Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 janvier 2016, 14-19.124, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 21 janvier 2014), que la société civile immobilière IWH (la SCI), ayant pour gérant M. X…, a vendu à la société civile immobilière Icorp Reims (société Icorp), ayant pour gérant M. Y…, un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Burton, après avoir donné congé à celle-ci sans offre de renouvellement, mais avec offre d’indemnité d’éviction ; que M^me Z… et la société CW finances, détentrices de parts sociales de la SCI, ont assigné M. X…, la SCI, représentée par son administrateur provisoire, la société Icorp et M. Y… en annulation de la vente et en indemnisation de leur préjudice ;

Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que M^me Z… et la société CW finances font grief à l’arrêt de rejeter leur demande d’annulation de la vente pour vileté du prix ;

Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que le vendeur est admis à demander la résolution de la vente pour vileté du prix lorsque celui-ci est dérisoire et sans proportion avec la valeur réelle du bien et relevé que l’immeuble, acheté en 2000 pour la somme de 355 387 euros, avait été revendu en 2009 pour la somme de 633 000 euros, la cour d’appel, qui a pu en déduire que la demande d’annulation de la vente pour vileté du prix ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi principal qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l’article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour juger que le prix de vente de l’immeuble se limitait à la somme inscrite dans l’acte de vente et qualifier de contre-lettre l’accord entre M. X…, M. Y… et la société Icorp transférant à cette société la charge du paiement de l’indemnité d’éviction et en prononcer la nullité, l’arrêt retient que la clause de l’acte authentique informant de la situation locative de l’immeuble, l’acquéreur qui déclare en faire son affaire personnelle est une formule générale qui ne constitue pas un engagement clair de celui-ci de prendre en charge l’indemnité d’éviction et que la nullité de la contre-lettre entraîne la disparition rétroactive de toutes les obligations stipulées par celle-ci ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause stipulait que « l’acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance de cette situation locative, pour avoir reçu dès avant ce jour la copie du bail, renouvellement et du congé et déclare en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit », la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu’il y ait lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que la SCI IWH et la SCI Icorp Reims ont entendu limiter le prix de la vente de l’immeuble à la somme de 663 000 euros dans l’acte de vente authentique du 1^er octobre 2009, qualifie l’accord de M. X…, de M. Y… et de la SCI Icorp Reims tendant à transférer à cette dernière société la charge du paiement de l’indemnité d’éviction due à la société Burton de contre-lettre portant dissimulation d’une partie du prix porté dans l’acte authentique apparent du 1^er octobre 2009, prononce la nullité de cette contre-lettre et juge que le paiement de l’indemnité d’éviction due à la société Burton incombe à la SCI Icorp Reims, rejette la demande de nullité de la vente sur le fondement de l’article 1321-1 du code civil de M^me Z… et de la société CW finances et rejette la demande de dommages et intérêts formée par M^me Z… et de la société CW finances contre M. X… et M. Y…, personnellement et en sa qualité de gérant de la SCI Icorp Reims, l’arrêt rendu le 21 janvier 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Reims, autrement composée ;

Condamne M^me Z… et la société CW finances aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

