CIV. 3

CH.B

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 24 septembre 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 668 F-D

Pourvoi n° A 19-18.637

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020

M. P… B…, domicilié […] , a formé le pourvoi n° A 19-18.637 contre l’arrêt rendu le 2 avril 2019 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. M… V…, domicilié […] , pris en qualité d’administrateur judiciaire de la société Global patrimoine investissement,

2°/ à la société Domaine du Val de Seine, société en nom collectif, dont le siège est […] ,

3°/ à la société Actifs et associés, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

4°/ à la société Global patrimoine investissement, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

5°/ à la société […], société civile professionnelle, dont le siège est […] , prise en la personne de M. S… X…, pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Global patrimoine investissement,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. B…, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Domaine du Val de Seine, après débats en l’audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 avril 2019), M. B…, sur les conseils de la société Global investissement dite Legendre patrimoine, a, au titre d’une opération de défiscalisation, acquis un appartement dans une résidence de tourisme édifiée par la société Domaine du Val de Seine et commercialisée par la société Actifs et associés et l’a donné à bail commercial à la société Cap sensoria pour une durée minimale de onze ans.

2. Le 29 novembre 2010, la société Cap sensoria a été placée en redressement judiciaire. L’exploitation de la résidence a été, par la suite, reprise par une autre société, moyennant une baisse des loyers.

3. Estimant avoir été victime de manoeuvres dolosives de la part du promoteur et des intermédiaires et que ceux-ci avaient manqué à leur devoir de conseil, M. B… les a assignés en indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

4. M. B… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « qu’en s’abstenant de rechercher, ainsi qu’elle était invitée à le faire, si, nonobstant l’absence d’engagement formel de la société Domaine du Val de Seine de garantir le paiement des loyers commerciaux, M. B… n’avait pas été trompé par les affirmations de la plaquette publicitaire laquelle, pour convaincre les acquéreurs potentiels d’investir, leur assurait une forte demande locative et un placement rentable et garanti, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1116 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 :

5. Selon ce texte, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

6. Pour rejeter les demandes formées contre la société Domaine du Val de Seine, l’arrêt retient que celle-ci n’a pas garanti le paiement des loyers, la plaquette commerciale indiquant seulement que la rentabilité était assurée par le fait que l’investisseur souscrira un bail ferme de onze ans avec la société exploitante.

7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la plaquette commerciale ne présentait pas l’investissement comme ayant une rentabilité garantie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le second moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. M. B… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le conseil en gestion de patrimoine intervenant comme intermédiaire dans une opération de défiscalisation est tenu à l’égard de son client d’une obligation de conseil et d’information sur les risques et aléas de l’opération proposée ; qu’en se prononçant par des motifs impropres à démontrer que M. B…, qui le contestait, avait été pleinement informé par les sociétés Actifs et associés et Global patrimoine investissement des risques pouvant découler du défaut de réalisation des conditions auxquelles était subordonné le succès de l’opération de défiscalisation et notamment des conséquences d’une vacance locative du lot acquis ou d’une diminution du loyer commercial initialement convenu, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 :

9. Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

10. Pour rejeter les demandes formées contre les intermédiaires intervenus dans la vente, l’arrêt retient que M. B…, qui était informé du montage financier, juridique et fiscal, ne peut prétendre ne pas avoir été informé de ce que l’opération impliquait pour lui la signature d’un bail commercial, celui-ci étant le préalable nécessaire à l’obtention du statut de loueur en meublé dans une résidence de tourisme lui permettant de prétendre au remboursement de la TVA ainsi qu’à d’autres avantages fiscaux, et qu’il ne peut sérieusement soutenir qu’il ignorait l’aléa tenant au versement régulier du loyer par un locataire, qu’il soit preneur commercial ou locataire d’un bail d’habitation, même si cet aléa est moindre face à une société commerciale ayant une assise financière bien établie.

11. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir que les intermédiaires dans l’opération de défiscalisation avaient rempli à l’égard de l’investisseur leur devoir de conseil et d’information sur les aléas de l’investissement proposé, tels que la possible défaillance de l’exploitant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 avril 2019, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Domaine du Val de Seine, la société Actifs et associés, la SCP […], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Global investissement dite Legendre patrimoine aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Domaine du Val de Seine et la condamne in solidum avec la société Actifs et associés et la SCP […], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Global investissement dite Legendre patrimoine à payer à M. B… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. B….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. B… de l’intégralité de ses prétentions dirigées contre la SNC Domaine du Val de Seine, la société Actifs et Associés et la société Global Patrimoine Investissement ;

