Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile d’exploitation agricole (SCEA) du Château de l’Estang a demandé au tribunal administratif d’Orléans d’annuler l’arrêté du 15 mai 2020 par lequel le maire de la commune de Sancerre a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la régularisation de la construction d’une piscine et d’un local technique au Château de l’Estang ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Par un jugement n° 2003956 du 18 avril 2023, le tribunal administratif d’Orléans a rejeté cette demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 16 juin 2023, la SCEA du Château de l’Estang, représentée par M^e Bollani, avocate, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de la commune de Sancerre du 15 mai 2020 ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux ;

3°) d’enjoindre au maire de la commune de Sancerre de lui délivrer l’autorisation sollicitée, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêté à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

4°) et de mettre à la charge de la commune de Sancerre une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi qu’aux dépens.

La société soutient que :

— elle a intérêt à agir contre les décisions attaquées, qui lui font grief ; sa demande et sa requête ne sont pas tardives ; elle était représentée en première instance par son gérant en exercice ; elle a justifié de la qualité de ce dernier et de sa capacité à décider d’engager une action contentieuse devant le tribunal administratif ;

— l’arrêté en litige est insuffisamment motivé ;

— il est entaché d’une erreur de droit, dès lors que la construction de la piscine et du local technique en cause ne méconnaît pas les dispositions de l’article A2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Sancerre ;

— les demandes de substitution de base légale et de substitution de motifs présentées en première instance par la commune de Sancerre ne sauraient être admises ;

— M. B, qui était encore gérant de la SCEA du Château de l’Estang, avait la capacité et la qualité pour présenter la demande de permis de construire au nom et pour le compte de la société ;

— les dispositions de l’article A2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Sancerre n’autorisent pas exclusivement les seuls affouillements liés à l’activité agricole ou vitivinicole ; ces dispositions ne sont pas applicables aux installations et travaux divers soumis à la réglementation du permis de construire mais seulement à ceux soumis à la réglementation du permis d’aménager ; en tout état de cause, les travaux de construction de la piscine sont directement liés à l’activité agricole.

Vu les autres pièces du dossier.

Par une ordonnance du 30 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 21 octobre 2024, en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Un mémoire en défense, présenté pour la commune de Sancerre, a été enregistré le 7 février 2025.

Vu :

— le code civil,

— le code de l’urbanisme,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Cozic,

— les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,

— et les observations de M^e Braud pour la SCEA du Château de l’Estang et de M^e Woloch pour la commune de Sancerre.

Une note en délibéré, présentée pour la commune de Sancerre, a été enregistrée le 6 mars 2025.

Considérant ce qui suit :

1. La SCEA du Château de l’Estang possède une propriété comportant, sur près de 10 hectares, un château, une orangerie, un terrain de tennis, ainsi que plusieurs parcelles viticoles situées sur la commune de Sancerre et sur la commune de Ménétréol-sous-Sancerre. Au début de l’année 2019, la commune de Sancerre a constaté que des travaux étaient réalisés sur les parcelles proches du château, sans autorisation d’urbanisme. Un procès-verbal d’infraction a été établi le 7 mai 2019 et transmis au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bourges. La SCEA du château de l’Estang a par la suite déposé une demande de permis de construire, reçue en mairie le 8 juillet 2019, en vue d’obtenir la régularisation de la construction d’une piscine enterrée et d’un local technique, qui a été rejetée par une décision non contestée du 19 juillet 2019. La SCEA du Château de l’Estang a présenté une nouvelle demande de permis de construire reçue en mairie le 5 février 2020. Cette demande de permis de construire a été rejetée par un arrêté du maire de la commune du 15 mai 2020, puis le recours gracieux formé contre cet arrêté a été rejeté implicitement le 9 juillet 2020. La SCEA du Château de l’Estang demande à la cour d’annuler le jugement n° 2003956 du 18 avril 2023, par lequel le tribunal administratif d’Orléans a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté du 15 mai 2020 et de la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées en première instance par la commune de Sancerre :

2. En premier lieu, aux termes de l’article 1832 du code civil : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. () ». Aux termes de l’article 1849 du code civil : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. () ». Il résulte de ces dispositions que le gérant d’une société civile tient normalement de ses fonctions le droit d’agir en justice.

