Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société par actions simplifiées (SAS) Castell’mare a demandé au tribunal administratif de Bastia d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 4 août 2022 par lequel le maire de

Porto-Vecchio a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la reconstruction à l’identique de 49 chambres pavillonnaires et d’un bâtiment d’accueil sur les parcelles cadastrées section BK n°s 107, 144, 145, 148, 149 et 172, situées au lieu-dit « Santa Giulia », ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux, et d’enjoindre à la commune de Porto-Vecchio de lui délivrer un permis de construire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir.

Par un jugement n° 2300087 du 15 octobre 2024, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande et a mis à sa charge une somme de 1 500 euros à verser à la commune de

Porto-Vecchio au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 décembre 2024 et le 22 août 2025, la société Castell’mare, représentée par M^e Hachem et M^e Dupont, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 15 octobre 2024 ;

2°) d’annuler cet arrêté du 4 août 2022 ainsi que l’avis défavorable du préfet de la

Corse-du-Sud du 25 mai 2022 ;

3°) d’enjoindre au maire de Porto-Vecchio de lui délivrer le permis de construire sollicité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Porto-Vecchio la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le jugement attaqué est irrégulier pour avoir omis de se prononcer sur le moyen tiré de l’illégalité de l’avis conforme défavorable du préfet, pourtant conforté par note en délibéré ;

- les premiers juges ont commis des erreurs de fait quant à la surface à reconstruire, laquelle ne concernait pas le bâtiment destiné au personnel, et quant aux emprises qui correspondent à ce qui avait été autorisé ;

- l’avis conforme défavorable a été signé par une autorité incompétente ;

- l’arrêté en litige procède d’une inexacte application des dispositions des articles

L. 121-8 et L. 111-15 du code de l’urbanisme dès lors qu’il n’est pas démontré que les constructions dont la reconstruction est sollicitée auraient été irrégulièrement édifiées ou modifiées et que cette reconstruction ne se réaliserait pas à l’identique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 juillet 2025, la commune de Porto-Vecchio, représentée par M^e Giorsetti, de la SCP CGCB et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’appelante la somme de 2 000 euros en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que :

- les moyens d’appel ne sont pas fondés ;

- subsidiairement, le maire était tenu de rejeter la demande de permis de construire sur le fondement de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme dans la mesure où le dossier de demande de permis de construire ne correspond pas à un projet de reconstruction à l’identique mais à un projet de constructions nouvelles, et il y aurait, dans cette mesure, lieu à une substitution de motifs.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 août 2025, le ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation conclut au rejet de la requête, en faisant valoir que le projet litigieux ne respecte pas les conditions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme et que les autres moyens d’appel ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 4 juillet 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 22 juillet 2025 à 12 heures, puis par une ordonnance du 15 juillet 2025, a été reportée du 15 juillet 2025 au 26 août 2025 à 12 heures et enfin par une ordonnance du 20 août 2025 a été reporté a du 26 août 2025 au 5 septembre 2025 à 12 heures.

Par une lettre du 9 décembre 2025, la cour a informé les parties, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce qu’elle était susceptible de fonder son arrêt sur le moyen d’ordre public tiré de l’irrecevabilité des conclusions de la requérante dirigées contre l’avis du préfet de la Corse-du-Sud émis le 25 mai 2022 en application de l’article L. 422-6 du code de l’urbanisme qui, s’il refuse son accord au projet de la société requérante et a contraint le maire de Porto-Vecchio à refuser le permis de construire, n’est pas susceptible de recours direct.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M. Revert,

les conclusions de M. Gautron, rapporteur public,

et les observations de M^e Dupont et de M^e Hachem, représentant la société Castell’mare et de M^e Pelissier, substituant M^e Giorsetti, représentant la commune de Porto-Vecchio.

Une note en délibéré présentée par M^e Hachem et M^e Dupont, pour la société Castell’Mare, a été enregistrée le 22 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

Le 8 mars 2022, la socété Castell’mare a déposé, sur le fondement de l’article

L. 111-15 du code de l’urbanisme, une demande de permis de construire pour la reconstruction à l’identique de 49 chambres pavillonnaires et d’un bâtiment d’accueil de 679 mètres carrés (m2) de surface de plancher, sur les parcelles 247 BK n°s 107, 144, 145, 148, 149 et 172 situées lieu-dit « Santa Giulia » à Porto-Vecchio. Par un arrêté du 4 août 2022, pris après avis conforme défavorable émis le 25 mai 2022 par le préfet de la Corse-du-Sud, le maire de Porto-Vecchio a refusé de délivrer ce permis de construire. Par un jugement du 15 octobre 2024, dont la société Castell’mare relève appel, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet avis et de cet arrêté ainsi que du rejet tacite de son recours gracieux contre cette décision, et à ce qu’il soit enjoint au maire de Porto-Vechio de lui délivrer le permis de construire sollicité.