AUX MOTIFS QUE

« Attendu, sur le dol reproché à la SNC Domaine du Val de Seine, que le tribunal a justement rappelé les conditions nécessaires pour que puisse être retenu le dol du vendeur et l’obligation faite au demandeur de rapporter la preuve du fait matériel caractérisant le dol, à quoi il doit être ajouté qu’il doit également démontrer l’élément intentionnel, à savoir l’intention de tromper son cocontractant ;

Que M. P… B… fait grief à la SNC Domaine du Val de Seine d’avoir emporté son consentement à grand renfort de documents commerciaux et publicitaires trompeurs sur la rentabilité garantie, sans lui rappeler les aléas de l’opération, et de lui avoir caché les difficultés financières de la société Cap Sensoria avec laquelle le bail commercial devait être signé et dont elle avait parfaitement connaissance à la date à laquelle le contrat de vente a été conclu ; qu’il soutient que s’il avait été informé de ces aléas et difficultés il n’aurait pas contracté ;

Mais que l’acte de vente informe très expressément l’acheteur que les locaux seront loués suivant bail commercial à la société Cap Sensoria, qu’il a l’obligation de maintenir cette exploitation jusqu’au commencement de la 20ème année suivant l’achèvement ou l’acquisition, afin de conserver l’avantage fiscal de la restitution de la TVA sur le prix et que l’acheteur fera son affaire personnelle de la poursuite et du renouvellement du bail commercial pour maintenir dans les lieux l’activité économique de résidence para-hôtelière, le vendeur déclarant ne prendre aucun engagement sur la poursuite de l’exploitation ni sur le maintien du régime fiscal ;

Que la SNC Domaine du Val de Seine n’a jamais pris quelque engagement garantissant à M. P… B… le paiement du loyer commercial, la plaquette commerciale indiquant seulement que la rentabilité est assurée par le fait que l’investisseur souscrira « un bail ferme de 11 ans avec la société de gestion Cap Sensoria, spécialiste reconnu du séminaire résidentiel. » ;

Qu’il n’est pas contesté que la société Cap Sensoria était alors une professionnelle reconnue dans le secteur de l’exploitation de parcs d’affaires et de loisirs ; qu’un article du journal Les Echos de 2009 fait état de ses compétences dans le domaine, rappelant que depuis sa création en 2005, elle a autofinancé son développement, qu’elle gère quatre parcs et qu’elle dégage un chiffre d’affaires d’environ 5 M Euros ; que la société Cap Sensoria a fait l’objet d’une augmentation de capital de plus d’ 1 M euros suivant pacte d’actionnaires du 26 février 2009 ; que les comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2008 font état d’un chiffre d’affaires 2008 en progression de 224 % par rapport à celui de 2007 ; que ceux arrêtés au 31 décembre 2009 déposés au greffe du tribunal de commerce de Melun en juillet 2010 révèlent, certes, un ralentissement du développement de la société du fait de la crise économique, mais que le rapport fait état d’un chiffre d’affaires en progression au début de l’année 2010 ;

Que, certes, la société Cap Sensoria a fait l’objet d’un jugement la plaçant en redressement judiciaire le 29 novembre 2010 puis a été mise en liquidation judiciaire le 28 mars 2011 ; mais que rien ne permet de retenir que les partenaires commerciaux de cette société pouvaient avoir connaissance, en 2008 et en 2009, et plus précisément en septembre 2009, date du contrat de vente conclu avec M. P… B…, des difficultés financières qui conduiraient cette société à déposer le bilan plus d’une année plus tard et à manquer à ses obligations contractuelles de preneur commercial ;

Que les écrits évoqués par M. P… B… dans ses conclusions émanant de la SNC Domaine du Val de Seine et établissant, selon lui, la connaissance en cours de réalisation du programme des difficultés financières de la société Cap Sensoria ne sont pas produits aux débats ; que certes, la société IBCT (filiale de la société Cap Sensoria) et associée dans la SNC Domaine du Val de Seine n’a pas contribué à hauteur de ses parts dans le financement des travaux de construction mais que le retrait financier de cette société ne permettait pas de mettre en doute les facultés financières et la capacité de la société Cap Sensoria à exploiter la résidence après sa livraison ; que les sociétés se sont d’ailleurs retrouvées en juin 2009 pour signer un protocole d’accord marquant la confiance de la SNC Domaine du Val de Seine sur la poursuite de l’opération ;

Que M. P… B… est en conséquence défaillant à démontrer que la SNC Domaine du Val de Seine lui aurait volontairement caché une information qu’elle aurait eue sur la mauvaise santé financière de la société Cap Sensoria et sur le fait qu’une procédure collective pourrait être ouverte plus d’un an après la conclusion du contrat de vente et du bail commercial ;