II est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé le jugement rendu le 6 avril 2012 par le tribunal de grande instance de Reims en ce qu’il a dit que les sociétés IWH et ICORP REIMS avaient limité le prix de vente de l’immeuble situé 26-28 rue du Cadran Saint-Pierre et 38 rue de Talleyrand à Reims à la somme de 663. 000 € dans l’acte authentique du 1^er octobre 2009, en ce qu’il a qualifié l’accord de MM. X… et Stéphane Y… et de la société ICORP REIMS tendant à transférer à cette dernière la charge du paiement de l’indemnité d’éviction due à la société BURTON de contre-lettre dissimulant partie du prix porté dans l’acte authentique du 1^er octobre 2009 et en ce qu’il a prononcé la nullité de cette contre-lettre et jugé que le paiement de l’indemnité d’éviction incombait à la seule société IWH ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a justement relevé que l’indemnité d’éviction constitue une charge personnelle au bailleur qui délivre congé avec refus de renouvellement et qu’elle ne se transmet pas avec la propriété de l’immeuble, de sorte que le bailleur n’est pas déchargé de son obligation au paiement en cas de vente de l’immeuble, sauf à transférer conventionnellement la charge de cette dette à l’acquéreur ; que ce transfert doit toutefois faire l’objet d’une stipulation expresse et précise de la part des parties dans l’acte de vente ; que l’acte de vente du 1^er octobre 2009 mentionne que le prix est de 663. 000 euros et précise les modalités de paiement de cette somme et ne fait nullement état du paiement par la société ICORP, de l’indemnité d’éviction due au preneur par la société IWH, en sus du prix payé comptant ; que les mentions figurant pages 13 de l’acte de vente du 1^er octobre 2009, relatives à l’occupation du bien, reproduites dans les motifs du jugement auxquels la cour se réfère expressément, concernent la délivrance par la société IWH du congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction et sont suivies par la mention suivante : « l’acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance de cette situation locative, pour avoir dès avant ce jour reçu la copie du bail, renouvellement et du congé et déclare en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » ; que la cour constate, sans qu’il ait lieu d’écarter des débats les pièces n° Bl et B2 versées par M^me Z… et la société CW FINANCES, que contrairement à ce qu’affirment MM. X…, Y… et la société ICORP REIMS, cette formule générale constitue une information de l’acquéreur sur la situation locative du bien, telle qu’elle figure également page 7 de l’acte, mais ne constitue pas un engagement clair de l’acquéreur de prendre en charge, aux lieu et place du vendeur, l’indemnité d’éviction due à la société BURTON et ce à titre de complément du prix de vente. La cour constate de plus, que si tel était le cas, le prix de l’immeuble serait indéterminé et indéterminable puisque le montant de l’indemnité d’éviction n’était pas fixé au moment de la vente, que cette dernière peut, le cas échéant, en cas d’exercice du droit de repentir par le nouveau propriétaire, lequel peut conclure un nouveau bail à de nouvelles conditions, ne pas être réglée et que l’acte de vente serait inexistant et frappé de nullité absolue par application des articles 1591 et 1592 du code civil ; que les deux parties à la vente maintiennent dans leurs écrits qu’elles étaient convenu du paiement de l’indemnité d’éviction par la société ICORD REIMS, la cour relève toutefois que l’existence de cet accord n’a été révélé à M^me Z…, et à la société CW FINANCES qu’à l’occasion de la présente procédure, aux fins d’expliquer le montant du prix de vente de l’immeuble figurant dans l’acte authentique. MM. X… et Y… et la société ICORP REIMS admettent d’ailleurs dans leurs écrits, que le prix de vente figurant dans l’acte de vente authentique n’est pas constitué par la seule somme de 663. 000 euros ; que l’accord invoqué sur la prise en charge de l’indemnité d’éviction ne constitue pas la suite ou le développement de l’acte authentique qui a été conclu le 1^er octobre 2009, ni son complément en l’absence de toute mention dans l’acte prévoyant la prise en charge par l’acquéreur de l’indemnité d’éviction d’un montant important ; qu’il n’a eu pour but que de dissimuler une partie du prix de vente ; que l’existence de la contre-lettre qui n’a pas besoin d’avoir une existence matérielle et peut résulter de l’aveu des parties, est établie au vu de la rédaction de l’acte de vente, du prix convenu, de l’absence de toute clause claire transférant à la charge de l’acquéreur le montant défini de l’indemnité d’éviction et des déclarations des parties ; que le premier juge a justement constaté par application des articles 1156 et 1321-1 du code civil, que la volonté exprimée par les parties de mettre l’indemnité d’éviction due à la société BURTON à la charge de la société ICORD REIMS devait s’interpréter comme étant une contre-lettre prévoyant une augmentation du prix de vente stipulée dans l’acte authentique ; que, par application de l’article 1321-1 du code civil est nulle et de nul effet, toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d’un office ministériel et toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d’une vente d’immeuble ; que cette nullité sanctionne toute convention qui porte dissimulation de tout ou partie du prix de vente d’un immeuble quels que soient les mobiles de cette dissimulation ; que cette nullité entraîne la disparition rétroactive de toutes les obligations stipulées dans la contre-lettre ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la formule particulièrement générale utilisée par les parties ne permet pas d’interpréter ces clauses autrement que comme une simple modalité d’information du cessionnaire sur la situation locative du bien, sans aucunement pouvoir s’assurer de l’intention commune des parties de transférer à la SCI ICORP REIMS la charge définitive du paiement de l’indemnité d’éviction due à la SAS BURTON en l’absence de stipulation spécifique en ce sens ; que le rappel, à quelques paragraphes d’écart, que la SCI IWH a fait le choix de délivrer un congé avec refus renouvellement « et offre d’une indemnité d’éviction » amène à l’inverse à interpréter la dernière phrase par laquelle « l’acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance de cette situation locative, pour avoir reçu dès avant ce jour une copie du bail, renouvellement et du congé et déclare en faire son affaire personnelle (…) » comme la volonté des parties de limiter la responsabilité de la SCI ICORP REIMS au seul « congé » recouvrement de l’indemnité d’occupation, expulsion, exercice du droit de repentir puisque l’indemnité d’éviction n’est plus reprise, tandis que la mention finale « (…) sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » confirme que les parties n’ont pas entendu envisager la possibilité réciproque d’un recours du cédant contre le cessionnaire dans l’hypothèse d’une action en paiement exercée par la SAS BURTON contre la SCI IWH ; que l’intention des parties de limiter le prix de vente à la seule somme de 663. 000 € ressort par ailleurs tant de l’affirmation de sincérité par laquelle « les parties affirment, sous les peines édictées à l’article 1837 du code général des impôts, que le présent acte exprime l’intégralité du prix » (p. 29) sans aucune réserve quant à la fixation ultérieure du montant de l’indemnité d’éviction, que du calcul de l’impôt sur les mutations et des taxes sur une assiette de 663. 000 € (p. 9) sans provision ni rappel de la nécessité d’une liquidation complémentaire future ; que compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que les parties ont entendu limiter le prix de la vente de l’immeuble litigieux à la somme de 663. 000 € dans l’acte de vente authentique du 1^er octobre 2009 ; que l’affirmation par M. Philippe X… d’une part, par M. Stéphane Y… et la SCI ICORP REIMS d’autre part, dans leurs conclusions respectives et successives qu’il est convenu que le prix de vente comprendra également la charge pour la société cessionnaire du paiement de l’indemnité d’éviction due à la S AS BURTON ne peut dès lors s’interpréter que comme une contre-lettre portant dissimulation d’une partie du prix stipulé dans l’acte authentique apparent et suffisamment établie par l’aveu judiciaire des parties ; que ce montage contractuel étant de nature à recevoir la qualification pénale prévue à l’article 1837 I du code général des impôts, avis en sera donné à M. le procureur de la République près le tribunal de grande instance de REIMS conformément à l’article 40 du code de procédure pénale et à la demande formée en ce sens par M^me Claire Z… et la société civile CW FINANCES ;

