Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. C B a demandé au tribunal administratif de Nantes d’annuler l’arrêté du 21 février 2022 par lequel le maire de La Turballe a délivré à la société civile immobilière de construction-vente (SCCV) Ondine un permis de construire un immeuble de logements collectifs valant permis de démolir l’habitation existante sur la parcelle cadastrée à la section AD sous le n°571 située rue du Maréchal de Lattre de Tassigny à La Turballe, modifié par l’arrêté du 2 février 2023 portant permis de construire modificatif.

Par un jugement n° 2204540 du 4 avril 2023, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 26 mai et 27 juillet 2023, M. B, représenté par M^e Halgand , demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 4 avril 2023 du tribunal administratif de Nantes ;

2°) d’annuler l’arrêté du 21 février 2022 par lequel le maire de La Turballe a délivré un permis de construire à la SCCV Ondine ainsi que l’arrêté du 2 février 2023 lui délivrant un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Turballe une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M. B soutient que :

— compte tenu de sa qualité de voisin immédiat du projet et de l’importance de ce dernier, il justifie d’un intérêt à agir ;

— il a respecté les formalités de notification de son recours prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— le jugement est irrégulier ; l’affaire a été enrôlée avant que les parties aient été mises à même de débattre de la légalité de l’arrêté du 2 février 2023, à tout le moins avant l’expiration du délai de cristallisation automatique des moyens ;

— le premier mémoire en défense en réponse à la contestation du permis de construire modificatif a été enregistré le 3 mars 2023, soit 4 jours seulement avant l’audience publique ; le caractère contradictoire de la procédure a été méconnu ;

— l’arrêté du 21 février 2022 méconnaît l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme ;

— le dossier n’était pas complet, en méconnaissance de l’article R. 431-8 du même code ;

— le permis de construire du 21 février 2022 méconnaît l’article UB 3 I du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UB 3 II de ce règlement ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UB 10 du même règlement ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UB 11 dudit règlement ;

— le dossier de demande de permis modificatif n’était pas complet et, par son imprécision, n’a pas mis à même le service instructeur d’apprécier la nature et la portée des modifications envisagées ;

— le permis de construire modificatif méconnaît l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme approuvé en 2022 ;

— il méconnaît l’article UA5 du même règlement ;

— il méconnaît l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme imposant de respecter un coefficient de pleine terre de 30 % ; les mentions figurant au dossier de demande de permis indiquant une superficie de 1 879 m² révèlent l’existence d’une fraude ;

— le permis de construire modificatif devra être annulé par voie de conséquence de l’annulation du permis de construire délivré le 21 février 2022.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 juin 2023, la commune de La Turballe, représentée par la SELARL Cornet-Vincent-Ségurel conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 septembre 2023, la SCCV Ondine, représentée par la société d’Avocats Fidal, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Dias,

— les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,

— et les observations de M^e Angibaud, représentant la commune de La Turballe et de M^e Vally, représentant la SCCV Ondine.

Considérant ce qui suit :

1. La SCCV Ondine a déposé, le 6 décembre 2021, une demande de permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble de 22 logements collectifs, dont 8 logements sociaux et la démolition d’une habitation sur un terrain cadastré à la section AD sous le n°571 situé 54 rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, sur le territoire de la commune de La Turballe

(Loire-Atlantique). Par un arrêté du 21 février 2022, le maire de La Turballe a délivré le permis de construire sollicité. Par une délibération du 22 février 2022 du conseil municipal, le plan local d’urbanisme de La Turballe a été révisé. Par un arrêté du 2 février 2023, le maire de La Turballe a délivré un permis de construire modificatif à la SCCV Ondine. Par un jugement du 4 avril 2023, le tribunal administratif de Nantes a rejeté la demande de M. B tendant à l’annulation de l’arrêté du 21 février 2022 délivrant un permis de construire à la SCCV Ondine ainsi que de l’arrêté du 2 février 2023 lui délivrant un permis de construire modificatif. M. B relève appel de ce jugement.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Aux termes des dispositions de l’article L. 5 du code de justice administrative : « L’instruction des affaires est contradictoire. Les exigences de la contradiction sont adaptées à celles de l’urgence, du secret de la défense nationale et de la protection de la sécurité des personnes ». L’article R. 611-1 du même code prévoit que : « La requête et les mémoires, ainsi que les pièces produites par les parties, sont déposés ou adressés au greffe. / La requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur sont communiqués aux parties avec les pièces jointes dans les conditions prévues aux articles R. 611-2 à R. 611-6. / Les répliques, autres mémoires et pièces sont communiqués s’ils contiennent des éléments nouveaux ».

