CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 17 juin 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10341 F

Pourvoi n° N 19-12.024

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 JUIN 2021

1°/ M. [W] [K],

2°/ Mme [B] [O],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° N 19-12.024 contre l’arrêt rendu le 10 décembre 2018 par la cour d’appel d’Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [K] [W],

2°/ à Mme [S] [W],

3°/ à M. [M] [W],

tous trois domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. [K] et de Mme [O], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat des consorts [W], après débats en l’audience publique du 18 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [K] et Mme [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [K] et Mme [O] ; les condamne à payer aux consorts [W] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. [K] et Mme [O]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR, rejetant leur appel incident, dit que les consorts [K]-[O] devront remettre les locaux objets des deux baux dans leur état primitif et de les AVOIR en conséquence condamnés à payer aux consorts [W] la somme de 48.186,38 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués, outre la TVA au taux en vigueur au jour de la réalisation des travaux ;

AUX MOTIFS QUE « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

Attendu que tant dans le bail conclu en 2004 que dans celui du 14 novembre 2005, figure une clause particulière relative à la remise en état des locaux à l’issue du bail ;

Que dans le premier bail, il est indiqué que "dans les locaux loués, le précédent locataire a effectué différents travaux pour aménager un cabinet dentaire. Il est expressément convenu entre les parties qu’au départ du preneur, celui-ci s’oblige à remettre les lieux loués dans l’état résultant de la désignation ci-dessus et suivant l’accord donné par le bailleur à M. [E], précédent locataire, aux termes d’une lettre en date du 6 juin 1994, dont une copie est demeurée ci-annexée";

Que cette lettre précise : "lors de votre départ, les locaux devront avoir été remis dans l’état primitif décrit sur le bail et l’état des lieux (plan annexé). Il ne devra y avoir aucune démarcation au niveau des sols, murs et plafonds. Etant précisé :

— que tous les murs desdits locaux devront être recouverts d’une toile de verre uniforme et identique (chevrons), peinte en clair, avec unité de couleur pastel.

— que seront installés un cumulus de 200 litres ainsi qu’un extracteur d’air dans la salle de bain.

— qu’il sera installé une cuisinette avec deux plaques électriques et un réfrigérateur encastré.

— que l’installation électrique devra être conforme aux normes en vigueur à l’époque des travaux.

Ces travaux devront être effectués à votre charge en respectant les règles de l’art sous la surveillance d’un architecte de mon choix dont les honoraires seront à votre charge";

Que dans le second bail, il est inséré une clause particulière qui stipule que :

« les locaux loués étaient précédemment affectés à usage d’habitation. Le Bailleur autorise le Preneur à modifier l’affectation des locaux sus-indiqués, étant convenu que lors du départ du Preneur, celui-ci devra remettre les locaux loués dans l’état résultant de la désignation ci-dessus, suivant les accords intervenus entre le bailleur et le preneur aux termes de leurs courriers en date des 1er et 10 octobre 2005, dont les originaux avec les photos sont demeurés ci-annexés. » ; que dans leur courrier du 1er octobre 2005, M. [K] et Mme [O] acceptaient de prendre en charge les « frais de remise en état d’appartement d’habitation lors de notre départ éventuel » et les propriétaires répondaient le 10 octobre 2005 par une lettre autorisant les travaux qui est la réplique de celle annexée au premier bail ci-dessus relatée ;

Que les clauses des deux baux sont sans équivoque sur l’obligation souscrite par les preneurs de remettre les lieux en état du fait de la modification des locaux de leur chef ;

Que même lorsque le bailleur a autorisé les travaux, il est permis de prévoir une clause dans le bail lui permettant de demander le rétablissement des lieux en leur état primitif ;

Qu’une telle clause n’est pas sans contrepartie puisqu’elle vise à permettre au preneur d’utiliser les lieux loués pour un usage professionnel qui n’était pas l’usage initial des lieux, à destination d’habitation ;