3. Si dans sa requête introductive d’instance devant le tribunal, la SCEA du Château de l’Estang n’a pas expressément indiqué qu’elle était représentée par son gérant, une telle mention a été apportée, en cours d’instruction, dans les mémoires ultérieurs qu’elle a produits en première instance. Le gérant de la société n’ayant pas à justifier d’un quelconque mandat exprès l’autorisant à agir, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir doit être écartée.

4. En second lieu, la circonstance, à la supposer même établie, que M. A B n’était plus gérant de la SCEA du Château de l’Estang à la date du dépôt de la demande de permis de construire, comme à la date d’enregistrement par le tribunal administratif d’Orléans de la demande d’annulation de l’arrêté de refus de permis de construire est sans incidence sur la recevabilité de celle-ci. Cette seconde fin de non-recevoir doit par suite être également écartée.

Sur la légalité de l’arrêté du 15 mai 2020 et de la décision de rejet du recours gracieux :

En ce qui concerne la motivation :

5. Contrairement à ce que soutient la SCEA du Château de l’Estang, l’arrêté en litige comporte l’énoncé des éléments de droit et de fait qui fondent la décision de refus de délivrance de permis de construire en litige. Il est ainsi suffisamment motivé.

En ce qui concerne le motif initial du refus contesté :

6. Le préambule du chapitre III du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Sancerre, relatif aux zones agricoles, prévoit que « La zone A est une zone réservée à l’activité agricole dont les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole sont seules autorisées. ». Alors que l’article A1 de ce même chapitre liste les occupations et utilisations du sol interdites dans plusieurs secteurs de cette zone, l’article A2 de ce même chapitre autorise certaines « occupations et utilisations du sol », notamment « Les constructions annexes aux bâtiments liés à l’activité agricole et vitivinicole ».

7. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le « château » ou « manoir » situé sur la propriété de la SCEA du Château de l’Estang est le siège de l’exploitation viticole de la SCEA. Ainsi que l’a relevé l’arrêté en litige, il sert de logement au propriétaire du vignoble et à l’accueil de clients à l’occasion de divers évènements de nature commerciale, telles la présentation et la dégustation des vins produits sur le domaine. Il ressort également de la « proposition de rectification suite à une vérification de comptabilité », établie le 30 novembre 2015 à l’encontre de la SCEA du Château de l’Estang par la brigade départementale de vérification du Cher, qu’après l’acquisition du manoir et de ses terres, la société a réalisé d’importants travaux pour rendre les lieux salubres et fonctionnels, en vue notamment d’ « exploiter les locaux pour partie en chambres d’hôtes ». Une visite sur site de la brigade, ainsi que divers documents, ont alors permis de clairement distinguer, au sein du bâtiment, entre les surfaces dédiées à l’activité professionnelle et les surfaces privées. Diverses factures sont également versées au dossier, relatives à la location de chambres sur la propriété, entre 2015 et 2020, pour l’accueil de clients d’une société associée à la SCEA du Château de l’Estang, activité qui peut ainsi être regardée comme ayant pour support l’exploitation agricole et vitivinicole. L’orangerie, située à proximité du château, abrite des cuves employées pour le stockage du vin produit sur le domaine, ainsi que divers matériels et engins de travail agricole et vitivinicole. Le maire de Sancerre a lui-même également expressément admis, dans l’arrêté en litige, que « le bâtiment pour lequel la construction de l’annexe est sollicité », à savoir le « château » de la société requérante, « doit être considéré comme un bâtiment utilisé dans le prolongement de l’activité viticole ». Il résulte de l’ensemble de ces éléments que ce « château » ou « manoir » appartenant à la SCEA du Château de l’Estang doit être regardé comme constituant « un bâtiment lié à l’activité vitivinicole », au sens des dispositions précitées de l’article 2A du plan local d’urbanisme de la commune de Sancerre.