3. Le respect du caractère contradictoire de la procédure et des dispositions citées au point 2 impose que la requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur, ainsi que les autres productions si elles contiennent des éléments nouveaux, soient communiqués aux parties en leur laissant un délai suffisant, au besoin en reportant à cette fin la date de l’audience, pour qu’elles puissent en prendre connaissance et éventuellement y répondre, par la production d’un nouveau mémoire avant la clôture de l’instruction.

4. Par deux mémoires enregistrés le 27 février 2023, M. B a demandé au tribunal administratif de Nantes d’annuler l’arrêté de permis de construire modificatif délivré le 2 février 2023 à la société Ondine, produit par cette dernière le 8 février suivant. En réponse à ces mémoires, la commune de La Turballe et la société Ondine ont produit, le 3 mars 2023, leurs mémoires en défense. Le mémoire de la commune a été enregistré, par le greffe du tribunal, le vendredi 3 mars 2023 à 9 h 23 et communiqué le même jour à M. B, qui l’a reçu à 17 heures 35. Le mémoire de la société Ondine a été enregistré le 3 mars 2023 à 12 h 02 et communiqué le même jour à M. B, qui l’a reçu à 14 h 35. Il ressort des pièces du dossier que la clôture automatique de l’instruction est intervenue 3 jours francs avant l’audience du 7 mars 2023, soit le samedi 4 mars à 0 heures. Il en résulte que M. B n’a reçu communication des premiers mémoires en défense de la société Ondine et de la commune de la Turballe, en réponse à ses conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du 2 février 2023 portant permis de construire modificatif, que la veille de la clôture de l’instruction. Ce délai n’était pas suffisant pour permettre à M. B de prendre connaissance de ces mémoires et éventuellement d’y répondre par la production d’un nouveau mémoire, avant la clôture de l’instruction. Il suit de là que le jugement attaqué, en tant qu’il a statué sur les conclusions de la demande de M. B tendant à l’annulation de l’arrêté de permis de construire modificatif du 2 février 2023, est irrégulier et doit donc être annulé, dans cette mesure.

5. Il y a lieu pour la cour de statuer, par l’effet dévolutif de l’appel, sur les conclusions présentées par M. B devant le tribunal administratif dirigées contre l’arrêté du 21 février 2022 délivrant à la société Ondine un permis de construire initial et de se prononcer immédiatement, par la voie de l’évocation, sur les conclusions de M. B tendant à l’annulation de l’arrêté du 2 février 2023 délivrant à cette société un permis de construire modificatif.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué en tant qu’il a statué sur les conclusions de la demande de M. B tendant à l’annulation de l’arrêté du 21 février 2022 :

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu règlemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie ».

7. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, tel que modifié par l’arrêté de permis de construire modificatif du 2 février 2023, consiste en la création de 20 logements collectifs et prévoit l’élargissement de l’accès existant sur la rue du Maréchal de Lattre de Tassigny. Le projet emporte donc modification de l’accès à la voie publique et ne pouvait, par suite, être autorisé sans qu’au préalable l’autorité gestionnaire de la voirie ait été saisie. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 2 mai 2017, la rue du Maréchal de Lattre de Tassigny a été classée dans la voirie de la commune de La Turballe. Le permis ayant été délivré par le maire de La Turballe, cette commune est réputée avoir été consultée en sa qualité de service gestionnaire de la voie publique. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article

R. 423-53 du code de l’urbanisme doit, par suite, être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : () 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : () b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants () ».