Sur la régularité du jugement attaqué :

Il résulte des écritures présentées par la société Castell’mare devant le tribunal avant la clôture de l’instruction que, à l’appui de sa contestation de la légalité de l’avis défavorable du préfet de la Corse-du-Sud du 25 mai 2022, elle a présenté un moyen tiré de ce que cette autorité ne pouvait légalement opposer les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme à sa demande de permis de construire fondée sur les dispositions de l’article L. 111-15 du même code, auquel le tribunal a répondu aux points 6 à 8 de son jugement. En revanche, la société n’avait pas développé le moyen tiré de ce que le préfet aurait omis d’examiner sa demande de permis de construire au regard de ces dernières dispositions. Par suite elle n’est pas fondée à soutenir que le jugement qu’elle attaque serait irrégulier pour ne pas avoir examiné un tel moyen.

Sur la recevabilité des conclusions dirigées contre l’avis défavorable du préfet de la Corse-du-Sud du 25 mai 2022 :

Si, lorsque la délivrance d’une autorisation administrative est subordonnée à l’accord préalable d’une autre autorité, le refus d’un tel accord, qui s’impose à l’autorité compétente pour statuer sur la demande d’autorisation, ne constitue pas une décision susceptible de recours, des moyens tirés de sa régularité et de son bien-fondé peuvent, quel que soit le sens de la décision prise par l’autorité compétente pour statuer sur la demande d’autorisation, être invoqués devant le juge saisi de cette décision.

Il suit de là que l’avis du préfet de la Corse-du-Sud émis le 25 mai 2022 en application de l’article L. 422-6 du code de l’urbanisme, par lequel cette autorité a refusé son accord au projet de la société requérante, s’il a contraint le maire de Porto-Vecchio à refuser le permis de construire, n’est pas susceptible de recours direct. Les conclusions de la société Castell’mare tendant à son annulation sont donc irrecevables et doivent être rejetées comme telles.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne la régularité de l’avis conforme défavorable du préfet de la

Corse-du-Sud du 25 mai 2022 :

Par un arrêté du 3 mars 2022, publié au recueil des actes administratifs du même jour et mis en ligne sur le site internet de la préfecture de la Corse-du-Sud, M. B…, préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, a donné délégation à M. A…, sous-préfet de l’arrondissement de Sartène, à l’effet de signer notamment tous les actes relatifs aux autorisations d’urbanisme. Par suite, l’appelante n’est pas fondée à soutenir que l’avis défavorable du 25 mai 2022 signé par M. A… au nom du préfet de la Corse-du-Sud émanerait d’une autorité incompétente.

En ce qui concerne l’application des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (…) ». En vertu du I de l’article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales, le plan d’aménagement et de développement durable de Corse peut préciser les modalités d’application, adaptées aux particularités géographiques locales, de cet article. Et, en vertu du plan d’aménagement et de développement durable de Corse, la forme urbaine existante (village ou agglomération) dans toutes ses dimensions, doit être respectée : trame viaire, parcellaire et bâtie, morphologie urbaine, mais aussi fonctions et usage urbains. D’une part, constituent des agglomérations ou des villages où l’extension de l’urbanisation est possible, au sens et pour l’application du premier alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions. D’autre part, le plan d’aménagement et de développement durable de Corse précise que la condition de continuité d’urbanisation posée par le premier alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme doit être interprétée comme impliquant l’existence d’une bande d’espace naturel ou agricole inférieure à 80 mètres entre les constructions.

Il est constant que les constructions projetées s’implantent dans un espace d’urbanisation diffuse, éloigné de l’agglomération de Porto-Vecchio mais proche du rivage de la mer. Le projet en litige ne respecte donc pas le principe d’urbanisation en continuité avec l’existant posé par les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, tel que précisé par celles du plan d’aménagement et de développement durable de la Corse, lesquelles ne comportent pas de dérogation à ce principe en ce qui concerne les résidences à destination hôtelière ou les reconstructions après démolition. C’est donc sans commettre d’erreur d’appréciation que sur le fondement de ces dispositions, le préfet de la Corse-du-Sud a délivré un avis défavorable au projet de la société Castell’mare.

En ce qui concerne le droit de reconstruire à l’identique invoqué par la société Castell’mare :

Aux termes de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Certes il résulte des termes mêmes de la demande de permis de construire que

la SAS Castell’mare a sollicité le bénéfice des dispositions dérogatoires de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme pour la reconstruction, sur le terrain d’assiette de l’ancien hôtel « Castell’mare », de 49 chambres pavillonnaires et d’un bâtiment d’accueil de la clientèle. Il est vrai également que pour refuser son accord à ce projet, et rejeter cette demande, le préfet de la Corse-du-Sud, puis le maire de Porto-Vecchio ne se sont pas fondés sur ces dispositions, mais seulement sur le motif de tiré du non-respect du principe de l’urbanisation en continuité avec l’existant posé par l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Mais le préfet et la commune demandent, en première instance comme en appel, de substituer à ce motif de refus celui tiré de ce que ce projet ne remplit pas les conditions posées par l’article L. 111-15 pour obtenir le droit de reconstruire un bâtiment régulièrement édifié et qu’ainsi l’article L. 121-8 fait obstacle à la délivrance du permis sollicité.