Que M. [K] et Mme [O] ne peuvent donc sérieusement soutenir qu’ils ne sont tenus à aucune obligation de remise en état des lieux loués à l’issue du bail, peu important qu’ils aient restitué ces lieux en bon état de réparations locatives, ce qui n’est pas ici le débat ;

Que c’est encore sans pertinence qu’ils soutiennent avoir été trompés sur la clause de remise des lieux dans leur état primitif, certains éléments d’équipement tels la salle de bain et une kitchenette n’existant pas selon eux antérieurement à leur prise de possession des lieux puisque s’ils n’étaient pas d’accord avec la désignation des lieux loués figurant dans les baux, ils leur appartenaient de provoquer la réalisation d’un état des lieux d’entrée ce qui n’a pas été fait ;

Que le principe de l’obligation n’étant pas discutable, la question posée est celle de l’étendue de l’obligation de remise en état ainsi souscrite ;

Que M. [K] et Mme [O] soutiennent qu’ils ne peuvent être tenus de remettre les locaux à neuf puisque la preuve de l’état primitif des locaux (hors réparations locatives) ne serait pas rapportée ;

Qu’il convient cependant d’observer que de convention expresse entre les parties, il a été prévu dans les deux baux qu'« aucun état des lieux (ne serait) établi compte tenu de l’engagement par le preneur de remettre les locaux dans l’état résultant de la désignation » ;

Que les clauses de remise en état prévues dans les baux litigieux ne renvoient pas à un « état primitif » purement abstrait mais à « l’état résultant de la désignation ci-dessus », la désignation des locaux étant pour le premier bail : « une pièce avec kitchenette équipée (2 plaques, réfrigérateur , deux rangements, une chambre, salle de bains avec baignoire, WC et extracteur » et pour le second bail : « un séjour avec kitchenette équipée de deux plaques, séparée par un bar crépi, dessus plateau en chêne clair vernis, hotte aspirante, deux placards anciens à gauche de la cheminée ancienne, salle de bains avec baignoire, WC, extracteur et branchement de machine à laver, une chambre avec placard dans le mur comprenant étagère et tringle »;

Que dans leur lettre du 1er octobre 2005 annexée au second bail, M. [K] et Mme [O] ont précisé que "cette remise en état s’entend :

— réfection de la kitchenette et du bar avec ses équipements.

— réfection de la salle de bain avec ses équipements.

— remise des cloisons dans leurs états dimensionnels primitifs.

— construction d’une cloison à la place du mur porteur qui aura été supprimé.

Le tout conformément à la désignation du bail et au plan qui y est annexé.";

Qu’ils ont ainsi eux-mêmes fixé le périmètre de la remise en état en donnant des précisions sur l’état antérieur des locaux à rétablir, dont ils ont par la-même admis l’existence ;

Qu’en acceptant dans le premier bail de prendre à leur compte les engagements souscrits par leur prédécesseur dans les lieux (lettre du 6 juin 1994), ils ont aussi défini les contours de leur obligation de remise en état aux termes de ce bail ;

Que les anciens locataires n’ayant pas satisfait à l’engagement qu’ils avaient pris, les consorts [W] sont fondés à leur réclamer, à titre d’indemnisation, paiement du coût des travaux nécessaires à cette remise en état, étant rappelé que cette indemnisation n’est subordonnée ni à la justification de l’exécution de ces réparations ni à celle d’un préjudice ;

Sur les travaux de remise en état des lieux dans leur état primitif :

Attendu que l’engagement souscrit par les preneurs ne porte pas sur les réparations pouvant devenir nécessaires en cours de bail mais sur le rétablissement des locaux dans leur état primitif en fin de bail qui est une clause, classique dans les baux professionnels ce dont conviennent les appelants incidents ;

Que par cet engagement, ils ont nécessairement accepté de prendre en charge la vétusté résultant de leur occupation, le rétablissement des lieux, en fin de bail, à leur état primitif ne pouvant s’entendre que comme une remise à neuf des locaux dans la limite des travaux qu’ils se sont engagés à accomplir ;

Que la jurisprudence citée visant à laisser au bailleur la charge de la vétusté est donc sans pertinence en ce qu’elle concerne l’application des dispositions des articles 1720 et 1755 du code civil, qui ne sont pas ici en cause ;

Qu’on ajoutera qu’outre l’engagement particulier qu’ils ont souscrit, il leur appartenait en application de l’article 1731 du même code de rendre les lieux en bon état puisqu’ils sont présumés les avoir reçus comme tels ;

Que l’attestation de M. [E], ancien locataire du local concerné par le premier bail, ne démontre pas un état primitif vétuste mais montre au contraire que des travaux très importants de rénovation de l’ensemble des bâtiments ont été faits par les bailleurs dans les lieux entre janvier et juin 1994, soit avant l’installation de M. [E] en juin 1994 et qu’il ne lui a été demandé de prendre en charge que la différence entre le coût de la rénovation d’un appartement destiné à l’habitation et le coût de l’aménagement du local pour son exercice professionnel ;

Qu’il n’y a donc pas lieu à application d’un abattement pour vétusté sur les travaux ;

Que pour autant, les anciens locataires sont fondés à soutenir qu’ils ne doivent supporter que le coût des travaux strictement nécessaires à la remise des lieux dans leur état antérieur ;

Qu’il convient donc d’examiner chacun des postes qui sont discutés et de chiffrer le coût des travaux à la charge de M. [K] et de Mme [O] au regard des factures et devis produits en cause d’appel par les appelants qui actualisent leur demande en fonction de ces nouvelles pièces ;

Que concernant les travaux de menuiserie, il est produit deux factures :

— une facture Menuiserie MES n° F1 7/1000018 du 3 octobre 2017 d’un montant total de 9.626, 67 ? TTC (pièce n° 47 des appelants) ; que le bailleur ne peut prétendre faire supporter à ses anciens locataires la mise en place dans l’appartement le plus grand d’un parquet en chêne sans établir qu’un tel équipement existait à leur entrée dans les lieux, ce qui ne résulte d’aucun élément, la lettre du 6 juin 1994 ne comportant pas d’engagement sur ce point ; que pour la réfection du sol, sera donc retenu le devis [Y] produit par les appelants incidents d’un montant de 2932? HT ; que les autres postes de la facture MES et notamment ceux relatifs à la réfection des meubles de cuisine des deux appartements seront validés et le coût ramené à 4297,71 ? HT ;

— une facture Menuiserie MES Proforma du 22 juillet 2017 (pièce n° 48 des appelants) d’un montant de 2.493, 17 ? TTC: que les frais de remise en état de la porte palière seront mis à la charge des anciens locataires; qu’en effet, s’ils ne se sont pas expressément engagés à refaire la porte d’entrée avec changement des serrures, il n’est pas discuté que la nécessité de remettre en état une porte d’entrée dans l’appartement 1 résulte des aménagements qu’ils ont effectués dans les lieux loués pour l’installation d’un cabinet dentaire dans les deux appartements réunis (porte électrique, suppression de cloisons); qu’en revanche, les travaux concernant la fabrication et la pose d’un volet intérieur dans les chambres ne peuvent être mis à la charge des anciens locataires qui n’ont souscrit aucun engagement sur ce point ; que le coût retenu sera ramené à 1607, 40 ? HT ;

— concernant les travaux de plâtrerie : que sont produites deux factures de l’entreprise [T] du 30 juin 2017 pour 3767, 50 ? et 2680, 15 ? TTC (pièce n° 49 appelants) ; que ce dernier montant contesté par les appelants incidents comporte la réfection de la salle de bain avec extracteur d’air à laquelle les anciens locataires s’étaient engagés et s’explique pas la nécessaire reprise des enduits et d’un plafond après enlèvement des toiles de verre; que le coût global à leur charge sera donc validé pour 5.861, 50 ? HT, outre le montant de la facture de l’entreprise ALVAREZ (démontage des cloisons de l’ancien cabinet médical) du 3 avril 2017 (pièce n° 58 appelants) pour 1550 ? HT ;

— concernant les travaux de plomberie : Qu’au regard des engagements pris, les anciens locataires font valoir à juste titre que les alimentations pour un lave-vaisselle dans les deux appartements et une machine à laver dans l’appartement concerné par le premier bail n’ont pas lieu d’être mises à leur charge; qu’il convient donc de les ôter des postes figurant sur la facture BATELEC n° 2017.12.04186 du 9 décembre 2017 (pièce n° 50 appelants) ; que les autres objections ne sont pas fondées dès lors qu’il résulte de la facture qu’elle prend en compte les éléments d’équipement déjà existants; que le coût du lot plomberie sera chiffré à 5.287 ? HT ;

— concernant les travaux d’électricité – chauffage – VMC: que sur la deuxième facture BATELEC n° 2017.12.04185 du 9 décembre 2017 d’un montant total de 8969, 80 ? TTC (pièce n° 51 appelants), il y a lieu de remplacer le coût des VMC (415 et 430 ?) par celui de deux extracteurs (2X40 ?) et de supprimer les coûts des prises de courant pour l’installation de la machine à laver dans l’appartement concerné par le premier bail et des lave-vaisselles dans les deux appartements, des prises PTT et télévision ainsi que d’un sèche serviette , qui n’ont pas à être mis à la charge des anciens locataires au regard des termes du bail et des lettres de remise en état ; que le coût retenu sera arrêté à 6.442 ? HT ;

— concernant les travaux de carrelage : que les bailleurs produisent une facture SRS du 28 septembre 2017 d’un montant total de 4.524, 19 ? TTC (4.112, 90 ? HT) (pièce n° 5 2 appelants) ; que la pose d’un carrelage découlant de l’obligation souscrite par les locataires de procéder à une réfection des salles de bain équipée à l’origine d’une baignoire après rétablissement des cloisons, la facture sera validée pour son entier montant ;

— concernant les travaux de peinture : que les bailleurs avaient fourni en première instance un devis de l’entreprise SPB d’un montant de 7554, 85 ? HT, qui n’a été exécuté que partiellement, la facture de cette entreprise se bornant à l’arrachage de la toile de verre existante pour 1593, 28 ? HT (pièce n° 53 appelants); que suite à un différend entre les consorts [W] et l’artisan, il a été fait appel à une entreprise 2A ECO qui a repris les travaux de peinture (hors frais d’arrachage ) pour un montant total TTC de 6557,73 ? (5.961,57 ? HT); que cette facture concerne les appartements n° 3 et n° 4 qui correspondent dans l’ensemble immobilier aux appartements litigieux situés au deuxième étage ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants incidents, ils ont souscrit un engagement précis concernant la réfection des murs des locaux, en relation avec la nécessité de rétablir des cloisons supprimées; qu’il a été vu plus haut qu’un tel engagement ne peut s’entendre que d’une réfection à neuf ; que dès lors , les travaux de peinture seront validés pour leur entier montant ;

Qu’il est en outre justifié de dépenses pour l’achat des éléments d’équipement visés dans le bail (tables de cuisson et hottes) pour 615,44 ? HT (facture Pix’Hall, pièce n° 57) et d’un évier inox avec son mitigeur pour 429,58 ? HT (facture BORON, pièce n° 56) ainsi que des factures d’honoraires versés à l’architecte (1200 ?, 3071,31 ? et 2233,69 ?, soit au total : 6505 ? HT);