9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis comprenait un document intitulé « PC 4 Notice descriptive du projet architectural » présentant l’implantation, l’organisation et le volume des constructions nouvelles par rapport aux paysages avoisinants. Le dossier comprend également plusieurs photographies de l’environnement proche et lointain du projet, prises depuis la rue du Maréchal de Lattre de Tassigny permettant d’apprécier le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, les couleurs des façades et des menuiseries des bâtiments voisins, ainsi qu’un photomontage de la façade nord et de l’angle nord-est de la construction projetée, permettant d’apprécier l’insertion du bâtiment dans le paysage visible depuis la rue du Maréchal de Lattre de Tassigny. La circonstance que ce photomontage ne représente que la façade nord de la construction, donnant sur cette rue ne suffit pas à établir le caractère insuffisant du projet architectural dès lors que les trois autres façades sont précisément décrites au moyen des plans de façades versés au dossier de demande de permis et que celles-ci ne sont d’ailleurs pas visibles depuis une voie publique. Par ailleurs, il n’apparaît pas davantage que le choix du photomontage aurait eu pour objet ou pour effet de minorer l’importance du projet au regard de son environnement. Par suite, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire serait entaché d’insuffisance doit être écarté.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article UB 3 I du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du permis de construire initial contesté, relatif aux accès existants ou à créer applicable au terrain d’assiette du projet à la date de délivrance du permis de construire initial contesté : « Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et présenter une largeur minimum de 3,50 m. (). La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à en assurer la visibilité. ».

12. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire, qu’au droit du terrain d’assiette du projet, la largeur de la voie publique sera d’environ 5,5 mètres et que l’accès à cette voie présente une largeur de 7,93 mètres. La circonstance que cet accès soit commun aux véhicules et aux piétons n’est pas de nature, compte tenu de sa largeur et de sa configuration, à compromettre la sécurité des usagers. S’il ressort des photographies produites par M. B que les stationnements disposés en quinconce, de part et d’autre de la rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, forment des chicanes au droit desquelles les véhicules ne peuvent pas se croiser, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces aménagements, qui visent à ralentir la vitesse de circulation des véhicules sur cette rue, obstrueront la visibilité depuis l’accès du projet à la voie qui présente en outre un aspect rectiligne. Il n’apparaît pas davantage que la présence, à l’angle nord-est, d’une clôture et d’une place de stationnement affecteraient la visibilité vers la droite depuis ce même accès à la voie. Enfin, il ressort du plan de masse du dossier de demande de permis de construire que le bâtiment projeté sera situé, sur toute la longueur de sa façade, en retrait par rapport à la voie publique, offrant de la sorte aux véhicules sortant du terrain d’assiette du projet une visibilité suffisante vers la gauche. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que les modalités d’accès prévus seraient susceptibles d’engendrer des risques particuliers pour leurs utilisateurs ni pour les usagers de la voie. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 3 I du règlement du plan local d’urbanisme doit, par suite, être écarté.

13. En quatrième lieu, aux termes de l’article UB 3II du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la date de délivrance du permis de construire initial contesté : « Les voies en impasse desservant 3 logements ou plus doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour ».

14. Il ressort des pièces du dossier que l’opération projetée prévoit la création d’une voie interne desservant 20 logements collectifs. A l’extrémité de cette voie un espace de 150 m² sera aménagé, à l’angle sud-est du bâtiment, pour permettre le retournement des véhicules. Compte tenu de sa superficie, cet espace de retournement permettra aux véhicules de manœuvrer aisément afin de faire demi-tour. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 3 II du règlement du plan local d’urbanisme doit, en tout état de cause, être écarté.

15. En cinquième lieu, d’une part, aux termes de l’article UB 10 du plan local d’urbanisme relatif à la zone UB, relatif à la hauteur maximale des constructions, applicable à la date du permis de construire initial : « La hauteur maximale des constructions est mesurée à partir du sol existant avant exécution des fouilles et remblais ». Ces dispositions prévoient également s’agissant du secteur UBa que pour « les constructions couvertes par une toiture terrasse non accessible ou à faible pente », « la hauteur maximale au point le plus haut » est de " 9 m soit R +1+ C ".

16. D’autre part, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

17. Il ressort du plan de coupe, joint au dossier de demande de permis de construire initial, que le point le plus haut de la construction, qui doit se mesurer non pas au garde-corps, élément pouvant être édifié en dehors du gabarit, mais à l’acrotère, se trouve à la cote 14,50 A et que le point le plus bas du terrain naturel, avant les fouilles, se situe à la cote 5,50 A, de telle sorte que la hauteur maximale de la construction est de 9 mètres, conformément aux dispositions de l’article UB 10 précité. Il ressort toutefois également de ce plan de coupe, que la construction envisagée comporte deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, dont le dernier, aménagé non pas à l’intérieur d’une charpente mais en-dessous de l’égout du toit terrasse, présente une hauteur comparable à celle du niveau inférieur, dont il ne se distingue ni par la forme ni par le volume. Dès lors, ce dernier niveau doit être regardé comme un étage à part entière et non comme des combles, conférant ainsi à la construction un type R + 2 non autorisé par les dispositions de l’article UB 10 précité du règlement du plan local d’urbanisme de la commune.

18. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la règle rappelée au point 15, limitant à R+1+C la hauteur des bâtiment a été supprimée par une délibération du 22 février 2022 approuvant le nouveau plan local d’urbanisme de la commune de La Turballe, que le 15 novembre suivant, la société Ondine a sollicité la délivrance d’un permis de construire modificatif alors que le recours de M. B contre le permis de construire initial délivré le 21 février 2022 était encore pendant devant le tribunal administratif et qu’était soulevé le moyen tiré de ce que le bâtiment, de type R+2, ne respectait pas cette règle. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la notice explicative, jointe au dossier de demande de permis de construire modificatif délivré le 2 février 2023, mentionne expressément que le permis modificatif a été sollicité « afin de répondre au nouveau règlement du PLU en date du 22/02/2022 » et que, dans leurs mémoires en défense, enregistrés trois semaines plus tard au greffe du tribunal administratif de Nantes, la commune de La Turballe et la société Ondine ont fait valoir, respectivement, que les nouvelles règles de hauteur définies à l’article UA du nouveau plan local d’urbanisme avaient vocation à s’appliquer au bâtiment litigieux et que les éventuels vices entachant le permis de construire initial devaient être regardés comme régularisés. Eu égard à la chronologie ainsi rappelée dans laquelle s’est inscrite la demande de permis de construire modificatif, ainsi qu’aux indications portées par la société pétitionnaire dans le dossier de demande, la délivrance le 2 février 2023 d’un permis de construire, après que la règle précédemment mentionnée limitant à R+1+C la hauteur des bâtiments avait été supprimée, a eu pour objet de régulariser le vice affectant le permis de construire initial, analysé au point 17. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions de l’article UB 10 de l’ancien plan local d’urbanisme limitant à R+1+C la hauteur des bâtiments ne peut plus être utilement invoqué à l’appui des conclusions dirigées contre ce permis.

19. En sixième lieu, aux termes de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance du permis de construire initial : « Aspect extérieur des constructions et aménagements de leurs abords- Protection des éléments de paysage et du patrimoine naturel et urbain / Les constructions doivent s’intégrer à leur environnement et s’harmoniser avec le style traditionnel local. Les différents types d’occupation ou d’utilisation du sol autorisés peuvent être refusés ou n’être accordés que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions ou les aménagements prévus, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. () Toitures : En UBaa, la toiture doit s’inscrire dans le gabarit. Pour les autres zones : » Les toitures des constructions à usage d’habitation doivent avoir deux versants principaux dont la pente est comprise entre 30° et 45° pour les collectifs, 40° et 45° pour les individuels ou identique à celle de la construction à laquelle elle s’adosse. Les deux versants principaux doivent être réalisés en ardoises. Les toitures de type différents peuvent être autorisées dans les cas suivants : – en cas d’habitat bioclimatique nécessitant des pentes de toit différent (toiture végétale, dispositif solaire) – dans le cas d’un parti architectural spécifique et cohérent, si leur emploi n’est pas de nature à remettre en cause l’harmonie des constructions avoisinantes. () ".

20. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment litigieux, d’une hauteur comparable aux constructions voisines et d’une teinte claire, s’harmonise avec le style du secteur caractérisé par un habitat pavillonnaire, constitué essentiellement de maisons individuelles de taille limitée et de style traditionnel, comportant des toitures en pente et en ardoise, mais comptant aussi quelques toits en terrasses ainsi que des petits bâtiments collectifs. S’il est vrai que le bâtiment litigieux est orienté nord-sud, perpendiculairement aux constructions voisines, dont les façades principales donnent sur la rue, cette implantation en profondeur de la parcelle participe de l’intégration de la construction et ne nuit pas à la cohérence d’ensemble perceptible depuis la rue. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que le choix de recourir à une toiture terrasse, qui résulte du parti architectural spécifique et cohérent, d’inspiration contemporaine adopté pour le projet, serait de nature à remettre en cause l’harmonie des bâtiments voisins. Par suite, le moyen tiré de ce que l’aspect extérieur du bâtiment litigieux méconnaîtrait les prescriptions de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

21. Il résulte de ce qui précède que M. B n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté sa demande en tant qu’elle tendait à l’annulation de l’arrêté du 22 février 2022 délivrant un permis de construire à la société Ondine.