Que le jugement qui a débouté M. P… B… de sa demande de dommages et intérêts contre la SNC Domaine du Val de Seine sur le fondement du dol sera donc confirmé » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

« À l’époque de la signature par P… B… du contrat de réservation le 3 juillet 2009 puis du bail commercial le même jour et de l’acte de vente, P… B… ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une part de la situation «lourdement obérée de la gestionnaire» et d’autre part que « legendre et patrimoine » et la société ACTIFS ET ASSOCIES avaient ou pouvaient avoir connaissance que la société CAP SENSORIA ferait l’objet d’une procédure collective plus d’un an après la vente alors au contraire que les éléments versés aux débats par la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE (bilans des exercices 2008 et 2009, articles de presse spécialisée) démontrent que la Société CAP SENSORIA était un acteur spécialiste du secteur, en pleine expansion à l’époque de la vente, dégageant en 2008 un chiffre d’affaires de 5 millions d’euros et ayant ouvert en 2009, 28% de son capital à la banque CM-CIC Capital privé.

D’autre part à la date de l’acquisition par P… B… de son lot, il ne démontre pas que la société CAP SENSORIA avait des difficultés financières sur d’autres résidences.

La réticence dolosive n’est donc pas établie.

S’agissant des manoeuvres dolosives reprochées à la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE,

P… B… expose que le promoteur immobilier qui l’a trompé sur la qualité du gestionnaire de la résidence s’est livré à ces manoeuvres dans le but de faire croire à une rentabilité de l’investissement pouvant aller jusqu’à plus de 5% HT pendant 11 ans, alors que la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE avait connaissance de l’insolvabilité du gestionnaire, et lui a versé des « fonds de concours ». Il ajoute que si il avait été informé que la société CAP SENSORIA ne pouvait pas emprunter pour payer le mobilier destiné à garnir la résidence, et que seulement la moitié des loyers pouvait être réglée par le gestionnaire et qu’enfin la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE avait une dette à l’égard de l’exploitant, il n’aurait pas acquis leur bien.

Les agissements trompeurs auxquels se serait livrée la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE ne sont pas explicités et a fortiori non démontrés. Aucune des pièces régulièrement communiquées ne permet de les établir. L’allégation de «fonds de concours» qui auraient été versés à la gestionnaire, fermement contestés par le promoteur immobilier, ne repose que sur les seules affirmations du demandeur, qui ne sont étayées par aucune preuve.

S’agissant de la rentabilité de l’investissement, ni l’acte de réservation, ni l’acte de vente ne comportent l’obligation pour la venderesse de garantir le paiement des loyers.

Enfin il a été précédemment énoncé qu’aucune réticence dolosive sur la situation de la société CAP SENSORIA ne peut être reprochée à la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE.

La preuve de manoeuvres dolosives reprochées à la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE et à la société ACTIFS ET ASSOCIES n’est donc pas rapportée, de sorte que P… B… sera débouté de ses demandes » ;

1°) ALORS QU’ en s’abstenant de rechercher, ainsi qu’elle était invitée à le faire, si le silence gardé par la société Domaine du Val de Seine sur les difficultés financières rencontrées dès 2008 par les sociétés Generim et IBCT, filiale de la société Cap Sensoria, pour achever en temps et en heure l’ensemble immobilier ainsi que sur le protocole d’accord conclu le 16 juin 2009 pour accorder à la société Cap Sensoria une franchise de loyers en compensation du retard dans la livraison de l’espace piscine portait sur des informations qui, si elles avaient été connues de M. B…, l’auraient empêché de s’engager dans l’opération défiscalisation proposée, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale regard de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QU’en s’abstenant de rechercher, ainsi qu’elle était invitée à le faire, si, nonobstant l’absence d’engagement formel de la société Domaine du Val de Seine de garantir le paiement des loyers commerciaux, M. B… n’avait pas été trompé par les affirmations de la plaquette publicitaire laquelle, pour convaincre les acquéreurs potentiels d’investir, leur assurait une forte demande locative et un placement rentable et garanti, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. B… de l’intégralité de ses prétentions dirigées contre la SNC Domaine du Val de Seine, la société Actifs et Associés et la société Global Patrimoine Investissement ;

AUX MOTIFS QUE

« Attendu, sur les manquements reprochés à la société Actifs et Associés et à la SAS Global Patrimoine Investissement, qu’il sera retenu, pour les mêmes raisons qu’exposées ci-dessus, que ces sociétés ne pouvaient avoir connaissance, lors de la présentation, en début de l’année 2009, du programme de construction et de l’opération de défiscalisation qui comprenait le bail commercial consenti à la société Cap Sensoria, que cette société serait en procédure collective à la fin de l’année 2010, soit plus d’un an plus tard, au regard de sa notoriété, de son développement et des résultats alors affichés ;