1° ALORS QUE l’acte de vente litigieux du 1^er octobre 2009 comportait une clause relative à « l’occupation du bien », par laquelle la société IWH, vendeur, a explicitement indiqué à son acquéreur, la société ICORP REIMS, que le bien vendu, à usage commercial, était actuellement occupé par la société BURTON, en précisant que si cette dernière avait été l’objet d’un refus de renouvellement de bail avec offre d’indemnité d’éviction, il lui avait été consenti de pouvoir demeurer dans les lieux tant que cette dernière ne lui aurait pas été versée ; que cette clause a ajouté que « l’acquéreur reconnaissait) avoir parfaite connaissance de cette situation locative, pour avoir reçu dès avant ce jour une copie du bail, renouvellement et du congé et déclar (ait) en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » ; qu’il résultait de ces termes clairs et explicites, qui ne nécessitaient dès lors aucune interprétation, que l’acquéreur avait pris l’engagement de prendre en charge, sans exception, l’intégralité des conséquences et des coûts de la situation dont il était informé, y compris par conséquent l’indemnité d’éviction ; qu’en jugeant dès lors que ces stipulations ne constituaient qu’une « formule générale » sur la situation locative du bien, sans engagement clair, par l’acquéreur, de prendre en charge cette indemnité, la cour a violé l’article 1134 du code civil ;

2° ALORS QUE la cour, par deux fois (p. 6, § 3 ; p. 7, § 5), a retenu que le nouvel acquéreur avait la faculté de ne pas payer l’indemnité d’éviction au preneur demeuré dans les lieux, dès lors qu’il choisissait de renoncer à l’éviction et de conclure un nouveau bail ; que, cependant, cette faculté de payer ou de ne pas payer cette indemnité ne peut exister pour l’acquéreur que s’il l’a reçue de l’acte de vente, en vertu de la clause par laquelle il a dit « faire son affaire » de toutes les conséquences attachées à l’occupation des lieux et au refus de renouvellement dont il a été informé ; qu’en jugeant dès lors que cette clause n’avait opéré aucun transfert d’obligation relativement au paiement de l’indemnité d’éviction, la cour n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 1134 du code civil ;