Sur la légalité du permis de construire modificatif délivré le 2 février 2023 à la société Ondine :

22. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis comporte une notice explicative énumérant de façon complète et précise les modifications apportées au projet, ainsi que des plans de masse, de coupe, de façade et de niveaux permettant d’identifier sans difficulté ces modifications. Ces documents permettent ainsi d’apprécier la nature et la portée des modifications apportées par la société pétitionnaire au projet initial. Le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire modificatif n’était pas suffisamment précis pour permettre au service instructeur d’identifier les modifications apportées au projet doit, par suite, être écarté.

23. En deuxième lieu, l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du permis de construire modificatif contesté, distingue d’une part, la bande d’implantation dite « principale », qui s’étend jusqu’à 15 mètres à partir de l’alignement des voies et emprises publiques existantes, modifiées ou créées et, d’autre part, la bande d’implantation dite « secondaire » qui s’étend au-delà de cette bande de 15 mètres. L’article UA 4 de ce règlement prévoit que, dans la bande de constructibilité principale, les constructions s’implantent sur au moins une limite séparative et en retrait d’au moins une des autres limites séparatives, avec une distance au moins égale à la hauteur de la construction vis-à-vis d’au moins une limite séparative et d’au moins 3 mètres vis-à-vis des autres limites. Il prévoit, en bande de constructibilité secondaire, que les constructions s’implantent sur une seule limite séparative ou en retrait d’au moins 3 mètres des limites séparatives et que « dans tous les cas elles s’implantent en retrait d’au moins une des limites séparatives avec une distance de retrait au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction comptée au point le plus haut ».

24. Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme mentionne également que « La hauteur totale d’une construction () correspond à la différence d’altitude entre son point le plus haut et un point de référence. Ce point de référence est la moyenne des cotes de terrain naturel situées aux angles de la construction projetée () le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, au sommet de l’acrotère ou de terrasses en attique () ». Il définit enfin les limites séparatives comme « correspondant aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques ». En application de ces dernières dispositions, la limite de fond de parcelle constitue ainsi une limite séparative, au sens des dispositions de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme.

25. D’une part, il ressort du plan de coupe, joint au dossier de demande de permis de construire modificatif que l’acrotère, où se trouve le point le plus haut du bâtiment, atteint le niveau 14,5 m A et qu’aux angles du bâtiment, le profil du terrain naturel est à la cote 5,5 A, de sorte que la hauteur totale de la construction est de 9 mètres. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la partie nord du bâtiment litigieux sera implantée dans la bande d’implantation principale et que sa partie sud se trouvera dans la bande d’implantation secondaire.

26. Il ressort du plan de masse, joint au dossier de demande de permis modificatif, que, dans la bande d’implantation principale, le bâtiment sera implanté en limite séparative ouest et en retrait de 4,53 mètres par rapport à la limite séparative est, soit une distance de retrait supérieure à la moitié de la hauteur de la construction projetée, conformément aux dispositions précitées de l’article UA4. Il ressort de ce même plan que, dans la bande d’implantation secondaire, le bâtiment sera implanté à 4,10 mètres de la limite est, à 4,26 mètres de la limite ouest et à plus d’une dizaine de mètres de la limite de fond de parcelle qui, ainsi qu’il a été rappelé au point 24, présente le caractère d’une limite séparative. Ainsi, dans cette bande secondaire, le bâtiment sera implanté en retrait d’au moins 3 mètres des 3 limites séparatives et, pour l’une d’entre elles, avec une distance de retrait supérieure à 4,5 mètres, soit la moitié de la hauteur de la construction comptée au point le plus haut. Par suite, le moyen tiré de ce que la construction projetée méconnaîtrait les règles d’implantation et de prospect définies à l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

27. En troisième lieu, aux termes de l’article UA 5 du règlement du plan local d’urbanisme, applicable à la zone UA à la date de délivrance du permis de construire modificatif : « Les volumes sont simples, adaptés à la forme parcellaire et respectent l’échelle des constructions environnantes. Afin d’éviter l’implantation de masses compactes, la continuité de volumes est à moduler par des décrochements ou des annexes de volume et de hauteur différents, en particulier pour les constructions à toitures terrasses et pour créer une transition harmonieuse avec des constructions riveraines. Les édicules, containers à déchets, citernes de récupération des eaux pluviales et autres ouvrages techniques doivent être prévus dès la conception pour les constructions neuves et être intégrés de manière satisfaisante. Leur perceptibilité depuis l’espace public devra être réduite ».