Que M. P… B… ne peut prétendre ne pas avoir été informé de ce que l’opération impliquait pour lui la signature d’un bail commercial, celui-ci étant le préalable nécessaire à l’obtention du statut de loueur de meublé dans une résidence de tourisme lui permettant de prétendre au remboursement de la TVA ainsi qu’à d’autres avantages fiscaux ; qu’il ne peut sérieusement soutenir qu’il ignorait l’aléa tenant au versement régulier du loyer par un locataire, qu’il soit preneur commercial ou locataire d’un bail d’habitation, même si cet aléa est moindre face à une société commerciale ayant une assise financière bien établie ;

Qu’il était informé du montage financier, juridique et fiscal qui, hors la période pendant laquelle il a été privé du loyer commercial, a fonctionné et lui a permis de bénéficier des avantages fiscaux escomptés ;

Qu’il ne peut donc prétendre à un manquement des intervenants, notamment du conseil en gestion de patrimoine, à leur obligation d’information et de conseil et que le jugement qui l’a débouté de ses demandes contre la société Actifs et Associés et la SAS Global Patrimoine Investissement sera confirmé » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

« Ainsi qu’il a été précédemment énoncé, il résulte des éléments produits aux débats, non contredits par le demandeur, qu’à la date du contrat de réservation régularisé au mois de juillet 2009, la santé financière de la société CAP SENSORIA, spécialiste du secteur, était favorable, et P… B… ne prouve aucunement que le commercialisateur avait connaissance à l’époque des difficultés d’exécution.

Par ailleurs la surévaluation de la valeur vénale de l’immeuble et de son rendement n’est aucunement démontrée par le demandeur. En outre la rentabilité de l’investissement proposé ne pouvait être garantie dès lors qu’elle comprend un aléa à savoir le paiement régulier des loyers commerciaux sur une longue période de 11 ans, ce que P… B… ne pouvait ignorer de sorte qu’il ne peut faire grief à la société ACTIFS ET ASSOCIES d’avoir manqué à son obligation de conseil sur ce point.

Enfin il ne peut raisonnablement reprocher à cet intermédiaire de ne pas l’avoir alerté sur l’existence d’un bail commercial, régi par des dispositions particulières mettant à la charge du bailleur de nombreuses obligations dont ce dernier n’avait pas connaissance, alors que le bail commercial a été signé au moment de l’acquisition avec effet au 2ème trimestre 2009, et que les dispositions du code de commerce relatives au régime juridique des baux commerciaux y étaient expressément visées ;

Au vu des développements qui précèdent P… B… sera débouté de ses prétentions à l’égard de la société ACTIFS ET ASSOCIES, de la SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE et de la SARL GLOBAL PATRIMOINE INVESTISSEMENT « legendre patrimoine » » ;

1°) ALORS QUE le conseil en gestion de patrimoine intervenant comme intermédiaire dans une opération de défiscalisation est tenu à l’égard de son client d’une obligation de conseil et d’information sur les risques et aléas de l’opération proposée ; qu’en se prononçant par des motifs impropres à démontrer que M. B…, qui le contestait, avait été pleinement informé par les sociétés Actifs et Associés et Global Patrimoine investissement des risques pouvant découler du défaut de réalisation des conditions auxquelles était subordonné le succès de l’opération de défiscalisation et notamment des conséquences d’une vacance locative du lot acquis ou d’une diminution du loyer commercial initialement convenu, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE le conseil en investissement immobilier a la charge de prouver qu’il a satisfait à son obligation d’information et de conseil ; qu’en retenant que M. B… ne pouvait sérieusement soutenir qu’il ignorait l’aléa tenant au versement régulier du loyer par le locataire quand il appartenait aux sociétés Actifs et associés et Global Patrimoine investissement de rapporter la preuve qu’elles avaient effectivement informé M. B… des conséquences pouvant résulter de la vacance locative du lot acquis ou d’une diminution du loyer commercial initialement convenu, la cour d’appel a renversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QU’en relevant, pour exclure tout manquement des intermédiaires à leur obligation d’information et de conseil, que la rentabilité de l’investissement proposé ne pouvait être garantie dès lors qu’elle comprenait un aléa, que M. B… ne pouvait ignorer, tenant au paiement régulier des loyers commerciaux sur une longue période de 11 ans, sans rechercher, ainsi qu’elle était invitée à le faire, si la plaquette publicitaire, servant de support à la commercialisation, ne présentait pas l’opération que sous ses aspects positifs en assurant notamment aux acquéreurs une forte demande locative et un placement rentable et garanti, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.