3° ALORS QUE le prix de vente doit être déterminé ou, pour le moins, déterminable ; qu’il en est notamment ainsi lorsqu’il est lié à la survenance d’un événement futur ne dépendant pas de la seule volonté de l’une des parties ni d’accords ultérieurs entre elles ; que s’il est vrai que le propriétaire, en vertu des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, peut renoncer au paiement de l’indemnité d’éviction aux conditions visées par la loi, cette renonciation n’affecte que le droit à l’indemnité, mais aucunement son montant, lequel, ne dépendant pas de la seule volonté du propriétaire, est fixée selon les critères objectifs de l’article L. 145-14 du même code ; qu’il s’ensuit que l’indemnité d’éviction, intégrée au prix de vente, constitue un élément déterminable de ce prix ; qu’en jugeant le contraire, au motif inopérant qu’elle pouvait être l’objet d’une renonciation, la cour a violé l’article 1591 du code civil ;

4° ALORS QUE la contre-lettre est un acte secret dont l’objet est de modifier les termes d’un acte apparent afin de rendre ses apparences trompeuses ; qu’elle suppose ainsi deux actes distincts, un acte ostensible étant mis sous la dépendance directe et exclusive d’un acte secret ; qu’en l’espèce, la stipulation litigieuse est inscrite dans une clause de l’acte authentique de vente du 1^er octobre 2009, relative à « l’occupation du bien », de sorte que, non introduite par un acte distinct pour modifier ce dernier, ni dissimulée, ni secrète, elle n’a pas eu pour objet ou pour effet de rendre trompeur à l’égard des tiers un acte apparent ; qu’en qualifiant dès lors cette stipulation de contre-lettre, la cour a violé l’article 1321-1 du code civil ;

5° ALORS QUE la contre-lettre, qui est par essence un acte secret, requiert de la part de leurs auteurs une intention de dissimulation ; qu’en qualifiant en l’espèce la clause litigieuse de contre-lettre, sans avoir relevé aucun élément de nature à établir que les parties à l’acte authentique de vente du 1^er octobre 2009 aient entendu, par cette clause, tromper les tiers sur les apparences de cet acte, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1321-1 du code civil ;

6° ALORS QUE la cour, analysant la clause par laquelle l’acquéreur a déclaré faire son affaire personnelle de la situation locative décrite par l’acte authentique du 1^er octobre 2009, a jugé qu’elle ne comportait de sa part aucun engagement de prendre en charge l’indemnité d’éviction ; qu’elle a néanmoins par ailleurs jugé que l’accord des parties sur ce transfert de l’indemnité d’éviction devait être annulé parce qu’il constituait une contre-lettre, c’est-à-dire une convention secrète conclue entre les parties sur ce point ; qu’en se déterminant ainsi, la cour, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1321-1 et 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

II est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR, infirmant le jugement rendu le 6 avril 2012 par le tribunal de grande instance de Reims en ce qu’il a débouté M^e D… es qualités d’administrateur provisoire de la SCI IWH de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre M. X…, en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de percevoir une indemnité d’occupation conforme à la valeur locative depuis la date d’effet du congé, ordonné une mesure d’expertise afin de déterminer de l’indemnité d’occupation qui aurait pu être due par la société BURTON à la société IWH à compter du 1^er novembre 2008 et d’évaluer au besoin la perte éprouvée par cette dernière, notamment en cas de prononcé de la rescision pour lésion ;