L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

En outre, il appartient au juge administratif de se prononcer sur le bien-fondé des moyens dont il est saisi et, le cas échéant, d’écarter de lui-même, quelle que soit l’argumentation du défendeur, un moyen qui lui paraît infondé, au vu de l’argumentation qu’il incombe au requérant de présenter au soutien de ses prétentions.

Il ressort des pièces du dossier que l’opération en cause consiste en la reconstruction de 33 chambres pavillonnaires de type G, développant 432 m2 de surface de plancher, et de

16 chambres de type P correspondant à une surface de plancher de 157 m2, ainsi que d’un bâtiment d’accueil de 90 m2. La société Castell’mare prétend avoir procédé à la démolition de ces constructions suivant un permis de construire valant permis de démolir délivré en 2009 et achevé ces travaux en décembre 2013, soit moins de dix ans avant sa nouvelle demande de permis de construire qui vise selon elle la reconstruction à l’identique de ces éléments.

Or, d’une part, si le plan de masse avant démolition établi par un architecte et joint au dossier de demande représente, sur l’actuelle parcelle n° 172, 33 chambres de type G avec une hauteur au faîtage de 3, 6 mètres et au plus 16 chambres de même type avec une hauteur au faîtage de 2, 77 mètres, et si l’extrait de permis de construire obtenu en décembre 2009 dont se prévaut la requérante indique que la démolition des « cases » de l’ancien village de vacances implanté sur le terrain et de leur bloc sanitaire représente des surfaces bâties respectivement de 589 et 90 m2, identiques à celles objets de la reconstruction sollicitée, il résulte également des extraits d’actes notariés de 1991 et de 2005 que ces chambres, implantées sur la parcelle anciennement cadastrée n° 137, sont, à ces mêmes dates, au nombre total de 56. Il suit de là qu’en admettant que

les 49 chambres démolies en 2013 aient développé une surface de plancher moindre que

les 56 chambres existant au plus tard en 2005, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que la démolition de ces sept chambres de différence serait antérieure de plus de dix ans à la demande de reconstruction à l’identique.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement du rapprochement des actes notariés de 1991 et de 2005, et de la notice explicative du projet litigieux, que l’ensemble hôtelier classé « deux étoiles » implanté sur la parcelle anciennement cadastrée

n° 137 était constitué à la fois des 33 chambres dites « grandes unités » et des 23 chambres dites « petites unités », d’un bâtiment d’accueil de la clientèle et d’un bâtiment de 40 chambres destinées au logement du personnel. Compte tenu de la localisation de ces éléments de construction sur un même tènement foncier compris dans un espace littoral non urbanisé, et du lien fonctionnel les unissant à la fois du fait de leur destination particulière et de la sensibilité de l’espace littoral justifiant que l’autorité compétente y apporte une seule appréciation au regard des dispositions des articles L. 121-1 et suivants du code de l’urbanisme, de tels éléments formaient un ensemble immobilier unique. Alors que le permis de construire dont l’exécution a été entièrement achevée le 18 mai 2013 prévoyait la démolition non seulement de 589 m2 de « cases » et de 90 m2 de blocs sanitaires, mais encore de 632 m2 de logements du personnel hôtelier, le permis en litige ne porte pas sur la reconstruction de ce dernier élément de l’ensemble immobilier unique à destination hôtelière. La demande de la société Castell’mare ne peut donc, dans cette mesure, être regardée comme visant à reconstruire à l’identique un tel ensemble.

Ainsi, pour ces deux raisons, la société requérante n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme pour obtenir la délivrance d’un permis de construire.

L’avis défavorable du préfet de la Corse-du-Sud du 25 mai 2022 faisant par conséquent obligation au maire de Porto-Vecchio de refuser le permis de construire, la requérante ne peut utilement critiquer la légalité des motifs propres de l’arrêté en litige.

Il résulte de tout ce qui précède que la société Castell’mare n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande dirigée contre l’avis du 25 mai 2022, l’arrêté du 4 août 2022 et le rejet tacite de son recours gracieux contre cet arrêté, et tendant à ce qu’il soit enjoint au maire de Porto-Vecchio de lui accorder un permis de construire.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Porto-Vecchio qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. En revanche, il y a lieu dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge de la société Castell’mare la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Porto-Vecchio et non compris dans les dépens.

DéCIDE :

Article 1er :

La requête de la société Castell’mare est rejetée.

Article 2 :

La société Castell’mare versera à la commune de Porto-Vecchio une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :

Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiées Castell’mare, à la commune de Porto-Vecchio, à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation et au ministre de la ville et du logement.

Délibéré après l’audience du 20 janvier 2026, où siégeaient :

- M^me Jorda-Lecroq, présidente,

- M. Revert, président assesseur,

- M. Lombart, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.