8. D’autre part, il ressort également des pièces du dossier que la SCEA du Château de l’Estang a construit, en contrehaut de sa propriété, une piscine d’une longueur de 20 mètres et d’une largeur de 8 mètres, à une distance d’environ 43 mètres du château et 29 mètres de l’orangerie, sur un terrain en pente, arboré, et traversé par un cheminement piéton, reliant entre elles les différentes constructions précitées. Les dimensions de cette piscine apparaissent relativement réduites au regard de celles du château, tout comme, au surplus, au regard de l’ensemble de la propriété dans laquelle elle s’insère. Le dossier de demande de permis de construire indique que cette piscine a vocation à être utilisée tant pour l’agrément personnel du propriétaire du château, que pour les clients et invités de manifestations de promotion de la production viticole de la société. Les éléments précités sont de nature à caractériser un lien d’usage et un lien fonctionnel suffisant entre le « château » et la piscine pour qualifier cette dernière de « construction annexe » au château, au sens des dispositions de l’article 2A du plan local d’urbanisme de la commune de Sancerre.

9. Ainsi, la piscine et le local technique, objets de l’autorisation d’urbanisme sollicitée, doivent être regardés comme une « construction annexe » au « château » situés sur la propriété de la SCEA du Château de l’Estang, « château » qui lui-même est constitutif d’un « bâtiment lié à l’activité agricole et vitivinicole », au sens de l’article A2 du plan local d’urbanisme de la commune de Sancerre.

10. Dès lors, l’arrêté en litige refusant d’accorder à la SCEA du Château de l’Estang le permis de construire dont cette dernière sollicitait la délivrance, a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article 2A du plan local d’urbanisme de la commune de Sancerre.

En ce qui concerne les substitutions de motifs sollicitées par la commune de Sancerre :

11. L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

12. En premier lieu, la commune de Sancerre a soutenu en première instance que l’arrêté de refus de permis de construire peut se fonder sur les dispositions de l’article 2A du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Nanterre, qui n’autorisent les affouillements et exhaussements des sols que s’ils sont liés à l’activité agricole et vitivinicole.

13. Toutefois, les dispositions précitées de l’article 2A du plan local d’urbanisme ne sont pas applicables aux travaux de mise en état des terrains d’assiette d’ouvrages dont la construction fait l’objet d’un permis de construire, lequel tient compte d’éventuels affouillements et exhaussements du sol. Le motif ainsi invoqué par la commune de Sancerre n’est dès lors pas de nature à fonder la décision de refus de permis de construire.

14. En second lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : « Les demandes de permis de construire, () sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux () ». En vertu du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code, dans sa rédaction applicable à l’espèce, la demande de permis de construire comporte « l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ».

15. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

16. La SCEA du Château de l’Estang a produit dans le dossier déposé à la mairie de Sancerre le 14 septembre 2019 une attestation signée par M. A B, indiquant avoir qualité pour déposer une déclaration préalable. Par suite, en l’absence de tout élément permettant de retenir le caractère frauduleux de cette attestation, et alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que les services instructeurs disposaient d’informations de nature à établir que M. B n’avait pas qualité pour présenter la demande au nom de la société pétitionnaire, ce second motif dont la commune sollicite la substitution, tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, n’est pas de nature à fonder la décision de refus de permis de construire.

17. Il résulte de ce qui précède, que la SCEA du Château de l’Estang est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d’Orléans a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 15 mai 2020 et de la décision de rejet de son recours gracieux dirigé contre ledit arrêté.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

18. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution ».

19. Lorsque le juge annule un refus d’autorisation après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation.

20. Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’enjoindre au maire de la commune de Sancerre de délivrer à la SCEA du Château de l’Estang le permis de construire sollicité, assorti des prescriptions nécessaires, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais de justice :

21. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Sancerre la somme de 2 000 euros à verser à la SCEA du Château de l’Estang au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement n° 2003956 du 18 avril 2023 du tribunal administratif d’Orléans est annulé et l’arrêté du 15 mai 2020 du maire de Sancerre, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux formé par la SCEA du Château de l’Estang sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de Sancerre de délivrer à la SCEA du Château de l’Estang le permis de construire sollicité, assorti le cas échéant de prescriptions, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : La commune de Sancerre versera la somme de 2 000 euros à la SCEA du Château de l’Estang au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCEA du Château de l’Estang et à la commune de Sancerre.

Délibéré après l’audience du 27 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Even, président de chambre,

M^me Aventino, première conseillère,

M. Cozic, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

Le rapporteur,

H. CozicLe président,

B. Even

La greffière,

I. Szymanski

La République mande et ordonne au préfet du Cher en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière,