CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 septembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 374 F-D

Pourvoi n° J 23-18.845

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 SEPTEMBRE 2025

La société Livingston, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 23-18.845 contre l’arrêt rendu le 24 mai 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 1, chambre 3), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] Paris, représenté par son syndic la société Abege patrimoine, dont le siège social est [Adresse 4], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Livingston, de la SARL Cabinet François Pinet, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 6], après débats en l’audience publique du 3 juin 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 mai 2023), rendu en référé, la société civile immobilière Livingston (la SCI) est propriétaire des lots n° 73 à 79 situés au quatrième étage du bâtiment D d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, qu’elle a acquis le 24 avril 2017.

2. Reprochant à la SCI d’avoir annexé diverses parties communes du bâtiment D, notamment un couloir et des WC, et réalisé sans autorisation des travaux affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le syndicat des copropriétaires) l’a assignée en restitution et remise en état.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La SCI fait grief à l’arrêt de la condamner à restituer au syndicat des copropriétaires le couloir partie commune situé entre les lots n° 78 et 79, au quatrième étage du bâtiment D, les WC et poste d’eau, parties communes, situés aux droits des lots précités et de la condamner sous astreinte à procéder à la remise en état des parties communes du quatrième étage du bâtiment D, en y supprimant tous les aménagements présents, à l’exception de la porte d’entrée au droit des lots n° 72 et 80, et en rétablissant l’ensemble des séparations, cloisons, mur, sol et plafonds, séparant les parties communes de ses parties privatives, alors :

« 1°/ que le juge des référés ne peut ordonner des mesures de remise en état qu’en présence d’un trouble manifestement illicite ; qu’en estimant, pour ordonner la restitution du couloir situé entre les lots n° 78 et 79, des toilettes et poste d’eau, situés aux droits des lots n° 78 et 79 au 4ème étage du bâtiment D de l’immeuble et la remise en état des lieux, que leur appropriation par la SCI Livinsgton, « constitu[ait] un trouble manifestement illicite qu’il conv[enait] de faire cesser », dès lors « qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’a[vait] jamais voté l’aliénation de ces parties communes à son profit », quand elle relevait elle-même que l’article 18 de l’acte modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 3 juin 1960 avait conféré à l’auteur de la SCI Livingston le droit de jouir privativement du couloir, du WC et du poste d’eau, que le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 1981 avait pris acte de l’emprise de ce dernier sur ces parties communes et qu’enfin un projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division avait été établi, en 2005, à la demande du syndic, pour reconnaître leur caractère privatif, une modification des charges y afférentes ayant d’ores et déjà été votées, ce dont il résultait que l’état des choses résultait d’une situation paisiblement acquise par l’exposante ou son auteur, depuis plus de trente ans de sorte que le trouble invoqué n’était pas manifestement illicite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 835 du code de procédure civile ;

2°/ que le juge doit respecter et faire respecter le principe de la contradiction et ne peut relever d’office un moyen de droit si les parties n’ont pas été à même d’en débattre ; qu’en retenant, pour écarter la prescription acquisitive invoquée par la SCI Livingston, que « par application de l’article 2270 du code civil, on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession » et que le modificatif de 1960 comme la résolution de 1981 avaient rappelé la nature de parties communes du couloir, du WC et du poste d’eau litigieux, la cour d’appel, qui a relevé d’office ce moyen, qui n’était pas invoqué par le syndicat des copropriétaires, sans recueillir les observations des parties, a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

3°/ que le juge des référés ne peut ordonner des mesures de remise en état d’un trouble qui n’est pas manifestement illicite parce que son existence soulève une question qui n’appelle pas une réponse évidente ; qu’en écartant la prescription acquisitive invoquée par la SCI Livingston, motif pris d’une impossibilité de prescrire contre son titre, dès lors que le modificatif de 1960 comme la résolution de 1981 avaient rappelé la nature de parties communes du couloir, du WC et du poste d’eau litigieux, la cour d’appel, qui a tranché une question dont la réponse n’était pas évidente, ce qui excluait l’existence d’un trouble manifestement illicite, a violé l’article 835 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. La cour d’appel a, d’abord, relevé que l’article 18 du modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 3 juin 1960 mentionnait que la possession du couloir litigieux, des WC et du poste d’eau était non à titre de propriétaire mais au titre d’un droit de jouissance, que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 1981 rappelait que le couloir restait une partie commune et que l’emprise de l’auteur de la SCI, résultant de l’ajout d’une porte, ne pouvait se transformer en droit acquis, qu’il n’était pas contesté que le modificatif de 2005 était resté à l’état de projet et qu’aucun transfert de propriété n’avait été voté.

5. Elle a, ensuite, retenu que la SCI reconnaissait s’être appropriée le couloir longeant les lots n° 73 à 79, les WC et le poste d’eau sans qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’ait jamais approuvé l’aliénation de ces parties communes à son profit et que son projet de ratification des annexions de parties communes, de validation de ses travaux réalisés sans autorisation et de cession des parties communes litigieuses avait été rejeté par les assemblées générales ordinaire du 29 septembre 2022 et particulière au bâtiment D du 20 octobre 2022, dont les délibérations n’avaient donné lieu à aucune contestation dans le délai légal.

6. Elle a pu en déduire, sans méconnaître le principe de la contradiction, l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à l’occupation de parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires qu’il convenait de faire cesser.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Livingston aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Livingston et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.