28. Il ressort des pièces du dossier que le volume du bâtiment, dont le second étage est en retrait sur la façade est et qui comporte des décrochements et balcons rythmant les façades, s’insère de façon cohérente et sans rupture d’échelle avec les constructions environnantes. Il ressort également du plan du rez-de-chaussée que si la construction projetée est équipée, pour les jours de collecte, d’une aire de dépose des bacs à déchets, ces bacs doivent être entreposés dans un local fermé, aménagé dans le volume même du bâtiment, à son angle nord-est, à 5 mètres de la voie publique, de telle sorte que ce local s’intègre de manière satisfaisante dans le bâtiment. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 5 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

29. En quatrième lieu, l’article UA6 du règlement du plan local d’urbanisme, applicable à la zone UA à la date de délivrance du permis de construire modificatif, fixe à 30 % le coefficient de pleine terre minimal, dans les secteurs autres que le secteur UAr. Le coefficient de pleine terre est défini, dans les dispositions applicables à toutes les zones du règlement du plan local d’urbanisme, comme le rapport entre la surface en pleine terre à ne pas imperméabiliser (devant rester en peine terre : enherbée, plantée ou bêchée) et la surface de l’unité foncière du projet.

30. Il ressort des pièces du dossier que la société Ondine a déclaré, dans la notice descriptive du projet modifié, une superficie totale de terrain de 1 879 m² et une superficie de pleine terre conservée de 571 m². S’il est vrai que les données cadastrales relatives à la parcelle indiquent une contenance totale de 1 946 m², il ressort des pièces du dossier que la superficie déclarée de 1 879 m² correspond à « la surface apparente » du terrain, telle que relevée sur le plan de propriété établi par un géomètre expert sur la base des limites figurant au procès-verbal de bornage amiable, dressé par ce dernier le 18 novembre 2022. Les données cadastrales, qui n’ont qu’une vocation fiscale, ne sont pas de nature à remettre en cause la réalité et l’exactitude des mesures prises par le géomètre-expert qui, par ailleurs, ne sont pas contredites par un autre document susceptible d’établir la contenance réelle de la parcelle. La superficie de 1 879 m², déclarée dans le formulaire de demande de permis, ne révèle dès lors pas l’existence de manœuvres frauduleuses de la part de la société pétitionnaire. Rapportés à cette superficie, les 571 m² de pleine terre prévus au projet représentent un ratio de plus de 30 %, conformément aux dispositions précitées de l’article UA 6 précité. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de cet article doit, par suite, être écarté.

31. Il résulte de tout ce qui précède que M. B n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 2 février 2023 par lequel le maire de La Turballe a délivré un permis de construire modificatif à la société Ondine.

Sur les frais liés au litige :

32. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société Ondine et de la commune de La Turballe, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement de la somme demandée par M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. B des sommes de 1 500 euros à verser respectivement à la société Ondine et à la commune de La Turballe.

D E C I D E  :

Article 1er : Le jugement du 4 avril 2023 du tribunal administratif de Nantes est annulé en tant qu’il a statué sur les conclusions de la demande de M. B tendant à l’annulation de l’arrêté du 2 février 2023 par lequel le maire de La Turballe a délivré un permis de construire modificatif à la société Ondine.

Article 2 : La demande présentée par M. B devant le tribunal administratif de Nantes tendant à l’annulation de l’arrêté du 2 février 2023 portant permis de construire modificatif est rejetée.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête d’appel de M. B est rejeté.

Article 4 : M. B versera à la commune de La Turballe et à la société Ondine des sommes de 1 500 euros chacune, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. C B, à la commune de La Turballe et à la société civile immobilière de construction-vente (SCCV) Ondine.

Délibéré après l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

— M^me Montes-Derouet, présidente,

— M. Dias, premier conseiller,

— M. Mas, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024.

Le rapporteur,

R. DIAS

La présidente,

I. MONTES-DEROUETLa greffière,

M. D

La République mande et ordonne au préfet de la Loire-Atlantique en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.