Qu’il est encore demandé en cause d’appel le coût de la remise en état d’une cheminée suivant deux devis [L] et [N] (pièces 44 et 45 : 1945 ? et 1026 ? HT) qui n’avait pas été demandé en première instance; que cet élément figurant dans la désignation du second bail, il doit être pris en compte ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants incidents pour contester ces travaux, il n’est pas envisagé une cheminée fonctionnelle mais bien une cheminée décorative comme celle qui figurait sur les photos annexées au second bail ; qu’il n’est pas nécessaire que les bailleurs justifient de la dépense engagée pour pouvoir obtenir indemnisation de ce chef ;

Qu’au total, il y a lieu de retenir les montants des travaux de remise en état suivants :

travaux:

montant HT:

menuiserie

4.297,71+2932+1607,40 = 8.837,11 ?

plâtrerie

5861,50 +1550 = 7.411,50 ?

plomberie

5.287 ?

électricité -chauffage -VM C

6.442 ?

carrelage

4.112,90 ?

peintures

1593,28 + 5.961,57= 7.554,85 ?

éléments d’équipement

429,58+615,44= 1045,02 ?

honoraires architecte

1200+ 3071,31+ 2233,69 =6.505 ?

devis cheminée

1945+ 1026= 2941 ?

Qu’il convient de déduire les dépôts de garantie versés par les anciens locataires à leur entrée dans les lieux, soit 1950 ? de la somme totale ci-dessus de 50.136,56 ? HT ;

Qu’ainsi, par réformation partielle du jugement, M. [K] et Mme [O] seront condamnés à payer aux consorts [W] la somme 48.186,38 ?, outre la TVA au taux applicable » ;

ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QUE « selon l’article ancien 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de mentions claires et non ambiguës des deux baux que Monsieur [W] [K] et Madame [B] [O] ont accepté l’obligation de remettre en état les locaux loués dans leur état primitif, puisque les clauses particulières étaient ainsi rédigées :

— « les locaux devront avoir été remis dans I’état primitif décrit sur le bail et I’état des lieux (plan annexé) » (premier bail)

— « Les locaux loués étaient précédemment affectés à usage d’habitation. Le BAILLEUR autorise le PRENEUR à modifier l’affectation des locaux sus-indiqués, étant convenu que lors du départ du PRENEUR, celui-ci devra remettre les locaux loués dans l’état résultant de la désignation ci-dessus, »et « lors de votre départ, tous les locaux devront avoir été remis dans leur état primitifs décrits sur le bail et l’état des lieux (plans annexés) » (second bail), S’agissant du second bail, cette clause faisait suite à la demande de Monsieur [W] [K] et Madame [B] [O] eux-mêmes de modifier l’affectation du bien, tel que cela résulte de leur courrier en date du 1er octobre 2005 : « Nous acceptons de prendre en charge le montant total de ces présents travaux, leurs éventuelles suites et conséquences ainsi que les frais de remise en état d’appartements d’habitation lors de notre départ éventuel. »

Nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ; en conséquence, Monsieur [W] [K] et Madame [B] [O] qui ont eux-mêmes par ce courrier sollicité de leur bailleur l’autorisation de modifier l’affectation des locaux objet du second bail pour les transformer en cabinet dentaire, ne peuvent leur reprocher le fait que ces locaux n’étaient pas initialement configurés comme un cabinet dentaire.

Il n’est pas démontré que ces clauses auraient constitué des clauses exorbitantes déséquilibrant l’économie du contrat.

Monsieur [W] [K] et Madame [B] [O] doivent donc, à défaut d’avoir eux-mêmes remis les locaux en l’état au jour de leur départ, indemniser les consorts [W] à hauteur de la totalité du coût des travaux (et non pas la moitié) nécessaires à la remise en état des locaux prévue par les deux baux.