AUX MOTIFS QUE M^e D… es qualités d’administrateur provisoire de la société IWH réclame à M. X… paiement de dommages et intérêts à hauteur de la différence entre l’indemnité d’occupation perçue par IWH jusqu’au jour de la vente et le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle aurait dû percevoir sur la base de la valeur locative de l’immeuble à compter de la date de l’effet du congé délivré à la société BURTON pour le 31 octobre 2008 ; qu’il n’est pas discuté que par application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, la locataire dispose d’un droit de maintien dans les lieux aux clauses et aux conditions du bail, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; qu’il devient toutefois débiteur d’une indemnité d’occupation qui peut être fixée selon des règles spécifiques applicables aux loyers, soit en fonction de la valeur locative tenant compte de la précarité de la situation du locataire évincé ; qu’elle peut être différente du loyer précédent et peut être indexée ; que l’action en fixation de l’indemnité est soumise à la prescription biennale, elle n’a pas été exercée ni par M. X…, ni par la société ICORP ; que le premier juge a rejeté la demande de la société IWH représentée par M^e D… au motif que la réalité du préjudice n’est pas établie et qu’il n’existe aucune certitude quant au déplafonnement du loyer renouvelé et que l’indemnité d’occupation devra être évaluée en fonction de la valeur locative des lieux conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce ; qu’en l’état il ne peut être préjugé de l’absence de préjudice de la société IWH, notamment au cas où la nullité de la vente serait prononcée puisqu’elle ne pourra plus réclamer le montant de l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative ; qu’il convient convient donc, en infirmant le jugement déféré sur ce seul point, de constater que M. X… a commis une faute en s’abstenant en sa qualité de gérant de la SCI de demander dans l’intérêt de la SCI IWH, à la société BURTON, le paiement d’une indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative de l’immeuble à compter de la date d’effet du congé délivré, soit le 31 octobre 2008 et d’ordonner un complément d’expertise aux fins de faire établir le montant de l’indemnité d’occupation et chiffrer le cas échéant la perte subie par la société IWH notamment en cas de rescision de la vente pour lésion ; que M^e D… réclame en outre en cas de rejet de la demande de l’action en rescision et en cas de maintien du prix à hauteur de 663. 000 € tel qu’il figure dans l’acte apparent le paiement par M. X… de la différence entre la valeur estimée de l’immeuble déterminée après expertise et le prix de vente apparent ; que, subsidiairement, il réclame paiement par M. X…, la société ICORP REIMS et M. Y… de dommages et intérêts autre titre de la perte d’une chance d’obtenir le prix justifié ; que le premier juge a justement considéré que cette question dépend dans son principe comme dans son montant de la réponse qui sera apportée par le rapport d’expertise sur la valeur estimée de l’immeuble et sur l’issue de l’action en rescision pour lésion ; qu’il convient donc de surseoir à statuer sur ces points dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

1° ALORS QUE si le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut, en principe, être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et s’il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, ce maintien a cependant pour contrepartie une indemnité d’occupation, déterminée selon les règles relatives aux loyers ; que cette indemnité, substituée au loyer en contrepartie d’une occupation qui n’a plus sa cause dans un bail, celui-ci étant expiré, doit être versée aux mêmes échéances que le loyer ; qu’en l’espèce, dans le contrat de vente du 1^er octobre 2009, la société IWH, vendeur de l’immeuble litigieux, a explicitement informé son acheteur, la société ICORP REIMS, de l’existence tant de ce congé que du maintien dans les lieux du preneur, la société BURTON, « aux clauses et conditions du bail » ; qu’elle lui a précisé, au 1^er octobre 2009, que « la société BURTON occupe toujours les lieux et acquitte régulièrement le loyer à chaque terme en qualité d’occupant aux clauses et conditions du contrat de bail expiré » depuis le 31 octobre 2008 (loc. cit.) ; qu’il s’ensuit que le preneur avait bien substitué au loyer antérieur le paiement à échéance, en contrepartie de l’occupation des lieux, d’une somme qui, ne trouvant plus sa cause dans le contrat de bail, expiré, s’analysait nécessairement en une indemnité d’occupation ; qu’en jugeant dès lors que M. X… avait commis une faute à ne pas avoir réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation à la société BURTON, preneur, quand il résultait des éléments de la cause que cette indemnisation avait eu lieu, à échéance régulière, fût-ce de manière éventuellement incomplète, la cour a violé l’article L. 145-28 du code de commerce, ensemble l’article 1850 du code civil ;

2° ALORS QUE dès son entrée en fonction, l’administrateur est tenu de requérir du débiteur ou, selon le cas, de faire lui-même tous actes nécessaires à la conservation des droits de l’entreprise contre les débiteurs de celle-ci ; que M^e D… a été nommé administrateur de la société IWH par un arrêt du 31 mai 2010, lequel lui a confié la mission de « la gérer, de l’administrer et de la représenter en justice sur les assignations des 7 et 10 décembre 2009 avec notamment le pouvoir de se prononcer sur la mise en oeuvre d’une demande en résolution de la vente pour lésion des sept douzième », en soulignant que cette nomination « entraîn (ait) le dessaisissement du gérant, lequel n’a plus qualité pour engager la société » ; que la mission légalement définie de l’administrateur judiciaire, comme celle qui lui a été confiée par le juge, lui imposait en particulier d’agir afin de préserver les droits de la société sur l’indemnité d’occupation qui lui était due par la société BURTON, M. X…, dessaisi, n’ayant plus, aucune qualité pour défendre les droits de la société et, en particulier, pour engager une action judiciaire en fixation de l’indemnité d’occupation ; qu’en jugeant dès lors que M. X… avait commis une faute à ne pas avoir demandé paiement de l’indemnité d’occupation litigieuse à la société BURTON avant l’expiration du délai de prescription biennale, et qu’il avait engagé de ce chef sa responsabilité, alors que cette faute incombait au seul administrateur judiciaire, défaillant dans l’exercice de sa mission, la cour a violé les articles l’article 1850 du code civil et L. 622-4 du code de commerce ;

