-16 rue Poissant au Bouscat, qui constituait la résidence principale du couple, et l’a revendue le 9 février 2010 au prix de 600 000 euros. Compte tenu des travaux réalisés et des frais de notaires réglés, cette vente n’a entrainé aucune plus-value. La SCI NLPC a ensuite acquis, le 18 décembre 2009, une maison d’habitation située 7 rue Roche au Bouscat au prix de 730 000 euros, constituant la résidence principale du couple, revendue trois ans plus tard, le 5 novembre 2012, au prix de 1 500 000 euros après réalisation de travaux de réhabilitation et d’amélioration par la souscription de trois prêts immobiliers de longue durée. Le 27 septembre 2013, la SCI NLPC a acquis, pour un prix de 300 000 euros, une maison d’habitation située 10 rue Ferbeyre à Bordeaux, dans laquelle le couple s’est installé avec ses enfants en juin 2014 jusqu’à sa revente au prix de 1 790 000 euros, le 10 juillet 2017, à la suite de travaux de réhabilitation et d’extension. Enfin, la SCI NLPC a acquis, le 19 septembre 2014, pour un prix de 800 000 euros, une maison d’habitation située 25 rue Jean-Baptiste Colbert au Bouscat, financée par un prêt relais qui devait être dénoué à l’issue de la revente du bien situé rue Ferbeyre, qui a été revendue par le couple auquel elle ne convenait pas, le 18 novembre 2015, au prix de 2 000 000 euros, après qu’y aient été effectués des travaux d’un montant de plus de 800 000 euros achevés le 6 mars 2015.

8. Ces quatre opérations d’achats et reventes, sur une période de neuf ans, de biens immobiliers dont trois constituaient la résidence principale déclarée des deux associés et dont la quatrième, au vu de l’ampleur des travaux, n’a pu être affectée par les intéressés à leur résidence principale, ne sauraient caractériser une activité immobilière à caractère habituel alors que l’administration ne conteste pas que les contribuables ont occupé trois des biens en cause à titre de résidence principale et n’allègue pas que ces opérations auraient procédé d’un abus de droit. Par ailleurs, la circonstance que les travaux de réhabilitation et d’extension des deux derniers biens concernés ont été réalisés avec les deniers personnels des associés et des prêts immobiliers de longue durée souscrits auprès d’une banque ne peut être regardée comme l’indice d’une intention spéculative au moment de l’acquisition des immeubles. La circonstance que M. B a la qualité de marchand de biens, que sa compagne exerce en tant qu’agent immobilier et qu’ils se livrent via d’autres sociétés que la SCI NPLC à des activités commerciales n’est pas davantage l’indice d’une telle intention. Par suite, c’est à tort que l’administration a considéré que l’activité de marchand de bien de la SCI NLPC était caractérisée au titre des années en litige.

9. Dans ces conditions, la SCI NLPC est fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale l’a assujettie à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux au titre des exercices 2015 à 2017, lui a assigné des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, et a appliqué les pénalités correspondantes.

10. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner sa régularité, que la SCI NLPC est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

Sur les frais liés à l’instance :

11. Il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 000 euros à verser à la SCI NLPC au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 6 octobre 2022 est annulé.

Article 2 : La SCI NLPC est déchargée des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2015, 2016 et 2017 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017.

Article 3 : L’Etat versera à la SCI NLPC une somme de 1 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI NLPC et au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 5 décembre 2024 à laquelle siégeaient :

M^me Karine Butéri, présidente,

M. Stéphane Gueguein, président-assesseur,

M^me Caroline Gaillard, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2024.

La rapporteure,

Caroline Gaillard

La présidente,

Karine Butéri

La greffière,

Virginie Santana

La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.