Les devis détaillés produits par les consorts [W] correspondent aux montants suivants, selon devis établis sous le contrôle du Cabinet d’architecte [Z] [J] :

Lot

Montant HT

Lot Menuiseries Intérieures – Ent. [N]

17 262,73

Lot Platrerie Isolation – Ent. PBC

8 767,00

Lot Plomberie – Ent. BATELEC SERVICE

5 044,00

Lot Electricité – Chauffage – VMC- Ent. BATELEC SERVICE

8 024,00

Lot Carrelage – Ent. SRS

4 112,90

Lot Peinture – Ent. SPB

7 554,85

Montant total des travaux

50 765,48

Honoraires pour relevés et mise au net

1 200,00

Honoraires architecte pour mission complète

5 584,20

Il convient d’examiner les contestations soulevées par Monsieur [W] [K] et Madame [B] [O] s’agissant des devis produits par les consorts [W] : la question de la remise en état neuf ou d’usage est sans objet car, dès lors que des travaux sont prévus, ils visent nécessairement la remise des biens sur lesquels ils portent en état neuf.

Les deux baux indiquent d’ailleurs expressément qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été établi « compte tenu de l’engagement par le preneur de remettre les locaux dans l’état résultant de la désignation » (paragraphe Charges de conditions, 1° Etat des lieux).

En conséquence, en l’absence d’état des lieux initial, les contestations opposées par les preneurs s’agissant de l’état initial du logement ne peuvent prospérer sauf à pouvoir justifier de l’état initial du logement sur ce point (?) » (jugement, p. 7-9) ;

ALORS, DE PREMIERE PART, QUE le juge a l’obligation de pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a énoncé que « l’engagement souscrit par les preneurs (?) porte sur le rétablissement des locaux dans leur état primitif en fin de bail qui est une clause classique dans les baux professionnels, ce dont conviennent les appelants incidents », pour en déduire ensuite que « par cet engagement, ils [Les consorts [K]-[O]] ont nécessairement accepté de prendre en charge la vétusté résultant de leur occupation, le rétablissement des lieux, en fin de bail, à leur état primitif ne pouvant s’entendre que comme une remise à neuf des locaux dans la limite des travaux qu’ils se sont engagés à accomplir » (arrêt, p. 10, §§ 6-7) ; qu’en jugeant ainsi que les consorts [K]-[O] avaient accepté de prendre en charge la vétusté résultant de leur occupation, et donc d’assumer une remise à neuf des locaux, alors qu’aucune clause de chacun des deux baux litigieux ne leur imposait cette obligation, la cour d’appel a dénaturé lesdits contrats, en violation du principe susvisé repris à l’article 1192 du code civil ;

ALORS, DE SECONDE PART ET SUBSIDIAIREMENT, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu’en l’espèce, les consorts [K]-[O] faisaient régulièrement valoir qu’une obligation de remise à neuf des locaux serait, en tout état de cause, dépourvue de toute contrepartie réelle et devrait donc être frappée de nullité (conclusions, pp. 15-16) ; qu’en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné les consorts [K]-[O] à payer aux consorts [W] la somme de 21.420 euros à titre de dommages-intérêts à raison de l’impossibilité de relouer les locaux ;

AUX MOTIFS QUE « les consorts [W] établissent en cause d’appel les démarches qu’ils ont accomplies pour tenter de relouer les locaux litigieux, sans qu’il y ait lieu d’ordonner la production des registres de l’agence immobilière, la fausseté des mandats de mise en location produits n’étant pas démontrée et les deux agences immobilières contactées ayant confirmé la réalité des mandats ;

Que ces agences confirment également que les locaux, dans la configuration laissée par les locataires à l’issue du bail, n’ont pas pu être reloués par leurs soins, les mandats signés en décembre 2014 ([Localité 1] Immo) et mai 2015 (Solvimo) n’ayant pas été reconduits à une date toutefois non précisée ;

Que l’attestation établie par Mme [U], qui a décliné « pour des raisons personnelles » la proposition qui lui avait été faite début 2015 de prendre ces locaux pour y installer son cabinet dentaire montre cependant que la difficulté de relouer le bien ne tient pas seulement à leur configuration mais également à un marché difficile pour ce type de locaux ;