3° ALORS, en toute hypothèse. QUE M. X…, ayant été dessaisi par la nomination de l’administrateur judiciaire et n’ayant plus qualité pour engager la société IWH, seul M^e D…, es qualités, avait la faculté d’agir auprès de la société BURTON pour exiger d’elle paiement de l’indemnité d’éviction au nom de cette société et d’engager une action en fixation de cette indemnité dans le délai de prescription biennale ; qu’en ne recherchant pas, dès lors, ainsi qu’y invitaient sa propre constatation de la désignation de M^e D…, es qualités d’administrateur judiciaire, si la faute qu’elle a cru devoir retenir, constituée par l’absence de demande de paiement de l’indemnité d’occupation, dans l’intérêt de la société IWH, n’était pas imputable à l’administrateur lui-même, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1850 du code civil et L. 622-4 du code de commerce ;

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M^me Z… et la société CW finances

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté Madame Z… et la Société CW FINANCES de leur demande d’annulation de la vente conclue le 1^er octobre 2009 sur le fondement de l’article 1321-1 du Code civil ;

AUX MOTIFS QU’il n’est pas discuté que Monsieur X… a, à l’insu des autres associés, en sa qualité de gérant de la Société IWH, seul pris l’initiative de vendre le bien immobilier de la Société IWH à un de ses proches qui a, à cet effet, constitué une société civile immobilière le 29 mai 2009 et qu’il a de même seul décidé de faire délivrer à la Société BURTON, locataire des lieux, par un acte du 18 avril 2008 un congé pour le 31 octobre 2008 avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction ; que l’acte authentique de vente du 1^er octobre 2009 signé entre les Sociétés IWH et ICORP REIMS portant sur l’immeuble commercial situé 26-28 rue du Cadran Saint-Pierre et 38 rue de Talleyrand à REIMS fixe le prix de vente à la somme de 663. 000 € et indique que l’acquéreur a procédé à son paiement comptant, à concurrence de 13. 000 €, au moyen de ses deniers personnels, et à concurrence de 650. 000 € au moyen d’un prêt consenti par la BANQUE POPULAIRE DE LORRAINE CHAMPAGNE ; qu’il précise dans le paragraphe concernant les déclarations fiscales que l’assiette de la taxe exigible sur la présente mutation est constituée par le prix de la présente vente (663. 000) ; que les parties affirment page 29 de l’acte, sous les peines édictées par l’article 1837 du Code général des impôts que le présent acte exprime l’intégralité du prix ; que Madame Z…, la Société CW FINANCES et Maître D…, ès qualités d’administrateur provisoire de la Société IWH, soutiennent que le prix de l’immeuble ne correspondait pas à sa valeur réelle compte tenu de sa surface, de la valeur locative des lieux et de sa situation ; qu’ils font état du rapport d’expertise du Cabinet E…, expert immobilier, établi le 21 janvier 2008, évaluant la valeur locative des lieux dans leur état de l’époque, c’est-à-dire avant l’acquisition du lot n° 7 de la copropriété et la transformation autorisée de plus de 250 m ² de cave en surface à usage commercial intervenue avant la vente, à 177. 000 € par an pour 221 m ² pondérés et l’indemnité d’éviction à 702. 000 € ; que dans son pré-rapport daté du 20 octobre 2011, Monsieur B…, expert désigné par le Tribunal dans la procédure tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction, a évalué l’indemnité d’éviction à la somme de 548. 571 € en cas de perte du fonds et l’indemnité d’occupation à 79. 360 € HT par an en tenant compte d’un abattement de 20 % pour précarité ; que Monsieur X…, la Société ICORP REIMS et Monsieur Y… soutiennent que la cession intervenue le 1^er octobre 2009 ne pouvait se limiter au seul prix de 663. 000 € stipulé à l’acte et que l’acquéreur s’est en sus contractuellement engagé à prendre en charge le paiement de l’indemnité d’éviction due à la Société BURTON suite à la notification du congé avec refus de renouvellement du 17 avril 2008 ; que la Société ICORP REIMS et Monsieur Y… précisent dans leurs écrits que telle était la commune intention des parties ; que le premier juge a justement relevé que l’indemnité d’éviction constitue une charge personnelle au bailleur qui délivre congé avec refus de renouvellement et qu’elle ne se transmet pas avec la propriété de l’immeuble, de sorte que le bailleur n’est pas déchargé de son obligation au paiement en cas de vente de l’immeuble, sauf à transférer conventionnellement la charge de cette dette à l’acquéreur ; que ce transfert doit toutefois faire l’objet d’une stipulation expresse et précise de la part des parties dans l’acte de vente ; que l’acte de vente du 1^er octobre 2009 mentionne que le prix est de 663. 000 € et précise les modalités de paiement de cette somme et ne fait nullement état du paiement par la Société ICORP de l’indemnité d’éviction due au preneur par la Société IWH en sus du prix payé comptant ; que les mentions figurant pages 13 de l’acte de vente du 1^er octobre 2009, relatives à l’occupation du bien reproduites dans les motifs du jugement auxquels la Cour se réfère expressément, concernent la délivrance par la Société IWH du congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction et sont suivies par la mention suivante : « l’acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance de cette situation locative, pour avoir dès avant ce jour reçu la copie du bail, renouvellement et du congé et déclare en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » ; que la Cour constate, sans qu’il n’y ait lieu d’écarter des débats les pièces n° B1 et B2 versées par Madame Z… et la société CW FINANCES, que contrairement à ce qu’affirment Messieurs X…, Y… et la Société ICORP REIMS, cette formule générale constitue une information de l’acquéreur sur la situation locative du bien, telle qu’elle figure également page 7 de l’acte, mais ne constitue pas un engagement clair de l’acquéreur de prendre en charge, aux lieu et place du vendeur, l’indemnité d’éviction due à la Société BURTON, et ce à titre de complément du prix de vente ; que la Cour constate de plus que si tel était le cas, le prix de l’immeuble serait indéterminé et indéterminable puisque le montant de l’indemnité d’éviction n’était pas fixé au moment de la vente, que cette dernière peut, le cas échéant, en cas d’exercice du droit de repentir, ne pas être réglée et que l’acte de vente serait inexistant et frappé de nullité absolue par application des articles 1591 et 1592 du Code civil ; que les deux parties à la vente maintiennent dans leurs écrits qu’elles avaient convenu le paiement de l’indemnité d’éviction par la Société ICORP REIMS ; que la Cour relève toutefois que l’existence de cet accord n’a été révélée à Madame Z… et à la Société CW FINANCES qu’à l’occasion de la présente procédure, aux fins d’expliquer le montant du prix de vente de l’immeuble figurant dans l’acte authentique ; que Messieurs X… et Y… et la Société ICORP REIMS admettent d’ailleurs dans leurs écrits que le prix de vente figurant dans l’acte de vente authentique n’est pas constitué par la seule somme de 663. 000 € ; que l’accord invoqué sur la prise en charge de l’indemnité d’éviction ne constitue pas la suite ou le développement de l’acte authentique qui a été conclu le 1^er octobre 2009, ni son complément en l’absence de toute mention dans l’acte prévoyant la prise en charge par l’acquéreur de l’indemnité d’éviction d’un montant important ; qu’il n’a eu pour but que de dissimuler une partie du prix de vente ; que l’existence de la contre-lettre, qui n’a pas besoin d’avoir une existence matérielle et peut résulter de l’aveu des parties, est établie au vu de la rédaction de l’acte de vente, du prix convenu, de l’absence de toute clause claire transférant à la charge de l’acquéreur le montant défini de l’indemnité d’éviction et des déclarations des parties ; que le premier juge a justement constaté, par application des articles 1156 et 1321-1 du Code civil, que la volonté exprimée par les parties de mettre l’indemnité d’éviction due à la Société BURTON à la charge de la Société ICORP REIMS devait s’interpréter comme étant une contre-lettre prévoyant une augmentation du prix de vente stipulée dans l’acte authentique ; que, par application de l’article 1321-1 du Code civil, est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d’un office ministériel et toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d’une vente d’immeuble ; que cette nullité sanctionne toute convention qui porte dissimulation de tout ou partie du prix de vente d’un immeuble quels que soient les mobiles de cette dissimulation ; que cette nullité entraîne la disparition rétroactive de toutes les obligations stipulées dans la contre-lettre ; que Madame Z… et la Société CW FINANCES demandent à la Cour de prononcer la nullité de la vente pour dissimulation du prix ; qu’en vertu de la règle d’ordre public édictée par l’article 1321-1 du Code civil et de l’article 1840 du Code général des impôts, l’existence d’une convention ayant pour but de dissimuler tout ou partie du prix de vente produit les effets d’une nullité absolue ; que cette nullité n’atteint toutefois que la contre-lettre modifiant le prix stipulé dans l’acte apparent qui reste valable et produit seul ses effets ; que c’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande sur ce point et a prononcé la nullité de la seule contrelettre en jugeant que le paiement de l’indemnité d’éviction due à la Société BURTON incombe à la Société IWH, l’acte authentique signé par la Société IWH et la Société ICORP REIMS restant valable en tant qu’il cède l’immeuble pour un prix de 663. 000 € ; que le seul prix de vente de l’immeuble est donc bien celui figurant dans l’acte authentique du 1^er octobre 2009 et s’élève à la somme de 663. 000 € qui a été payée comptant, aucune autre charge n’ayant été imposée à l’acquéreur par l’acte de vente (arrêt, p. 5 à 7) ;