Qu’en outre les appelants incidents établissent par un constat d’huissier de justice que les locaux litigieux n’étaient l’objet en mai 2016 d’aucune véritable publicité extérieure pour faciliter leur relocation ;

Qu’enfin, alors que le litige opposant les parties résidait essentiellement dans le chiffrage du coût des travaux à la charge des anciens locataires ayant quitté les lieux le 21 novembre 2014, les bailleurs ont fait le choix d’une judiciarisation immédiate de la procédure (requête afin d’être autorisés à assigner à jour fixe 18 février 2015, rejetée le 19 février suivant puis assignation au fond le 9 mars 2015), retardant la résolution du litige par une assignation en intervention forcée en janvier 2016 de la SCP de notaires rédacteur des baux qui s’est soldée par une mise hors de cause de cette dernière ;

Que dans ce contexte, il n’apparaît pas que l’absence de relocation ait un lien direct et exclusif avec l’état des lieux et le non-respect par les preneurs de leurs obligations ;

Qu’en conséquence, au vu des éléments ci-dessus, les appelants ne peuvent prétendre faire supporter à leurs anciens locataires les conséquences de l’impossibilité de relouer les lieux litigieux au-delà du mois de mai 2016 ;

Que le jugement sera réformé sur ce point et M. [K] et Mme [O] seront condamnés à verser aux consorts [W] la somme de 21.420 euros (1190X18 mois) à titre de dommages et intérêts » ;

ALORS, DE PREMIERE PART, QUE le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère, qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu’en condamnant les consorts [K]-[O] à payer aux consorts [W] la somme de 21.420 euros, après avoir constaté qu’il « n’apparaît pas que l’absence de relocation ait un lien direct et exclusif avec l’état des lieux et le non-respect par les preneurs de leurs obligations » et que « les appelants ne peuvent prétendre faire supporter à leurs anciens locataires les conséquences de l’impossibilité de relouer les lieux litigieux au-delà du mois de mai 2016 », la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;

ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE seule l’impossibilité de location consécutive à l’exécution des travaux de remise en état peut constituer un préjudice réparable, par le locataire, pour le bailleur ; que la cour d’appel a constaté que l’absence de relocation des locaux litigieux s’expliquait par le choix des bailleurs de retarder l’exécution des travaux pour initier un litige relatif à leur consistance et à leur coût mais également par un marché difficile pour ce type de locaux et par l’absence de publicité faite autour de cette location, toutes circonstances non imputables aux consorts [K]-[O] ; qu’en retenant néanmoins que les consorts [W] pouvaient prétendre faire supporter aux consorts [K]-[O] les conséquences de l’impossibilité de relouer les locaux litigieux, de leur départ jusqu’au mois de mai 2016, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;

ALORS, DE TROISIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT, QUE seule l’impossibilité de location consécutive à l’exécution des travaux de remise en état peut constituer un préjudice réparable, par le locataire, pour le bailleur ; que la cour d’appel a constaté que l’absence de relocation des locaux litigieux s’expliquait par le choix des bailleurs de retarder l’exécution des travaux pour initier un litige relatif à leur consistance et à leur coût mais également par un marché difficile pour ce type de locaux et par l’absence de publicité faite autour de cette location ; qu’en retenant que les consorts [W] pouvaient néanmoins prétendre faire supporter aux consorts [K]-[O] les conséquences de l’impossibilité de relouer les lieux litigieux de leur départ jusqu’au mois de mai 2016, sans expliquer pourquoi elle retenait cette dernière date, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;

ALORS, DE QUATRIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT, QUE tout jugement doit être motivé ; qu’en jugeant que les consorts [K]-[O] devaient être condamnés à verser au consorts [W] « la somme de 21.410 euros (1190 X 18 mois) » à titre de dommages-intérêts pour compenser l’impossibilité de louer les locaux litigieux, sans s’expliquer plus avant sur le mode de calcul de cette somme, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.