1°) ALORS QUE la nullité absolue édictée à l’égard de toute convention, écrite ou verbale, ayant pour but de dissimuler une partie du prix de vente d’un immeuble s’applique à l’ensemble du contrat dès lors que la convention constitue un tout indivisible ; qu’en relevant que Monsieur X… et la Société ICORP REIMS, gérée par Monsieur Y…, maintenaient dans leurs écrits avoir convenu du paiement par la Société ICORP REIMS de l’indemnité d’éviction due par la Société IWH, bailleur, à la Société BURTON, preneur, et en constatant, avec le premier juge, que la volonté exprimée par les parties de mettre l’indemnité d’éviction due à la Société BURTON à la charge de la Société ICORP REIMS devait s’interpréter comme étant une contre-lettre prévoyant une augmentation du prix de vente stipulée dans l’acte authentique, puis en en déduisant néanmoins la nullité de la seule contre-lettre et non également de l’acte authentique, qui formait pourtant avec celle-ci un tout indivisible, la Cour d’appel a violé l’article 1321-1 du Code civil ;

2°) ALORS QUE le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; que, de plus, en constatant qu’un engagement clair de l’acquéreur de prendre en charge, aux lieu et place du vendeur, l’indemnité d’éviction due à la Société BURTON, preneur, et ce à titre de complément du prix de vente, avait pour conséquence de rendre indéterminé et indéterminable le prix de vente, le montant de l’indemnité d’éviction n’étant pas fixé au moment de la vente et cette dernière pouvant, le cas échéant, en cas d’exercice du droit de repentir, ne pas être réglée et, par suite, rendait l’acte de vente inexistant et frappé de nullité absolue pour indétermination du prix, puis en constatant, avec le premier juge, que les parties à l’acte de vente avaient exprimé, dans leurs écrits judiciaires, la volonté de mettre l’indemnité d’éviction due à la Société BURTON à la charge de la Société ICORP REIMS, acquéreur, sans mieux en déduire la nullité de la vente litigieuse, la Cour d’appel a violé les articles 1591 et 1592 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté Madame Z… et la Société CW FINANCES de leur demande d’annulation de la vente conclue le 1^er octobre 2009 pour vileté du prix ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a justement relevé, au vu du prix auquel l’immeuble a été acheté au cours de l’année 2000 (335. 387 €), qu’il ne peut être considéré qu’aucune contrepartie à la remise de l’immeuble n’a été convenue et, par des motifs pertinents que la Cour adopte, rejeté la demande en annulation de la vente pour vileté du prix (arrêt, p. 7) ;

et AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE, sur la vileté du prix, l’article 1658 du Code civil disposant que « le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix », le vendeur est admis à solliciter la nullité de la vente conclue pour un prix, non simplement insuffisant, mais dérisoire et hors de toute proportion véritable avec la valeur réelle du bien ; qu’il n’est cependant pas possible de conclure en l’espèce à la vileté du prix de 663. 000 € au regard notamment du prix de 2. 200. 000 F (335. 387, 84 €) auquel l’immeuble litigieux avait été acheté par la Société IWH quelques années auparavant (le 20 octobre 2000) de sorte que Madame Z…, la Société CW FINANCES et Maître D…, ès qualités, seront déboutés de leur demande de nullité sur ce fondement (jugement, p. 8) ;

ALORS QUE le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la vileté du prix ; qu’en se contentant, pour débouter Madame Z… et la Société CW FNANCES de leur demande d’annulation de la vente pour vileté du prix, de rappeler, par motifs propres et adoptés, le prix d’acquisition du bien litigieux neuf ans avant la vente, sans considérer qu’il convenait de comparer le prix de vente du bien avec sa valeur patrimoniale réelle telle qu’elle serait déterminée par les experts judiciairement désignés à cette fin, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1658 du Code civil.